실수요 주택거래 정상화 및 서민 ‧ 중산층 주거안정 지원방안 Q&A

1.  신규주택을 분양받은자가 소유한 기존주택을 구입하는 자에 대한 국민주택기금 자금지원 확대방안

□ 대출 대상자

ㅇ  무주택자 또는 1가구 1주택자(2년내 처분조건)이며, 부부합산 연소득 5천만원 이하인 자

* 2년내 처분조건 위반시 : 가산금리 1.0%p 적용

□ 대상 주택

ㅇ  20세대 이상 사업계획승인 또는 건축허가대상 신규 분양아파트(주상복합 포함)의 입주일 경과자 및 입주예정자(입주6개월전 ～입주일)가 보유한 주택(투기지역 제외)으로서, 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)

□ 대출조건

ㅇ 호당 대출한도는 2억원이며, 연 5.2% 금리로 20년간 대출
〔1년(3년)거치 19년(17년) 원리금(또는 원금)균등분할상환〕

ㅇ 3자녀(만20세 미만) 이상 다자녀가구에 대하여 0.5%p 우대금리 적용(5.2%→4.7%)

【 4.23대책과 비교시 주요 변경내용 】

▪(적용대상 기존주택) 신규주택 입주일 경과자 소유주택 → 입주 예정자(입주6개월전～입주일)의 소유주택도 포함
85㎡ 이하, 6억원이하 → 85㎡ 이하(금액제한 폐지)

▪(소득기준) 부부합산 연소득 4천만원이하 → 5천만원 이하

▪(적용기간) ‘10.4.30～12.31 → ‘10.4.30～’11.3.31(변경기준은 9월 중순부터 적용)

2. 신규주택을 분양받은자가 소유한 기존주택을 구입하는 자에 대한 대출자격 요건 및 매도 대상주택 확인방법

□  주택기금 취급은행에서 매수자가 무주택자 또는 1주택자인지 여부를 국토해양부에 의뢰하여 주택 소유여부 확인

ㅇ  연소득 현황은 근로소득 원천징수영수증, 급여명세표, 소득금액증명원 등 연간소득 확인서류를 징구하여 확인

ㅇ  1년 미만 소득자는 급여명세표 등의 최근 월 수령액을 연간으로 환산하여 소득 산정

□  신규 분양주택이 입주 6개월전～입주일 경과인지 여부는 수분양자로부터 입주안내문 사본(또는 입주예정일 확인서*) 및 분양계약서를 제출받아 입주예정일, 분양계약 유지여부 등을 확인

* 관련협회(한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국공인중개사협회)에 협조 요청

[신규분양주택 입주예정 확인]

- 기존주택 매매계약서 : 지원 대상 주택여부

- 입주안내문, 입주예정일 확인서 : 최초 입주가능일자 확인

- 분양계약서 등 : 분양업체 유선확인 (진위여부 등)

- 중복대출 조회결과 : 매도자 주민번호 중복조회시 지원불가

3. 생애최초 구입자금 한시지원 대상자 및 지원방안

□ 대출 대상자

ㅇ 부부합산 연간소득 4천만원 이하이고, 대출신청 현재 무주택 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 모두가 주택을 소유한 사실이 없는 자(만35세 미만 단독세대주 제외)

□ 융자 기준

ㅇ 대출한도 : 호당 2억원 한도

ㅇ 대출이율 : 연 5.2%

ㅇ 대출기간 : 1년거치 19년(또는 3년거치 17년 상환) 원리금 균등 분할상환

ㅇ 대상주택 : 전용면적 85㎡이하 및 주택가격 6억원 이하의 준공된 주택 또는 사업승인을 받아 건설중인 주택

□ 신청시기

ㅇ 매매계약 체결일로부터 소유권 이전등기하기 전에 신청

- 다만, 소유권 이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로 부터 3개월이내 까지 신청

4. 실수요자 주택거래시 금융회사의 DTI 자율심사 주요내용

□ 실수요자가 주택을 매입하는 경우 한시적으로 DTI 적용을 금융회사가 자율적으로 심사･결정토록 함 (LTV 규제는 현행유지)

ㅇ (대상자) 무주택자 또는 1가구 1주택자

* 매입으로 2주택이 될 경우 2년 내에 기존주택 처분 조건

ㅇ (대상주택) 수도권(투기지역 제외)의 9억원 이하 주택

ㅇ (적용시한) ’11.3월말까지 적용함으로써 봄･가을 이사철, 방학 이사수요 등을 통해 실질적인 거래활성화 효과 제고

5. 무주택자 및 처분조건부 1주택 구입인지 여부 확인 방법

□  주택담보대출 취급기관이 매수자의 동의를 받아 국토해양부(전산망)에 정보 확인 요청

ㅇ 국토부는 매수자 정보를 입력 ‧ 조회하여 주택 소유여부에 대한 정보를 주택담보대출 취급기관에 제공

□ 1주택자인 매수자가 금번 조치에 따른 주택매입으로 2주택이 된 경우에는 2년 이내에 이를 처분하여야 하며

ㅇ 만약 동 기간내에 기존주택을 처분하지 않을 경우 가산금리 부과 등 불이익을 받게 됨

□ 다만, 조회결과 2주택 이상으로 나타난 경우에도 대출신청인이 주택 처분여부를 소명하여 무주택 ‧ 1주택임이 확인되는 경우 대출 가능

6. 양도세 중과완화제도란?

□ 2주택이상 다주택자 및 비사업용 토지에 대해 50～60%의 세율로 중과하는 대신 기본세율(6 ～ 35%)로 과세하는 제도

① 2주택이상 다주택 보유자 양도세 중과제도 완화

□2주택자 : 50%세율로 과세 □3주택 이상자 : 60%세율로 과세 □장기보유특별공제 배제		⇨	□기본세율(6~35%)로 과세
			□장기보유특별공제 배제

② 개인의 비사업용 토지 양도시 60% 양도세 중과제도 완화

□60% 세율로 중과 □장기보유특별공제 배제	⇨	□기본세율(6~35%)로 과세 □장기보유특별공제 배제

③ 법인의 비사업용 부동산 양도시 30% 법인세 추가과세 배제

□법인세(10․22%) + 30% 추가과세	⇨	□법인세(10․22%)만 과세

※ 투기지역* 소재 주택 및 비사업용 토지 양도시 『기본세율 + 10%p(가산세율)』적용

* 현재 주택투기지역으로 강남․서초․송파구만 지정되어 있음

7. 다주택자 양도세 중과완화제도의 일몰을 연장하는 이유

□ 양도세 중과로 인한 부동산시장의 왜곡 가능성, 침체상태에 있는 부동산시장 여건을 감안

ㅇ 양도세 중과제도로 환원할 경우 발생할 실수요 부동산거래 차단 등 동결효과로 인해 부동산시장의 왜곡이 심화되는 것을 방지하기 위해 2년간 일몰 연장

* 현행 양도세 중과완화제도 적용기간 : ‘09.3.16 ～ ’10.12.31

8. 수도권 매입임대사업자에 대한 세제완화의 주요내용

□  (현황) 일정 요건을 갖춘 매입임대주택은 종부세 비과세, 양도세 중과배제 및 장기보유특별공제(최고 30%) 적용

□  (개선) 주택거래 활성화 및 서민 주거안정을 위해 수도권(서울제외) 매입임대주택 요건 완화

< 수도권(서울제외) 매입임대 사업자 세제지원 요건 완화 >

구 분	현 행	확 대
임대호수*	5호 이상	3호 이상
임대기간	10년 이상	7년 이상
주택면적	85㎡ 이하	(좌 동)
취득시 공시가격	3억 이하	6억 이하

＊ 지역기준 : 종부세(동일 시․도 5호 이상), 개인 양도세(동일 시․군 5호 이상)

9. 주택기금을 통한 저소득가구 전세자금 지원 조건 주요내용

□ 대출 대상자

ㅇ  시장 ‧ 군수 ‧ 구청장으로부터 융자대상자로 추천을 받은 자로서 대출신청일 현재 세대주를 포함한 세대원 전원이 6개월 이상 무주택인 세대주

ㅇ 추천기준

- 지역별 전세보증금 이하 전세계약 체결자

- 가구소득이 최저생계비의 2배 이내인 자

- 자동차관리법령에 의한 중형이상 승용차 및 부동산
소유자는 제외

□ 융자 기준

ㅇ 융자금액 : 지역별 전세보증금의 70%*와 당해주택 전세
보증금의 70% 범위 내

* 지역별 전세보증금의 70% : 수도권 과밀억제권역 5,600만원, 수도권 기타 지역 및 광역시 3,500만원, 기타 2,800만원.
단, 3자녀 이상 세대는 각각 6,300만원 /4,200만원 / 3,500만원

ㅇ 대출이율 : 연 2.0%

ㅇ 대출기간 : 15년 분할상환

10. 주택기금을 통한 근로자․서민주택전세자금 지원 조건
주요내용

□ 대출 대상자

ㅇ 연간급여(소득)가 3천만원 이하이고, 대출신청일 현재 세대주를 포함한 세대원 전원이 6개월 이상 무주택인 세대주(만 35세 미만 단독세대주 제외)

□ 융자 기준

ㅇ 대상주택 : 전용면적 85㎡ 이하

ㅇ 대출한도 : 호당 6,000만원 (전세가격의 70% 범위내. 단, 3자녀 이상 가정은 8,000만원)

ㅇ 대출이율 : 연 4.5%

* 만 65세 이상 노인을 부양하는 세대에 대해서는 0.5%p 인하 적용

ㅇ 상환기간 : 2년 이내 일시상환 (2회 연장, 최장 6년까지 가능)

* 기한연장시 원금 20% 상환 또는 가산금리 적용(이번 대책을 통해 0.5 → 0.25%p로 완화)

11. 주택금융신용보증기금의 전세자금 대출보증 한도 확대

□ 소요자금(전세보증금)별 보증한도를 70%에서 80%로 상향조정하는 등 각 보증한도 산정요소별 보증한도를 확대

< 보증한도 확대 내역 >

		보증한도		현 행		개선후
이중 최소금액		소요자금(전세보증금)별		전세보증금의 70%		전세보증금의 80%
		상환능력(연소득)별		연간소득의 1~2.5배		연간소득의 1.5~3배
		동일인당(최대)		1억원		1.5억원

* 각 방식별 산출금액 중 가장 낮은 금액을 보증한도로 함

12. P-CBO(CLO) 발행 흐름도

□ 건설업(편입비중 50%) 및 기타 업종(편입비중 50%)이 발행하는 회사채 또는 대출을 기초로 유동화자산을 구성

ㅇ 신보의 신용보증을 통해 최우량등급(AAA)으로 상향된 선순위증권은 시장에 매각

ㅇ 후순위증권은 발행기업, 건설관련 기관ㆍ단체 등에서 순차적으로 부담

기     업

(건설업 50%, 기타업종 50%)

회사채발행 또는 대출

매각대금

자산보유자

<증권사 또는 은행>

회사채․대출채권 양도

매각대금

SPC

CBO․CLO 증권발행

신보의 신용보증

선순위증권

후순위증권