「세금, 고귀한 의무이자 아름다운 나눔의 실천입니다.」

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해외부동산과

세금

목       차

Ⅰ. 해외부동산관련 세금 개요 …………… 1

Ⅱ. 해외부동산 취득단계 세금문제 ……… 3

Ⅲ. 해외부동산 보유단계 세금문제 ……… 4

Ⅳ. 해외부동산 처분단계 세금문제 ………11

Ⅴ. 해외 부동산법인 주식관련 세금문제 …17

Ⅵ. 해외부동산관련 주요「외국환거래규정」 …19

Ⅰ. 해외부동산관련 세금 개요

1		해외부동산 취득 ․ 보유 ․ 처분 시 어떤 절차를 거쳐야 하는지요? 특히 관련 세무절차를 알고 싶습니다.

○ 해외부동산 취득 등에 따른 제 절차는 외국환 송금 및 회수에 따른 은행절차와 해외부동산과 관련하여 발생된 소득에 대한 세무절차로 나눌 수 있습니다.

<은행절차>                                 <세무절차>

해외부동산 취득 계약

※ 신고․수리를 위한 서류준비

※ 해외부동산 처분한 연도의 다음연도 5월 달에 부동산 양도소득세 확정신고․ 납부 (주소지 관할세무서)

※ 해외부동산 처분(양도)한 달의 말일부터 2월 이내에 부동산 양도소득세 예정신고․납부 (주소지 관할세무서)

해외부동산 처분 후 3개월 이내에 「처분보고서」제출 (지정거래외국환은행)

해외부동산 취득 후 3개월 이내에 「취득보고서」제출 (지정거래외국환은행)

해외부동산 취득 신고․수리

(외국환거래은행 전 영업점)

※ 해외부동산 취득 신고․수리는  외국환 거래은행 한 곳만을 지정하여 거래 하여야 하며, 사후관리도 지정거래 외국환은행을 통해서 하여야 함

(신고․수리은행의 영업점)

※ 취득대금 해외송금 시 납세증명서 (전국세무서 발급)제출

(지정거래외국환은행 영업점)

신고․수리 후 일정시점마다 사후관리 서류제출 (지정거래외국환은행)

※ 해외부동산 임대소득에 대하여 다음연도 5월 달에 종합소득세 신고․납부

* ｢해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서｣ 함께 제출(국세청 고시 2009-95호)

(주소지 관할세무서)

해외부동산 처분(양도)

* 구체적인 은행절차는 해당 지정거래외국환은행에서 안내받으시기 바랍니다.

2		해외부동산 취득․보유․처분 등 각 단계별로 발생되는 세금에는 어떤 종류가 있는지요?

○ 거주자가 해외부동산을 취득․보유․처분할 경우에 각 단계별로 국내 납세의무를 이행하여야 합니다.

- 각 단계별 납세의무

구 분		취득단계	보유단계	처분단계
관련세목		증여세	종합소득세	양도소득세	상속․증여세
내용		취득자금 증여	투자운용(임대)소득	부동산양도소득	상속(증여)가액
적용세율	내국세법	10%～50% (누진세율)	6%～38% (누진세율)	6%～38% (누진세율)	10%～50% (누진세율)
	외국세법	거의 적용없음	누진세율 등	누진세율 등	누진세율 등
국내과세효과		과세해당분 전액	세율차이분	세율차이분	세율차이분

- 해외부동산관련 단계별 발생소득에 대한 제세 신고의무

취 득 단 계		□ 증여세 해당여부 (자금출처 소명) ◦타인(부모 등 친족 포함)으로부터 자금을 증여받아 해외부동산을 취득한 경우 동 취득자금을 증여받은 때「상속세 및 증여세법」에 의하여 증여세 신고․납부

보 유 단 계		□ 종합소득세 신고․납부의무 ◦「소득세법」제3조 및「동법 기본통칙」3-0…1의 규정에 따라 해외부동산 임대소득을 타 소득과 합산하여 종합소득세를 신고․납부 ◦현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입

처 분 단 계		□ 양도소득세 신고․납부의무 ◦「소득세법」제118조의2～제118조의8 규정에 따라 양도소득세를 신고․납부 ◦현지국가에서 납부한 해외부동산 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입

Ⅱ. 해외부동산 취득단계 세금문제

1		해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금이 있는지요?

○ 일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 납부하는 세금이 없습니다. 다만, 당해 부동산 취득 시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 납부하여야 합니다.

* 증여세 과세대상 : 10년 내에 ①부모 등 친족으로부터 일정금액〔배우자 6억원, 직계존비속 3,000만원(미성년자는 1,500만원), 기타친족 500만원〕이상을 증여받은 경우 동 일정금액을 초과하는 금액을, ②친족 이외의 자로부터 증여받은 경우 증여받은 금액 전액을 과세대상으로 하고 과세최저한은 50만원임

2		해외부동산 취득명의인이 당해 해외부동산을 취득함에 따른 자금출처 소명은 얼마이상을 하여야 하는지요?

○ 세법에서는 직업․연령․소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정합니다. (상속세 및 증여세법 제45조)

따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다.

※ 자금출처 소명

다음의 경우에는 증여추정에서 제외합니다.

증여추정 제외 : 미 입증금액 < (취득재산가액×20%와 2억원 중 적은 금액)

□ 소명금액 범위

• 취득자금이 10억원 미만인 경우

- 자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됩니다.

• 취득자금이 10억원 이상인 경우

- 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.

□ 자금출처 인정범위(예시) (상증법 기본통칙 45-34…1)

• 소유재산 처분대금 : 〔처분금액 - 공과금상당액〕

• 이자․배당․기타소득 : 〔지급금액 - 원천징수세액〕

• 사업․부동산․산림소득 : 〔소득금액 - 공과금상당액〕

• 급여소득 : 〔총급여 - 원천징수세액〕

• 재산취득일 이전의 전세금, 임대보증금, 금융기관 대출금 등

Ⅲ. 해외부동산 보유단계 세금문제

1		해외부동산 중 주거용 주택을 취득하여 실제 거주할 경우에 국세청에 별도로 신고하여야 할 사항이 있는지요?

○ 해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주함으로써 소득이 발생하지 아니하는 경우 우리나라 국세청(세무서)에 신고하여야 할 세금항목은 없습니다.

다만, 해외부동산을 취득․보유하고 있는 자는 종합소득세 확정신고시 ｢해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서｣를 첨부하여 제출하여야 합니다.(소득세법시행규칙 제65조제2항제2호다목, 국세청고시 제2009-95호, 2009.9.1)

* ｢해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서｣ 서식 ☞ 9쪽 참조

2		• 해외부동산을 취득하여 타인에게 임대하였을 경우 어느 나라에 임대소득을 신고하여야 하는지요? • 양국에 각각 신고해야 하는 경우 이중과세가 아닌지요?

○ 국내 거주자(거주자란 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외부동산(주택, 상가, 기타건물, 토지 등)을 취득한 후 동 부동산을 타인에게 임대하였을 경우,

동 부동산으로부터 발생되는 임대소득에 대하여는 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련소득세를 신고․납부하는 것과는 별도로,

우리나라 국세청(세무서)에 동 임대소득을 국내․외에서 발생된 타 소득과 합산하여 신고하여야 합니다.

(※구체적 납부절차 및 구비서류 등은 아래 8번 질문을 참조)

※거주자에 대한 과세소득의 범위(「소득세법」제3조, 「소득세법기본통칙」 3-0…1)

국내․외에서 발생한 소득세가 과세되는 모든 소득에 대하여 과세됨

○ 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은「소득세법」제57조의 규정에 따라 세액공제로 공제받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대하여 이중과세는 발생하지 않습니다.

※ 외국납부세액의 공제방법

○ 세액공제 방법 : 다음 중 적은 금액을 당해연도의 종합소득 산출세액에서 공제

① 해외부동산 임대소득관련 외국납부세액
② 한도액 :	종합소득 산출세액	×	해외부동산 임대소득금액 ----------------------- 종합소득금액

○ 필요경비 산입방법 : 해외부동산 임대소득관련 외국납부세액을 당해연도의 종합소득금액 계산상 필요경비에 산입

3		국내 1주택을 소유하는 자 또는 무주택인 자가 해외주택을 취득하여 임대한 경우 발생된 임대소득은 종합소득세 신고대상에 해당하는지요?

○ 해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택수에 관계없이 모두 과세대상에 해당합니다. 따라서 위 주택임대소득은 종합소득에 합산하여 신고하여야 합니다.(「소득세법」제12조(2),「소득세법시행령」제8조의2)

○ 주택의 경우 임대소득은 월세(年貰 포함) 등이며, 2010.12.31 이전에는 주택의 임대보증금․전세금 등에 대한 간주임대료는 소득으로 보지 않아 과세하지 않았으나,

2011.1.1 이후에는 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우에는 당해 전세금에 대하여 간주임대료를 과세합니다.(2009.12.31.개정 소득세법 제25조 제1항, 부칙제1조)

주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2012년 1월 1일부터 2013년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니함(「소득세법」제25조 제1항 , 법 부칙(2012. 1. 1.) 제3조)

[ 해외소재 주택․주택이외 부동산의 간주임대료 과세 ]

구 분	2010.12 이전	2011.1. 이후
주 택	간주임대료 과세제외	3주택이상 보유자 중 전세보증금 합계가 3억원 초과시 간주임대료 과세
주택이외	간주임대료 과세	간주임대료 과세

(※ 구체적 간주임대료 계산 등은 아래 7번 질문을 참조)

4		해외 투자용 부동산을 임대하면서 복식장부에 의한 기장을 하는 경우 이를 인정받을 수 있는지요?

○ 국제적으로 인정된 기업회계원칙에 따른 복식 장부기장은 당연히 인정받을 수 있습니다. 제출서류는 부동산 소재지국 과세당국에 제출한 신고서 및 재무제표 등 제 증빙을 우리나라 국세청(세무서)에 신고 시 제출하시면 됩니다.

(※ 구체적 구비서류는 아래 8번 질문을 참조)

5		해외부동산 임대수입금액 등 계산 시 외화환산은 어떻게 하는지요?

○ 해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 다음에 정한 날 현재「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.

• 임대수입금액 : 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날, 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것은 그 지급을 받은 날

• 필요경비 : 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율

6		• 해외 투자용 부동산을 임대하였으나 필요경비가 수입금액을 초과하여 결손이 된 경우에도 신고를 하여야 하는지요? • 이때 발생된 결손금을 국내 타 발생소득과 통산하여 신고할 수 있는지요?

○ 결손금이란 사업자가 비치․기장한 장부에 의하여 당해연도의 임대소득을 계산함에 있어서 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과액을 말하며,

해외부동산 임대소득에 대한 결손금은 다른 소득금액에서 공제하지 않고 국내 부동산 임대소득에 한하여 공제할 수 있으며 남은 미공제액은 다음연도로 이월시키게 되어 있습니다.(「소득세법」제45조①,②)

한편, 이월결손금은 발생연도 종료일로부터 10년 내에 종료하는 과세기간의 소득금액 계산 시 먼저 발생한 연도의 이월결손금부터 순차로 당해 소득별로 이를 공제하되, 해외부동산 임대소득에서 발생한 이월결손금은 부동산 임대소득에서만 공제 가능합니다.

○ 따라서 발생된 결손금을 공제 또는 이월시키거나, 이월결손금을 공제받으려면 반드시 비치․기장한 장부에 의하여 종합소득세 신고기간(매년 5.1.~5.31.)내에 관련사항을 신고하여야만 인정받을 수 있습니다.

(※ 무기장 추계신고 시는 적용받지 못함)

7		• 해외부동산 임대 소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없으면 추계신고가 가능한지요? • 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산은 어떻게 하는지요?

○ 해외부동산 임대소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없을 경우에는 소득세법에 의한 추계신고 방법으로 계산된 소득금액을 신고하시면 됩니다.

(「소득세법」제70조④6 )

○ 해외부동산을 임대할 때 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산 시 아래 산식에 의한 총수입금액 계산특례가 적용됩니다.

① 소득금액을 장부․기장한 경우(소령 제53조 제3항)

1) 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(11.1.1 이후부터 적용)

간주임대료=	[ 해당 과세기간의 (보증금등-3억원)의 적수	×	[eqn: {60} over {100}]	×	[eqn: {1} over {365}]	× 기재부령 이자율
- 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 금융수익(수입이자,배당금)의 합계액

2) 기타 부동산을 임대하는 경우

간주임대료=	[ 해당 과세기간의 보증금등의 적수	-	임대용부동산의 건설비상당액 적수]	×	[eqn: {1} over {365}]	× 기재부령 이자율
- 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 금융수익(수입이자,배당금)의 합계액

② 소득금액을 추계결정 하는 경우(소령 제53조 제4항)

위 각 산식에서 ‘금융수익(수입이자, 배당금)의 합계액을 차감하지 아니함

* 기재부령 이자율(소칙 제23조 제1항) : 연 4.0%(’11귀속: 연3.7%, ’10년 귀속: 연4.3%)

* 적수의 계산 : 매월말 현재의 보증금 등 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있음

8		해외 부동산소재 국가에 신고한 임대소득에 대하여 언제 우리나라 국세청(세무서)에 신고하여야 하고 이 때 제출할 서류는 무엇인지요?

○ 종합소득세 과세표준 확정신고 절차와 신고 시 제출서류

- 거주자의 경우 과세기간(1.1.～12.31.) 중에 국내․외에서 발생된 모든 소득(해외부동산 임대소득 포함)에 대하여 다음연도 5.1.～5.31.까지 관할세무서에 소득세를 자진신고․납부하여야 합니다.

- 신고 시 제출할 서류는 다음과 같습니다.

구분	제출서류 명	근거규정
복식부기 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서 • 조정계산서 및 조정계산서 관련서류 등 (예) 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서(1),(2)	「소득세법시행규칙」별지 40호 서식(1) 동 별지 46호 서식 등 (예) 동 별지 53호 서식
간편장부 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서 • 간편장부 소득금액계산서 • 총수입금액 및 필요경비명세서	「소득세법시행규칙」별지 40호 서식(1) 동 별지 82호 서식 동 별지 82호 서식 부표
기준경비율 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서 - 추계소득금액계산서(신고서에 포함) 및 주요경비지출명세서	「소득세법시행규칙」별지 40호 서식(1) 국세청고시 제2010-16(10.4.5.)호
단순경비율 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서	「소득세법시행규칙」별지 40호 서식(4)
공 통	• 외국납부세액공제(필요경비 산입)신청서 (외국정부에 신고한 소득세 신고증빙 첨부) •｢해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서｣ 첨부서류로 1. 매매계약서 사본 2. 등기부등본 사본 3. 임대차계약서 사본이 있으며, 부동산취득후 최초 종합소득세 신고시 제출하여야 함(그 후 소유권변동이 없을 경우 1.과 2.는 제출하지 않아도 됨) ※ 소득공제, 세액공제․감면사항이 있는 경우 해당 증빙서류는 별도 첨부하여야 함	「소득세법시행규칙」별지 11호 서식 국세청고시 제2009-95(09.9.1)호

해외부동산 취득 및 투자운용(임대) 명세서
①과세기간	년 월 일부터 년 월 일까지	②주민등록 번호		③취득(소유)자 성 명
④주소		⑤전화번호
1. 해외부동산 취득 명세
부동산 소재지	⑥국가		⑦신고수리은행		⑧신고수리번호
⑨소재지
⑩취득일자	년 월 일	⑪취득목적	□ 주거용 □ 투자용
⑫부동산의 종류	주택, 아파트□	상가․건물□	나대지□	기타□
⑬부동산의 규모(면적)	건물 ( ), 대지 ( )	⑭소유지분	%
⑮총 취득금액(A)=(B+C)	현지통화 : (원화환산 :￦ )
⑯국내에서 송금액(B)	현지통화 : (원화환산 :￦ )
⑰현지조달금액(방법)(C)	현지통화 : ( )(원화환산 :￦ )
2. 공동취득인 경우
⑱공동취득자성명
⑲주민등록번호
⑳본인과 관계
소유지분	%	%	%
3. 투자운용(임대) 명세 (금액단위 : 원)
층․호수	임차인	임대수입 등 명세
상호(성명)	개시일 (입주일)	종료일 (퇴거일)	보증금	월세	연간월세 합 계
<첨부서류> 1. 매매계약서 사본 2. 등기부등본 사본 3. 임대차계약서 사본

210㎜×297㎜(신문용지 54g/㎡(재활용품))

작  성  방  법

이 명세서는 해외부동산이나 이에 관한 권리를 취득한 건에 대하여 취득건별로 각각 별지로 작성하여 취득한 날이 속하는 해의 다음해 5월말까지 신고․제출하여야 합니다.

1. ⑥, ⑨ : 부동산소재지는 한글 또는 영문으로 기재하여야 합니다.

2. ⑬ : 취득부동산 전체 규모를 기재(면적단위는 부동산등기부상의 면적단위로 기재)하고, 공동취득자의 경우도 취득부동산 전체 규모를 기재합니다.

3. ⑭ : 공동취득자의 경우에 신고인의 소유지분 비율을 기재합니다.

4. ⑮, ⑯, ⑰ : 금액은 현지통화기준으로 작성하고, 원화환산금액을 취득시 기준환율 또는 재정환율로 환산하여 ( )내 기재합니다.

※ 공동취득인 경우에도 총 취득금액(국내송금액+현지조달금액)은 총액으로 기재

5. ⑱~ : 공동취득인 경우 각각 취득인의 인적사항과 지분을 기재합니다.

6.  : 취득이후 연도에 계속 임대하는 경우 당해 과세연도 개시일(1.1.)을 기재합니다.

7.  : 당해 과세연도말까지 계속 임대하는 경우 과세연도 종료일(12.31.)을 기재합니다.

8. , ,  : 보증금, 월세, 연간월세합계는 현지통화를 수입금액 획득시 기준환율 또는 재정환율로 환산하여 원단위로 기재합니다. 단, 공동취득자의 경우에는 신고인의 소유지분(⑭)에 상당하는 금액을 기재합니다.

9. 첨부서류 : 부동산 매매계약서, 등기부등본 등은 취득 후 최초 종합소득세 신고시에 제출하고, 소유권 변동이 없을 경우에는 추후  다시 제출하지 않아도 됩니다.

Ⅳ. 해외부동산 처분단계 세금문제

1		해외 거주용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 귀국한 경우 당해 해외주택을 양도하면 비과세된다는 말이 있는데 사실인지요?

○ 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)입니다.(「소득세법」제118조의2)

- 따라서 가족의 일부(혹은 일시적으로 가족전체)가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있습니다.

※ 거주자 해당여부는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단합니다.(소득세법시행령 제2조～4조 참조)

2		해외부동산을 양도하였을 경우 국내 세법상 납세의무 절차는?

○ 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할세무서에 예정신고를 하여야 합니다.

• 2011.1.1 이후 양도분부터 예정신고납부에 따른 세액공제가 완전폐지되어, 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세가 부과됩니다.

해외부동산	2009.12.31이전 양도분	2010.1.1～12.31 양도분	2011.1.1이후 양도분
2년이상 보유	예정신고세액공제 10% 무신고가산세 없음	예정신고세액공제 5% (291천원 한도) 무신고가산세 10%	예정신고세액공제 없음 무신고가산세 20%
2년미만 보유		예정신고세액공제 없음 무신고가산세 20%

○ 동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 예정신고와 함께 다음해 5월에 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고․납부를 하여야 합니다.

• 예정신고 및 확정신고․납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세 및 무납부가산세(1일 1만분의3)를 부담하여야 합니다.

3		해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고 ․ 납부하였는데도 우리나라에서 이를 또 다시 신고 ․ 납부해야 되는지요. 이 경우에는 이중과세가 아닌지요?

○ 국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고․납부하였다하더라도 이와는 별도로,

우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고․납부하여야 합니다.(「소득세법」제118조의2～제118조의8)

○ 이때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 동 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고․납부한 경우 동 외국납부세액은「소득세법」제118조의6 규정에 따라 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다.

※ 외국납부세액의 공제방법

○ 세액공제 방법 : 다음 금액을 당해연도의 양도소득 산출세액에서 공제하는 방법

세액공제액 = MIN(①, ②)
① 국외자산 양도소득세액
② 한도액 :	해당 과세기간의 양도소득 산출세액	×	국외자산 양도소득금액 ---------------------------- 당해 과세기간의 양도소득금액

○ 필요경비 산입 방법 : 국외자산 양도관련 외국납부세액을 당해연도의 양도소득금액 계산상 필요경비에 산입하는 방법

☑ 예를 들어 특정인의 국내적용 세율이 24%이고 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되며, 반대로 특정인의 국내적용 세율이 15%이고 부동산 소재지국 세율이 20%라면 국내에서 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없습니다.

4		• 해외부동산의 양도소득세 계산은 어떻게 하는지요? • 양도소득세 신고시 제출할 서류는 무엇인지요?

○ 거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산구조는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산구조와 동일합니다.

양 도 가 액	·····실지거래가액
-
취 득 가 액	····· 실지거래가액
-
필 요 경 비	····· 양도비 등 실제경비
↓
양 도 차 익
↓	장기보유특별공제는 적용하지 않음(’08.1.1.양도분부터)
양도소득금액
-
양도소득기본공제	····· 연 250만원(국내․국외, 부동산․주식 각각 연 250만원)
↓
양도소득과세표준	국내, 국외 각각 구분계산(서면인터넷방문상담4팀-962(’05.6.16)
×
세 율	····· 양도소득 기본세율(소법제55조, 6～38%)
↓
산 출 세 액	국내, 국외 각각 구분계산(서면인터넷방문상담4팀-962(’05.6.16)
-
세액공제 + 감면세액	····· 외국납부세액공제
↓
자진납부할 세액

○ 해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 예정신고시 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출하여야 합니다.

• 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부 등본

• 당해 자산의 매도․매입에 관한 계약서 사본

• 자본적 지출액․양도비용 증빙, 감가상각비명세서

• 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)

5		해외부동산 양도차익 계산시 외화환산은 어떻게 하는지요?

○ 해외부동산 거래와 관련된 외화환산은 다음에 정한 날 현재「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.

• 양도가액 : 양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할 때마다 그날의 위 환율

• 필요경비 : 취득가액, 자본적 지출액, 양도비등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율

• 장기할부조건*1)의 경우 : 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날에 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있고, 또한 외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용

*1) 장기할부조건의 범위(「소득세법시행규칙」제78조)

당해 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

6		해외주택을 양도하여 양도소득 계산시 장기보유특별공제를 받을 수 있는지요?

○ 해외부동산(해외주택 포함)에 대하여는 ’07.12.31.까지 양도분에 대하여는 주택수에 관계없이 장기보유특별공제가 적용되었으나,

’08.1.1.양도분부터는 해외부동산 전체에 대하여 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.(소법제95, 제118조의8)

※ 해외주택과 국내주택 양도에 따른 과세 차이점(예시)

적용항목	해외주택	국내주택
• 1가구1주택 비과세	• 적용없음	• 적용
• 장기보유특별공제	• 적용없음(2008.1.1.부터)	• 2(3)주택 소유자 적용배제
• 적용세율	• 누진세율 적용	• 누진세율 및 중과세율
• 과세특례규정	• 적용없음	• 적용
• 기준시가규정	• 적용없음	• 적용

7		국내에 1(2)주택을 소유하고 있는 자가 해외주택을 추가로 1채 취득․보유하다가 해외주택을 양도하였을 경우 적용되는 양도소득세율은 1가구 2(3)주택 중과세율로 적용하는지요?

○ 해외부동산(주택 포함) 양도에 따른 양도소득세율의 적용은 국내 2(3)주택소유자에 대한 중과세율과는 별개로 다음 양도소득세율을 적용합니다.

국외자산 종류	보유 기간	’10.1.1.～’11.12.31. 양도분					’12.1.1. 이후 양도분
․토지 또는 건물 ․부동산에 관한 권리 -지상권, 전세권, 부동산임차권 -부동산을 취득할 수 있는 권리 ․기타자산 -사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권 -특정시설물이용권 및 관련 주식 -특정주식 -부동산과다보유법인 주식	제한 없음
			과세표준	세율	누진공제액			과세표준	세율	누진공제액
			12백만원 이하	6%				12백만원 이하	6%
								46백만원 이하	15%	108만원
			46백만원 이하	15%	108만원
								88백만원 이하	24%	522만원
			88백만원 이하	24%	522만원
								3억원 이하	35%	1,490만원
			88백만원 초과	35%	1,490만원
								3억원 초과	38%	2,390만원

※ 양도소득세 계산 시 해외주택은 국내주택 수의 계산에서 제외됨

※ 양도소득세 중과세 대상 주택의 범위 : 국내에 있는 주택을 3개(2개) 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택(「소득세법」제104조①)

8		해외부동산을 취득금액보다 낮게 양도하여 양도차손이 발생한 경우 다른 국내부동산 양도차익과 통산하여 신고할 수 있는지요?

○ 해외부동산 등에 대한 양도소득은 국내자산과는 달리 ｢소득세법｣상 별도 독립된 節(제3장 제10절)로 규정하고 있어, 국외자산과 국내자산의 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도차손 또한 국내자산 양도소득금액과 통산할 수 없습니다.

(「소득세법」제102조, 제118조의8,「소득세법시행령」제167조의2)

다만, 국외자산의 양도소득 과세표준 계산에 있어 국내자산의 양도소득 과세표준 계산 규정(「소득세법」제92조)을 준용토록 하고 있어

국외자산의 양도소득도 1호. 토지ㆍ건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산, 2호. 주식 또는 출자지분(기타자산에 해당하는 주식 제외)으로 구분하고, 1․2 호별 국외자산의 양도차손은 위 1․2 호별 다른 국외자산 양도소득금액과 통산할 수 있습니다. 이를 표로 요약하면 다음과 같습니다.

사 례	통 산
국외부동산(기타자산에 해당하는 주식 포함) 등 양도차손	국외부동산(기타자산에 해당하는 주식 포함) 등 양도차익에서만 통산가능
국외주식 양도차손	국외주식 양도차익에서만 통산가능

Ⅴ. 해외 부동산법인 주식관련 세금문제

○ ‘해외 부동산법인의 주식’*을 취득․보유․처분 시 각 단계별로 발생되는 국내 세금문제는 대부분 ‘해외부동산’의 경우와 동일하나, 다음과 같은 차이가 있습니다.

* 일반적으로 법인의 자산의 50% 이상이 부동산으로 구성된 법인의 주식

차이항목		해외부동산	해외부동산법인 주식(지분)
보유단계	발생소득 종류	임대소득(필요경비 인정)	배당소득(필요경비 없음)
처분단계	장기보유특별공제	적용없음(’08.1.1.부터)	적용없음
	적용세율	누진세율	누진세율 또는 단일세율
	과세권 배분	대부분이 양국 과세	조세조약에 따라 다름

○ 조세조약상 부동산법인 주식(지분) 처분에 대한 과세권 배분은 다음과 같습니다. 다만, 조약에서 적용요건을 구체적으로 정한 경우가 많기 때문에 실제 적용시에는 해당 조약을 살펴보시기 바랍니다.

* 거주지국 과세(= 주식 소유자의 거주지국 과세)

우리나라 거주자가 아래 국가의 부동산법인 주식에 투자하여 양도한 경우 우리나라에만 양도소득세를 신고․납부하여야 합니다.(아래 국가는 우리나라 거주자에 대한 주식양도소득에 대하여 과세권이 없음)

그리스, 남아프리카공화국, 네덜란드(조약참조), 덴마크, 라오스, 러시아, 루마니아, 말레이시아, 벨라루스, 벨기에, 불가리아, 스리랑카, 스위스, 슬로바키아, 아이슬란드(조약참조), 알제리, 오만, 우즈베키스탄, 이집트, 인도네시아, 체코, 쿠웨이트, 크로아티아, 튀니지, 파푸아뉴기니, 포르투갈, 폴란드, 헝가리, 피지

* 원천지국 과세(= 부동산법인 소재지국 과세 후 소유자 거주지국에서 합산과세)

아래 국가소재 부동산법인 주식의 양도소득은 그 법인의 소재지 국에서 과세권을 행사할 수 있으며, 또한 우리나라 국세청에도 주식양도소득세를 신고·납부하여야 합니다. 이 때 원천지국에서 납부한 세금은 외국납부세액으로 공제합니다.

네팔, 노르웨이, 뉴질랜드, 독일, 라트비아, 리투아니아, 멕시코, 모로코, 몰타, 몽골, 미국, 미얀마, 방글라데시, 베네주엘라, 베트남, 사우디아라비아, 스웨덴, 스페인, 슬로베니아, 아랍에미리트연합국, 아일랜드, 아제르바이잔, 알바니아, 영국, 오스트리아, 요르단, 우크라이나, 이란, 이스라엘, 이탈리아, 인도, 일본, 중국, 칠레, 카타르, 캐나다, 카자흐스탄(75% 이상), 태국, 파키스탄, 프랑스, 핀랜드, 필리핀, 호주, 싱가폴, 브라질, 룩셈부르크, 터키(1년이하 주식)

1		해외 부동산법인의 주식을 취득․보유․처분 등 각 단계별로 발생되는 세금에는 어떤 종류가 있는지요?

○ 거주자가 해외 부동산법인의 주식을 취득․보유․처분할 경우에 각 단계별로 아래 납세의무를 이행하여야 합니다. 이를 간단히 요약하면 다음과 같습니다.

- 각 단계별 국내 납세의무

구 분		취득단계	보유단계	처분단계
관련세목		증여세	종합소득세	양도소득세	상속․증여세
내용		취득자금 증여	배당소득	주식양도소득	상속(증여)가액
적용세율	내국세법	10%～50% (누진세율)	14% 또는 6%～38% (누진세율)	•기타자산 - 특정주식 - 부동산과다보유법인 주식 : 6%～38%(누진세율)	10%～50% (누진세율)
	외국세법	거의 적용없음	제한세율 등	누진세율 등	누진세율 등
국내과세효과		과세해당분 전액	세율차이분	세율차이분	세율차이분

- 해외 부동산법인 주식관련 단계별 발생소득에 대한 제세 신고의무

취 득 단 계		□ 증여세 해당여부 (자금출처 소명) ◦타인(부모 등 친족 포함)으로부터 자금을 증여받아 해외 부동산법인의 주식을 취득한 경우 동 취득자금을 증여받은 때「상속세 및 증여세법」에 의하여 증여세 신고․납부

보 유 단 계		□ 종합소득세 신고․납부의무 ◦「소득세법」제3조 및「동법 기본통칙」3-0…1의 규정에 따라 해외 부동산법인으로부터 받은 배당소득을 타 소득과 합산하여 종합소득세를 신고․납부

처 분 단 계		□ 양도소득세 신고․납부의무 ◦「소득세법」제118조의2～제118조의8 규정에 따라 해외 부동산법인 주식양도소득세를 신고․납부

※ 현지국가에서 납부한 해외 부동산법인으로부터 받은 배당소득 또는 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입

Ⅵ. 해외부동산관련 주요「외국환거래규정」요약

□ 해외부동산 취득 관련「외국환거래규정」개정 연혁

구 분	’05.7.1 이전	’05.7.1 이후	’06.1.9 이후	’06.3.2 이후	’06.5.22 이후	’07.2.26 이후	’08.6.2 이후	’09.2.4 이후
주거목적	30만불	50만불	100만불	한도없음
투자목적	투자목적의 해외부동산투자 불허				100만불	300만불	한도없음

□ 해외부동산 취득자의 외국환은행 제출 보고서 목록

보고서명	제출기한	규정
해외부동산취득보고서	부동산 취득 후 3월 이내	§9-40②1
해외부동산처분보고서	부동산 처분 후 3월 이내	§9-40②2
수시 보고서	취득부동산의 계속 보유여부의 증명 등 사후관리에 필요하여 요구하는 경우	§9-40②3

□ 외국환은행의 해외부동산 취득․양도자료 국세청 통보규정

구 분	금액 기준	국세청 통보시기	규정
취득신고수리	전 체 (’09.2.4이후 금액 기준 없어짐)	신고수리 후 매익월 20일까지	§9-40①
취득보고서	전 체 (금액 기준 없음)	취득보고서 제출 받은 후 익월 말일까지	§9-40②
처분보고서	전 체 (금액 기준 없음)	처분(변경)보고서 제출 받은 후 익월 말일까지	§9-40②

※ 상기 자료는 아래 국세청 홈페이지에 접속하시면 다운받을 수 있습니다.

☞ www.nts.go.kr 상  국세정보 > 국세청발간책자 > 분야별 해설책자 >

국제조세 내 “2012년 해외부동산과 세금”  클릭

국세관련 문의․상담은 [국세청 126 세미래(稅美來) 콜센터]로

전국 어디에서나, 모든 국세에 대하여 전화, 인터넷, 방문 등의 방법으로 문의․상담할 수 있습니다.

■ 전화 : 126(국번 없이)       ■ 인터넷 : http://call.nts.go.kr

■ 방문 : 서울 강남구 테헤란로 114 (역삼동 824) 국세청고객만족센터

국세청 국제세원관리담당관실  (☎ 02-397-1443～5)      2012년 3월 안내

※ 본 안내서는 납세자의 이해를 돕기 위하여 일반적인 질문을 기준으로 한 해설서로 구체적인 개별사례에 대한 법 적용은 관련 법조문을 재확인하여 적용하시기 바랍니다.