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		2010년 6월 4일 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.
보도자료					대변인실 02) 2110-3035
담당부서:	법무부 법무심의관실				주 책 임 자	법무심의관 백방준				02) 2110-3164
사진없음 ■	사진있음 □			매수: 8장	담 당 자	검사 임은정				02) 2110-3503
제목: 주택·상가 서민임차인의 보호 강화 - 주택임대차보호법·상가건물임대차보호법 시행령 개정안 입법예고

○ 법무부는 2010. 6. 4. 무주택 서민과 영세상인 보호를 강화하기 위한 주택임대차보호법·상가건물임대차보호법 시행령 일부개정령안을 입법예고함

○ 주요 내용

- 보호대상 주택·상가 임차인의 범위 및 보호정도와 관련된 지역 구분의 세분·조정

- 보호대상 주택·상가 임차인의 범위 확대 및 보호정도 강화

○ 참고사항

- 기획재정부, 국토해양부, 중소기업청, 서울시 등 관련 부처와 민간전문가로 구성된 주택임대차위원회 및 서민임대차 제도개선 T/F의 회의를 거쳐 주택·상가 임차인의 보호를 강화함과 아울러 부작용을 최소화한 개정안 마련

Ⅰ. 주택임대차보호법 시행령 개정안

� □ 서울과 그 밖의 수도권 과밀억제권역을 분리하여 지역 구분 세분

○ ’01. 9. 전국을 3분(수도권 과밀억제권역/광역시/그 밖의 지역)하여 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘보호대상 임차인’)의 범위 및 우선변제를 받을 보증금의 범위(이하 ‘우선변제 대상 보증금’)를 달리한 이래 10여 년 간 지역 구분 체계 유지

수도권 과밀억제권역: 수도권정비계획법에서 인구와 산업이 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전 또는 정비가 필요하다고 지정한 곳{서울, 인천(인천경제자유구역 등 제외), 의정부, 구리, 남양주(호평동 등 일부지역), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반월 제외)}

임차주택이 경매되더라도 일정금액에 한해 근저당권자 등 다른 권리자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리

※ 시행령 제정 이후의 지역 구분, 보호대상 임차인의 범위와 우선변제 대상 보증금 별첨

○ 서울과 그 밖의 수도권 과밀억제권역간의 전세가 편차 심화로 보호대상 임차인의 범위 설정 기준을 달리 정할 필요 있음

《아파트 매매․전세 평균가 현황》

(2010. 4. 국민은행)

지 역	매매 평균가	전세 평균가
서울	57,402만원	21,914만원
수도권(서울 제외)	28,420만원	11,950만원

※ 상가건물임대차보호법 시행령, 서울과 그 밖의 수도권 과밀억제권역을 분리하여 보호대상 임차인의 범위를 달리 정하고 있음(서울/수도권 과밀억제권역/광역시/그 밖의 지역)

○ 서울을 그 밖의 수도권 과밀억제권역과 분리하여 상가와 동일하게 전국을 4분함으로써 구체적 타당성과 법령의 통일성 제고함

� □ 구체적 타당성 제고를 위해 지역 구분 조정

○ 인천의 일부 지역은 수도권 과밀억제권역이 아님에도 지역 구분의 ‘광역시’에서 인천 전역을 제외시켜, 수도권 과밀억제권역이 아닌 인천(군 제외)을 전세가가 현저히 차이 나는 ‘그 밖의 지역’으로 분류한 입법 불비를 시정하여 해당 지역의 임차인이 광역시의 임차인과 동일하게 보호받을 수 있도록 함

인천 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지

○ 국토해양부의 주거실태조사, KB국민은행의 통계 등을 분석하여 ‘그 밖의 지역’에 해당하나 전세가가 광역시 수준을 상회하는 안산시, 용인시, 김포시, 광주시의 임차인을 광역시의 임차인과 동일하게 보호

《현행 및 개정안》

현 행	개 정 안
수도권 과밀억제권역	서울
	수도권 과밀억제권역(서울 제외)
광역시(인천, 군 제외)	광역시(수도권 과밀억제권역, 군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주
그 밖의 지역
	그 밖의 지역

� □ 보호대상 임차인의 확대 및 우선변제 대상 보증금 상향

○ 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액 상향

지 역	현 행	개정안
서울	6,000만원	7,500만원
수도권 과밀억제권역(서울 제외)		6,500만원
광역시(인천, 군 제외)	5,000만원	5,500만원
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주	4,000만원

- 보호대상 임차인의 범위를 확대한 ’08. 8. 시행령 개정 이후의 전세가 증가율, 보호대상인 임차인 비율 등을 감안하되, 주택·금융시장에의 파급력을 감안하여 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액을 조정함

· 서울의 경우, 전세가 7,500만원 이하 가구 비율은 약 51%로, ’01. 개정 시 보호대상인 임차인 비율(52.3%)과 유사한 수준임

☞ 서울, 현재 보증금 6,000만원 이하의 임차인이 우선변제를 받을 수 있으나, 개정 시 보증금 7,500만원 이하의 임차인까지 우선변제를 받을 수 있고, 이로 인해 16만 가구가 추가 보호됨

- 그 밖의 지역은 자가(自家) 비율(64%), 전세가/매매가 비율(62%)이 서울 등에 비해 현저히 높고, 주택 가격이 상대적으로 낮아 보호대상 임차인의 범위를 확대할 경우, 부작용 발생 우려 높아 현 수준 유지

2009년 공동주택 및 개별(단독)주택 가격 공시, 국토해양부 보도자료: 군산시 주요 대표단지의 공동주택 가격은 매매가는 금 4,400만원, 강원도에서 매매가가 금 5,000만원 이상인 공동주택은 전체 공동주택 중 37%

☞ 금융기관은 임대여부를 불문하고 일괄적으로 방 수에 해당하는 만큼의 우선변제금을 공제하고 주택담보대출을 하므로 보호대상 임차인의 확대 시 자가(自家) 거주 서민의 자금융통에 어려움 발생

○ 우선변제 대상 보증금 상향

지 역	현 행	개정안
서울	2,000만원	2,500만원
수도권 과밀억제권역(서울 제외)		2,200만원
광역시(인천, 군 제외)	1,700만원	1,900만원
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주	1,400만원

- 보호대상 임차인의 범위 확대에 따라 우선변제 대상 보증금 상향

☞ 서울, 현재 보증금 중 2,000만원까지 우선변제를 받을 수 있으나, 개정 시 2,500만원까지 우선변제를 받을 수 있게 됨

Ⅱ. 상가건물임대차보호법 시행령 개정안

� □ 지역 구분을 조정하여 구체적 타당성 제고

○ 중소기업청의 상가건물임대차 실태조사 등을 분석하여, ‘그 밖의 지역’에 해당하나 보증금이 광역시 수준을 상회하는 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 및 수도권 과밀억제권역이 아닌 인천광역시(군 제외)의 임차인이 광역시의 임차인과 동일하게 보호받을 수 있도록 함

※ 주택임대차보호법 시행령 개정안의 지역 구분과 일치

� □ 상가건물임대차보호법의 적용범위 확대

《적용범위 관련 보증금 상한액》

지 역	현 행	개정안
서울	2억6천만원	3억원
수도권 과밀억제권역(서울 제외)	2억1천만원	2억5천만원
광역시(인천, 군 제외)	1억6천만원	1억8천만원
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주	1억5천만원

○ 상가건물임대차보호법의 적용범위를 확대한 ’08. 8. 시행령 개정 이후의 물가 및 보증금 증가율, 시행령 제정안 입안시의 상가건물임대차보호법의 적용 비율(전체 임차사업자의 90%) 등을 감안하되, 부동산·금융시장에의 파급력을 고려하여 조정

상가건물임대차 실태 및 제도개선 연구보고서, 중소기업청, 2002.

- 서울의 경우, 보증금 3억원 이하 임차인의 비율은 약 89%로 시행령 제정 직후의 적용 비율(전체 임차사업자의 90.8%)와 유사한 수준

상가건물임대차 실태 및 제도개선 연구보고서, 중소기업청, 2003.

☞ 적용대상이 될 경우, 임차인은 갱신요구권의 행사로 5년간 상가를 계속 임차할 수 있고, 보증금 증액한도가 연 9%로 제한

� □ 보호대상 임차인의 확대 및 우선변제 대상 보증금 상향

○ 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액 상향

지 역	현 행	개정안
서울	4,500만원	5,000만원
수도권 과밀억제권역(서울 제외)	3,900만원	4,500만원
광역시(인천, 군 제외)	3,000만원	3,000만원
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주	2,500만원

- ’02. 10. 시행령 제정 이후의 물가 및 보증금 증가율, 시행령 제정안 입안시의 보호대상 임차인의 비율(전체 임차사업자의 30%) 등을 고려하여 서울, 수도권 과밀억제권역 등의 보호대상 임차인의 범위 확대

상가건물임대차 실태 및 제도개선 연구보고서, 중소기업청, 2002.

· 서울의 경우, 보증금 5,000만원 이하 임차인 비율은 약 32%로, ’02. 10. 제정 시의 적용범위와 유사한 수준

· 서울에서만 약 3만 임차인이 추가로 우선변제를 받을 수 있음

- 광역시 및 그 밖의 지역은 주택과 동일한 이유로 현행 수준 유지

○ 우선변제 대상 보증금 상향

지 역	현행	개정안
서울	1,350만원	1,500만원
수도권 과밀억제권역(서울 제외)	1,170만원	1,350만원
광역시(인천, 군 제외)	900만원	900만원
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주	750만원

- 보호대상 임차인의 범위 확대에 따라 우선변제 대상 보증금 상향

Ⅲ. 입안경과

○ ’09. 8. 주택임대차보호법이 개정되어 보호대상 임차인의 범위 및 우선변제 대상 보증금을 심의하는 주택임대차위원회가 신설됨에 따라 법무부는 기획재정부, 국토해양부, 서울시 관계 공무원, 민간 전문가로 주택임대차위원회·실무위원회를 구성함

○ 상가에서의 보호대상 임차인의 적정 범위 및 우선변제 대상 보증금의 적정액을 논의하기 위해 법무부는 중소기업청 관계 공무원, 민간 전문가로 구성된 서민임대차 제도개선 T/F를 구성함

○ 주택임대차위원회·실무위원회, 서민임대차 제도개선 T/F는 ’09. 11.부터 ’10. 5.까지 관련 자료의 수집·분석과 토의를 거쳐 개정안을 마련함

※ 주택임대차위원회: 법무부 차관(위원장), 법무실장, 기획재정부 경제정책국장, 국토해양부 주택정책관, 서울특별시 주택국장, 대한변호사협회·대한법무사협회·한국공인중개사협회·대한부동산학회 추천 전문가

※ 서민임대차 제도개선T/F: 법무부 법무심의관실, 기획재정부 물가정책과, 국토해양부 주거복지과, 중소기업청 소상공인정책과, 서울시 주택정책과, KB국민은행 연구소, 한국공인중개사협회, 한국부동산학회, 부동산114 추천 전문가

Ⅳ. 기대효과

○ 서민임차인의 주거안정에 기여하고, 좀더 많은 영세상인들이 임대차기간 갱신요구권의 행사로 마음 놓고 생업에 종사할 수 있는 환경 조성에 도움이 될 것으로 기대함

○ 주택·상가 임대차 시장의 불안요소를 감안하여 서민 보호를 위한 개정안을 마련하였으므로 부작용은 최소화될 것으로 예상됨

별지

《보호대상 임차인의 범위 및 우선변제 대상 보증금》

제․개정	보호대상 임차인의 범위 (보증금 상한액)	우선변제 대상 보증금 상한액
1984. 6. 14. 제정	500만원	특별시, 직할시: 300만원 기타 지역: 200만원
1987. 12. 1. 1차 개정		특별시, 직할시: 500만원 기타 지역: 400만원
1990. 2. 19. 2차 개정	특별시, 직할시: 2,000만원 기타 지역: 1,500만원	특별시, 직할시: 700만원 기타 지역: 500만원
1995. 10. 19. 3차 개정	특별시, 광역시: 3,000만원 기타 지역: 2,000만원	특별시, 광역시: 1,200만원 기타 지역: 800만원
2001. 9. 15. 4차 개정	수도권 과밀억제권역: 4,000만원 광역시(인천, 군 제외): 3,500만원 그 밖의 지역: 3,000만원	수도권 과밀억제권역: 1,600만원 광역시(인천, 군 제외): 1,400만원 그 밖의 지역: 1,200만원
2008. 8. 21. 5차 개정	수도권 과밀억제권역: 6,000만원 광역시(인천, 군 제외): 5,000만원 그 밖의 지역: 4,000만원	수도권 과밀억제권역: 2,000만원 광역시(인천, 군 제외): 1,700만원 그 밖의 지역: 1,400만원