	보 도 자 료	작성과	지방세운영과
		작성자	과 장 전동흔 행정사무관 서정훈
	2010년 6월 29일(화) 12:00이후 부터 보도될 수 있도록 협조 부탁드립니다.
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지방 미분양주택 취득ㆍ등록세 감면혜택

내년 4월말까지 연장

- 신탁ㆍ대물변제 미분양주택을 취득하는 경우도 혜택 부여 -

□ 행정안전부는 지난 3월 18일 당정협의 결과에 따라 올해 6월 30일 종료 예정이었던 지방 미분양주택 취득ㆍ등록세 감면 혜택을 내년 4월 30일까지 연장한다.

○ 또한 7월 1일부터는 신탁ㆍ대물변제 미분양주택도 감면 대상에 포함하고, 건설사의 분양가 인하 노력을 반영하여 차등감면 하는 등 기존 감면제도를 추가 보완ㆍ시행한다고 밝혔다.

□ 금년 7월 1일부터 내년 4월 30일까지 시행되는 지방 미분양주택 취득ㆍ등록세 감면 제도의 주요 내용은 다음과 같다.

◆ 감면 방식 및 감면율

○ ‘10. 2. 11 기준으로 수도권(서울, 경기, 인천)을 제외한 지방의 미분양주택을 ’11. 4. 30까지 취득ㆍ등기하는 경우 감면 혜택이 적용된다.

○ 특히, 전용면적 85㎡ 이하인 국민주택 규모의 지방 미분양주택을 취득하는 경우는 종전과 동일한 감면율(75% 감면, 4%→1%)이 계속 적용되나,

- 전용면적 85㎡ 초과 지방 미분양주택의 경우는 건설업계의 자구노력(분양가 인하율)에 따라 감면율이 달리 적용된다.

※ 분양가 인하율은 입주자모집공고시 공시된 분양가격과 사실상 취득한 가액의 차이를 기준으로 산출

< 전용면적 85㎡ 초과 주택의 분양가 인하율에 따른 세율 감면 >

분양가 인하율	감면율	세율	비 고
10% 이하	50%	2%	주택 유상거래 감면 수준
10%초과 ～ 20%이하	62.5%	1.5%	-
20% 초과	75%	1%	현행 미분양주택 감면 수준

○ 다만, 전용면적 85㎡ 초과 지방 미분양주택으로서 ‘10. 6. 30. 이전에 이미 분양계약을 체결한 기존 계약자의 경우 분양가 인하에 어려움이 있음을 감안하여 기존 감면율(75%)이 적용된다.

◆ 감면 대상 : 지방 미분양주택, 신탁ㆍ대물변제 포함

○ 감면이 적용되는 지방 미분양주택은 ① 주택건설사업자가 최초로 공급하는 미분양주택, ② 신탁회사에 신탁이 되어 있는 미분양주택, ③ 시공사(건설업체)가 공사비 대신 대물로 변제받은 미분양주택이다.

- 종전에는 사업자로부터 최초로 취득하는 미분양주택에 한하여 감면되었으나, 7월 1일부터는 수요자 입장에서 볼 때 사업자로부터 최초 취득하는 미분양주택과 사실상 차이가 없는 신탁, 대물변제 미분양주택까지 감면 대상으로 확대하였다.

□ 이희봉 행안부 지방세제관은 “이번 미분양주택 관련 지방세감면조례 개선으로 지방의 미분양주택이 감소되는 등 일자리 창출과 지역경제 활성화에 기여될 것”이라고 내다봤다.

※ 참고자료: 문답자료

문 답 자 료

1. 금번 지방 미분양주택 거래세 감면 연장 배경은?

○ 그간 미분양주택 지원대책(‘08.6.11, ‘09.2.12)을 추진하여 전체적인 미분양주택 물량은 감소하였으나,

- 지방의 경우 전체 미분양주택의 79%를 차지하는 등 주택경기가 어려운 실정임

※ ‘08.6 : 147천호 → ’09.12 : 123천호(수도권 21%, 지방 79%)

○ 이에 당정은 지난 3월 18일 취ㆍ등록세 및 양도소득세 감면연장, 분양가상한제 완화 등 지방 주택경기 활성화 지원 방안을 발표함

- 특히, 취ㆍ등록세는 지방에 한해 금년 6.30부로 종료 예정인 감면 시한을 내년 4.30까지 한시적으로 연장하되,

- 건설업체의 자구노력을 유도하고자 대형주택의 경우는 분양가 인하율에 따라 감면율을 차등화하기로 함

2. 감면 대상이 되는 미분양주택 판단기준은?

○ 서울ㆍ인천ㆍ경기를 제외한 지방미분양주택으로서 기존 대책(‘08.6.11, ‘09.2.12) 대상인 주택과 ’10.2.11까지 분양계약이 체결되지 아니한 신규 미분양 주택으로서,

- 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 미분양주택 확인서를 발급받거나 미분양으로 확인을 받은 주택에 한함

〈 주택거래세 감면 대상 지방 미분양주택 〉

감면대상 미분양주택	당초 감면 내용	연장 방안
‘08.6.10까지 분양계약 미체결	‘10.6.30까지 취득ㆍ등기 시 거래세 75% 감면(4→1%)	‘10.7.1부터 ‘11.4.30까지 감면시한 연장 ※ 대형주택의 경우 분양가 인하율에 따라 차등 감면
‘09.2.11까지 분양계약 미체결
‘10.2.11까지 분양계약 미체결	×

3. 금번에 발표된 대책과‘08.6.11,‘09.2.12 대책과는 어떤 차이가 있는지?

○ 지난 2차례 발표(‘08.6.11, ‘09.2.12)된 대책은 미분양주택을 최초로 취득ㆍ등기하는 경우 일률적으로 취득ㆍ등록세액의 75%를 감면함

○ 그러나, 금번 대책에서는 국민주택 이하(85㎡ 이하) 규모는 종전과 동일한 감면 혜택을 적용하지만,

- 대형주택(85㎡ 초과)은 건설업계의 분양가 인하율에 따라 감면율을 차등 적용하여 자구노력을 유도하고자 함

< 대형주택의 분양가 인하율에 따른 감면율 적용 >

분양가 인하율	감면율	세율	비 고
10% 이하	50%	2%	주택 유상거래 감면 수준
10%초과 ～ 20%이하	62.5%	1.5%	-
20% 초과	75%	1%	현행 미분양주택 감면 수준

4. 분양가 인하율은 어떻게 판단하는지?

○ 분양가 인하율은 「주택법」에 따라 입주자모집공고상 공시된 분양가격과 지방세법상 신고한 취득가액의 차액으로 아래와 같이 산출

- 신고한 취득가액은 지방세법 제111조 제5항 제3호 또는 제5호의 규정에 따른 사실상 취득가액으로

- 분양공고문 사본, 분양계약서, 입금표 등으로 확인된 가액을 의미함

〈 분양가 인하율 산출식〉

분양가 인하율(%) = [eqn: {입주자모집공고상``분양가격`-`신고한``취득가액} over {입주자모집공고상분양가격}] × 100

※ 대물변제 미분양주택의 분양가 인하율

- 당초 「주택법」에 따라 입주자모집공고상 공시된 분양가격과 이를 대물변제로 받은 시공사로부터 매입하면서 지방세법상 신고한 취득가액의 차액

5. 미분양주택으로서 조례 시행일(7.1) 전에 분양계약을 이미 체결한 경우 적용례는?

○ 금번 지원대책 조례 시행일(7.1) 전에 분양계약을 이미 체결한 경우, 특례를 적용하여 종전 감면율 적용

① ‘08.6.11, ‘09.2.12 기준 미분양 주택

- ’10.6.30까지 취득ㆍ등기하는 경우 기존 조례에 의거 75% 감면율 적용

- ‘11.4.30까지 취득ㆍ등기하는 경우는 감면율 차등 적용 규정에도 불구하고 75% 감면율 적용

② ‘10.2.12 기준 미분양 주택

- ’10.7.1부터 ‘11.4.30까지 취득ㆍ등기하는 경우는 감면율 차등 적용 규정에도 불구하고 75% 감면율 적용

○ 조례 시행일 이후(‘10.7.1~)에 분양계약을 체결하고, ‘11.4.30까지 취득ㆍ등기하는 미분양주택 중 대형주택은 분양가 인하율에 따라 감면율 차등 적용

6.‘08.6.11~’09.2.11, ‘09.2.12~’10.2.11 각각 기간 중에 신규 발생한 미분양주택으로서 동 기간 중 분양계약이 체결되고 ‘10.7.1~’11.4.30 기간 중 취득ㆍ등기하는 경우는?

○ 해당 주택은 각각의 기간 중에 입주자모집공고일이 경과하여 미분양상태로 있다가 지원대책 기준일 전에 분양계약이 체결되어 지원대책 기준일에는 미분양주택에서 제외된 경우로서

- 금번 조례에서는 주택규모, 분양가 인하율에 따른 감면율 차등 적용 규정에도 불구하고 특례규정으로 75% 감면율 적용

7. 미분양주택 세율감면 해택은?

○ 국민주택 이하(85㎡ 이하) 및 특례규정 적용대상은 종전수준의 75% 감면율 적용

○ 대형주택(85㎡ 초과)은 분양가 인하율에 따라 아래와 같이 감면율 차등 적용

<대형주택(전용85㎡초과) 감면율 세부내역>

구 분		당초	유상거래주택 감면율(50%)	미분양주택 감면율
				62.5%	75.0%
합 계		4.6%	2.7%	1.725%	1.15%
취 득 세		2.0	1.0	0.75	0.5
등 록 세		2.0	1.0	0.75	0.5
농어촌 특별세	과세분	0.2	0.1	0.075	0.05
	감면분	없음	0.4 (취감0.2+등감0.2)	비과세	비과세
지방교육세		0.4	0.2	0.15	0.1

※ 1) 유상거래주택 취·등록세 감면시 농어촌특별세

- 취득세 과세액의 10%, 취·등록세 감면세액의 20% 각각 과세

2) 미분양주택 취·등록세 감면시 농어촌특별세

- 취득세 과세액의 10% 과세, 취·등록세 감면세액에 대해 비과세

3) 지방교육세는 등록세액의 20% 과세

8. 미분양주택 취․등록세 감면 절차

지방세 감면조례 표준안 시달	:	행정안전부

시도 지방세 감면조례 개정	:	광역 자치단체

단지별 미분양확인서 발급또는 확인신청	:	사업주체

신청서 확인후 미분양확인서 발급(확인)	:	기초 자치단체 (또는 광역자치단체)

분양계약시 미분양확인서 사본교부	:	사업주체(분양회사)

미분양확인서 또는 미분양주택으로 확인된 분양계약서 첨부하여 감면신청	:	수분양자

※ 다만, ‘08.6.12∼’09.2.11, ‘09.2.12∼’10.2.11까지 미분양주택 확인은 시군구세무부서에서 감면신청자의 감면신청서, 분양공고문사본, 분양계약서, 입금표 등을 확인하여 감면(문답 9번 참조)

9. ‘08.6.11~’09.2.11, ‘09.2.12~’10.2.11 각각 기간 중에 신규 발생한 미분양주택의 감면대상 포함여부 및 미분양 확인 절차

○ 지방의 미분양주택의 지원은 ‘08.6.11일 최초 시행되었으므로 위 기간 중에 신규로 발생된 미분양주택으로서 위 기간 중에 분양계약을 체결한 계약자가 ’11. 4.30일까지 취득·등기하는 경우 감면대상에 포함

○ 위 각각의 기간 중의 미분양주택 여부는 시군구청 주택관련 부서에서 미분양주택 확인서를 발급하거나, 확인(날인)을 하는 경우에 한해 감면

○ 다만, 미분양주택의 여부를 주택관련부서에서 확인이 곤란한 경우에는

- 감면신청자가 감면신청서, 분양공고문 사본, 분양계약서, 입금표를 첨부하여 감면신청하고

- 지방세부서에서는 분양공고문상의 계약일이 경과한  이후 계약한 분양계약서와, 입금표 등을 확인하여 미분양주택여부를 판단하여 감면여부 결정

10. 금번 대책부터 추가된 감면대상은 ?

○ (신탁) 사업주체가 미분양주택을 신탁회사에 신탁한 후 신탁이 해지되지 않은 상태에서 수분양자가 신탁회사로부터 미분양주택을 취득

※ 신탁이 해지되어 당초 사업주체로부터 취득한 경우에만 감면을 허용하였음(지방세운영과-753,2009.2.17)

⇒ ① 신탁의 경우 형식적인 소유권 이전에 해당하여 비과세 중인 점, ② 부도 등으로 신탁해지가 불가하여 직접 신탁회사로부터 미분양주택을 취득하는 경우 사업주체로부터 최초 취득하는 경우와 사실상 유사한 점 등을 고려하여  감면 허용

○ (대물변제) 사업주체가 유동자금이 부족하여 시공자가 공사비 대가로 취득한 미분양주택을 제3자가 취득

※ 시공자가 사업주체로부터 분양계약 형태로 미분양주택을 최초 취득하는 경우에만 감면을 허용하였음(지방세운영과-753,2009.2.17)

⇒ ① 시공사는 당초 보유할 의도 없이, 공사비 회수 목적으로 일시적으로 보유가 불가피한 점, ② 미분양 해소대책이 건설사의 자금난 해소, 부도 방지 등을 위한 취지임을 감안하여 감면 허용

11. 금번 추가되는 감면의 적용시기는?

○ 금번 특례조항 신설로 인하여 감면대상이 된 신탁, 대물변제 관련 감면은

- 지난 ‘10.3.31 시달한 표준조례개정안 시행과 함께 금년 7.1부터 적용함

- 따라서 종전 미분양주택 지원대책에 따라 금년 6.30까지 취득·등기하는 미분양주택의 거래세 감면에 대하여는 적용 불가