종합부동산세 주요 문답사례

Ⅰ. 2010년도에 달라지는 제도 내용

Ⅱ. 부과고지 및 납부

Ⅲ. 납 세 의 무 자

Ⅳ. 과세표준 및 세액계산 방법

Ⅴ. 세 부 담 상 한

Ⅵ. 합산배제 및 과세특례

Ⅶ. 종부세 결정․경정 등

Ⅷ. 재산세(지방세) 관련

종합부동산세 주요 문답사례

Ⅰ.  2010년도에 달라지는 제도 내용  처음으로

문1] 건설임대주택에 대한 추징요건이 완화되었나요?

문2] 임대주택의 공가기간이 변경되었나요?

문3] 지방의 미분양주택 해소를 위한 지원내용은?

문4] 노인복지주택과 향교 소유 주택부속토지에 대한 과세제외는?

Ⅱ.  부과고지 및 납부  처음으로

문5] 부과고지제하에서의 납부방법은?

문6] 종부세 관련 궁금한 사항은 어디에 문의하는지?

문7] 500만원 이상 납세자의 분납신청 및 납부방법은?

문8] 부과고지제를 시행하게 되면 납세고지서만 발송하나요?

문9] 납세고지서에 기재된 세액이 정확한지 어떻게 확인하나요?

문10] 신용카드로도 세금납부가 가능한가요?

문11] 전자납부는 어떻게 하는 것인가요?

문12] 종부세를 기한 내에 납부하지 않은 경우에는?

문13] 재산세 부과 잘못 등으로 과세자료 내용이 사실과 상이하여 종부세가 잘못 부과된 경우?

문14] 합산배제 요건이 충족되지 않는 주택을 착오로 합산배제 신고한 경우 정정신고를 할 수 있는지?

문15] 개인이 보유하는 농지의 종부세 과세 여부는?

문16] 공장용 건축물의 부속토지에 대한 종부세 과세방법은?

Ⅲ.  납 세 의 무 자  처음으로

문17] 종부세 과세대상은?

문18] 어느 시점에 부동산을 보유하고 있는 사람이 종부세를 부담하게 되는지?

문19] 종부세 납부를 관할하는 세무서는?

문20] 주택에 대한 종부세 납세의무자는?

문21] 토지에 대한 종부세 납세의무자는?

문22] 종부세 과세대상이 되는 주택이란?

Ⅳ.  과세표준 및 세액계산 방법  처음으로

문23] 공시가격이란?

문24] 공정시장가액 비율이란?

문25] 주택 및 토지의 종부세 과세표준 계산방법은?

문26] 재산세 경감을 받은 주택에 대한 종부세 과세표준 계산방법은?

문27] 종부세액을 계산하는 방법은?

문28] 주택분 종부세액 산출세액 계산방법은?

문29] 재산세로 부과된 세액 중 일정액을 종부세액에서 공제하는 이유는?

문30] 종부세액에서 공제하는 재산세액의 계산방법은?

문31] 1세대 1주택의 범위는?

문32] 1세대 1주택 고령자․장기보유자에 대한 세액공제는?

문33] 재건축․재개발한 주택 및 배우자 상속주택의 보유기간 계산은?

문34] 혼인 및 동거봉양 합가시 1세대 1주택 적용은?

Ⅴ.  세 부 담 상 한  처음으로

문35] 종부세 세부담상한제도란?

문36] 세부담상한제의 적용방법은?

문37] 전년도와 금년도의 부동산 보유현황이 상이한 경우 세부담 상한제의 적용방법은?

문38] 올해 과세기준일 현재 보유하고 있는 과세대상 부동산의 전년도 공시가격이 없는 경우 전년도 세액상당액은?

문39] 재산세 부과시 전년도에는 비과세 또는 감면 등을 적용받았으나  올해는 적용받지 않게 되는 경우 세부담상한 적용방법은?

문40] 세부담상한 적용신청을 별도로 해야 하나요?

Ⅵ.  합산배제 및 과세특례  처음으로

문41] 매입임대주택의 종부세 합산배제 요건은?

문42] 건설임대주택의 종부세 합산배제 요건은?

문43] 기존임대주택의 종부세 합산배제 요건은?

문44] 합산배제하는 다른 임대주택은 어떤 것이 있나요?

문45] 합산배제 대상이 되는 임대주택의 수를 계산하는 방법은?

문46] 합산배제 임대주택의 임대의무기간은?

문47] 합산배제 임대주택에 대하여 합산배제 신고를 하였으나 이후 의무임대기간을 충족하지 못하였을 때 받는 불이익은?

문48] 최초 합산배제 신고 후 주택가격 상승이나 증축으로 기준금액을  초과하게 되는 경우에도 계속하여 합산배제를 적용받는지?

문49] 합산배제 적용을 받던 매입임대주택 소유자의 사망으로 상속인이  상속받아 임대를 계속하는 경우 합산배제 대상인지?

문50] 다가구주택 보유자에 대한 임대사업자등록 적용 요건은?

문51] 합산배제 임대주택에 대한 추징배제 요건은?

문52] 임대주택 외에 종부세 과세시 합산배제되는 주택은?

문53] 주택건설사업자가 보유하고 있는 미분양주택의 합산배제 요건은?

문54] 가정보육시설로 사용 중인 주거겸용주택의 합산배제 요건은?

문55] 가정보육시설용 주택의 사업자등록 요건은?

문56] 개별향교․개별종교단체에 대한 과세특례 적용은?

문57] 향교 및 종교단체에 대한 과세특례 신고기간은?

문58] 주택건설사업자의 주택신축용토지 합산배제는?

Ⅶ.  종부세 결정․ 경정 등  처음으로

문59] 종부세를 결정 또는 경정함에 있어 당초 과세된 재산세에 잘못된 부분이 있는 경우에 처리절차는?

문60] 종부세를 결정 또는 경정함에 있어서 항상 시장․군수에게 의견조회를 하여야 하는지?

문61] 종부세 납부시 물납 방법은?

문62] 종부세에 부가(附加)되는 세금은?

Ⅷ.  재산세(지방세) 관련  처음으로

문63] 주택과 종합합산토지, 별도합산토지의 재산세 과세표준은?

문64] 주택의 건물과 그 부속토지의 소유자가 각각 다른 경우에 주택분 재산세의 과세방법은?

문65] 지방세법에서 규정하는 “1구의 주택”에서 “1구”란?

문66] 주택가격이 공시되지 않은 경우 주택가격 산정 방법은?

문67] 주택분 재산세를 부과하는데 있어서 경계가 명확하지 않은 토지의 재산세 과세방법은?

문68] 일반 건축물의 부속토지에 대한 재산세 과세방법은?

문69] 과세기준일 현재 건축중인 건축물의 토지에 대한 재산세 과세방법은?

문70] 재산세 및 종부세의 경감규정 적용방법은?

문71] 주택 및 토지의 재산세 납부기한은?

Ⅰ.  2010년도에 달라지는 제도 내용

문1] 건설임대주택에 대한 추징요건이 완화되었나요?

답) 서민주거생활 안정이라는 공공성 등을 감안할 필요에 따라 임대의무기간이 5년 이상인 건설임대주택의 요건을 완화․개정하였으며, 개정일 이후 최초로 과세표준을 신고하거나 경정․결정하는 분부터 적용됩니다.

- 2009.12.31 개정 : 공공건설임대주택은 사용검사필증 교부일부터 5년간 추징배제

- 2010.02.18 개정 : 공공건설임대주택을 포함하여 모든 건설임대주택에 대하여 임대주택법에 따른 임대의무기간 종료일까지 추징 배제

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문2] 임대주택의 공가기간이 변경되었나요?

답) 임대주택의 임차인 퇴거후 공가기간 6개월 경과후에도 임대되지 않는 경우 종부세를 추징하였으나, 2010년부터는 임대주택을 계속 임대한 것으로 보는  공가기간(기존 임차인 퇴거일부터 다음 임차인 입주일까지)을 1년으로 연장하여 임대주택에 대한 추징요건을 완화하였습니다.

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문3] 지방의 미분양주택 해소를 위한 지원내용은?

답) 서울시 밖의 미분양주택(수도권 밖의 주택수 비율이 60% 이상)을 2009.12.31까지 취득하는 기업구조조정부동산투자회사 등(리츠)의 미분양주택을 과세제외 하였으나, 2010.2.11까지 그 기간을 연장하였고, 신탁회사가 건설사에서 유동화채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받아 취득하는 서울시 밖의 미분양주택(수도권 밖의 주택수 비율이 60% 이상)에 대해서도 2010.2.11까지 취득하는 것으로 연장하므로써 지방의 미분양주택 해소를 위한 지원을 확대하였습니다.

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문4] 노인복지주택과 향교 소유 주택부속토지에 대한 과세제외는?

답) 노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 소유한 노인복지주택에 대해 과세제외하여 취약계층인 노인의 복지향상을 지원하고, 향교재산법에 따라 처분이 제한되는 등 엄격히 관리되는 향교재산의 특수성을 감안하여 향교 소유 주택부속토지(타인이 주택을 소유)를 합산배제 신고의무 없이 과세제외하여 종부세 부담을 완화하였습니다.

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Ⅱ.  종부세 부과고지 및 납부

문5] 부과고지제하에서의 납부 방법은?

답) 2008년부터는 납세지 관할 세무서장이 발부한 납세고지서에 의하여 가까운 금융기관이나 우체국에 가셔서 납부하시면 납부절차가 종료됩니다. 그러나 부과내용에 이의가 있을 경우에는 종전처럼 신고납부방식으로 신고․납부하실 수도 있습니다.

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문6] 종부세 관련 궁금한 사항은 어디에 문의하는지?

답) 종부세 납부와 관련하여 법령사항과 납부절차 등 궁금한 사항은 납세고지서에 기재된 전화번호로 문의하시면 친절한 안내를 받으실 수 있으며, 일반적인 질문사항은 국세청 세미래콜센터(국번없이 126)를 통하여 상담받으실 수 있습니다.

☎ 국번없이 126 ⇒ 1번(세법상담) ⇒ 7번(종합부동산세)

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문7] 500만원 이상 납세자의 분납신청 및 납부 방법은?

답) 500만원 이상 납세자에 대하여는 분납제도를 활용하여 2회로 나누어 납부하실 수 있습니다. 납부기간 내에 관할 세무서장에게 분납신청서를 제출하시면, 관할 세무서장은 납부기한까지의 납세고지서와 2개월 이내 분납기간까지의 납세고지서로 구분하여 고지하게 됩니다. 분납할 수 있는 금액은 납부하여야 할 세액이 1,000만원 이하인 경우에는 500만원을 초과하는 금액을, 납부하여야 할 세액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 50%의 금액을 분납하게 됩니다.

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문8] 부과고지제를 시행하게 되면 납세고지서만 발송하나요?

답) 그렇지 않습니다. 법상 세액산출명세서가 포함된 납세고지서만 발송하면 되나, 세액계산의 적정성 등을 납세자 스스로 확인할 수 있도록 납세고지서 이외에도 과세대상물건명세서를 함께 보내드립니다.

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문9] 납세고지서에 기재된 세액은 정확하게 계산된 건가요?

답) 납세고지서와 함께 보내드린 과세대상 물건명세서상의 물건내역과 실제 보유물건이 일치하면 부과고지 전산프로그램에 의하여 자동으로 계산되므로 고지서 기재금액은 정확하게 계산된 세액입니다.

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문10] 신용카드로도 세금납부가 가능한가요?

답) 500만원까지의 종부세(농특세 포함)는 신용카드로 납부할 수 있으며, 현금납부와의 형평성을 유지하기 위한 최소한의 납부대행수수료 1.2%를 추가로 부담하여야 합니다.(미국도 2.49%의 수수료를 부담)

현재 납부 가능한 신용카드는 KB국민, 롯데, 비씨, 삼성, 신한, 씨티, 외환, 현대, 전북은행, 광주은행, 제주은행, 수협은행, 하나카드 등 13개이며, 신용카드국세납부 홈페이지(www.cardrotax.or.kr)에 접속하여 납부하거나 세무서에 설치된 신용카드 단말기로도 납부할 수 있습니다

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문11] 전자납부는 어떻게 하는 것인가요?

답) 인터넷지로(www.giro.or.kr) 사이트에 로그인한 후 고지된 세금을 조회하여 납부하거나, 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)의 「세금납부」→「고지분 납부」에서 공인인증서를 통해 계좌이체 방식으로 납부하거나, 금융기관 인터넷뱅킹에서 공인인증서를 통해 계좌이체 방식으로 납부하거나, 금융기관별 ARS(텔레뱅킹)에서 보안카드를 통해 계좌이체 방식으로 납부하실 수 있으니 편리한 방법을 선택하여 납부하시면 됩니다.

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문12] 종부세를 기한 내에 납부하지 않은 경우에는?

답) 납부기한이 경과한 날에 체납된 국세의 3%가 가산금으로 부과되며, 체납된 종부세액이 100만원 이상인 경우에는 매 1월이 경과할 때마다 1.2%씩 60개월 동안 중가산금이 부과됩니다.

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문13] 재산세 부과 잘못 등으로 과세자료 내용이 사실과 상이하여 종부세가 잘못 부과된 경우?

답) 종부세는 매년 과세기준일(6.1일) 현재의 사실 내용대로 부과․징수하는 세금이므로 과세자료의 내용이 사실과 상이하여 잘못 부과된 경우에는 국세청 홈페이지 신고서 자기작성프로그램[CRTAX-C]을 이용하여 사실 내용대로 신고․납부하시면 됩니다. 지자체(시□군□구)에 재산세 부과 등 사실내용을 확인하고자 하는 경우 세무서의 직원에게 의뢰하면 신속하게 확인하여 드립니다.

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문14] 합산배제 요건이 충족되지 않는 주택을 착오로 합산배제 신고한 경우 정정 신고를 할 수 있는지?

답) 합산배제 대상이 아닌 주택을 착오로 잘못 합산배제 신고한 경우에는 납부기간(12.1~12.15)에 과세대상 주택에 포함하여 신고하시면 됩니다.

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문15] 개인이 보유하는 농지의 종부세 과세 여부는?

답) 시지역의 도시지역 중에서 개발제한구역 및 녹지지역과 읍□면 지역에 소재하는 농지로 과세기준일 현재 영농에 사용중인 농지는 종부세를 과세하지 않으나,

시지역의 도시지역(개발제한구역 및 녹지지역 제외)에 소재한 농지는 종합합산 과세대상 토지에 해당되므로 인별로 합산하여 공시가격이 5억원을 초과하는 경우에는 종부세가 과세됩니다.

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문16] 공장용 건축물의 부속토지에 대한 종부세 과세방법은?

답) 전국 읍․면 지역과 시지역내의 산업단지 및 공업지역에 위치한 공장용지로서 공장입지기준면적 이내의 토지는 종부세가 과세되지 않으나,

시지역(산업단지 및 공업지역 제외)에 위치하는 공장용지로서 용도지역별 적용배율 이내의 토지는 별도합산 과세대상 토지에 해당되어 인별로 합산한 공시가격의 합계액이 80억원을 초과하는 경우에만 종부세가 과세됩니다.

또한 위의 공장입지기준면적과 용도지역별 적용배율을 초과하는 토지는 종합합산 과세대상 토지에 해당되어 인별로 합산한 공시가격의 합계액이  5억원을 초과하는 경우에는 종부세가 과세됩니다.

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Ⅲ.  납 세 의 무 자

문17] 종부세 과세대상은?

답) 종부세는 지방세법상 재산세 과세대상 부동산 중에서 주택(별장 제외), 종합합산 과세대상 토지(나대지 등), 별도합산 과세대상 토지(사업용건물의 부속토지 등)를 과세대상으로 합니다. 따라서 사업용 건축물, 선박□항공기, 재산세가 분리과세되는 토지 등은 종부세가 과세되지 않습니다.

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문18] 어느 시점에 부동산을 보유하고 있는 사람이 종부세를 부담하게 되는지?

답) 과세기준일인 매년 6. 1일 현재 과세대상 부동산을 보유하고 있는 자는 종부세를 납부할 의무가 있습니다. 과세대상 재산을 매매하는 경우 취득시기는 잔금지급일이 기준이나 잔금지급일보다 등기일이 앞선 경우에는 등기일이 취득시기가 되므로 종부세 부담을 감안하여 의사결정을 해야 할 것으로 보입니다.

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문19] 종부세 납부를 관할하는 세무서는?

답) 납세의무자가 개인인 경우에는 주소지(또는 거소지) 관할세무서, 법인인 경우에는 본점 소재지(또는 주사무소 소재지), 외국법인인 경우에는 국내사업장의 소재지를 관할하는 세무서에 납부하여야 합니다.

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문20] 주택에 대한 종합부동산세 납세의무자는?

답) 과세기준일 현재 전국에 보유한 주택가격을 인별로 합산하여 6억원(1세대 1주택 9억원)을 초과하는 경우 주택에 대한 종부세를 납부할 의무가 있습니다. 다만, 일정 요건의 임대주택과 기타주택(기숙사, 사원용주택, 미분양주택, 주거겸용 가정보육시설)으로 합산배제 신고(9.16～9.30)를 하게 되면 종부세가 과세되지 않습니다.

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문21] 토지에 대한 종부세 납세의무자는?

답) 종합합산 토지(나대지 등) 소유자는 인별로 합산하여 토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 경우, 별도합산 토지(사업용 건물의 부속토지 등) 소유자는 인별로 합산하여 토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 경우에 종부세를 납부할 의무가 있습니다.

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문22] 종부세 과세대상이 되는 주택이란?

답) 종부세 과세대상이 되는 주택이란 과세기준일 현재 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 부속토지를 말하는 것으로 단독주택과 공동주택은 물론 과세기준일 현재 주거용으로 사용 중인 오피스텔도 주택의 범위에 포함됩니다.

또한, 소수지분 주택(공동소유 주택)과 주택 중 건물 또는 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택의 범위에 포함됩니다.

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Ⅳ.  종부세 과세표준 및 세액계산 방법

문23] 공시가격이란?

답) 국토해양부장관 또는 시장․군수가 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 매년 공시한 주택과 토지의 가격을 의미하는 것으로 현재 거래되고 있는 시가를 의미하는 것은 아닙니다.       이전으로

문24] 공정시장가액비율이란?

답) 종전 연도별 적용비율은 매년 단계적으로 인상되어 적정수준의 세부담이 되도록 탄력적으로 조정하는데 어려움이 있었으므로 2009년부터 공정시장가액비율 제도를 도입하였습니다. 공정시장가액비율은 법률로 60% ~ 100%의 범위 내에서 대통령령이 정하는 바에 의하도록 하였으며 이에 따라 주택 및 종합합산토지의 경우 80%이고 별도합산토지의 경우 2009년 70%, 2010년 75%, 2011년 이후 80%입니다.

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문25] 주택 및 토지의 종부세 과세표준 계산방법은?

답) 주택은 전국 합산한 공시가격에서 6억원(1세대 1주택 9억원), 종합합산 과세대상 토지는 전국 합산한 공시가격에서 5억원, 별도합산 과세대상 토지는 전국 합산한 공시가격에서 80억원을 공제하고 공정시장가액비율을 곱하면 각각의 과세대상 재산에 대한 종부세 과세표준이 됩니다.

※ 과세표준 = [공시가격×(1-감면율) - 과세기준금액]×공정시장가액비율

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문26] 재산세 경감을 받은 주택에 대한 종부세 과세표준 계산방법은?

답) 종부세법에서는 주택 공시가격에서 시□군□구의 감면조례등에 의한 경감비율에 해당하는 금액을 공제한 후의 금액을 주택 공시가격으로 하고 있습니다. 따라서 경감률을 반영한 후의 주택 공시가격에서 6억원(1세대1주택 9억원)을 공제하여 공정시장가액비율을 곱한 금액이 주택분 종부세 과세표준이 됩니다.

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문27] 종부세액을 계산하는 방법은?

답) 주택분, 종합합산․별도합산토지분등 각 과세유형별로 전국 합산하여 과세기준금액을 공제하고 공정시장가액비율을 곱한 금액에 세율 및 누진공제액을 적용하여 계산한 세액을 말합니다.

주택분 종부세액={(주택공시가액-6억원1))☓공정시장가액비율2)}×세율-누진공제액

1) 1세대 1주택의 경우 9억원

2) 2010년 공정시장가액비율 : 주택․종합합산 토지(80%), 별도합산 토지(75%)

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문28] 주택분 종부세 산출세액 계산방법은?

답) 주택분 종부세 과세표준에 세율을 적용하여 주택분 종부세액을 계산한 후에 이중과세를 방지하기 위하여 종부세 과세표준에 대한 실제 납부된 재산세를 공제하면 산출세액이 됩니다.

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문29] 재산세로 부과된 세액 중 일정액을 종부세액에서 공제하는 이유는?

답) 종부세는 당해 부동산의 공시가격 중 유형별로 전국 합산하여 과세기준금액[주택 6억원(1세대 1주택 9억원), 종합합산 토지 5억원, 별도합산 토지 80억원]을 초과하는 경우에만 과세되며, 과세표준에 세율을 적용하여 계산한 종부세액(과세표준☓세율-누진공제액)에는 과세표준 금액에 부과된 재산세액이 포함되어 있습니다. 따라서 중복 계산된 재산세액을 차감하지 않으면 종부세와 재산세를 이중으로 과세하게 되므로 이미 납부한 재산세액 중 중복 계산된 재산세액을 종부세액에서 공제하는 것입니다.

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문30] 종부세액에서 공제하는 재산세액의 계산방법은?

답) 인별로 합산하여 실제 부과된 재산세액 중에서 종부세 과세기준금액을 초과하는 구간에서의 재산세액이 공시가격 합계액을 표준세율에 의하여 계산한 재산세액에서 차지하는 비율로 안분한 세액을 종부세액에서 차감하여 계산합니다.

공제하는 재산세액	=	부과된 재산세 합계액	☓	유형별 과세표준액에 대한 표준세율 재산세액
				공시가격 합계금액에 대한 표준세율 재산세액

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문31] 1세대 1주택의 범위는?

답) 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 소득세법에 따른 거주자를 말하며, 이 경우 다가구주택은 1호를 1주택으로 보되, 합산배제 신고시에는 1구를 1주택으로 봅니다.

또한, 지방소재 1주택 및 등록문화재 주택은 주택수 계산에서 제외하며 1주택(부속토지만 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자로 봄으로써 세부담을 완화되었습니다.

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문32] 1세대1주택 고령자․장기보유자에 대한 세액공제는?

답) 주택분 종부세는 주택의 공시가격에 따라 과세표준과 세액이 결정되므로 은퇴후 안정된 소득이 없는 고령자의 경우 담세력을 초과하는 과도한 세부담이 발생함으로 이를 완화하기 위하여 고령자 세액공제(60세이상 10%, 65세이상 20%, 70세이상 30%) 및 장기보유자에 대하여도 세액공제(5년이상 20%, 10년이상 40%)합니다.

다만, 1주택(부속토지만 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유한 1세대 1주택자는 부속토지분에 해당하는 산출세액은 제외하여 세액공제액을 계산합니다.

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문33] 재건축․재개발한 주택 및 배우자 상속주택의 보유기간 계산은?

답) 재건축․재개발한 주택의 경우에는 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산하고, 배우자로부터 상속받은 상속주택의 경우에는 피상속인이 취득한 날부터 보유기간을 계산함으로써 1세대 1주택자의 세부담을 완화하였습니다.

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문34] 혼인 및 동거봉양 합가시 1세대 1주택 적용은?

답) 혼인 및 동거봉양으로 인한 합가세대에 대한 세부담 완화를 위하여 개별세대로 보는 5년 동안은 1세대 1주택에 대한 혜택을 받을 수 있으며, 동거봉양 대상은 남녀 구분 없이 60세 이상인 직계존속입니다.

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Ⅴ.  세 부 담 상 한

문35] 종부세 세부담상한제도란?

답) 보유세 개편에 따른 일시적 세부담 급증 현상을 완화하기 위하여 당해 연도에 납부할 총세액상당액(재산세+종부세)이 전년도 총세액상당액(재산세+종부세)의 150%를 넘지 않도록 한 제도입니다.

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세부담상한액=전년도 총세액상당액(재산세1)+종부세2))☓150%

1) 재산세는 표준세율을 적용하여 계산한 세액(세부담상한은 미적용)

2) 종부세는 종부세액(종부세 과세표준×세율)에서 공제할 재산세액 및 1세대 1주택자 세액공제액을 차감한 세액(세부담상한은 미적용)

문36] 세부담상한제의 적용방법은?

답) 종부세는 과세대상을 주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지로 구분하여 각 과세대상별로 과세표준과 세율을 각각 적용하며, 세부담 상한액을 계산하는데 있어서도 각각의 과세대상별로 구분하여 계산합니다.

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문37] 전년도와 금년도의 부동산 보유현황이 상이한 경우 세부담상한제의 적용방법은?

답) 올해와 전년도의 과세기준일 현재 부동산 보유 현황이 상이한 경우에는 올해 과세기준일 현재 보유하는 부동산을 전년도 과세기준일 현재 동일하게 보유한 것으로 보아 전년도 총세액상당액(재산세, 종부세)을 산정한 후 이를 기준으로 올해의 세부담상한액을 계산합니다.

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문38] 올해 과세기준일 현재 보유하고 있는 과세대상 부동산의 전년도 공시가격이 없는 경우 전년도 세액상당액은?

답) 신축 주택과 같이 전년도의 공시가격이 없는 경우에는 올해 과세기준일 현재 보유하고 있는 과세대상 재산과 동일한 상태로 전년도 과세기준일 현재에 보유하고 있던 것으로 보아 시장․군수가 산정한 가액을 기준으로 전년도 세액상당액(재산세, 종부세)을 계산합니다.      이전으로

문39] 재산세 부과시 전년도에는 비과세 또는 감면 등을 적용받았으나 올해는 적용받지 않게 되는 경우 세부담상한 적용방법은?

답) 재산세 부과시 올해에 비과세 또는 감면 등을 적용받은 경우에는 전년도에도 적용받은 것으로 보아 전년도 세액상당액을 계산하며, 올해에 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않는 경우에는 전년도에도 적용받지 않은 것으로 보고 전년도 세액상당액을 계산하여 세부담상한액을 계산합니다. 즉, 당해연도 기준으로 전년도분을 적용하게 됩니다.

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문40] 세부담상한 적용신청을 별도로 해야 하나요?

답) 세부담 상한액을 초과하는 금액은 종부세액에서 당연히 차감되는 금액이므로 세부담상한적용명세서를 별도로 제출하지는 않습니다.

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Ⅵ.  합산배제 및 과세특례

문41] 매입임대주택의 종부세 합산배제 요건은?

답) 임대 목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 매매 등으로 취득하여 과세기준일 현재 지자체 및 세무서에 주택임대사업자로 각각 등록한 주택으로, 국민주택규모이하, 1호당 공시가격 3억원 이하, 5호 이상의 주택을 10년 이상 계속하여 임대하는 경우에는 매년 9.16부터 9.30까지 합산배제 신고를 하여야 종부세가 과세되지 않습니다. 다만, 최초 합산배제신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 변동사항이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있습니다.               이전으로

문42] 건설임대주택의 종부세 합산배제 요건은?

답) 임대 목적으로 건설하여 임대하는 주택으로 과세기준일 현재 지자체 및 세무서에 주택임대사업자로 각각 등록한 주택으로, 주거전용면적 149㎡ 이하, 호당 공시가격 6억원 이하, 2호 이상의 주택을 5년 이상 계속하여 임대하는 경우에는 매년 9.16부터 9.30까지 합산배제 신고를 하여야 종부세가 과세되지 않습니다. 다만, 최초 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 임대주택의 소유권 또는 전용면적의 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있습니다.                이전으로

문43] 기존임대주택의 종부세 합산배제 요건은?

답) 종부세 시행일(’05.1.5) 이전에 지자체에 임대사업자등록을 하고 과세기준일 현재 세무서에 사업자등록을 하고 임대하는 주택으로, 국민주택규모 이하, 2005년 과세기준일(’05.6.1)의 호당 공시가격 3억원 이하, 2호 이상의 주택을 5년 이상 계속하여 임대하는 경우에는 매년 9.16부터 9.30까지 합산배제 신고를 하여야 종부세가 과세되지 않습니다. 다만, 최초 합산배제신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 변동사항이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있습니다.

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문44] 합산배제하는 다른 임대주택은 어떤 것이 있나요?

답) 사용검사(승인) 후 미임대기간이 2년이내인 건설임대주택, 리츠․펀드가 2008년에 취득한 비수도권 매입임대주택, 2008.6.11부터 2009.6.30까지 비수도권 미분양주택을 취득한 매입임대주택, 비수도권 매입임대주택 등 일정요건을 갖춘 주택은 합산배제하는 임대주택에 포함됩니다

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문45] 합산배제 대상이 되는 임대주택의 수를 계산하는 방법은?

답) 임대주택별로 동일 시□도 지역(미분양 매입임대주택은 수도권 밖에 위치)에 매입임대주택은 5호(비수도권 매입임대주택은 주택수에 상관없이 합산배제), 건설임대주택은 2호 이상을 임대하여야 합니다. 다만, 기존임대주택의 경우에는 지역 제한 없이 전국에 2호 이상 임대하면 되나,   미분양 매입임대주택과 합산하여 5호 이상이 되어 합산배제되는 경우에는 해당 미분양 매입임대주택은 동일 시․도 요건을 충족해야 합니다.

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문46] 합산배제 임대주택의 임대의무기간은?

답) 기존임대․건설임대는 2호이상의 주택을 임대 개시한 날부터 5년을 계속하여 임대하여야 하며, 매입임대주택은 5호(비수도권 매입임대주택은 호수요건 없음) 이상의 주택을 임대 개시한 날부터 10년(미분양 매입임대주택은 5년, 비수도권 매입임대주택은 7년)을 계속하여 임대하여야 합니다. 다만, 건설임대주택은 2010.2.18 이후 임대주택법상 임대의무기간 종료일까지 계속 임대하는 것으로 봅니다.    이전으로

문47] 합산배제 임대주택에 대하여 합산배제 신고를 하였으나 이후 의무임대기간을 충족하지 못하였을 때 받는 불이익은?

답) 임대주택 및 가정보육시설용 주택 등을 중도 매각 등으로 의무임대기간을 충족하지 못하게 되는 경우에는 합산배제에 따라 경감 받은 종부세액에 이자상당가산액을 포함하여 추징합니다.

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문48] 최초 합산배제 신고후 주택가격 상승이나 증축으로 기준금액을 초과하게 되는 경우에도 계속하여 합산배제를 적용받는지?

답) 임대 중에 주택가격이 상승하여 기준금액을 초과하는 경우에는 계속하여 합산배제 임대주택에 해당하는 것이나, 증축 등의 물리적 변경으로 주택가격이 상승하여 기준금액을 초과하는 경우에는 합산배제 요건을 충족하지 못하게 됩니다.

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문49] 합산배제 적용을 받던 매입임대주택 소유자의 사망으로 상속인이 이를 상속받아 임대를 계속하는 경우 합산배제 대상인지?

답) 합산배제 임대주택을 상속에 의하여 승계 취득하는 경우에는 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산하여 적용합니다.

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문50] 다가구주택 보유자에 대한 임대사업자등록 적용 요건은?

답) 종부세법에서는 다가구주택은 1구의 주택을 1호의 주택으로 보아 임대주택에 대한 합산배제 요건을 적용합니다.

다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 임대하는 자로서 임대주택법에 의한 호수(戶數)에 미달하여 시장□군수에게 임대사업자로 등록할 수 없었던 자가 세법에 의하여 사업자등록을 하는 경우에는 당해 사업자등록을 한 날에 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 보아 임대주택 합산배제 요건을 적용합니다.

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문51] 합산배제 임대주택에 대한 추징배제 요건은?

답) 임대사업자가 일정기간(건설임대 5년, 매입임대 10년) 임대사업을 계속하지 못하더라도 협의매수․수용, 건설임대주택으로 임대의무기간 1/2경과 후 임차인에게 분양전환 및 천재․지변 등으로 임대가 불가능한 경우에는 종부세를 추징하지 않으며, 건설임대주택에 대하여는 임대의무기간 종료일까지 2010.2.18 이후 추징하지 않습니다.

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문52] 임대주택 외에 종부세 과세시 합산배제되는 주택은?

답) ①종업원의 주거를 위한 기숙사, ②사용자 소유의 사원용 주택, ③주택건설사업자가 보유하고 있는 미분양주택, ④가정보육시설로 사용 중인 주거겸용주택, ⑤시공사가 대물변제 받은 미분양주택, ⑥수도권 밖의 지역에 위치하는 주택 중 공시가격이 가장 큰 1주택(신고 제외), ⑦정부출연기관이 소속 연구원에게 제공하는 주택, ⑧등록문화재에 해당하는 주택, ⑨기업구조조정 부동산투자회사 등이 취득한 미분양주택, ⑩기업구조조정 부동산투자회사 등과 매입약정으로 취득한 미분양주택, ⑪자산유동화 방식으로 신탁회사가 취득하는 미분양주택, ⑫노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 소유한 노인복지주택, ⑬향교 소유 주택부속토지(신고 제외) 등 일정한 요건에 해당되는 주택을 합산배제 기타주택으로 신고하는 경우 종부세 과세제외됩니다.

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문53] 주택건설사업자가 보유하고 있는 미분양주택의 합산배제 요건은?

답) 미분양주택은 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년간 과세제외됩니다. 다만, 건축법에 의한 건축허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양주택인 경우에는 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 합산배제대상에서 제외되어 종부세를 부담하게 됩니다.

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문54] 가정보육시설로 사용 중인 주거겸용주택의 합산배제 요건은?

답) 과세기준일 현재 세대원이 영유아보육법 제13조의 규정에 따라 시장․군수에게 인가를 받고 소득세법 제168조 제5항에 따른 고유번호를 부여받은 후 과세기준일 현재 5년 이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택이어야 합니다.                                        이전으로

문55] 가정보육시설용 주택의 사업자등록 요건은?

답) 가정보육시설을 운영하는 자는 소득세법상 사업자가 아님으로 고유번호를 부여받으면 합산배제 요건을 갖춘 것으로 봅니다.

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문56] 개별향교․개별종교단체에 대한 과세특례 적용은?

답) 개별향교․개별종교단체가 실질적으로 소유하는 주택 및 토지를 종부세 시행일 이전(’05.1.4)에 향교재단 등 명의로 등기를 한 경우 개별향교 및 개별종교단체는 대상주택 및 토지의 사실상의 소유자임을 입증할 수 있는 서류를 갖추어 9.16~9.30까지 제출하고 사실상의 소유자별로 종부세를 납부할 수 있습니다.

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문57] 향교 및 종교단체에 대한 과세특례 신고기간은?

답) 향교재단 및 종교단체에서 개별단체분을 포함하는『향교재단 및 종교단체(개별단체)의 과세특례신고서』등을 9월 16일부터 9월 30일까지 일괄로 제출하여야 합니다.

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문58] 주택건설사업자의 주택신축용토지 합산배제는?

답) 주택법에 의한 주택건설사업자가 취득한 주택건설용 토지에 대하여 취득일로부터 5년동안은 종합합산토지의 과세표준합산대상에서 제외할 수 있으며 과세특례를 적용받기 위해서는 9.16～9.30 기간 중에 토지보유현황을 신고하여야 합니다.

다만, 취득일로부터 5년이내에 주택법에 의한 사업계획의 승인을 받아야 하며 그렇지 못할 경우 종부세액과 이자상당가산액을 추징하게 됩니다.

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Ⅶ.  종부세 결정․ 경정 등

문59] 종부세를 결정 또는 경정함에 있어 당초 과세된 재산세에 잘못된 부분이 있는 경우에 처리절차는?

답) 재산세의 부과가 잘못되었을 경우에는 관할 세무서장은 의견조회서에 확인할 내용을 기재하여 시장․군수 등에게 의견조회하고 그 결과를 20일 내에 수보받아 처리하게 됩니다.                      이전으로

문60] 종부세를 결정 또는 경정함에 있어서 항상 시장․군수에게 의견조회를 하여야 하는지?

답) 재산세 부과의 적정여부에 관한 사항은 시장□군수에게 의견조회후 회신결과에 따라 처리하여야 하나, 합산배제 신고한 임대주택의 합산배제 요건 미비로 종부세를 추징하는 때에는 의견조회 없이 종부세를 결정 또는 경정할 수 있습니다.

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문61] 종부세 납부시 물납 방법은?

답) 종부세로서 납부하여야 할 세액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 당해 과세대상 부동산으로 물납할 수 있습니다. 종부세를 물납하기 위해서는 납부기한 내에 별도의 물납신청을 한 후 관할 세무서장으로부터 물납허가를 받은 경우에 물납할 수 있습니다.

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문62] 종부세에 부가(附加)되는 세금은?

답) 종부세로 납부하여야 하는 세액의 20%에 해당하는 세액을 농어촌특별세로 납부하여야 하며, 종부세가 500만원을 초과하여 분납하는 경우에는 분납비율에 따라 농어촌특별세도 분납하는 것입니다.

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Ⅷ.  재산세(지방세) 관련

문63] 주택과 종합합산토지, 별도합산토지의 재산세 과세표준은?

답) 재산세의 과세표준은 과세대상별로 구분하여 각각 계산합니다.

즉, 주택․종합합산토지․별도합산토지의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 계산한 금액이 과세표준이 됩니다. 한편, 공정시장가액비율은 주택은 40%～80%까지, 토지는 50%～90%까지의 범위에서 정할 수 있도록 시행령에 위임되어 주택은 60%, 토지는 70%로 2009.5.21 규정(개정 전까지 계속 적용)되었습니다.

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문64] 주택의 건물과 그 부속토지의 소유자가 각각 다른 경우에 주택분 재산세의 과세방법은?

답) 공시된 주택가격에 의하여 과세표준과 재산세액을 계산한 후 당해 세액을 건물과 토지의 시가표준액으로 안분 계산한 세액을 각각의 소유자에게 부과합니다.

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문65] 지방세법에서 규정하는“1구의 주택”에서 “1구”란?

답) “1구”란 주거용 건물에서 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획된 부분으로 공동주택은 각 세대가 1구이며, 단독주택은 주거생활에 이용되고 있는 1동의 건물 전체(보일러실, 창고 포함)가 1구에 해당합니다. 그러나 단독주택 중 다가구주택은 1세대가 독립하여 사용할 수 있도록 구분된 공간을 1구로 하고 있습니다.

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문66] 주택가격이 공시되지 않은 경우 주택가격 산정 방법은?

답) 공시된 가격이 없는 공동주택은 행안부장관이 지역․면적․층별 특성 및 거래가격 등을 참작하여 정하는 기준에 따라 시장․군수가 가격을 산정하며, 단독주택은 시장․군수 등이 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정합니다.

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문67] 주택분 재산세를 부과하는데 있어서 경계가 명백하지 않은  토지의 재산세 과세방법은?

답) 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우 주택 건물 바닥면적의 10배 이내의 토지는 주택분 재산세로 과세됩니다.

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문68] 일반 건축물의 부속토지에 대한 재산세 과세방법은?

답) 일반건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱한 기준면적 이내의 토지는 별도합산 토지분 재산세로 과세되며,  기준면적을 초과하는 토지는 종합합산 토지분 재산세로 과세됩니다.

【용도지역별 적용배율(지방세법시행령 제131조의2 제2항】

용 도 지 역 별		적 용 배 율
도시지역	전용주거지역	5배
	준주거지역□상업지역	3배
	일반주거지역□공업지역	4배
	녹지지역	7배
	미계획지역	4배
도시지역외의 용도지역 (관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)		7배

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문69] 과세기준일 현재 건축중인 건축물의 토지에 대한 재산세 과세방법은?

답) 과세기준일 현재 건축중인 건축물의 부속토지에 대한 재산세는 건축설계서상의 바닥면적에 용도지역별 배율을 적용하여 기준면적 이내의 토지는 별도합산 토지분 재산세로 과세되며, 기준면적을 초과하는 토지는 종합합산 토지분 재산세로 과세됩니다.

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문70] 재산세 및 종부세의 경감규정 적용방법은?

답) 재산세에서는 주택은 세액을 공제하는 방식, 토지는 과세표준을 공제하는 방식으로 경감 규정을 적용하고 있으나, 종부세에서는 공시가격을 공제하는 방식으로 경감 규정을 적용하고 있습니다.

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문71] 주택 및 토지의 재산세 납부기한은?

답) 주택분 재산세는 50%씩 2회로 나누어 부과하고 있습니다. 납부할 세액의 50%는 7. 16일부터 7. 31일까지, 나머지 50%는 9. 16일부터 9. 30일까지 각각 납세고지서에 의하여 납부하여야 합니다. 다만, 주택분 재산세액이 5만원 이하인 경우 7월에 전액 고지할 수 있습니다.

토지분 재산세는 9. 16일부터 9. 30일까지 납세고지서에 의하여 일시에 납부하여야 합니다.

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