【 사례 3 】    아파트를 양도한 경우로서 실지취득가액이 있는 경우

(1세대1주택이나 비과세대상이 아님)

□ 자료내용

○ 주택현황

- 구조 : 철근콘크리트조아파트

- 면적 : 대지권 25.5㎡    건물 87.3㎡

- 양도일자 : 2012. 02. 15            - 취득일자 : 2005. 02. 05

○ 실지거래가액

- 실지양도가액 : 520,000,000원       - 실지취득가액 : 380,000,000원

○ 기타필요경비

- 취득․등록세 등 : 5,000,000원,  - 자본적지출액 : 10,000,000원,  - 양도비 등 : 2,000,000원

※ 기타필요경비의 의미는 상세정보의 세액계산요령을 참조하십시오.

□ 자료의 특성

○  주택으로 예정신고기한(2012.04.30)까지 실지거래가액으로 신고․납부함

○ 미등기양도․조세특례제한법상 감면대상이 아니며 양도 및 취득원인은 일반 매매거래임

○ 사례의 경우는 거주자가 1세대 1주택이지만 비과세 요건인 거주요건을 충족하지 못함

□ 작성 시 주의사항

○ 서식 뒷면에 있는 작성요령을 참고하여 기재하십시오.

○ 2007년부터는 모든 부동산의 양도신고는 실지거래한 가액으로 신고하여야 합니다.

○ 신고서는 아래의 순서로 작성하는 것이 편리합니다.

① 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서

② 양도소득금액계산명세서

③ 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서

○  양도소득세 및 지방소득세 납부서는 주요서식 작성요령을 참고하여 작성한 후 양도소득세 신고기한 내에 납부하여야 가산세 등 불이익을 받지 않습니다.

[별지 제84호서식] ※ '10.1.1이후 양도분부터는 양도소득세 예정신고를 하지 않으면 가산세가 부과됩니다.	(앞쪽)
				양도소득과세표준 신고 및 납부계산서 (☑예정신고, □확정신고, □수정신고, □기한 후 신고)
	관리번호	-
① 신고인 (양도인)	성 명	김성실	주민등록번호	560317-1234567	내․외국인	□ 내국인, □ 외국인
전자우편주소	kim123@nts.go.kr	전 화 번 호	02-123-4567	거주구분	□ 거주자, □ 비거주자
주 소	서울 종로구 수송동 청진동길 55번지	거주지국		거주지국코드
② 양수인	성 명	주민등록번호	양도자산 소재지	지분	양도인과의 관계
박납세	654321-7654321	수송동 000번지	1/1	타인
③ 세율구분	코 드	합 계	국내분 소계		-		-		-	국외분 소계
④ 양 도 소 득 금 액	54,120,000	54,120,000	54,120,000
⑤ 기신고ㆍ결정ㆍ경정된 양도소득금액 합계
⑥ 양도소득기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000
⑦ 과 세 표 준 (④＋⑤－⑥)	51,620,000	51,620,000	51,620,000
⑧ 세 율	24%	24%	24%
⑨ 산 출 세 액	7,168,800	7,168,800	7,168,800
⑩ 감 면 세 액
⑪ 외국납부세액공제
⑫ 예정신고납부세액공제
⑬ 원천징수세액공제
⑭ 가산세	신고불성실
납부불성실
계
⑮ 기신고ㆍ결정ㆍ경정세액
자진납부할 세액 (⑨-⑩-⑪-⑫-⑬+⑭-⑮)	7,168,800	7,168,800	7,168,800
분납(물납)할 세액
자 진 납 부 세 액	7,168,800	7,168,800	7,168,800
환 급 세 액
농어촌특별세 납부계산서	지방소득세 납부계산서	신고인은 「소득세법」 제105조(예정신고)ㆍ제110조(확정신고), 「국세기본법」 제45조(수정신고)ㆍ제45조의3(기한후신고), 「농어촌특별세법」 제7조 및 「지방세법」 제177조의4에 따라 신고하며, 위 내용을 충분히 검토하였고 신고인이 알고 있는 사실 그대로를 정확하게 적었음을 확인합니다. 2012 년 04 월 30 일 신고인 김 성 실 (서명 또는 인)
소득세 감면세액		소득세 자진 납부할 세액	7,168,800
세 율
세 율	10%
산 출 세 액
산 출 세 액	716,881
수정신고가산세등
자진납부세액	716,880
기신고ㆍ결정ㆍ경정세액
환 급 세 액
자진납부할 세액
환급금 계좌신고	세무대리인은 조세전문자격자로서 위 신고서를 성실하고 공정하게 작성하였음을 확인합니다. 세무대리인 홍길동 (성명 또는 인)
분납할 세액
금융기관명
자진납부 세액
계 좌 번 호
환 급 세 액
종로 세무서장 귀하
첨부 서 류	신고인 제출서류	담당공무원 확인사항	접수일자인
1. 양도소득금액계산명세서(부표1 또는 부표2) 1부 2. 매매계약서 1부 3. 필요경비에 관한 증빙서류 및 부표3 각1부 4. 감면신청서 및 수용확인서 등 1부 5. 그 밖에 양도소득세 계산에 필요한 서류 1부	1. 토지 및 건물등기부등본 1부 2. 토지 및 건축물대장등본 1부
세무대리인	성명(상호)	홍길동	사업자번호	123-45-12345	전화번호	02-1234-1234

[별지 제84호서식 부표1]															(앞쪽)
	관리번호					-			양 도 소 득 금 액 계 산 명 세 서
	※ 관리번호는 적지 마십시오.
□ 양도자산 및 거래일자
①세 율 구 분 (코드)								합 계			누진세율( 1-10 )		( - )			( - )
②소 재 지											종로 수송 △△아파트 000-000호
③자 산 종 류 (코드)											아파트 ( 3 )		( )			( )
거래일자			④양도일자(원인)								2012.2.15.(매매)
			⑤취득일자(원인)								2005.2. 5.(매매)
거래자산 면적(㎡)			⑥총면적 (양도지분)				토지				25.5㎡ ( 1/ 1 )		( / )			( / )
							건물				87.3㎡ ( 1/ 1 )		( / )			( / )
			⑦양도면적				토지				25.5㎡
							건물				87.3㎡
			⑧취득면적				토지				25.5㎡
							건물				87.3㎡
□ 양도소득금액 계산
거래금액			⑨양 도 가 액					520,000,000			520,000,000
			⑩취 득 가 액					385,000,000			385,000,000
			취득가액 종류					실지거래가액			실지거래가액
⑪기납부 토지초과이득세
⑫기타 필 요 경 비								12,000,000			12,000,000
양도차익			전체 양도차익					123,000,000			123,000,000
			비과세 양도차익
			⑬ 과세대상양도차익					123,000,000			123,000,000
⑭장기보유특별공제								68,880,000			68,880,000
⑮양 도 소 득 금 액								54,120,000			54,120,000
⑯감 면 소 득 금 액
⑰감면종류					감면율
□ 기준시가 (기준시가 신고 또는 취득가액을 환산가로 신고하는 경우에만 적습니다)
양도시 기준 시가		⑱건물		일반건물
				오피스텔ㆍ상업용
				개별ㆍ공동주택
		⑲토 지
		합 계
취득시 기준 시가		⑳건물		일반건물
				오피스텔ㆍ상업용
				개별ㆍ공동주택
		토 지
		합 계
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡(재활용품))

[별지 제84호서식 부표3]										(1쪽)
취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서(1)
구 분						구분 코드	거래상대방		지급 일자		지급 금액	증빙 종류 (코드)
							상호	사업자등록번호
취득가액		① 타인 으로 부터 매입한 자산	매 입 가 액			111					380,000,000
			취 득 세			112					1,600,000
			등 록 세			113					1,400,000
			기타 부대 비용		법무사비용	114	○○법무사	123-00-12345	05.02.05		900,000	02
					취득중개수수료	115	◇◇중개사	987-65-43210	05.02.05		1,100,000	02
					기타	116
			소 계								385,000,000
		②자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설한 자산				120
						120
		③가산 항목	취득시 쟁송비	변호사비용		131
				기타비용		132
			매 수 자 부 담 양 도 소 득 세			133
			기 타			134
			소 계
		④차감 항목	감 가 상 각 비			141
		⑤계 (①+③-④ 또는 ②+③-④)									385,000,000
기타필요경비	자본적 지출액 등	⑥자본적 지출액	용 도 변 경ㆍ개 량ㆍ이용 편의를 위한 지출			260	◇◇리모델링	000-00-12345	05.09.20		5,000,000	03
			엘리베이터, 냉난방설치			260	△△냉난방기	100-20-54321	05.09.20		5,000,000	02
			피 난 시 설 등 설 치			260
			재해 등으로 인한 자산의 원 상 복 구			260
			개 발 부 담 금 재 건 축 부 담 금			261
			자 산 가 치 증 가 등 수 선 비			260
			기 타			260
			소 계								10,000,000
		⑦취득후 쟁송비용	변호사 비용			271
			기타 소송, 화해 비용			272
		⑧기타 비용	수 익 자 부 담 금			281
			토 지 장 애 철 거 비			280
			도 로 시 설 비 등			280
			사 방 사 업 소 요 비 용			280
			기 타			280
			소 계
		⑨계 (⑥+⑦+⑧)									10,000,000
	양도비 등	⑩양도시 중개수수료 등 직접지출비용				290	△△중개사	010-02-00123	12.02.10		1,000,000	01
							홍길동회계사	123-45-12345	12.04.30		1,000,000	01
		⑪국민주택채권 및 토지개발채권 매 각 차 손 등 기타경비				291
		⑫계 (⑩+⑪)									2,000,000
	⑬ 기타 필요경비 계 (⑨+⑫)										12,000,000
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡(재활용품))

< “사례 3”에 대한 보충설명 >
1. 양도가액 계산 ○ 양도 당시의 실지거래가액 : 520,000,000원 2. 취득가액 계산 ○ 취득 당시의 실지거래가액 : 380,000,000원 ○ 취득과 관련한 비용 : 5,000,000원 [부표3 ①～④] (취득세․등록세+법무사비용+취득시 중개수수료) 3. 기타 필요경비 ○ 자본적지출액 : 10,000,000원 [부표3 ⑥] ○ 양도비 등 : 2,000,000원 [부표3 ⑩] (양도시 중개수수료 + 양도소득세 신고서 대리 작성 비용) 4. 장기보유특별공제 ○ 1세대1주택자로 주택 보유기간이 7년～8년 사이이므로 양도차익에 56%를 곱하여 계산 [장기보유특별공제는 상세정보의 세액계산요령을 참고] ☞ 68,880,000원 = 123,000,000원× 0.56 5. 양도소득기본공제 ○ 양도자별로 주식과 주식외의 자산으로 구분하여 1인당 각각 연간 250만원씩을 공제합니다. 6. 세율적용 ○ 주택의 보유기간이 2년 이상이고 1세대 1주택으로 누진세율이 적용되는 것이며 과세표준이 4천6백만원초과 8천8백만원이하에 해당하므로 24%의 세율을 적용합니다. ☞ 산출세액 7,168,800원 = 51,620,000원 × 0.24 - 5,220,000원(누진공제) [양도소득세 과세표준 및 세율은 요약정보의 세율을 참고] 7. 예정신고납부세액공제 ○ 2011년 이후 양도분부터는 예정신고세액공제가 전면 폐지됨 8. 지방소득세 ○ 지방소득세는 분납이 허용되지 않아 일시에 납부하여야 합니다.