보 도 자 료
배포 일시		2010. 8. 29(일) / 총 19매
담당 부처	국토해양부 기획재정부 금융위원회 행정안전부	담당자	∙주택정책과장 진현환, 사무관 성호철 ☎ (02)2110-8231, 6217～6220 ∙주택기금과장 김수상, 서기관 표용철 ☎ (02)2110-8238, 8242 ∙부동산정책팀장 이장로, 사무관 이재우 ☎ (02)2150-4650, 4652 ∙재산세제과장 김종열, 사무관 최영전 ☎ (02)2150-4210, 4211 ∙금융정책과장 도규상, 사무관 홍성기 ☎ (02)2156-9710, 9715 ∙산업금융과장 김학수, 사무관 송병관 ☎ (02)2156-9750, 9755 ∙지방세운영과장 전동흔, 사무관 서정훈 ☎ (02)2100-3938, 3946
보 도 일 시		2010년 8월 30(월) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신, 인터넷, 방송은 8.29(일) 10:00 이후 보도가능

주택거래 정상화 통해 서민 주거안정 도모

- 8.29 ｢실수요 주택거래 정상화와 서민․중산층

주거안정 지원방안｣ 발표 -

□  정부는 8.29일 ｢실수요 주택거래 정상화와 서민․중산층 주거안정 지원방안｣을 확정․발표하였다.

ㅇ  지난 7.21일 관계장관 회의 이후 입주실태와 대출 애로사항 등을 점검하고, 현장에서의 다양한 의견수렴과 당정협의(8.28) 등을 거쳐 대책을 마련하게 되었다.

【 추진배경 】

□  최근 주택시장은 수도권 중심으로 집값이 하향 안정세를 보이고 있지만, 주택거래가 크게 위축되면서 신규아파트 입주나 이사를 해야 하는 국민들이 큰 불편을 겪고 있으며,

ㅇ  또한, 미분양 적체가 지속되고 미입주가 늘어나는 등 주택경기가 침체되면서 건설근로자의 일자리가 감소하고, 주택 관련산업이 크게 위축되는 등 서민 경제의 어려움이 가중되고 있는 상황이다.

□  이에 따라, 정부는 현재의 집값 안정 기조를 확고히 유지해 나가면서, 실수요자의 거래불편 해소와 서민 주거안정 강화를 중점 추진하는 방향으로 이번 대책을 마련하였다.

【 대책의 주요내용 】

□  주택거래 정상화를 위해 실수요자의 주택구입과 관련한 금융, 세제상 지원을 확대하기로 하였다.

ㅇ  우선, 실수요자가 주택자금을 원활히 조달할 수 있도록 무주택자 또는 1가구 1주택자가 주택(투기지역 제외, 9억원 이하)을 구입하는 경우 내년 3월말까지 금융회사가 DTI 적용을 자율적으로 결정할 수 있도록 하였다.

ㅇ  생애최초로 주택을 구입하는 무주택자에 대해서는 내년 3월말까지 주택기금을 통해 호당 2억원 범위내에서 구입자금을 지원할 계획이다.

ㅇ  세제 부분도 주택거래가 정상화될 수 있도록 보완해 나가기로 하였다.

-  금년말로 종료되는 다주택자 양도세 중과 완화는  2년간 연장 시행하고, 취․등록세 감면도 1년 더 연장 추진 하기로 하였다.

□  무주택 서민의 주거안정을 위해 전세자금 지원도 확대할 계획이다.

ㅇ  저소득 세입자에 대해서는 주택기금의 호당 대출한도를 상향조정하고, 주택신보의 보증한도도 확대할 예정이다.

□  보금자리주택은 서민주택 공급 확대를 위해 당초 계획된 물량대로 추진해 나가되,

ㅇ  현재 주택시장 수급상황을 고려하여 사전예약 물량을 축소하고, 사전예약 시기도 탄력적으로 조정해 나가도록 하였다.

ㅇ  또한, 보금자리지구내 민영주택 공급비율(25%)도 지구별 특성을 감안하여 상향조정할 수 있도록 하였다.

□  아울러, 건설업체의 자구노력을 적극 유도하면서, 견실한 업체가 일시적인 유동성 위기에 처하지 않도록 P-CBO 발행과 미분양주택 매입 확대 등을 통한 자금지원도 병행해 나갈 계획이다.

< 실수요 주택거래 정상화와 서민․중산층 주거안정 지원방안 주요내용 >

대 책		주 요 내 용
□ 서민․중산층의 실수요 주택 거래 지원		▪신규주택 분양을 받은 자의 기존주택 구입자에 대한 주택기금 융자조건 완화(‘11.3월말까지 시행)
		▪생애최초 주택구입자금 신설(‘11.3월말까지 시행)
		▪무주택자 또는 1가구1주택자(기존주택 처분조건)가 주택구입시 DTI 적용을 금융회사가 자율 심사․결정(‘11.3월말까지 시행)
		▪소득증빙이 면제되는 소액대출 범위확대(5천만원→1억원)
		▪다주택자 양도세중과 완화시한 2년 연장
		▪취․등록세 감면시한 1년 연장 추진
		▪수도권(서울 제외) 매입임대사업자 세제지원 요건 완화 (임대호수 5→3호 이상, 임대기간 10→7년 이상 등)
□ 주거비 경감 등 서민 주거지원 확대		▪주택기금 전세자금 대출한도 확대 및 상환부담 완화
		▪주택금융신용보증기금의 전세자금 및 전세금 반환자금 대출보증 지원 강화
		▪은행의 보증부 전세자금 대출금리 인하 유도
□ 보금자리주택 공급계획 조정		▪사전예약 물량 축소(80→50% 이하) 및 예약시기 탄력조정
		▪민영주택 공급비율(25%) 상향조정, 85㎡ 이하도 건설
□ 견실한 건설사 유동성 지원		▪P-CBO․CLO 순차발행 (3조원 규모)
		▪환매조건부 매입대상 및 업체별 매입한도 확대
		▪미분양 리츠․펀드 매입대상 확대

【 기대효과 】

□  이번 대책이 시행되면 실수요자 위주로 주택거래가 늘어나면서 서민․중산층의 거래․입주 불편 해소와 서민 주거안정에 도움을 줄 것으로 보인다.

ㅇ  또한, 실수요자에 대한 구입자금 지원 등을 통해 집값 안정기에 내집 마련의 기회가 확대되고, 가을 이사철 전세금 마련 부담도 덜어줄 것으로 예상된다.

□  아울러, 정부는 이번 대책은 “실수요자의 거래불편 해소를 위해 한시적으로 시행”하는 것으로,

ㅇ  “집값 안정을 통해 서민 주거안정을 도모하는 주택정책 기조는 변함이 없다”는 점을 강조하였다.

※  붙임 : ｢실수요 주택거래 정상화와 서민․중산층 주거안정 지원방안｣

붙  임

실수요 주택거래 정상화와

서민․중산층 주거안정 지원방안

2010. 8. 29.

기획재정부 ․ 국토해양부 ․ 금융위원회

						목 차

Ⅰ. 최근 주택시장 동향 및 평가	1

Ⅱ. 대응방안	6

1. 서민․중산층의 실수요 주택거래 지원	6

2. 주거비 경감 등 서민 주거지원 확대	9

3. 보금자리주택 공급계획 일부 조정	10

4. P-CBO 등을 통한 건설사 유동성 지원	11

Ⅲ. 추진계획	12

Ⅰ		최근 주택시장 동향 및 평가

1. 주택거래 및 가격 동향

□  아파트 거래가 수도권 중심으로 ’09.10월부터 위축되기 시작하여 감소폭이 확대 (다만, 지방은 예년 수준을 유지)

ㅇ  6～7월에는 수도권 ‧ 서울 모두 예년대비 50% 이상 감소하여 금융위기(’09.1월) 이후 최저 수준

< 아파트 거래량 증감률 추이(%, ‘06～’09년 동월평균비) >

구 분	‘10.1	2월	3월	4월	5월	6월	7월
전 국	18.3	7.7	-0.6	-4.7	-29.2	-28.9	-20.2
수도권	-14.3	-26.2	-35.5	-46.2	-59.6	-60.7	-55.4
(서 울)	(-1.9)	(-13.5)	(-35.5)	(-54.9)	(-66.7)	(-65.2)	(-58.8)
지 방	41.5	34.4	30.1	33.6	0.4	-0.5	10.4

< 아파트 거래 건수(만건) >

□  지역별로는 서울 강남권(-54.4%) 보다 강북권(-60.8%)이 큰 폭으로 감소(’10.1～7월)

ㅇ  경기도에서는 1기 신도시(-63.4%) 등 서울 인접지역의 거래가 크게 위축

*  7월에 서울 25개구중 20개, 경기 31개 시군중 20개, 인천 8개구중 6개 지역에서 50% 이상 감소

□  주택가격은 ’09.9월 이후 하향 안정세로 전환되었으며, 특히 수도권은 3월 중순 이후 25주 연속 하락세 지속

*  지방의 경우 일부 광역시 중심으로 소폭 상승세

< 월간 아파트 매매가격 증감률(%) >

□  ’05～’06년중 크게 상승했던 과천․분당 등은 고점대비 10% 이상 하락하여 체감하락률이 높은 상황

ㅇ  최근 신규입주가 집중된 고양 ‧ 용인 등도 하락폭이 커지면서 분양당시 가격보다 시세가 낮은 단지도 발생

* 중대형 아파트 중심으로 시세가 분양가보다 5천만원～1억원 정도 하락

< 아파트 매매가격 증감률(%) >

구분	수도권	서울	강남	강북	강남3구 재건축	과천	분당	고양	용인
’10.3～7월중	-2.0	-1.6	-1.6	-1.7	-6.5	-6.0	-3.5	-4.6	-3.2
고점대비	-3.8	-1.5	-1.6	-2.5	-9.2	-11.4	-15.6	-8.3	-14.7

ㅇ  이에 따라 신규주택 시장도 위축되어 대부분 지역에서 청약경쟁률*이 저조하고, 분양물량**도 감소

*  1～7월 민간분양 130개 단지중 청약미달 94개(수도권 46, 지방 48)

**  수도권 7월 공동주택 분양승인은 최근 5년 동월평균 대비 39% 감소

ㅇ  아파트 경매 낙찰가율도 지속적으로 하락 추세

< 대법원 아파트 경매 낙찰가율(%) >

구분	’10.1월	3월	5월	7월
서울	84.0	83.3	79.6	78.4
경기	82.2	81.1	75.8	74.1

□  최근 주택가격 안정세는 그간 상승폭이 컸던 수도권을 중심으로 집값이 하향 조정되는 과정으로 평가

ㅇ  가격 안정은 금년 입주물량 증가, 집값하락 기대심리 등에 기인하는 것으로 판단되며,

ㅇ  수급여건*을 감안할 때, 안정세가 지속될 전망

*  ’10년 수도권 아파트 입주예정물량(17.5만호)은 ’07～’09년 평균의 116% 수준이며, 이중 54%가 하반기에 입주 예정

□  전셋값은 2～3월중 상승하다가 4월 이후 안정화되고 있음

ㅇ  입주물량 증가 등으로 예년보다는 낮은 수준을 보이고 있으나, 가을 이사철이 다가오면서 전세수요 증가 예상

*  입주물량이 풍부한 은평(6～8월중 -2.6%), 파주(-2.3%), 고양(-1.9%) 등 일부 지역에서는 전셋값 하락현상도 발생

2. 주택건설 및 입주 동향

□  주택건설(인허가)은 금융위기 이후 급감했던 작년보다는 증가했으나, 예년보다 저조한 수준

< 주택건설 인 ‧ 허가 현황 (단위 : 만호) >

구 분	‘05～’09년 평균		‘09년		’10년
	연간	1～7월	연간	1～7월	1～7월	예년동기비	전년동기비
실 적	44.9	18.2	38.2	12.2	12.7	-30.2%	4.2%

□  미분양은 장기평균(7～8만호) 보다 많은 11만호로 적체 지속

ㅇ  특히, 준공후(47%)와 중대형(60%) 비중이 높아 시장기능을 통한 해소에 한계

< 미분양 아파트 현황 (단위 : 만호) >

□  신규아파트 입주율은 거래위축에 따른 기존주택 매각애로 등으로 평균 40% 수준에 불과

ㅇ  특히, 지방과 중소업체 아파트의 입주율이 더욱 낮은 상황

< 입주실태 조사결과(대한주택보증, 대한주택건설협회, 건설사) >

구 분		단지	총세대	분양세대(A)	입주세대(B)	입주율(B/A)
계		76	31,525	25,755	10,451	40.6%
지역별	수도권	43	15,268	13,586	5,941	43.7%
	지 방	33	16,257	12,169	4,510	37.1%
업체 규모별	대형업체	23	13,123	10,978	6,956	63.4%
	중소업체	53	18,402	14,777	3,495	23.7%

[ 입주지정 종료일 기준 ]

ㅇ  업체들은 선입주-잔금납부 유예, 입주기간 연장(2→6개월), 연체이자 감면 등 입주촉진을 위한 자구노력 시행중

3. 평  가

□  집값 안정에 따라 서민들의 내집 마련 기회 확대, 실수요 중심의 시장재편 등 긍정적 효과 발생

□  그러나, 거래위축이 장기화되면서 입주예정자와 기존주택 처분희망자를 중심으로 입주․거래불편이 심화

ㅇ  기존주택을 처분하고 새로운 주택으로 이동하려는 경우에도 거래가 안 되어 이사 곤란

ㅇ  신규 분양주택 입주예정자들도 기존주택 거래 위축으로 인한 자금조달 애로로 입주지연 증가

ㅇ  대출을 받아 신규 분양주택에 입주한 가구도 기존주택 매도가 안 되어 상당한 금융비용 부담 발생

□  거래침체에 따른 미입주 증가 등으로 주택업체의 어려움 가중

ㅇ  이에 따라, 건설근로자의 일자리가 감소하고, 하도급․자재업체 등도 동반 위축되고 있으며,

ㅇ  이사․중개․인테리어 업체 등 서민종사 업종도 침체되면서 서민경제 위축

*  ’10.상반기 경기도 폐업 중개업소는 3,833개(경기전체 등록업소의 15%)

*  ’10.6월말 서울 이삿짐업체는 969개로 전년동월비 6% 감소

*  ’10.5월 기준 아파트 인테리어 공사건수 전년동월비 25% 감소

⇨  최근의 주택시장 어려움을 극복하기 위해서는 주택거래 정상화 대책 마련이 시급

Ⅱ		대응방안

◇  현재의 집값 안정 기조는 확고히 유지

◇  실수요자의 주택거래 정상화를 위한 보완적․한시적 대책 마련

◇  전세자금 지원 확대 등 서민 주거안정 강화

1. 서민․중산층의 실수요 주택거래 지원

□  주택기금을 통한 자금지원 확대 (총 1조원)

①  신규주택 분양을 받은 자가 소유한 기존주택을 구입하는 자에 대해 구입자금 지원요건 완화 (4.23 대책 보완)

-  (적용대상 기존주택)

▪  신규주택 입주일 경과자 소유주택 → 입주 예정자(입주 6개월전～입주일)의 소유주택도 포함

▪  85㎡ 이하, 6억원 이하 → 85㎡ 이하 (금액제한 폐지)

-  (구입자 소득)  연소득 4천만원 이하 → 5천만원 이하

-  (시행기간) ‘10년말까지 → ’11.3월말까지

*  지원조건은 현행 유지
(호당 2억원 한도, 연 5.2%, 20년 상환, 투기지역 제외)

⇨  국민주택기금 운용계획 변경 (‘10.9)

②  생애최초로 주택을 구입하는 무주택 가구에 대해 주택 기금에서 구입자금을 한시적으로 지원 (신설)

-  (지원대상)  세대원 전원이 주택을 소유한 적이 없는 무주택 가구로서 부부합산 연소득 4천만원 이하

-  (대상주택) 85㎡ 이하, 6억원 이하(투기지역 제외)

-  (지원조건) 호당 2억원 한도내에서 연 5.2% 금리 적용

-  (지원시기) ‘11.3월말까지 한시 지원

⇨  국민주택기금 운용계획 변경 (‘10.9)

□  주택 실수요자의 거래 애로 해소를 위한 금융지원

①  실수요자가 주택을 매입하는 경우 DTI(총부채상환비율) 적용을 한시적으로 금융회사가 자율 심사․결정(투기지역 제외)

-  (지원대상)  무주택자 또는 1가구 1주택자(기존주택 처분조건*)

*  주택취득후 2년 이내 매도조건 부과

-  (대상주택) 9억원 이하 (1가구 1주택 양도세 비과세 기준)

-  (적용기한) ‘11.3월말까지

※  LTV (담보인정비율)는 현행 유지

⇨  금융회사 내규 개정(’10.9)

②  저소득층의 주택담보대출 애로 해소를 위해 대출금액 1억원까지 소득증빙을 면제 (현재 5천만원까지 면제)

⇨  감독규정 개정, 금융회사 내규 개정(‘10.9∼10)

□  주택거래 정상화를 위한 세제지원 확대

①  다주택자 양도세 중과* 완화제도(일반세율 6～35%)의 일몰 시한(‘10년말 종료)을 2년 연장

*  다주택자 중과세율 : 2주택 50%, 3주택 60%

※  비사업용 부동산에 대한 중과완화제도의 일몰시한도 2년 연장

②  수도권(서울제외) 매입임대사업자에 대한 양도세 중과완화, 종부세 비과세 및 법인세 추가과세 면제요건 완화

< 수도권(서울제외) 매입임대 사업자 세제지원 요건 완화 >

구 분	현 행	확 대
임대호수	5호 이상	3호 이상
임대기간	10년 이상	7년 이상
취득시 공시가격	3억원 이하	6억원 이하

*  주택면적 기준 85㎡ 이하는 현행 유지

③  취․등록세 50% 감면 시한(‘10년말 종료)을 1년 연장 추진

-  세부적인 감면대상 주택 등에 대해서는 9월중 별도방안 마련 예정 (행안부)

*  ‘06.9～’10.12월까지 취득세 2→1%, 등록세 2→1%로 감면중

2. 주거비 경감 등 서민 주거지원 확대

□  주택기금의 서민․저소득층에 대한 전세자금 지원 확대

ㅇ  전세값이 높은 수도권 과밀억제권역의 저소득가구에 대한 전세자금 대출한도 확대(4,900 → 5,600만원)

-  3자녀 이상 세대에 대해서는 추가지원 (5,600 → 6,300만원)

*  (대상) 60㎡이하, 보증금 8천만원 이하, 가구소득이 최저생계비의 2배이내

ㅇ  서민들의 전세자금 상환부담 완화를 위해 근로자․서민 전세자금 대출기간 연장시 가산금리 인하(0.5→0.25%p)

*  (대상) 85㎡ 이하, 연소득 3천만원 이하, 대출한도 6천만원

⇨  국민주택기금 운용계획 변경(‘10.9)

□  주택금융신용보증기금의 전세자금 대출지원 확대

ㅇ  연소득 5천만원 이하 세대에 대한 보증한도 확대

*  (현행) 전세금의 70%와 연간인정소득의 1～2.5배중 적은 금액
(개선) 전세금의 80%와 연간인정소득의 1.5～3배중 적은 금액

-  보증시 소득입증이 어려운 서민층의 소득입증방법 다양화

*  (현행) 소득금액증명원(국세청) 등 소득증빙자료로 확인
(개선)  국민연금․건강보험료 납부액을 환산한 방식 등 추가

⇨  주택금융공사 내규 개정 등 (‘10.10)

ㅇ  주신보 보증분에 대해서는 신용가산금리 부과를 금지하고, 보증부 대출의 금리실태 점검 등 감독 강화

⇨  주택금융공사 신용보증약관 개정 등 (‘10.9∼10)

□  전세금 반환자금 대출보증 지원

ㅇ  임차인의 이사 등 주거안정 지원을 위해 전세기간 만료시 임대인이 반환할 전세금 부족자금 대출에 주신보가 보증

*  (보증대상) 9억원 이하 주택 임대인, (보증한도) 주택당 5천만원, (보증기한) 2년, 연장시 최장 4년

⇨  주택금융공사 내규 개정 등(‘10.10)

3. 보금자리주택 공급계획 일부 조정

□  보금자리주택은 서민주택 공급 확대를 위해 당초 계획(‘12년까지 수도권 60만호, 지방 14만호)대로 사업승인 등 추진

ㅇ  다만, 금년 하반기 지정예정인 4차 지구는 3차지구(광명 시흥) 이월물량 등을 감안하여 지구수 축소 검토

*  (1～3차) 각 4～6개 지구 지정 → (4차) 2～3개 지구수준 지정

□  현재 주택시장 수급 상황을 고려하여 사전예약 물량을 줄이고, 사전예약 시기도 탄력 조정

ㅇ  3차 지구 사전예약(‘10.11) 물량은 80 → 50% 이하로 축소하고, 4차 지구 사전예약(‘11.상) 물량․시기는 추후 조정

□  보금자리지구내 민영주택 공급비율(현행 25%)은 지구별 특성을 감안하여 상향 조정

ㅇ  민영주택도 수요․지구여건 등을 감안, 85㎡ 이하 건설 허용

4. P-CBO 등을 통한 건설사 유동성 지원

□  P-CBO(또는 CLO)를 통한 건설사 유동성 지원

ㅇ  총 3조원규모의 P-CBO․CLO*(건설업 비중 50%**) 발행 추진

-  ‘10년 하반기부터 발행하되 1차로 5천억 규모를 발행하고, 수요를 보아 가며 추가발행 추진

*  Primary Collateralized Bond․Loan Obligations : 건설사 및 기타 업종의 회사채 또는 대출채권을 기초로 유동화자산을 구성하여 신보 보증을 통해 최우량등급으로 상향된 증권을 시장에 매각

**  건설업외에 비건설업을 50% 편입하여 업종편중에 따른 위험 완화

ㅇ  후순위증권은 발행기업, 건설관련 기관․단체, 신용보증기금이 순차적으로 부담

□  미분양주택 매입조건 완화 (4.23 대책 보완)

ㅇ  대한주택보증의 환매조건부 매입대상과 업체별 매입한도 확대

-  매입대상 : 공정률 50 → 30% 이상 (지방 미분양주택)

*  하반기 매입실적을 보아가며 수도권(서울제외)으로 확대여부 검토

-  매입한도 : 업체당 1,500 → 2,000억원

⇨  대한주택보증 내규 개정을 거쳐 차기 매입시부터 적용

ㅇ  미분양 리츠․펀드 매입대상을 현재 준공후 미분양주택에 한정하고 있으나 금년말까지 준공예정인 미분양까지 확대하고, 추가적인 활성화 방안을 지속 강구

Ⅲ		추진계획

추진과제	조치사항	추진일정	소관기관
□ 서민․중산층의 실수요 주택거래 지원
․기존주택 구입자에 대한 주택기금 융자요건 완화(4.23 보완)	기금운용계획 변경	’10.9	국토부
․생애최초 주택구입자금 지원	기금운용계획 변경	’10.9	국토부
․주택 실수요자 거래 애로 해소를 위한 금융지원	감독규정, 금융회사 내규개정 등	‘10.9～10	금융위 금감원
․다주택자 양도세 중과배제 시한 연장	소득세법 개정	‘10.하	재정부
․수도권 매입임대사업자 세제지원 확대	관련세법 시행령 개정	’10.10	재정부
․취등록세 감면 시한 연장	지방세법 개정	‘10.하	행안부
□ 주거비 경감 등 서민 주거지원 확대
․주택기금 전세자금 지원 확대	기금운용계획 변경	’10.9	국토부
․주신보 전세자금 대출보증 지원 확대	주택금융공사 내규 등 개정	’10.9～10	금융위 금감원
․전세금 반환자금 대출보증 지원	주택금융공사 내규 개정 등	’10.10	금융위
□ 보금자리주택 공급계획 일부 조정
․사전예약 물량․시기 조정 등 공급 보완		‘10.하～	국토부
□ P-CBO 등을 통한 건설사 유동성 지원
․P-CBO 발행 지원	금융위지침 통보	‘10.9～	금융위
․환매조건부 매입대상 및 업체별 매입한도 확대(4.23 보완)	대한주택보증 내규 개정	’10.9～	국토부
․미분양 리츠․펀드 매입대상 확대(4.23 보완)		’10.9～	국토부