보 도 자 료
배포 일시		2011. 12. 7. 총 24매(본문 11, 붙임 13)
담당 부서	국토해양부	주택정책과	∙과장 유성용, 서기관 성호철, 사무관 김영아 ∙☎ (02)2110-6216, 6234, 6219, 6220, 6213
	기획재정부	부동산정책팀	∙팀장 서지원, 사무관 김지선, 사무관 이진호 ∙☎ (02)2150-4651, 4652
	금융위원회	금융정책과	∙과장 김태현, 사무관 김성준 ∙☎ (02)2156-9716
	※ 과제별 담당부서는 11페이지 참조
보 도 일 시		12.7(수) 10:00 이후 보도하여 주시기 바랍니다.

시장과열시 도입된 과도한 규제 완화, 서민 주거지원 강화

- 정부, ｢주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안｣ 발표 -

◈  다주택자 양도세 중과제도 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년 부과 중지, 투기과열지구 해제 등 과도한 시장규제 철폐

◈  대학생 전세임대 1만호, 저소득 세입자 전세임대 1.5만호 등 저소득․서민층을 위한 맞춤형 주거지원 확대

◈  생애최초 구입자금 지원대상 확대(연소득 4→5천만원 이하), 금리인하(4.7→4.2%) 등으로 실수요자의 내집마련을 지원하고, 전세수요도 완화

◈  지방 아파트 청약가능지역을 도단위(인접 광역시 포함)로 확대하고, 장기 미사용 공공시설용지를 실수요에 맞게 용도 변경

◈  최저가낙찰제 확대시행 2년 유예, P-CBO 추가발행, 공모형 PF 정상화 등 건설업계 경영정상화 및 구조조정 지원

□  정부는 각계각층의 다양한 의견수렴을 토대로 위기관리대책회의를 거쳐 12.7일 ｢주택시장 정상화 및 서민 주거안정 지원방안｣을 확정․발표하였다.

ㅇ  이번 대책은 대내외 경제 불확실성 등에 따른 주택시장의 어려움을 완화하고, 전월세 등 서민 주거안정을 도모하기 위해 마련된 것이다.

-  최근 유럽 재정위기 등 세계경제 불확실성 증가, 주택 구매심리위축, SOC 예산 축소 등으로 주택․건설시장의 어려움이 장기화될 가능성이 있고, 이에 따라 서민 주거안정도 저해될 우려가 있어 이를 사전에 예방하기 위한 취지이다.

-  전월세시장의 경우, 내년초 봄 이사철 수요 등으로 전세가격이 상승할 우려가 있어 선제적으로 대응방안을 마련할 필요가 있다는 점도 고려하였다.

ㅇ  특히, 이번 대책은 시장 전문가, 관련업계, 대학생 등 일반국민들의 의견수렴 결과와 쪽방․재건축 단지․대학가 등 다양한 현장 점검결과 등을 반영한 것이다.

【 대책 주요내용 】

□  이번 대책의 주요내용은 주택시장을 정상화하고, 서민 주거안정 지원을 확대하는 것이다.

ㅇ  주택시장 정상화를 위해 시장 과열시기에 도입된 과도한 규제 완화, 건설업계 유동성 지원 등을 통한 원활한 주택건설․공급 기반을 마련하고,

ㅇ  서민 주거안정을 위해 실수요 주택구입자의 내집 마련 지원을 확대하는 한편, 전월세가구와 대학생 등 주거취약계층에 대한 다양한 주거비부담 완화방안을 강구하였다.

< 주택시장 정상화 방안 >

□  주택시장 정상화를 위해 우선 시장과열시 도입된 과도한 규제를 완화하여 주택거래․공급에 애로가 없도록 해 나갈 예정이다.

부동산시장 과열시 투기방지를 위해 주택소유와 거래를 제한하는 제도가 도입되었으나, 현재 시장상황에서는 이러한 규제가 어려움을 가중시킬 우려가 있으므로 제도개선이 필요하다.

ㅇ  현재 국회에 계류중인 분양가상한제 폐지 법안 개정을 지속 추진하되, 우선 주택법 하위법령을 대폭 정비하여 주택건설에 사용된 비용이 분양가에 합리적으로 반영될 수 있도록 하고 분양가 공시항목(공공 61개, 민간 7개)도 축소하여 다양한 주택이 공급될 수 있는 여건을 마련할 계획이다.

*  진입도로․도시공원 등 설치비를 택지가산비에 인정, 빌트인 가전․시스템에어컨을 추가선택품목에 포함하는 방안은 기조치(11.14, 분양가산정규칙 개정)

ㅇ  또한, 재건축 아파트 등에 대한 과도한 거래제한을 완화할 수 있도록 투기과열지구를 해제하기로 하였다.

-  이번 조치로 인해 조합설립 인가된 26개단지 1.9만명의 조합원 지위양도가 가능해지고, 조합설립을 추진중인 22개단지 2.2만명도 향후 혜택을 볼 수 있을 것으로 기대된다.

-  12월중 국토부 주택정책심의위원회(위원장 : 국토부장관, 위원 : 관계부처 차관 및 전문가)의 심의․의결을 거쳐 해제할 예정이다.

※  투기지역(주택담보대출규제 강화, 1세대3주택이상자 양도세 가산적용)은 현행유지

ㅇ  투기수요 억제를 위해 ‘05년부터 시행중인 다주택자 양도세 중과제도*폐지를 추진할 계획이다(소득세법 개정, ’12년중 정부안 마련․국회제출).

*  중과세율 : 3주택자 이상(60%세율, ‘05년 시행), 2주택자(50%세율, ’07년 시행)

․현재는 ‘12년말까지 취득․양도한 주택에 대해 한시적으로 기본세율(6～35%)로 과세

ㅇ  재건축 초과이익 부담금은 개발이익 환수라는 제도 도입취지를 감안하여 제도자체는 유지하되, 현재의 재건축 위축상황을 고려하여 2년간 부과중지할 계획이다(재건축 초과이익 환수에 관한 법률 부칙 개정).

*  개발부담금도 부동산 경기상황을 감안, ‘98년 등 2차례 부과를 중지한 사례 있음

ㅇ  주택 청약제도도 과거 주택이 절대적으로 부족하던 시기에 마련된 무주택자 위주의 규정이 시장상황에 맞게 탄력적으로 운용될 수 있도록 개선하기로 하였다(주택공급규칙 개정).

-  비수도권의 경우 청약가능지역이 시․군단위로 제한되어 있으나, 앞으로 청약가능지역을 도단위(인접 광역시 포함)로 확대하여 교통여건 개선으로 확대된 생활권역을 반영할 수 있도록 하되, 당첨기회는 당해 시․군 거주자에게 우선 부여할 계획이다.

-  또한, 현재 1순위, 2순위 순차적으로 분양하도록 되어 있는 청약제도를 미분양이 우려되는 지역에 대해서는 1～2순위를 동시 분양할 수 있도록 개선하여 미분양이 최소화되도록 할 예정이다(당첨은 현행대로 1순위 우선).

□  장기간 미사용되는 용지 등을 지역수요에 부응하는 시설부지로 활용하는 등 토지이용도를 제고하고, 뉴타운사업에 대한 지원도 확대해 나가기로 하였다.

ㅇ  택지지구 등에 학교용지․관공서 부지 등으로 계획되었으나 여건변화로 불필요해져 장기간 미사용상태인 용지나, 대도시 주변의 개발가능지를 지역수요에 부응하는 시설부지*로 활용할 계획이다.

*  주민편의시설, 업무시설, 외국인 관광객 등을 위한 비즈니스호텔 등

-  이를 위해 국토부, 교과부, 지자체 등 관계기관 TF를 구성하여 실태조사와 부지 사용가능성․특성․수요․지역여건 등을 면밀히 점검하여 추진방안을 마련할 예정이다.

ㅇ  주민들과 업계의 토지거래․택지확보와 관련된 애로와 불편을 해소하기 위하여 지가가 안정되고 투기우려가 낮음에도 불구하고 토지거래허가구역으로 묶여 장기간 토지이용이 제한되고 있는 지역(수도권 녹지․비도시지역 등)에 대해서는 토지거래허가구역을 해제하고(중앙도시계획위원회 심의),

-  과거 후분양 조건(40% 이상 공정시 주택분양)으로 공급받았으나 자금부담 등으로 활용되지 못하고 있는 택지도 경기상황을 감안하여 선분양할 수 있도록 허용할 계획이다(별도 법령개정 불필요).

ㅇ  뉴타운 사업이 원활히 추진될 수 있도록 뉴타운 지구에 대한 기반시설 설치비 국고지원을 ‘12년에 대폭 확대(’11년 500억원)하고, 향후에도 수요를 보아가며 지속 확대해 나가기로 하였다.

□  건설업계 경영난 완화와 구조조정 지원을 위해 PF 정상화, 유동성 지원 등을 추진할 방침이다.

ㅇ  사업추진이 부진한 공모형 PF 정상화를 위해 정부내 조정위원회를 설치하여 사업조건 조정(사업계획 변경, 토지대금 납부조건 완화 등) 등 추진방안을 마련하기로 하였다.

ㅇ  대한주택보증에서 시행중인 PF대출 보증도 지속 시행(‘12년 1.5조원)하되, 사업성 있는 중소업체의 사업위주로 지원할 계획이다.

ㅇ  사업성이 있는 부실 PF 사업장은 PF 정상화뱅크 등에서 인수하여 최대한 정상화될 수 있도록 할 방침이다.

-  PF 정상화 뱅크를 통해 금년 6월 19개 사업장 1.2조원 규모의 부실채권을 매입한 바 있으며, 금년말까지 2차 부실채권을 매입할 예정이다. 은행권 부실 PF사업장 증가 등 수요발생시 ‘12년에 제2차 PF 정상화뱅크를 설립할 계획이다.

-  자산관리공사가 매입한 저축은행 PF사업장중 사업성이 높은 사업장은 민간사업자를 유치하여 정상화할 계획이다.

ㅇ  건설업계 유동성 지원을 위해 건설사 P-CBO 추가발행과 대주단 협약 운영기간 연장을 유도해 나가기로 하였다.

-  P-CBO*(Primary Collateralized Bond․Loan Obligations)는 '10.12월 이후 4차례 총 1.1조원을 발행하였으며, 발행수요 등을 보아가며 2조원 규모내에서 추가발행할 계획이다.

*  건설사 및 기타 업종의 회사채 또는 대출채권을 기초로 유동화자산을 구성하여 신용보증기금의 보증을 통해 최우량등급으로 상향된 증권을 시장에 매각

-  대주단 협약은 채권단 자율협약으로 운영기간 연장을 위해서는 협약에 가입한 채권금융회사의 2/3(117개사) 이상의 동의가 필요하다.

ㅇ  최저가낙찰제는 지역․중소업체의 어려움 등을 감안하여 확대 시행 시기를 2년간 유예하기로 하되, 유예기간 동안 건설산업 선진화 기반을 적극 조성해 나갈 계획이다.

*  당초 ’12.1월부터 300 → 100억원 이상 공사로 확대 시행 예정

*  현재 국토부 등 ｢건설산업 공생발전위원회｣ 구성(‘11.10)․운영중

< 서민 주거안정 지원방안 >

□  실수요 주택구입 지원 강화를 위해 국민주택기금에서 주택구입자금 지원을 확대할 계획이다(국민주택기금 운용계획 변경).

ㅇ  금년말까지 지원하기로 되어 있던 생애최초 주택구입자금 지원기간을 1년간 연장하여 내년말까지 1조원 한도에서 지원하되, 금리를 연 4.7%에서 4.2%로 인하하고, 지원대상도 부부합산 연소득 4천만원 이하에서 5천만원 이하로 확대하여 구입자 부담을 완화하기로 하였다.

-  금년 8.18 전월세대책으로 금리를 0.5%p 인하(9.1, 5.2→4.7%)한 이후 월평균 지원실적이 500억원 이상 증가(1～8월 월평균 120억원 → 10～11월 월평균 673억원)하였으며, 1조원이 모두 지원될 경우 약 1.5만가구가 내집 마련 혜택을 볼 수 있을 것으로 기대된다.

ㅇ  생애최초 구입자가 아닌 일반 무주택자에 대한 구입자금(근로자․서민 주택구입자금) 지원대상도 부부합산 연소득 2천만원이하에서 3천만원 이하로 확대할 예정이다.

< 생애최초 주택구입자금과 근로자․서민주택구입자금 비교 >

구 분	생애최초 구입자금	근로자․서민 구입자금
지원금리	연 4.7% → 4.2%	연 5.2%
지원대상	부부합산 연소득 4→5천만원 이하	부부합산 연소득 2→3천만원 이하
상환기간	1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	(좌 동)
대출한도 및 대상주택	호당 2억원 한도, 85㎡ 및 6억원 이하	호당 1억원 한도, 85㎡ 및 3억원 이하
시행시기	‘11년말→‘12년말까지	지속 시행

□  전월세가구의 주거지원 강화를 위해 전세임대주택 공급 확대 등 다양한 주거비부담 완화방안도 추진해 나갈 계획이다.

ㅇ  저소득 세입자 등의 주거안정을 위해 내년중 전세임대주택 1.5만호를 공급(‘11년 1.3만호)하기로 하였다.

-  전세임대주택은 LH․지자체 등이 수요자가 원하는 기존주택을 임차하여 저소득가구에게 시세보다 저렴하게 재임대하는 주택을 말하며, 임대주택 건설․매입에 장기간 소요되는 단점을 극복하여 단기간에 서민 주거안정을 지원할 수 있는 효과적인 방안이다.

-  특히, 쪽방 등 비주택 거주자나 소년소녀가장 및 시설퇴소아동 등에 대한 지원물량을 확대(1→3천호)할 계획이다.

ㅇ  전월세 소득공제 적용대상이 확대되도록 제도 적용시 “배우자 또는 부양가족 있는 자” 요건을 폐지하여 1인가구 등이 지원받을 수 있도록 할 예정이다(소득세법 개정).

*  현행 전월세 소득공제 적용요건: ①무주택 세대주인 근로자, ②총급여 3천만원 이하**, ③배우자 또는 부양가족 있는 자, ④국민주택 규모의 주택 임차인

**  총급여 요건 완화(3→5천만원 이하)는 ‘11년 세법개정안으로 기발표(9.7.)

ㅇ  주거용 오피스텔 세입자에 대해서도 국민주택기금에서 저리(2～4%) 전세자금을 지원해 나가기로 하였다(기금 운용계획 변경).

□  대학생 주거안정을 위해 대학생용 임대주택과 기숙사 공급을 확대해 나갈 계획이다.

ㅇ  대학생용 전세임대주택은 대학기숙사 수준의 임대료로 1만호(‘11년 1천호)를 내년 신학기에 맞춰 ‘12.1월부터 공급하기로 하였다.

-  대상주택을 주거용 오피스텔(85㎡ 이하)까지 확대하기로 하였으며, 대학가 주변에 월세형 임차방식의 공급 비중이 높은 점을 고려하여 종전 전세주택뿐만 아니라 보증부 월세도 지원대상에 포함하도록 할 계획이다.

-  아울러, 지원 대상지역도 확대하여 대학이 도 지역에 위치하는 경우 대학소재 시․군 지역의 전세주택만을 지원하던 것을 해당 도 전체의 전세주택까지 지원하기로 하였다.

ㅇ  대학기숙사 확충을 위해 자금과 택지지원도 확대할 계획이다.

-  대학이 소유부지 등에 기숙사 건설시 주택기금에서 저리(2%) 자금을 지원하고, 국․공유지나 장기 미사용중인 학교용지 등을 용도변경하여 기숙사 부지로 활용되도록 할 방침이다.

ㅇ  대학가 하숙집 등 노후주택 개량시 주택기금에서 저리(2%) 자금도 지원해 나가기로 하였다(기금 운용계획 변경).

□  도시내 중소형․임대주택이 많이 건설될 수 있도록 관련지원도 확대해 나갈 예정이다.

ㅇ  보금자리주택(연 15만호)은 지구여건에 따라 분양주택 용지 일부를 5년임대 또는 10년임대로 전환하여 임대물량을 확대공급할 계획이다.

ㅇ  도시 중소형․임대주택 건설 활성화 추세를 이어나가기 위해 다세대․연립․도시형생활주택 등에 대한 저리(연 2%) 건설자금 지원을 내년말까지로 연장하고(기금 운용계획 변경),

-  택지를 소유하지 않더라도 임대주택으로 공급할 수 있는 토지 임대부 임대주택 방식을 제도화하기로 하였다(현재는 택지소유권 확보가 의무화, 임대주택법 개정).

*  일본의 레오팰리스 21도 타인 토지를 40년 이상 장기 임차하여 임대주택 건설후 임대사업 운영중

【 기대효과 】

□  정부는 이번 대책 시행으로 부동산시장을 필요이상으로 제약하던 과도한 시장규제가 해소됨으로써 주택거래가 시장기능에 따라 정상화될 수 있을 것으로 보고, 이에 따라 전세수요 압력도 줄어들어 내년 전월세 시장안정에도 기여할 수 있을 것이라고 밝혔다.

ㅇ  아울러, 대학생․저소득 세입자 등 주거취약계층을 직접 지원하는 정책도 강화되어 서민 주거안정기반이 한층 더 공고해 질 수 있을 것이며, 최저가낙찰제 확대유예, P-CBO 추가발행 등으로 건설 업계의 경영난 완화에도 도움을 줄 수 있을 것이라고 보고 있다.

□  특히, 이번 대책은 법률 개정 없이 조기에 시행할 수 있는 과제들로 많이 구성되어 있으며,

ㅇ  법률 개정이 필요한 사항(분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 부담금 부과중지, 다주택자 양도세 중과 폐지, 전월세 소득공제 적용대상 확대)은 국회협조를 통해 최대한 조속히 추진해 나갈 계획이라고 밝혔다.

※  별첨 : ｢주택시장 정상화 및 서민 주거안정 지원방안｣

< 과제별 주요 담당부서 >

과 제	담당부서
▪분양가상한제 폐지 ▪투기과열지구 해제	국토부 주택정책과 ☎(02)2110-8233, 8234, 6220, 6234 사무관 최민영, 주무관 박찬흥, 사무관 김영아, 주무관 천세창
▪다주택자 양도세 중과 폐지	재정부 재산세제과 ☎(02)2150-4221~2 사무관 방우리, 주무관 박찬응
▪재건축 초과이익 부담금 ▪뉴타운 기반시설비 지원	국토부 주택정비과 ☎(02)2110-6240, 6241, 8269, 8270 사무관 소성환, 주무관 조한석, 사무관 김태순, 주무관 김은철
▪주택 청약제도 개선 ▪후분양 공급택지 선분양 전환 ▪PF 대출보증 ▪생애최초 주택구입자금 ▪근로자․서민 주택구입자금 ▪오피스텔 세입자 전세자금 ▪노후주택 개량자금 ▪도시형, 5년임대 등 2% 자금	국토부 주택기금과 ☎(02)2110-6221, 8242, 8243, 8260, 8261 사무관 박정호, 주무관 김형균, 사무관 정수호, 주무관 정성규, 사무관 김홍기, 주무관 이경엽
▪토지거래 허가구역 해제	국토부 토지정책과 ☎(02)2110-6242, 8276 사무관 이두희, 주무관 김태흥
▪공모형 PF 정상화	국토부 부동산산업과 ☎(02)2110-6247, 8290 사무관 이지혜, 사무관 정준호
▪PF 정상화뱅크 ▪대주단협약	금융위 금융정책과 ☎(02)2156-9716, 9720 사무관 김성준, 주무관 이근재
▪자산관리공사 매입사업장 민간사업자 유치 ▪P-CBO 발행	금융위 산업금융과 ☎(02)2156-9753, 9752 사무관 황기정, 사무관 김광일
▪최저가낙찰제	재정부 계약제도과 ☎(02)2150-5221 사무관 권오영
▪전세임대주택 ▪대학생 전세임대주택 ▪토지임대부 임대주택	국토부 주거복지기획과 ☎(02)2110-8249, 8250, 6226, 6044 서기관 정우진, 주무관 문병학, 사무관 한동훈, 주무관 김호숙
▪전월세 소득공제 대상 확대	재정부 소득세제과 ☎(02)2150-4153, 4162 사무관 최우석, 주무관 이창수
▪대학기숙사 확충	공공주택건설추진단 공공주택개발과☎(02)2110-8747, 6060 사무관 김민철, 주무관 이덕형 국토부 주택기금과 ☎(02)2110-6221 사무관 김웅영, 주무관 정재현
▪보금자리주택	공공주택건설추진단 공공주택총괄과 ☎(02)2110-8319, 8316 사무관 이주열, 주무관 이선명

별  첨

주택시장 정상화 및

서민주거안정 지원방안

2011. 12. 7.

관계부처 합동

						목 차

Ⅰ. 주택 ․ 건설시장 동향 및 평가	1

Ⅱ. 향후 대응방향	3

Ⅲ. 주택시장 정상화 방안	4

Ⅳ. 서민 주거안정 지원방안	7

Ⅴ. 추진계획	10

Ⅰ		주택 ․ 건설시장 동향 및 평가

1. 주택 ․ 건설시장 동향

□  건설투자가 ‘10.2분기 이후 6분기 연속 감소하고 있으며,  선행지표인 건설수주도 감소

ㅇ   SOC 투자 감소 등으로 공공부문 위축이 지속되고 있고, 주택 경기 침체 장기화로 민간부문도 어려운 상황

< GDP 및 건설투자 증감률 추이(전년동기대비, %) >

구 분	‘08년	'09년	‘10년						‘11년
					1/4	2/4	3/4	4/4	1/4	2/4	3/4
G D P	2.3	0.3	6.2		8.5	7.5	4.4	4.7	4.2	3.4	3.5
건설수주	△7.6	5.0	△18.7		△1.6	△6.7	△3.6	△40.2	△12.8	△3.3	0.9
건설투자	△2.8	3.4	△1.4		4.3	△2.3	△3.1	△2.9	△11.9	△6.8	△4.6

(GDP․건설투자 : 韓銀, 불변가격 / 건설수주 : 통계청, 경상가격)

□  주택시장은 지표상 일부 개선되고 있으나, 수도권은 침체 지속

ㅇ  주택가격은 최근 유럽 재정위기 등으로 구매심리가 위축되면서 재건축 아파트 중심으로 하락세 지속

ㅇ  주택거래량은 크게 위축되었던 지난해에 비해 늘어나고 있으나 저가․소형 위주로 거래

ㅇ  지방광역시의 경우, 장기침체 이후 ‘09.하반기부터 가격․거래량이 동반상승하고 있으나, 최근 다소 둔화 추세

< 주택 매매가격(전월비) 및 아파트거래량(3년동월평균비) 증감률(%) >

구 분		’10년	’11.1～10	‘11.6	7월	8월	9월	10월	11월
주택가격	수도권	△1.7	0.7	0.0	△0.1	0.0	0.0	0.0	△0.1
	지방광역시	6.4	13.5	1.2	1.1	1.1	1.1	0.9	1.0
아파트거래	수도권	△30.0	10.1	△13.8	△11.9	12.0	16.2	25.5	-
	지방광역시	20.3	20.4	35.4	22.5	11.0	14.6	1.2	-

*  강남3구 재건축아파트 매매가(전주비, %) : (10.24) △0.10 → (11.21) △0.39  → (11.28) △0.44

ㅇ  주택건설은 다세대․연립․도시형생활주택 등 소형중심 증가세이나, 아파트 건설 인허가 비중은 지속 감소

*  건설인허가 : (‘09) 38.2만호(아파트비중 78%) → (’10) 38.7(72%) → (‘11.1～10) 35.9(58%)

ㅇ  신규 분양시장은 부산․세종시 등 지방에서는 다소 활발하나, 수도권은 분양률이 저조하며 미분양(‘11.10월 2.7만호) 적체도 지속

□  전세가격은 9월말 이후 점차 안정화되고 있으나, 내년 아파트 입주물량 감소 등 불안요인 상존

*  수도권 전세가격(전월비, %) : (9월) 1.6 → (10월) 0.9 → (11월) 0.1

*  지방광역시(전월비, %) : (9월) 1.1 → (10월) 0.9 → (11월) 1.0

2. 평가 및 전망

□  건설투자․수주 감소 등으로 건설업 매출액과 영업이익이 지속 감소하는 등 건설업계의 어려움이 심화되고, 주택공급기반도 약화

구 분	건설업					全산업
	‘08년	‘09년	‘10년	‘11.1/4	‘11.2/4	‘11.2/4
매출액 증가율(%)	19.6	7.7	3.6	1.3	△2.8	13.1
매출액영업이익률(%)	5.8	5.2	5.0	3.8	2.3	5.5

(연도별 자료 : 대한건설협회 / 분기별 자료 : 한은)

*  시공능력평가 100위내 건설사중 24개사 구조조정중(워크아웃․신청 15, 법정관리 9)

ㅇ  원도급 건설업체의 어려움이 하도급․자재․장비․엔지니어링 업체․건설근로자 등의 부담 증가로 이어지고 있음

*  전문공제조합 대지급금(억원) : (‘08) 564 → (’09) 994 → (‘10) 1,600 → (’11p) 2,390

*  국내 건설엔지니어링 수주(‘09년 6조 → ’10년 4조), 건설감리 수주(2.0조 → 0.9조)

-  삼안(‘10년 수주 2위) 워크아웃, 청석(22위) 사실상 폐업 등

ㅇ  주택업계는  PF 자금조달 곤란․미분양 우려 등으로 사업추진 애로

*  수도권의 경우 업체보유 택지는 많으나 신규사업 기피

□  주택거래 위축으로 기존주택을 처분하지 못해 주거이동 제약과 가계 운용에 애로 발생

ㅇ  전셋값이 상승하여 전월세 거주비중이 높은 대학생 등 20～30대의 주거비 부담 가중

*  임차가구 비율 : 20대 84.3%, 30대 59.5% (전체평균 43.2%)

*  서울지역 대학의 지방출신 학생비율은 45%이나, 기숙사 수용률은 8.9%에 불과(‘10)

□  향후에도 세계경제 불확실성, SOC 예산 감소 등으로 주택․건설시장의 어려움이 지속될 가능성

ㅇ  건설경기 부진과 건설사 부실화가 지속될 경우 내수경기와 고용 위축, 금융 부실화 등 국민경제 전반에 부정적 영향 우려

*  건설투자의 경제성장 기여도 : ('09) 0.6%p → ('10) △0.3%p

□  주택․건설시장 정상화와 내수경기 진작 등을 위한 대책 마련과 내년 봄 이사철 전월세시장 안정을 위한 선제적 대응 필요

Ⅱ		향후 대응방향

◇  시장과열시 도입된 과도한 규제를 대폭 정비하여 원활한 주택거래․공급기반 마련

ㅇ  건설업계 구조조정 지원과 경영 정상화 방안도 적극 강구

◇  실수요 주택구입자의 내집 마련 지원을 확대하고, 전월세가구 및 저소득 대학생 등의 주거비 부담 완화

ㅇ  도시내 소형․임대주택 공급을 지속 확대

Ⅲ		주택시장 정상화 방안

1. 시장과열시 도입된 과도한 규제 완화

◇  부동산시장 과열(‘02～’07)시 투기방지를 위해 주택소유와 거래를 제한하는 제도가 도입되었으나, 현 시장상황을 고려시 이러한 규제가 어려움을 가중시킬 우려가 있으므로 대폭 정비 필요

□  분양가상한제(‘07 재도입) 폐지 지속 추진

ㅇ  분양가상한제 폐지 관련법 개정(국회 계류중)을 지속 추진하되,  우선 하위법령을 정비하여 비현실적인 규제를 제거

*  진입도로 등 설치비를 택지가산비 인정, 추가선택품목 확대 등 기조치(11.14)

**  택지가산비 인정범위 확대, 분양가 공시항목 축소 등 추가시행 검토

□  투기과열지구 해제(‘02 재도입, 강남3구 지정)

ㅇ  투기과열지구를 해제하여 재건축 아파트에 대한 과도한 거래 제한* 및 분양권 전매제한**을 완화

*  조합이 설립되면 조합원지위 양도가 청산시(7～9년)까지 금지되어 사실상 거래제한

**  전매제한 기간 : 투기과열지구 3～5년 (다른 지역 1～3년)

※  투기지역(주택담보대출규제 강화, 1세대3주택이상자 양도세 가산적용)은 현행유지

□  다주택자 양도세 중과제도* 폐지 추진(‘12년중 정부안 마련․국회 제출)

*  중과세율 : 3주택자 이상(60%세율, ‘05년 시행), 2주택자(50%세율, ’07년 시행)

․ 현재는 ‘12년말까지 취득․양도한 주택에 대해 한시적으로 기본세율(6～35%)로 과세

□  재건축 초과이익 부담금(‘06 도입, 초과이익의 10～50%)을 2년간 부과 중지

*  개발부담금도 부동산 경기상황을 감안, ‘98년 등 2차례 부과를 중지한 사례 있음

□  청약제도가 시장상황에 맞게 탄력 운용될 수 있도록 개선

ㅇ  비수도권의 경우, 시․군 단위로 제한된 청약가능 지역을 도단위(인접 광역시 포함)로 확대(당첨은 당해 시․군 거주자 우선)

ㅇ  미분양 우려 지역에 대해서는 1～2순위 순차분양을 1～2순위 동시분양으로 할 수 있도록 허용(당첨은 1순위 우선)

2. 토지 이용도 제고 및 뉴타운 지원 확대

□  택지지구 등의 장기간 미사용용지* 또는 대도시주변 개발가능지(GB해제지 포함)를 지역수요에 부응하는 시설부지**로 활용 추진

*  택지지구 등에 학교용지․관공서 부지 등으로 계획되었으나, 여건변화로 불필요해져 장기간 사용되지 않고 방치된 용지

**  주민편의시설, 업무시설, 외국인 관광객 등을 위한 비즈니스호텔 등

⇨  국토부, 교과부, 지자체 등 관계기관 TF를 구성하여 실태조사 등을 거쳐 추진방안 마련

□  토지거래 및 택지확보 관련 애로 완화

ㅇ  지가가 안정되고 투기우려가 낮은 지역에 대해서는 토지거래허가구역을 추가 해제

*  ‘08년 이후 6차에 걸쳐 완화(’08년 전국토의 20.5% → 현재 3.2%)

ㅇ  과거(’08) 후분양(40%이상 공정시 주택분양) 조건으로 공급받은 택지*를 경기상황을 감안하여 선분양할 수 있도록 허용

*  남양주 별내, 파주 운정 등 8개 필지 536천㎡

□  뉴타운 사업에 대한 기반시설 설치비 지원을 확대

ㅇ  내년중 국고지원을 대폭 확대(‘11년 500억원)하고, 향후에도 수요를 보아가며 지속 확대 추진

3. 건설업계 경영정상화 및 구조조정 지원

□  PF 사업 정상화 및 부실 PF 조기정리 추진

ㅇ  사업추진이 부진한 공모형 PF 정상화를 위해 정부내 조정위원회를 설치하여 사업조건 조정* 등 추진방안 마련(필요시 특별법 제정)

*  사업계획 변경, 토지대금 납부조건 완화 등

ㅇ  대한주택보증에서 PF 대출보증을 지속 시행(‘12년 1.5조원)하고, 사업성 있는 중소업체 사업위주 지원

ㅇ  사업성이 있는 부실 PF사업장은 PF 정상화뱅크 등에서 인수하여 최대한 정상화 추진

*  PF 정상화뱅크를 통해 금년 6월 19개 사업장 1.2조원 규모의 부실채권을 매입하였으며, 금년말까지 2차 부실채권 매입(최대 1.5조원) 추진 예정

-  은행권 부실 PF사업장 증가 등 수요 발생시 내년에 제2차 PF 정상화뱅크 설립 추진

ㅇ  자산관리공사가 매입한 저축은행 PF사업장중 사업성이 높은 사업장은 민간사업자를 유치하여 정상화 추진

*  PF사업장(31개, 1.3조원)에 대한 입찰결과, 유효경쟁이 성립한 10개 사업장에 대해서는 12월중 우선협상대상자를 선정하고, 잔여 21개는 ‘12년 재입찰 추진

□  건설업계 유동성 지원

ㅇ  건설사 P-CBO 추가발행을 통한 유동성 지원

*  '10.12월 이후 4차례 총 1.1조원을 발행했으며, 발행수요 등을 보아가며 2조원 규모내에서 추가발행

ㅇ  대주단 협약 운영기간 연장 유도(‘11년말 → ’12년말)

*  채권단 자율협약으로, 운영기간 연장을 위해서는 협약에 가입한 채권금융회사의 2/3(117개사) 이상의 동의 필요

□  최저가낙찰제는 건설경기 침체, 지역․중소업체의 어려움을 고려하여 확대시행*을 2년간 유예하되, 유예기간 동안 건설산업 선진화 추진

*  당초 ’12.1월부터 300 → 100억원 이상 공사로 확대 시행 예정

*  현재 국토부 등 ｢건설산업 공생발전위원회｣ 구성(‘11.10)․운영중

Ⅳ		서민 주거안정 지원방안

1. 실수요 주택구입 지원 확대

□  ｢생애최초 주택구입자금｣(주택기금) 지원 확대

ㅇ  금년말 종료예정인 지원기간을 ‘12년말까지 연장하여 1조원 추가지원

ㅇ  금리인하(4.7→4.2%) 및 지원대상을 확대(부부합산 연소득 4→5천만원 이하)하여 내집마련 부담 완화

*  대출한도(호당 2억원), 대상주택(전용면적 85㎡ 및 6억원 이하, 투기지역 제외)은 현행 유지

*  근로자․서민 전세자금 지원금리 : 연 4.0%

□  ｢근로자․서민 주택구입자금｣(주택기금) 지원대상 확대

ㅇ  부부합산 연소득 2 → 3천만원 이하 무주택자

*  연 5.2%, 호당 1억원 한도, 85㎡ 및 3억원 이하 주택

2. 전월세가구 주거비 경감 지원

□  저소득 세입자 등의 주거안정을 위해 전세임대주택 1.5만호 공급(‘11년 1.3만호)

ㅇ  쪽방 등 비주택 거주자, 소년소녀가장 및 시설퇴소아동 등에 대한 지원물량 확대(1→3천호)

□  세입자 부담 완화를 위해 전월세 소득공제 제도 적용시 “배우자 또는 부양가족” 요건 폐지

*  현행 전월세 소득공제 적용요건: ①무주택 세대주인 근로자, ②총급여 3천만원 이하**, ③배우자 또는 부양가족 있는 자, ④국민주택 규모의 주택 임차인

**  총급여 요건 완화(3 → 5천만원 이하)는 ‘11년 세법개정안으로 기발표(9.7.)

□  주거용 오피스텔 세입자에 대해서도 저리(2～4%) 전세자금 지원

3. 대학생 주거지원 강화

□  대학생용 전세임대주택을 내년중 1만호 공급(‘11년 1천호)

ㅇ  LH 등이 대학가 주변 원룸, 오피스텔, 다세대 등을 전세․보증부월세 등으로 임차하여 대학기숙사 수준의 임대료로 재임대

*  내년 신학기에 맞춰 ‘12.1월부터 공급 개시

ㅇ  지원대상 지역도 확대 (도지역 소재시 : 대학소재 시․군 → 도 전체)

□  대학기숙사 확충 등을 위해 자금 및 택지 지원

ㅇ  대학이 소유부지 등에 기숙사 건설시 주택기금에서 저리(연 2%) 자금 지원

ㅇ  국․공유지, 장기 미사용중인 학교용지 등을 용도변경하여 기숙사 부지로 활용 추진

ㅇ  대학가 하숙집 등 노후주택 개량시 주택기금에서 저리(연 2%) 자금 지원

4. 중소형 ․ 임대주택 건설지원 확대

□  보금자리주택(연 15만호)은 지구여건에 따라 분양주택 용지 일부를 5년 임대 또는 10년 임대로 전환하여 임대물량 확대 공급

□  다세대․연립․도시형생활주택 등에 대한 저리(연 2%) 건설자금 지원 연장(‘11년말 → ’12년말)

□  임대주택 건설 촉진을 위한 자금․택지 지원

ㅇ  5년 임대주택에 대한 저리(연 2%) 건설자금 지원 연장(‘11년말 → ’12년말)

*  지원 한도 : 호당 7,000～9,000만원

ㅇ  공공택지내 민영주택 용지도 수요 등을 보아가며 임대주택 용지로 적극 활용

ㅇ  택지확보 부담 완화를 위해 토지임대부 임대주택* 도입 추진

-  임대사업자가 토지를 장기 임차하여 임대주택 건설․공급

*  현재는 임대사업자가 택지소유권을 확보해야 사업추진이 가능하나, 택지를 소유하지 않더라도 임대주택을 공급할 수 있는 방식 도입(임대주택법 개정)

◈  1～2인가구 증가 등 인구구조․수요변화에 부응한 중장기 주택공급계획 및 정책방향도 마련 (‘12.1/4분기)

Ⅴ		추진계획

1. 주택시장 정상화 방안

추진과제	조치사항	추진일정	소관기관
□ 시장과열시 도입된 과도한 규제 완화
․분양가상한제 폐지 및 규제완화	주택법 및 시행령 개정	‘12.2	국토부
․투기과열지구 해제	주택정책심의위 심의	‘11.12	국토부
․다주택자 양도세 중과폐지	소득세법 개정	‘12	재정부
․재건축 초과이익부담금 부과중지	재건축초과이익환수법 개정	‘12.2	국토부
․청약제도 개선	주택공급규칙 개정	‘12.2	국토부
□ 토지 이용도 제고 및 뉴타운 지원 확대
․장기 미사용용지 활용	실태조사 및 용도변경 등	‘11.12～	국토부 등
․토지거래허가구역 해제	중앙도시계획위원회 심의	‘12.2	국토부
․후분양 공급택지 선분양 허용	지침 통보	‘11.12	국토부
․뉴타운 기반시설비 지원 확대	예산확보 및 집행	‘12.1～	국토부
□ 건설업계 경영정상화 및 구조조정 지원
․공모형 PF 정상화	사업조정위원회 신설	‘12.1	국토부 등
․대주보 PF 대출보증	-	지속추진	국토부
․부실 PF 정상화	부실채권 매입, 민간사업자 유치 등	지속추진	금융위
․P-CBO 추가발행	금융위 지침 통보 등	‘12.1～	금융위
․대주단 협약 운영기한 연장 유도	대주단 협의․결정	‘11.12	금융위
․최저가낙찰제 확대시행 유예	국가계약법시행령 개정	‘11.12	재정부

2. 서민 주거안정 지원방안

추진과제	조치사항	추진일정	소관기관
□ 실수요 주택구입 지원 확대
․생애최초 주택구입자금 지원 확대	기금운용계획 변경	‘12.1～	국토부
․근로자․서민 구입자금 지원 확대	기금운용계획 변경	‘12.1～	국토부
□ 전월세가구 주거비 경감 지원
․취약계층 전세임대 공급 확대	기금운용계획 변경 등	‘12.1～	국토부
․전월세 소득공제 적용대상 확대	소득세법 개정	‘12	재정부
․주거용 오피스텔 세입자 전세자금 지원	기금운용계획 변경	‘12.1～	국토부
□ 대학생 주거지원 강화
․대학생 전세임대 공급 확대	기금운용계획 변경 등	‘12.1～	국토부
․대학 기숙사 건설자금 지원	기금운용계획 변경 주택법시행령 개정	‘12.1～, ‘12.2	국토부 등
․국유지 등 활용	실태조사 및 용도변경 등	‘11.12～	국토부 등
․대학가 노후하숙 등 개량 지원	기금운용계획 변경	‘12.1～	국토부
□ 중소형 ․ 임대주택 건설지원 확대
․보금자리지구내 분양주택 용지를 10년임대 등으로 전환	지구계획 등 변경 보금자리법시행령 개정	‘12.1～, ‘12.2	국토부
․도시 중소형주택 저리(2%) 건설자금 지원 연장	기금운용계획 변경	‘12.1～	국토부
․5년 임대주택 저리(2%) 건설자금 지원연장	기금운용계획 변경	‘12.1～	국토부
․토지임대부 임대주택 도입	임대주택법 개정 등	‘12	국토부