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	이 보도자료는 2011년 8월 10일 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.
보도자료					대변인실 02) 2110-3009
담당부서 :		법무부 법무심의관실			주책임자	김우현 법무심의관			02) 2110-3164
사진없음 ■		사진있음 □		매수 : 총 8장	담당자	장준희 검사			02) 2110-3502
제목 : “아파트 하자, 건설사도 직접 책임진다” - 주요 구조부 하자담보책임 기간도 10년으로 환원 -

￭ 법무부는 불충분한 법률 규정으로 인한 국민 불편을 해소하고 집합건물 사용자의 편익을 증진시키기 위한 집합건물법 개정안을 성안하여 지난 달 21. 공청회를 개최하였고, 부처협의 등을 마친 후 집합건물법 개정안을 2011. 8. 10. 입법예고함

￭ 집합건물법 개정안의 주요 내용은

① 아파트 등 집합건물의 하자담보책임과 관련,

- 소유자의 권리보호 강화를 위해 건설회사에 직접 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있도록 하였음

- 또한, 소유자의 하자담보책임 추급권을 제한하여 위헌 논란이 컸던 주택법상 공동주택의 담보책임도 집합건물법을 따르도록 하여,

1) 보, 바닥 및 지붕 등 건물의 주요 구조부의 담보책임기간은 원래대로 10년으로 환원,

2) 안전성과 관련 없는 구성 부분은 5년 이내에서 대통령령으로 정하도록 하였음

② 실제 거주하는 세입자는 관리의결권이 전혀 없어 세입자 보호는 물론 관리가 부실화될 우려가 있어, 세입자도 공용부분 관리 등에 대한 의결권 행사가 가능하도록 하였으며,

③ 거주자들의 무관심과 집회출석 부담 등으로 참여가 저조한 관리단 집회를 활성화하기 위하여 인터넷 등을 활용한 전자투표제도를 도입하였음

④ 관리인의 자의적인 사무집행을 방지하고, 효율적인 관리인 감독을 위하여 관리위원회 제도를 신설하고, 관리인의 사무보고 방법과 대상을 구체화 하는 한편 이해관계인의 회계자료 열람권도 명문화 하였음

⑤ 그 외 빈발하는 집합건물 관련 분쟁의 원활하고 신속한 해결을 위하여 분쟁 조정위원회를 신설함

￭ 법무부는 향후 입법예고 절차를 통해 8. 29.까지 각계 의견을 충분히 수렴하여 개정안을 확정, 11월 중 국회에 제출할 예정임

￭ 개정안이 국회를 통과하면 집합건물 거주자의 권리와 편익이 크게 증진됨은 물론 그 동안 빈발하던 하자담보책임 관련 분쟁도 대폭 감소할 것으로 기대됨

집합건물법 개정안 설명자료

Ⅰ		입안 배경 및 경과

1	입안 배경

주상복합아파트, 오피스텔, 복합상가 등 새로운 형태의 집합건물과 관련된 규정이 불충분하여 빈발하는 분쟁 예방 및 해결을 위한 제도 마련

주택법 규정과 상이하여 해석상 불편과 혼란을 초래하던 담보책임 규정 등 불합리한 법률 규정을 정비

관리인에 대한 감독, 효율적 관리시스템 미비로 인한 분쟁을 예방하고 관리체계를 선진화 할 수 있는 방안 마련

2	추진 경과

’10. 12.    집합건물법제 개선을 위한 학술토론회

’11. 2.~6.  집합건물법 개정위원회 운영 및 시안 마련

’11. 6. 17.  일본 와세다대학 카마노교수 초청 국제학술세미나

’11. 7. 21.  집합건물법 개정을 위한 공청회 개최

’11. 7. 15~25.  부처협의

3	집합건물 관련 법률 및 적용 대상

Ⅱ		개정안의 주요 내용

1	하자담보책임 제도 개선

□ 문제점

구분소유자의 하자담보추급권을 제한하기 위해 일부 집합건물법 적용을 배제한 부칙 규정의 문제점이 지적되고, 건물구성 부분 모두 획일적으로 정한 담보책임 기간 규정을 세분화할 필요

영세한 분양자가 분양 후 소멸되거나 무자력이 되는 경우 현행 채권자대위제도 만으로는 분양자 보호에 공백이 발생

<표 1 : 현행 규정의 문제점 및 주택법의 위헌성>

	내 용
현행 규정	집합건물법부칙 제6조	- “공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다”고 규정(2005. 5. 26. 개정)하여, 담보책임 관련 집합건물법 적용을 배제
	주택법	- 사용검사일 이후의 하자담보책임 기간을 시행령으로 단축(1~4년)하고, 내력구조부의 중대한 하자에 대하여만 손해배상을 인정하여, 소유자의 권리를 과도하게 제한
주택법위헌성	위임입법의 한계 일탈	- 민법, 집합건물법상 10년인 담보책임 기간을 주택법에서 구체적인 위임기준도 없이 시행령만으로 단축
	다른 집합건물과의 형평 문제	- 보호의 필요성이 큰 대형 아파트의 하자담보책임기간이 소규모 공동주택, 일반 사무실(집합건물법 적용)보다 짧아지는 모순 발생
	담보책임 기간의 불균형	- 사용검사 이전에 발생한 하자는 집합건물법에 의해 10년, 그 이후에 발생한 하자는 내력벽 등 주요부분이 아닌 한 1~4년의 짧은 기간이 적용
※ 담보책임 행사기간, 하자의 범위, 청구권자는 국민의 재산권에 대한 본질적인 규율내용임에도 담보책임을 구체적 위임기준 없이 대통령령으로 정한 것은 위헌소지가 높음

□ 개정안 내용

가. 집합건물법 부칙 제6조 개정

아파트 등 공동주택은 주택법, 오피스텔․주상복합아파트․상가는 집합건물법으로 이원화 되어 있던 담보책임 규정을 집합건물법으로 일원화하여 국민 불편과 혼란을 해소

공동주택의 담보책임에 관하여 주택법만 적용되도록 한 부칙 제6조 단서를 삭제함으로써 주택법에 의해 부당하게 제한되었던 소유자의 손해배상청구권 등의 권리를 회복

모든 집합건물의 담보책임에 민사특별법인 집합건물법이 적용되고, 공법인 주택법의 관련 규정은 집합건물법을 보완하는 관계임을 명확히 하여 그 동안의 논란을 입법적으로 해소

<표 2 : 부칙 제6조 개정 전․후 담보책임 비교>

구분 종류	개정 전			개정 후
	적용 법률	담보책임 내용		적용 법률	담보책임 내용
아파트, 공동주택	주택법	하자 보수	- 사용검사 이후 하자	집합건물법 ※주택법 규정은 집합건물법을 보완	하자 보수	- 사용검사 이후 + 이전 하자
		손해 배상	- 내력구조부 - 중대 하자		손해 배상	- 내력구조부 + 구성부분 - 중대하자 + 경미하자
		책임 기간	- 기둥․내력벽 : 10년 - 보․바닥 및 지붕 : 5년 - 기타 : 1~4년		책임 기간	- 기둥․내력벽 : 10년 - 보․바닥 및 지붕 : 10년 - 기타 : 5년 이내(대통령령)
		계약해제	- 불가능		계약해제	- 가능 (민법 제668조단서 적용 배제)
오피스텔, 상가, 주상복합아파트	집합건물법	책임 기간	10년	집합건물법	책임 기간	- 기둥․내력벽 : 10년 - 보․바닥 및 지붕 : 10년 - 기타 : 5년이내(대통령령)

나. 하자담보책임 기간 합리화

획일적인 담보책임 기간을 세분화하여 건물 구조부(기둥, 내력벽, 보, 바닥 및 지붕)와 지반공사는 10년, 그 외 부분은 5년 이내에서 대통령령으로 정하도록 하여 이해관계를 합리적으로 조정

<표 3 : 외국의 담보책임 기간>

	프랑스	영국	미국	일본
담보 책임 기간	- 건물의 안전성 또는 견고성과 관계되는 구조물 : 10년	- 주요 구조부 : 10년	- 주요 구조부 : 10년	- 골조, 바닥벽 및 지붕의 구조내력성능 : 10년 ※ 특약으로 20년까지 연장 가능
	- 배수관, 창틀, 문호 등 : 2년	- 기타 : 2년	- 기타 1년	- 지붕방수성능 : 5년 - 기타 품질과 성능 : 1~2년

다. 시공자를 담보책임 주체로 추가

시공자는 건물의 안전성, 용도적합성 등을 담보해야 할 최종 책임주체이므로 집합건물의 분양자(시행사) 이외에 시공자도 담보책임을 지도록 함

- 시공자의 책임 인정시  ①구분소유자 권리의 충실한 보호, ②책임부담 주체간의 책임소재, 하자범위 및 손배액수 등에 관한 다툼을 일거에 해결가능

하도급시 책임소재를 명확히 하고, 영세 시공자의 부담 등을 고려하여 담보책임을 지는 시공자의 범위를 대통령령으로 정하도록 함

※ 프랑스 민법 제1792조는 “① 건축수급인은 도급인과 그 이후 취득하는 자에 대하여 건축물의 견고성이 위태롭게 됨으로써 발생한 손해 등을 당연히 배상할 책임이 있다”고 규정

2	집합건물 임차인의 관리 참여 허용

□ 문제점

실제 거주하는 임차인의 공용부분에 대한 관리 의결권이 없어 임차인 보호에 미흡하고, 집합건물 관리도 부실화될 우려

※ 전월세 비율 : 아파트 : 전국 32.6%, 서울 35.4%, 점포 : 전국 75.6%, 서울 91.3%

□ 개정안 내용

임차인에게 공용부분 관리, 관리인 선임 등에 한하여 의결권 부여

단, 구분소유자에게 추가 비용을 부담하게 하는 등 특별한 영향이 있는 사항에 대하여는 구분소유자의 승낙을 얻어야 함

※ 주택법상 150세대 이상 아파트의 임차인은 동대표 선출권이 있으나, 그 외 공용부분 관리에 관한 의결권이 없음

3	분양자의 규약작성 의무등 신설

□ 문제점

아파트 입주초기에는 구분소유자의 정보부족, 집회 의결정족수 충족의 어려움 등으로 관리단 구성이 거의 이루어지지 아니함

구분소유자에 불리한 내용을 건설회사가 관리규약으로 일방적으로 작성하여 구분소유자의 권한을 침해할 우려

□ 개정안 내용

최초 분양자의 관리단 규약(안) 작성의무를 명문화

구분소유자의 2분의1 이상이 등기한 날부터 3개월 이내에 최초 관리단 집회를 개최하여 규약을 승인받도록 함

분양자가 규약안 작성시 참고하도록 시․도지사가 집합건물 종류별로 ‘표준관리규약’을 작성하도록 의무 부과

4	관리인의 사무보고 방법 개선

□ 문제점

관리인의 사무보고 방법에 관한 규정이 불충분하여 관리인의 사무집행에 대한 사후감독이 어려움

구분소유자나 임차인이 관리인에게 관리비 등 부과․사용 내역을 요청하여도 명문규정이 없어 열람 거부 등으로 인한 분쟁 빈발

□ 개정안 내용

관리인의 사무보고 방법과 사무보고 대상을 대통령령으로 구체화하고, 이해관계인의 회계자료 등 열람 및 등본 교부 청구권을 신설

5	관리위원회 제도 신설

□ 문제점

관리인 감독이 부실하여 집합건물 관리를 위한 용역계약, 공사계약 과정에서 금품수수 비리가 다수 발생

부정기적으로 개최되는 관리단집회만으로는 관리인의 사무집행을 효율적으로 감독하기 곤란

□ 개정안 내용

관리인의 자의적인 사무집행을 견제하고, 관리인의 권한 사항을 심의․의결 및 감독하기 위한 관리위원회 제도를 도입

관리위원은 구분소유자 중에서 관리단 집회 결의 등으로 선출하고, 임기는 2년 내에서 규약으로 정하도록 함

6	전자적 방법에 의한 집회결의

□ 문제점

관리인 선거 등 중요사항 결정을 위한 관리단 집회가 열려도 구분소유자의 무관심, 집회출석 부담 등으로 구분소유자의 참여 저조

관리단 집회를 통한 감독기능 약화로 구분소유자의 이익을 침해하는 결정 사례 다수 발생 우려

□ 개정안 내용

관리단집회 활성화를 위하여 전자적 방법(이메일, CD롬, 홈페이지 접속, 전자투표 시스템)으로도 집회 결의가 가능하도록 전자투표제도를 도입

7	분쟁조정위원회 설치

□ 문제점

주상복합아파트, 오피스텔, 복합상가 등 새로운 형태의 집합건물의 급증으로 관련 분쟁이 빈발하나, 소송 외의 분쟁해결 시스템이 미흡

집합건물법, 주택법, 유통산업발전법 등 복잡한 법률체계와 법률규정의 충돌 등으로 인해 분쟁해결이 지연되고 분쟁비용이 증가

□ 개정안 내용

집합건물 거주자, 분양자 및 시공자 등 사이의 분쟁을 예방․조정하기 위한 집합건물 관리 분쟁조정위원회를 신설

집합건물 관련 법률지식 등이 풍부한 10인 이내 위원으로 구성, 집합건물 하자, 관리비, 공용부분 변경 등과 관련된 분쟁을 조정

Ⅲ		향후 계획

’11. 8.      입법예고

’11. 9.      법제처심사

’11. 11.      국회제출. 끝.