【 사례 4 】  아파트를 양도한 경우로서 실지취득가액을 알 수 없는 경우

(1세대1주택 비과세 대상이 아님, 1984.12.31 이전 취득)

□ 자료내용

○ 아파트 현황

- 구조 : 철근콘크리트조아파트

- 면적 : 대지권 28.5㎡     건물 72.5㎡

- 양도일자 : 2012. 2. 15  - 취득일자 : 1979. 09. 20(의제취득일 : 1985. 01. 01)

○ 실지거래가액

- 실지양도가액 : 200,000,000원       - 실지취득가액 : 알 수 없음

○ 공동주택 기준시가 현황

-  취득당시 : 50,000,000원(1984.07.01)    - 양도당시 : 180,000,000원

□ 자료의 특성

○  주택으로 예정신고기한(2011.4.30.)까지 실지거래가액으로 신고․납부함

○ 취득당시 실지취득가액 및 1985. 01. 01 현재의 매매사례가액․감정가액은 없음

○ 1세대1주택(보유기간 : 10년 이상, 거주요건 : 미충족), 양도 및 취득원인은 일반매매거래임

□ 작성 시 참고사항

○ 취득가액 계산

-  의제취득일(’85. 1. 1)이전 취득이므로 소득세법시행령 제176조의2 제4항 규정에 의해 계산합니다. 취득당시 실지취득가액 및 ’85. 1. 1 현재의 매매사례가액․감정가액이 없으므로 아래와 같이 환산하여 ’85. 1. 1의 취득가액을  계산합니다.

취득당시의 공동주택 기준시가

-  환산한 취득가액 = 양도시 실지거래가액 × ------------------------------

양도당시의 공동주택기준시가

○ 기타 필요경비 계산

- 의제취득일 현재의 공동주택기준시가에 3%를 곱하여 계산

☞ 1,500,000원 = 50,000,000 × 3%

[별지 제84호서식] ※ '10.1.1이후 양도분부터는 양도소득세 예정신고를 하지 않으면 가산세가 부과됩니다.	(앞쪽)
				양도소득과세표준 신고 및 납부계산서 (☑예정신고, □확정신고, □수정신고, □기한 후 신고)
	관리번호	-
① 신고인 (양도인)	성 명	김성실	주민등록번호	560317-1234567	내․외국인	□ 내국인, □ 외국인
전자우편주소	kim123@nts.go.kr	전 화 번 호	02-123-4567	거주구분	□ 거주자, □ 비거주자
주 소	서울 종로구 수송동 청진동길 55번지	거주지국		거주지국코드
② 양수인	성 명	주민등록번호	양도자산 소재지	지분	양도인과의 관계
박납세	654321-7654321	수송동 000번지	1/1	타인
③ 세율구분	코 드	합 계	국내분 소계		-		-		-	국외분 소계
④ 양 도 소 득 금 액	28,588,889	28,588,889	28,588,889
⑤ 기신고ㆍ결정ㆍ경정된 양도소득금액 합계
⑥ 양도소득기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000
⑦ 과 세 표 준 (④＋⑤－⑥)	26,088,889	26,088,889	26,088,889
⑧ 세 율	15%	15%	15%
⑨ 산 출 세 액	2,833,333	2,833,333	2,833,333
⑩ 감 면 세 액
⑪ 외국납부세액공제
⑫ 예정신고납부세액공제
⑬ 원천징수세액공제
⑭ 가산세	신고불성실
납부불성실
계
⑮ 기신고ㆍ결정ㆍ경정세액
자진납부할 세액 (⑨-⑩-⑪-⑫-⑬+⑭-⑮)	2,833,330	2,833,330	2,833,330
분납(물납)할 세액
자 진 납 부 세 액	2,833,330	2,833,330	2,833,330
환 급 세 액
농어촌특별세 납부계산서	지방소득세 납부계산서	신고인은 「소득세법」 제105조(예정신고)ㆍ제110조(확정신고), 「국세기본법」 제45조(수정신고)ㆍ제45조의3(기한후신고), 「농어촌특별세법」 제7조 및 「지방세법」 제177조의4에 따라 신고하며, 위 내용을 충분히 검토하였고 신고인이 알고 있는 사실 그대로를 정확하게 적었음을 확인합니다. 2012 년 04 월 30 일 신고인 김 성 실 (서명 또는 인)
소득세 감면세액		소득세 자진 납부할 세액	2,833,330
세 율
세 율	10%
산 출 세 액
산 출 세 액	283,333
수정신고가산세등
자진납부세액	283,330
기신고ㆍ결정ㆍ경정세액
환 급 세 액
자진납부할 세액
환급금 계좌신고	세무대리인은 조세전문자격자로서 위 신고서를 성실하고 공정하게 작성하였음을 확인합니다. 세무대리인 홍길동 (성명 또는 인)
분납할 세액
금융기관명
자진납부 세액
계 좌 번 호
환 급 세 액
종로 세무서장 귀하
첨부 서 류	신고인 제출서류	담당공무원 확인사항	접수일자인
1. 양도소득금액계산명세서(부표1 또는 부표2) 1부 2. 매매계약서 1부 3. 필요경비에 관한 증빙서류 및 부표3 각1부 4. 감면신청서 및 수용확인서 등 1부 5. 그 밖에 양도소득세 계산에 필요한 서류 1부	1. 토지 및 건물등기부등본 1부 2. 토지 및 건축물대장등본 1부
세무대리인	성명(상호)	홍길동	사업자번호	123-45-12345	전화번호	02-1234-1234

[별지 제84호서식 부표1]															(앞쪽)
	관리번호					-			양 도 소 득 금 액 계 산 명 세 서
	※ 관리번호는 적지 마십시오.
□ 양도자산 및 거래일자
①세 율 구 분 (코드)								합 계			누진세율( 1-10 )		( - )			( - )
②소 재 지											종로 수송 △△번지 아파트 0-00호
③자 산 종 류 (코드)											아파트 ( 3 )		( )			( )
거래일자			④양도일자(원인)								2012.2.15.(매매)
			⑤취득일자(원인)								1985.1. 1.(매매)
거래자산 면적(㎡)			⑥총면적 (양도지분)				토지				28.5㎡ ( 1/ 1 )		( / )			( / )
							건물				72.5㎡ ( 1/ 1 )		( / )			( / )
			⑦양도면적				토지				28.5㎡
							건물				72.5㎡
			⑧취득면적				토지				28.5㎡
							건물				72.5㎡
□ 양도소득금액 계산
거래금액			⑨양 도 가 액					200,000,000			200,000,000
			⑩취 득 가 액					55,555,555			55,555,555
			취득가액 종류					기준시가환산			기준시가환산
⑪기납부 토지초과이득세
⑫기타 필 요 경 비								1,500,000			1,500,000
양도차익			전체 양도차익					142,944,445			142,944,445
			비과세 양도차익
			⑬ 과세대상양도차익					142,944,445			142,944,445
⑭장기보유특별공제								114,355,556			114,355,556
⑮양 도 소 득 금 액								28,588,889			28,588,889
⑯감 면 소 득 금 액
⑰감면종류					감면율
□ 기준시가 (기준시가 신고 또는 취득가액을 환산가로 신고하는 경우에만 적습니다)
양도시 기준 시가		⑱건물		일반건물
				오피스텔ㆍ상업용
				개별ㆍ공동주택				180,000,000			180,000,000
		⑲토 지
		합 계						180,000,000			180,000,000
취득시 기준 시가		⑳건물		일반건물
				오피스텔ㆍ상업용
				개별ㆍ공동주택				50,000,000			50,000,000
		토 지
		합 계						50,000,000			50,000,000
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡(재활용품))

< “사례 4”에 대한 보충설명 >
1. 양도가액 계산 ○ 양도 당시의 실지거래가액 : 200,000,000원 2. 취득가액 계산 취득당시의 공동주택 기준시가 환산한 취득가액 = 양도시 실지거래가액 × ------------------------------ 양도당시의 공동주택기준시가 50,000,000 ☞ 55,555,555원 = 200,000,000 × ------------- 180,000,000 3. 기타 필요경비 의제취득일 현재의 공동주택기준시가에 3%를 곱하여 계산 ☞ 1,500,000원 = 50,000,000 × 3% 4. 장기보유특별공제 ○ 거주자로 1세대1주택자이며 주택 보유기간이 10년이상이므로 양도차익에 80%를 곱하여 계산 [장기보유특별공제는 상세정보의 세액계산요령을 참고] ☞ 114,355,556원 = 142,944,445원× 0.80 5. 양도소득기본공제 ○ 양도자별로 주식과 주식외의 자산으로 구분하여 1인당 각각 연간 250만원씩을 공제합니다. 6. 세율적용 ○ 주택의 보유기간이 2년 이상이고 1세대 1주택으로 누진세율이 적용되는 것이며 과세표준이 1천2백만원초과 4천6백만원이하에 해당하므로 15%의 세율을 적용합니다. ☞ 산출세액 2,833,333원 = 26,088,889원 × 0.15 - 1,080,000원(누진공제) [양도소득세 과세표준 및 세율은 요약정보의 세율을 참고] 7. 예정신고납부세액공제 ○ 2011년 이후 양도분부터는 예정신고세액공제가 전면 폐지됨 8. 지방소득세 ○ 양도소득세 예정신고납부기간에 지방소득세를 납부하여야 합니다.