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		2010년 7월 13일 배포시부터 보도
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제목: 주택·상가 서민임차인의 보호 강화 - 주택·상가건물 임대차보호법 시행령 개정안 국무회의 의결

○ 무주택 서민과 영세상인 보호를 강화하기 위한 주택·상가건물 임대차보호법 시행령 일부개정령안이 2010. 7. 13. 국무회의에서 의결되었으며, 2010. 7. 26.부터 시행될 예정입니다.

○ 주요 내용

- 보호대상 주택·상가 임차인의 범위 및 보호정도와 관련된 지역 구분을 세분·조정하였으며,

- 보호대상 주택·상가 임차인의 범위를 확대하고 보호정도를 강화하였습니다.

○ 참고사항

- 기획재정부, 국토해양부, 중소기업청, 서울시 등 관련 부처와 민간전문가로 구성된 주택임대차위원회 및 서민임대차 제도개선 T/F의 회의를 거쳐 개정안을 마련하였습니다.

Ⅰ. 주택임대차보호법 시행령 개정안

� □ 서울과 그 밖의 수도권 과밀억제 권역을 분리하여 지역 구분을 세분화하였습니다.

○ ’01. 9. 전국을 3분(수도권 과밀억제권역/광역시/그 밖의 지역)하여 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘보호대상 임차인’)의 범위 및 우선변제를 받을 보증금의 범위(이하 ‘우선변제 대상 보증금’)를 달리한 이래 현재까지 지역 구분 체계를 유지하여 온 결과,

수도권 과밀억제권역: 수도권정비계획법에서 인구와 산업이 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전 또는 정비가 필요하다고 지정한 곳{서울, 인천(인천경제자유구역 등 제외), 의정부, 구리, 남양주(호평동 등 일부지역), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반월 제외)}

임차주택이 경매되더라도 일정금액에 한해 근저당권자 등 다른 권리자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리

○ 서울과 그 밖의 수도권 과밀억제 권역간의 전세가 편차가 심화되어 보호대상 임차인의 범위 설정 기준을 달리 할 필요가 생겼습니다.

※ 시행령 제정 이후의 지역 구분, 보호대상 임차인의 범위와 우선변제 대상 보증금 별첨

《아파트 매매․전세 평균가 현황》

(2010. 4. 국민은행)

지 역	매매 평균가	전세 평균가
서울	57,402만원	21,914만원
수도권(서울 제외)	28,420만원	11,950만원

○ 이에 따라 서울을 그 밖의 수도권 과밀억제 권역과 분리하여 상가와 동일하게 전국을 △서울 △수도권 과밀억제 권역 △광역시 △그 밖의 지역으로 4분함으로써 구체적 타당성과 법령의 통일성을 높였습니다.

※ 상가건물임대차보호법 시행령은 서울과 그 밖의 수도권 과밀억제권역을 분리하여 보호대상 임차인의 범위를 달리 정하고 있음(서울/수도권 과밀억제권역/광역시/그 밖의 지역)

� □ 구체적 타당성 제고를 위해 지역 구분을 조정하였습니다.

○ 인천은 그동안 대부분 지역이 수도권 과밀억제권역에 포함되어 있었으나 서구 대곡동 등 일부 지역은 전세가가 현저히 차이 나는 ‘그 밖의 지역’으로 분류되어 있어 보호가 미흡하였습니다. 이번 개정으로 해당 지역의 임차인이 광역시의 임차인과 동일하게 보호받을 수 있도록 하였습니다.

인천 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지

○ 국토해양부의 주거실태조사, KB국민은행의 통계 등을 분석하여, ‘그 밖의 지역’에 해당하나 전세가가 광역시 수준을 상회하는 안산시, 용인시, 김포시, 광주시의 임차인을 광역시의 임차인과 동일하게 보호하도록 하였습니다.

《현행 및 개정안》

현 행	개 정 안
수도권 과밀억제권역	서울
	수도권 과밀억제권역(서울 제외)
광역시(인천, 군 제외)	광역시(수도권 과밀억제권역, 군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주
그 밖의 지역	그 밖의 지역

� □ 보호대상 임차인을 확대하고, 우선변제 대상 보증금을 상향조정하였습니다.

○ 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액 상향 조정

지 역	현 행	개정안
서울	6,000만원	7,500만원
수도권 과밀억제권역(서울 제외)		6,500만원
광역시(인천, 군 제외)	5,000만원	5,500만원
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주	4,000만원
그밖의 지역	4,000만원	4,000만원

- ’08. 8. 시행령 개정 이후의 전세가 증가율, 보호대상인 임차인 비율 등을 감안하되, 주택·금융시장에의 파급력을 감안하여 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액을 조정하였습니다.

· 서울의 경우, 전세가 7,500만원 이하인 가구의 비율은 약 51%로, ’01. 개정 시 보호대상인 임차인 비율(52.3%)과 유사한 수준입니다.

☞ 서울은 현재 보증금 6,000만원 이하의 임차인이 우선변제를 받을 수 있으나, 개정안에 따르면 보증금 7,500만원 이하의 임차인까지 우선변제를 받을 수 있고, 이로 인해 16만 가구가 추가 보호됨

- 그 밖의 지역은 자가(自家) 비율(64%), 전세가/매매가 비율(62%)이 서울 등에 비해 현저히 높고, 주택 가격이 상대적으로 낮아 보호대상 임차인의 범위를 확대할 경우, 부작용이 발생할 우려가 높아 현 수준을 유지하기로 하였습니다.

2009년 공동주택 및 개별(단독)주택 가격 공시, 국토해양부 보도자료: 군산시 주요 대표단지의 공동주택 가격은 매매가는 금 4,400만원, 강원도에서 매매가가 금 5,000만원 이상인 공동주택은 전체 공동주택 중 37%

☞ 금융기관은 임대여부를 불문하고 일괄적으로 방의 갯수에 해당하는 만큼의 우선변제금을 공제하고 주택담보대출을 하므로 보호대상 임차인의 확대 시 자가(自家) 거주 서민의 자금융통에 어려움 발생

○ 우선변제 대상 보증금 상향

지 역	현 행	개정안
서울	2,000만원	2,500만원
수도권 과밀억제권역(서울 제외)		2,200만원
광역시(인천, 군 제외)	1,700만원	1,900만원
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주	1,400만원
그밖의 지역	1,400만원	1,400만원

- 보호대상 임차인의 범위 확대에 따라 우선변제 대상 보증금을 상향조정하였습니다.

☞ 서울은 현재 보증금 중 2,000만원까지 우선변제를 받을 수 있으나, 개정 시 2,500만원까지 우선변제를 받을 수 있게 됨

Ⅱ. 상가건물임대차보호법 시행령 개정안

� □ 지역 구분을 조정하여 구체적 타당성을 높였습니다.

○ 중소기업청의 상가건물임대차 실태조사 등을 분석하여, ‘그 밖의 지역’에 해당하나 보증금이 광역시 수준을 상회하는 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 및 수도권 과밀억제 권역이 아닌 인천광역시(군 제외)의 임차인이 광역시의 임차인과 동일하게 보호받을 수 있도록 하였습니다.

※ 주택임대차보호법 시행령 개정안의 지역 구분과 일치

� □ 상가건물임대차보호법의 적용범위를 확대하였습니다.

《적용범위 관련 보증금 상한액》

지 역	현 행	개정안
서울	2억6천만원	3억원
수도권 과밀억제권역(서울 제외)	2억1천만원	2억5천만원
광역시(인천, 군 제외)	1억6천만원	1억8천만원
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주	1억5천만원
그밖의 지역	1억5천만원	1억5천만원

○ ’08. 8. 시행령 개정 이후의 물가 및 보증금 증가율, 시행령 제정안 입안시의 상가건물임대차보호법의 적용 비율(전체 임차사업자의 90%) 등을 감안하되, 부동산·금융시장에의 파급력을 고려하여 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 조정하였습니다.

상가건물임대차 실태 및 제도개선 연구보고서, 중소기업청, 2002.

- 서울의 경우, 보증금 3억원 이하 임차인의 비율은 약 89%로 시행령 제정 직후의 적용 비율(전체 임차사업자의 90.8%)과 유사한 수준입니다.

상가건물임대차 실태 및 제도개선 연구보고서, 중소기업청, 2003.

☞ 적용대상이 될 경우, 임차인은 갱신요구권의 행사로 5년간 상가를 계속 임차할 수 있고, 보증금 증액한도도 연 9%로 제한

� □ 보호대상 임차인의 확대 및 우선변제 대상 보증금을 높였습니다.

○ 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액 상향

지 역	현 행	개정안
서울	4,500만원	5,000만원
수도권 과밀억제권역(서울 제외)	3,900만원	4,500만원
광역시(인천, 군 제외)	3,000만원	3,000만원
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주	2,500만원
그밖의 지역	2,500만원	2,500만원

- ’02. 10. 시행령 제정 이후의 물가 및 보증금 증가율, 시행령 제정안 입안시의 보호대상 임차인의 비율(전체 임차사업자의 30%) 등을 고려하여 서울, 수도권 과밀억제권역 등의 보호대상 임차인의 범위를 확대하였습니다.

상가건물임대차 실태 및 제도개선 연구보고서, 중소기업청, 2002.

· 서울의 경우, 보증금 5,000만원 이하 임차인 비율은 약 32%로, ’02. 10. 시행령 제정 시의 적용범위와 유사한 수준이며,

· 서울에서만 약 3만 임차인이 추가로 우선변제를 받을 수 있습니다.

- 광역시 및 그 밖의 지역은 주택과 동일한 이유로 현행 수준을 유지토록 하였습니다.

○ 우선변제 대상 보증금 상향

지 역	현행	개정안
서울	1,350만원	1,500만원
수도권 과밀억제권역(서울 제외)	1,170만원	1,350만원
광역시(인천, 군 제외)	900만원	900만원
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주	750만원
그밖의 지역	750만원	750만원

- 보호대상 임차인의 범위 확대에 따라 우선변제 대상 보증금을 높였습니다.

Ⅲ. 입안경과

○ ’09. 8. 주택임대차보호법이 개정되어 보호대상 임차인의 범위 및 우선변제 대상 보증금을 심의하는 주택임대차위원회가 신설됨에 따라 법무부는 기획재정부, 국토해양부, 서울시 관계 공무원, 민간 전문가로 주택임대차위원회·실무위원회를 구성하였습니다.

○ 법무부는 보호대상 상가임차인의 적정 범위 및 우선변제 대상 보증금의 적정액을 논의하기 위해 중소기업청 관계 공무원, 민간 전문가로 구성된 서민임대차 제도개선 T/F를 구성하였습니다.

○ 주택임대차위원회·실무위원회, 서민임대차 제도개선 T/F는 ’09. 11.부터 ’10. 5.까지 관련 자료의 수집·분석과 토의를 거쳐 개정안을 마련하였습니다.

※ 주택임대차위원회: 법무부 차관(위원장), 법무실장, 기획재정부 경제정책국장, 국토해양부 주택정책관, 서울특별시 주택국장, 대한변호사협회·대한법무사협회·한국공인중개사협회·대한부동산학회 추천 전문가

※ 서민임대차 제도개선T/F: 법무부 법무심의관실, 기획재정부 물가정책과, 국토해양부 주거복지과, 중소기업청 소상공인정책과, 서울시 주택정책과, KB국민은행 연구소, 한국공인중개사협회, 한국부동산학회, 부동산114 추천 전문가

Ⅳ. 기대효과

○ 서민임차인의 주거안정에 기여하고, 좀더 많은 영세상인들이 임대차기간 갱신요구권의 행사로 마음 놓고 생업에 종사할 수 있는 환경 조성에 도움이 될 것으로 기대합니다.

○ 주택·상가 임대차 시장의 불안요소를 감안하여 서민 보호를 위한 개정안을 마련하였으므로 부작용은 최소화될 것으로 예상됩니다.

별지

《보호대상 임차인의 범위 및 우선변제 대상 보증금》

제․개정	보호대상 임차인의 범위 (보증금 상한액)	우선변제 대상 보증금 상한액
1984. 6. 14. 제정	500만원	특별시, 직할시: 300만원 기타 지역: 200만원
1987. 12. 1. 1차 개정		특별시, 직할시: 500만원 기타 지역: 400만원
1990. 2. 19. 2차 개정	특별시, 직할시: 2,000만원 기타 지역: 1,500만원	특별시, 직할시: 700만원 기타 지역: 500만원
1995. 10. 19. 3차 개정	특별시, 광역시: 3,000만원 기타 지역: 2,000만원	특별시, 광역시: 1,200만원 기타 지역: 800만원
2001. 9. 15. 4차 개정	수도권 과밀억제권역: 4,000만원 광역시(인천, 군 제외): 3,500만원 그 밖의 지역: 3,000만원	수도권 과밀억제권역: 1,600만원 광역시(인천, 군 제외): 1,400만원 그 밖의 지역: 1,200만원
2008. 8. 21. 5차 개정	수도권 과밀억제권역: 6,000만원 광역시(인천, 군 제외): 5,000만원 그 밖의 지역: 4,000만원	수도권 과밀억제권역: 2,000만원 광역시(인천, 군 제외): 1,700만원 그 밖의 지역: 1,400만원