참고 1		사례를 통해 보는 양도세 비과세·감면 배제

유형	1세대1주택 비과세 해당자가 업(UP)계약서를 작성, 후소유자가 취득가액 과다계상을 통해 양도소득세를 탈루하게 한 사례

□ 사례요지

조사대상자 ○○○은 서울의 아파트(105㎡)를 3년전에 200백만원에 분양받아 거주하다 1세대1주택 비과세 요건을 충족 한 후, 양도하면서 양수자와 공모하여 원래 양도가액보다 150백만원이 과다한 업(UP)계약서를 작성 교부하여 후양도자로 하여금 양도소득세를 탈루하게 함

□ 사실관계 흐름도

UP 계약서 작성

양도소득세신고

후 취득자

양도차익50백만원

양도금액 950백만원

전소유자

(비과세자)

[실거래] 양도금액 800백만원

[실거래] 양도금액 1,000백만원

□ 비과세 배제(’11.7.1.시행) 적용시

○  1세대1주택 비과세 요건을 충족한 전소유자 ○○○은 실거래금액 800백만원을 950백만원으로 허위계약서(UP계약서)작성 사실이 발각되어 허위계약서 기재금액 150백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액  135백만원 중 적은 금액인 135백만원 양도세와 32백만원의 과태료를 부과받게 됨

* 과태료는 신고당사자인 중개사 또는 거래 양 당사자에게 부과

*  실지양도가액 :  800백만원(허위계약서 작성: 950백만원)

* 실지취득가액 : 200백만원

* 기타필요경비 :    6백만원

* 양도․취득 원인은 매매거래이며 1세대1주택 비과세 요건에

해당하고 3년을 보유하고 허위계약서는 ’11.7.1. 이후에 작성

하고 세액계산 편의상 ’12.1.1 이후 양도한 것으로 가정

※ 양도소득세 추징

① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액

∙양도차익 : 594백만원(양도가액 800백만원-취득가액

200백만원 - 필요경비 6백만원)

∙양도소득금액  : 451.44백만원(양도차익 594백만원- 장기보유

특별공제* 142.56백만원)

* 1세대1주택 3년보유 시 장기보유특별공제는 양도차익의 24%

∙과세표준 : 448.94백만원(양도소득금액-기본공제 250만원)

∙세율 : 33%(누진공제 1,314만원)

∙ 산 출  세 액 : 135,010,200원

② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

∙ 950,000,000원 - 800,000,000원 = 150,000,000원

③ 세부담액

∙ Min[①,②] = 135,010,200원

〔참고〕과태료 부과(공인중개사법 시행령 별표2 과태료부과기준)

∙허위계약금액이 실거래가액의 10%미만일 때 : 취득세의 0.5배

∙허위계약금액이 실거래가액의 10∼20%미만 : 취득세의 1배 ∙허위계약금액이 실거래가액의 20%이상일 때 : 취득세의 1.5배

⇒ 1억5천/8억이므로 10∼20%미만으로 취득세(거래가액의 4%)의   1배인 32백만원

산출근거

유형	실거주 목적으로 아파트를 취득하면서 다운계약서(DOWN)를 작성해서 양도차익을 줄여주는 댓가로 취득가액 일부를 할인받고 전소유자가 양도소득세를 탈루하게 한 사례

□ 사례요지

실거주 목적의 취득자 △△△는 서울의 아파트(112㎡)를 450백만원에 양수하면서 양도자와 공모하여 400백만원의 다운계약서를 작성하여 전소유자가 150백만원의 양도차익을 100백만원으로 줄여 신고할 수 있도록 하여 양도소득세를 탈루하게 함

□ 사실관계 흐름도

양도소득세신고

800백만원양도

비과세로 신고

DOWN 계약서 작성

양도차익100백만원

양도금액400백만원

양도자

(3억원에 취득)

후 취득자

(비과세 요건 충족)

[실거래] 양도금액 450백만원

□ 비과세 배제(’11.7.1.시행) 적용시

○  다운계약서를 작성해 준 후취득자가 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 상태에서 전소유자에게 실거래양도금액 450백만원을 400백만원으로 허위계약서(DOWN계약서)작성한 사실이 발각되어 허위계약서 기재금액 50백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액  70,805천원 중 적은 금액인 50백만원 양도세와 18백만원의 과태료를 부과받게 됨

* 과태료는 신고당사자인 중개사 또는 거래 양 당사자에게 부과

산출근거

*  실지양도가액 :  800백만원

* 실지취득가액 : 450백만원(허위계약서 작성: 400백만원)

* 기타필요경비 :    12백만원

* 양도․취득 원인은 매매거래이며 1세대1주택 비과세 요건에

해당하고 3년을 보유하고 허위계약서는 ’11.7.1. 이후에 작성

하고 세액계산 편의상 ’12.1.1 이후 양도한 것으로 가정

※ 양도소득세 추징

① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액

∙양도차익 : 338백만원(양도가액 800백만원-취득가액

450백만원 - 필요경비 12백만원)

∙양도소득금액  : 256.88백만원(양도차익 338백만원- 장기보유

특별공제* 81.120백만원)

* 1세대1주택 3년보유 시 장기보유특별공제는 양도차익의 24%

∙과세표준 : 254.38백만원(양도소득금액-기본공제 250만원)

∙세율 : 33%(누진공제 1,314만원)

∙ 산 출  세 액 : 70,805,400원

② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

∙ 450,000,000원 - 400,000,000원 = 50,000,000원

③ 세부담액

∙ Min[①,②] = 50,000,000원

〔참고〕과태료 부과(공인중개사법 시행령 별표2 과태료부과기준)

∙허위계약금액이 실거래가액의 10%미만일 때 : 취득세의 0.5배

∙허위계약금액이 실거래가액의 10∼20%미만 : 취득세의 1배 ∙허위계약금액이 실거래가액의 20%이상일 때 : 취득세의 1.5배

⇒ 5천/4억5천이므로 10∼20%미만으로 취득세(거래가액의 4%)의   1배인 18백만원

종 전	개 정
[소득세법] 제91조(양도소득세 비과세의 배제) 제104조제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 대해서는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다. <신 설>	[소득세법] 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등) ① 제104조제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 대해서는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다. ② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다. 1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액 2. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
[조특법] 제129조(양도소득세의 감면배제) <신 설> (생 략)	[조특법] 제129조(양도소득세의 감면 배제 등) ① 「소득세법」 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 「소득세법」 제91조제2항에 따라 이 법에 따른 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한한다.
<신 설>	[소득세법] 부칙 제1조(시행일) 이 법은 2011년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제46조제1항ㆍ제2항 및 제133조의2제1항의 개정규정은 2011년 4월 1일부터 시행하고, 제34조제2항 및 제91조제2항의 개정규정은 2011년 7월 1일부터 시행한다. 제9조(매매계약서 허위 기재에 따른 양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등에 관한 적용례) 제91조제2항의 개정규정은 부칙 제1조 단서에 따른 제91조제2항의 개정규정의 시행 후 최초로 매매계약하는 분부터 적용한다.
<신 설>	[조특법] 부칙 제1조(시행일) 이 법은 2011년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제104조의23의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제88조의4제13항, 제104조의16제4항제2호 및 제129조제1항의 개정규정은 2011년 7월 1일부터 시행한다. 제48조(양도소득세의 감면 배제 등에 관한 적용례) 제129조제1항의 개정규정은 부칙 제1조 단서에 따른 같은 규정의 시행 후 최초로 매매계약하는 분부터 적용한다.

참고 2		개정된 소득세법 전문

양도세 비과세·감면 제한 관련 Q&A

1		허위계약서란 무엇을 말하는 것인지?

□ 부동산(부동산상의 권리 포함) 자산을 매매하는 거래당사자가 거래가액을 사실과 다르게 낮추거나(Down) 높이는(Up) 등 거래내용을 거짓으로 기재한  계약서를 말함

2		’11.7.1. 이전에 작성한 허위계약서를 ’11.7.1. 이후에 허위계약서 작성 사실이 발견된 경우는 어떻게 되나?

□ ’11.7.1. 이후에 최초로 매매계약서를 작성하는 분부터 적용(소득세법 부칙 제9조)하게 되므로 양도소득세 비과세․감면이 제한되지는 않으나,

○ 부동산거래 신고를 허위로한 것에 대한 1.5배(2.5배) 이하의 취득세 상당 과태료 부과받는 것은 면제되지 않음

* 취득세가 2%에서 4%로 되면서 과태료부과는 취득세의 3배(5배)에서 1.5배(2.5배)로 개정(’10.12.22일 개정)

3		양도소득세 해당하는 자산의 양도에 대해 모두 적용되나?

□ 부동산 및 부동산에 관한 권리의 양도에 해당하는 것만적용대상이며 그 외의 자산은 해당되지 않는다.

< 대상 자산 >

○  토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 포함)

○ 다음 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

- 부동산을 취득할 수 있는 권리

- 지상권

- 전세권과 등기된 부동산임차권

4		비과세․감면을 제한하는 것은 서민과 농민 등에게 부담을 주는 것은 아닌지?

□  불법행위에 대한 제재 수단

○ 1세대1주택 비과세 제도나 8년 자경 감면제도를 폐지하는 것이 아니고 비과세나 감면을 악용하는 불법적인 행위에 대한 제재라는 측면으로 이해되어야 함

5		원계약서(실지거래계약서)와 허위계약서를 이중으로 쓰고나서 거래가 완료되면 실지거래계약서는 서로 찢어 버리는데 이 경우도 적용되나?

□ 당연히 적용된다.

○ 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 다르게 적은 경우는 모두 해당된다.

6		비과세․감면을 배제하고 세금을 추징할 수 있는 기간은 얼마나 되나?

□ 10년이다.

○  허위계약서를 작성하는 행위는 국세기본법 제26조의 2‘사기 기타 부정한 행위’로 국세를 포탈한 행위에 해당하여 부과제척기간이 10년에 해당한다.