【 사례 3 】    2011년 아파트를 2회이상 양도하고 2회 모두 무신고한 경우로서 실지취득가액이 있는 경우

□ 자료내용

	1회양도(기신고필)	2회양도(기신고필)
양도물건	종로 수송 ○○아파트 토지 20㎡ 건물89.7㎡	마포 성산동 △△아파트 토지 18㎡ 건물66㎡
양도일자	2011.01.15	2011.05.29
취득일자	2000.12.05	2001.04.30
신고일자	2011.03.31	2011.07.31
실지양도가액	300,000,000	200,000,000
실지취득가액	150,000,000	50,000,000
기타필요경비 (취득세등)	1,000,000	200,000
기타필요경비 (양도비등)	8,500,000
기타필요경비 (법무사비용)	500,000	800,000

○ 부동산거래 현황 및 실지거래가액내역

※ 기타필요경비의 의미는 상세정보의 세액계산요령을 참조하십시오.

□ 자료의 특성

○  주택으로 예정신고기한까지 실지거래가액으로 신고․납부함

○ 미등기양도․조세특례제한법상 감면대상이 아니며 양도 및 취득원인은 일반 매매거래임

○ 사례의 경우는 거주자가 1회 양도 물건은 1세대 2주택이고, 2회 양도 물건은 1주택이   나 비과세요건인 거주요건을 충족하지 못함

□ 작성 시 주의사항

○ 서식 뒷면에 있는 작성요령을 참고하여 기재하십시오.

○ 2007년부터는 모든 부동산의 양도신고는 실지거래한 가액으로 신고하여야 합니다.

○ 신고서는 아래의 순서로 작성하는 것이 편리합니다.

① 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서

② 양도소득금액계산명세서

③ 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서

○  양도소득세 및 지방소득세 납부서는 주요서식 작성요령을 참고하여 작성한 후 양도소득세 신고기한 내에 납부하여야 가산세 등 불이익을 받지 않습니다.

■ 소득세법 시행규칙 [별지 제84호서식] ※ '10.1.1이후 양도분부터는 양도소득세 예정신고를 하지 않으면 가산세가 부과됩니다.																					(앞쪽)
							양도소득과세표준 신고 및 납부계산서 ([ ]예정신고, [V]확정신고, [ ]수정신고, [ ]기한 후 신고)
	관리번호			-
① 신고인 (양도인)				성 명	김성실			주민등록번호		560317-1234567				내ㆍ외국인		[v]내국인, [ ]외국인
				전자우편 주소	kim123@ nts.go.kr			전 화 번 호		02-123-4567				거주구분		[v]거주자, [ ]비거주자
				주 소	서울 종로구 수송동 청진동길 55번지									거주지국		한국			거주지국코드
② 양수인				성 명	주민등록번호				양도자산 소재지					지분		양도인과의 관계
				박납세	654321-7654321				수송동○○○번지					1/1		타인
③세율구분				코 드	합 계			국내분 소계					-		-		-	국외분 소계
④ 양 도 소 득 금 액					169,800,000			169,800,000				169,800,000
⑤ 기신고ㆍ결정ㆍ경정된 양도소득금액 합계
⑥ 양도소득기본공제					2,500,000			2,500,000				2,500,000
⑦ 과 세 표 준 (④＋⑤－⑥)					167,300,000			167,300,000				167,300,000
⑧ 세 율					35%			35%				35%
⑨ 산 출 세 액					43,655,000			43,655,000				43,655,000
⑩ 감 면 세 액
⑪ 외국납부세액공제
⑫ 예정신고납부세액공제
⑬ 원천징수세액공제
⑭ 가산세		신고불성실			8,731,000			8,731,000				8,731,000
		납부불성실
		계
⑮ 기신고ㆍ결정ㆍ경정세액
⑯납 부 할 세 액 (⑨-⑩-⑪-⑫-⑬+⑭-⑮)					52,386,000			52,386,000				52,386,000
⑰ 분납(물납)할 세액
⑱ 납 부 세 액
⑲ 환 급 세 액
농어촌특별세 납부계산서								지방소득세 납부계산서						신고인은 「소득세법」 제105조(예정신고)ㆍ제110조(확정신고), 「국세기본법」 제45조(수정신고)ㆍ제45조의3(기한후신고), 「농어촌특별세법」 제7조 및 「지방세법」 제93조에 따라 신고하며, 위 내용을 충분히 검토하였고 신고인이 알고 있는 사실 그대로를 정확하게 적었음을 확인합니다. 2012 년 05월 31일 신고인 김성실 (서명 또는 인)
소득세 감면세액								소 득 세 납부할세액			52,386,000
세 율
산 출 세 액								세 율			10%
수정신고가산세등								산 출 세 액			5,238,600
기신고ㆍ결정ㆍ경정세액								납 부 세 액			5,238,600
납 부 할 세 액								환 급 세 액						세무대리인은 조세전문자격자로서 위 신고서를 성실하고 공정하게 작성하였음을 확인합니다. 세무대리인 (성명 또는 인)
분 납 할 세 액
								환급금 계좌신고
납 부 세 액
								금융기관명
환 급 세 액
								계 좌 번 호						종로세무서장 귀하
신고인 제출서류			1. 양도소득금액계산명세서(부표1 또는 부표2) 1부 2. 매매계약서 1부 3. 필요경비에 관한 증빙서류 및 부표3 각1부 4. 감면신청서 및 수용확인서 등 1부 5. 그 밖에 양도소득세 계산에 필요한 서류 1부																	접수일자 인
담당공무원 확인사항			1. 토지 및 건물등기부등본 2. 토지 및 건축물대장등본
210mm×297mm[일반용지 70g/㎡(재활용품)]

■ 소득세법 시행규칙 [별지 제84호서식 부표1]															(앞쪽)
	관리번호						-			양도소득금액 계산명세서
	※ 관리번호는 적지 마십시오.
□ 양도자산 및 거래일자
①세 율 구 분 (코드)									합 계			누진세율 ( 1-10)		누진세율 (1-10 )			( - )
②소재지국				소 재 지								한국	종로 수송 ○○아파트 000동 000호	한국	마포 성산동 △△아파트 000동 000호
③자 산 종 류 (코드)												아파트( 1 )		아파트 (1 )			( )
거래일자 (거래원인)			④양도일자(원인)									2011.1.15(매매 )		2011.05.29(매매)			( )
			⑤취득일자(원인)									2000.12.5(매매 )		200104.30(매매)			( )
거래자산 면적(㎡)			⑥총면적 (양도지분)					토지				20㎡ (1/1)		18㎡(1/1)			( / )
								건물				89.7㎡(1/1)		66㎡(1/1)			( / )
			⑦양도면적					토지				20㎡ (1/1)		18㎡(1/1)
								건물				89.7㎡(1/1)		66㎡(1/1)
			⑧취득면적					토지				20㎡ (1/1)		18㎡(1/1)
								건물				89.7㎡(1/1)		66㎡(1/1)
□ 양도소득금액 계산
거래금액			⑨양 도 가 액						500,000,000			300,000,000		200,000,000
			⑩취 득 가 액						202,500,000			151,500,000		51,000,000
			취득가액 종류									실지거래가액		실지거래가액
⑪기납부 토지초과이득세
⑫기타 필 요 경 비									8,500,000			8,500,000
양도차익			전체 양도차익						289,000,000			140,000,000		149,000,000
			비과세 양도차익
			⑬ 과세대상양도차익						289,000,000			140,000,000		149,000,000
⑭장기보유특별공제									119,200,000					119,200,000
⑮양 도 소 득 금 액									169,800,000			140,000,000		29,800,000
⑯감 면 소 득 금 액
⑰감면종류						감면율
□ 기준시가 (기준시가 신고 또는 취득가액을 환산가로 신고하는 경우에만 적습니다)
양도시 기준 시가		⑱건물			일반건물
					오피스텔ㆍ상업용
					개별ㆍ공동주택
		⑲ 토 지
		합 계
취득시 기준 시가		⑳건물			일반건물
					오피스텔ㆍ상업용
					개별ㆍ공동주택
		토 지
		합 계
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡(재활용품))

■ 소득세법 시행규칙 [제84호서식 부표3] <개정 2011.3.28>										(1쪽)
취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서(1)
구 분						구분 코드	거래상대방		지급 일자	지급 금액	증빙 종류 (코드)
							상호	사업자등록번호
취득 가액		①타인으로 부터 매입한 자산	매 입 가 액			111				200,000,000
			취 득 세			112				1,200,000
			등 록 세			113
			기타부대비용		법 무 사 비 용	114	△△법무사	123-00-12345	01.02.05	1,300,000	02
					취 득 중 개 수 수 료	115
					기 타	116
			소 계
		② 자 기 가 제 조 ㆍ 생 산 ㆍ 건 설 한 자 산				120
						120
		③ 가 산 항 목	취 득 시 쟁 송 비	변 호 사 비 용		131
				기 타 비 용		132
			매 수 자 부 담 양 도 소 득 세			133
			기 타			134
			소 계
		④차감항목	감 가 상 각 비			141
		⑤계 (①+③-④ 또는 ②+③-④)								202,500,000
기타필요경비	자본적 지출액 등	⑥자 본 적 지 출 액	용 도 변 경 ㆍ 개 량 ㆍ 이 용 편 의 를 위 한 지 출			260
			엘 리 베 이 터, 냉 난 방 설 치			260
			피 난 시 설 등 설 치			260
			재해 등으로 인한 자산의 원상복구			260
			개 발 부 담 금 재 건 축 부 담 금			261
			자 산 가 치 증 가 등 수 선 비			260
			기 타			260
			소 계
		⑦ 취 득 후 쟁 송 비 용	변 호 사 비 용			271
			기 타 소 송, 화 해 비 용			272
		⑧기타비용	수 익 자 부 담 금			281
			토 지 장 애 철 거 비			280
			도 로 시 설 비 등			280
			사 방 사 업 소 요 비 용			280
			기 타			280
			소 계
		⑨ 계 (⑥+⑦+⑧)
	양도비 등	⑩ 양 도 시 중 개 수 수 료 등 직 접 지 출 비 용				290	△△중개사	010-02-00123	11.01.15	8,500,000	01
		⑪ 국민주택채권 및 토지개발채권 매각차손 등 기타경비				291
		⑫ 계 (⑩+⑪)								8,500,000
	⑬ 기타 필요경비 계 (⑨+⑫)									8,500,000
0㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡(재활용품))

< “사례 1”에 대한 보충설명 >
1. 양도가액 계산 ○ 양도 당시의 실지거래가액 : 300,000,000원, 200,000,000원 2. 취득가액 계산 ○ 취득 당시의 실지거래가액 : 150,000,000원, 50,000,000원 ○ 취득과 관련한 비용 : 2,500,000원 [부표3 ①～④] (취득세․등록세+법무사비용+취득시 중개수수료) 3. 기타 필요경비 ○ 양도비 등 : 8,500,000원 [부표3 ⑩] (양도시 중개수수료 + 양도소득세 신고서 대리 작성 비용) 4. 장기보유특별공제 ○ 2주택 이상 보유자(투기지역제외)의 경우 2012.12.31까지 누진세율 적용하되 장기보유특별공제 적용 제외 ○ 1세대1주택자로 주택 보유기간이 10년～11년 사이이므로 양도차익에 80%를 곱하여 계산 [장기보유특별공제는 상세정보의 세액계산요령을 참고] ☞119,200,000원 = 149,000,000원× 0.8 5. 양도소득기본공제 ○ 양도자별로 주식과 주식외의 자산으로 구분하여 1인당 각각 연간 250만원씩을 공제합니다. 6. 세율적용 ○ 주택의 보유기간이 2년 이상이고 투기지역 제외일 경우 누진세율이 적용되는 것이며 과세표준이 8천8백만원초과에 해당하므로 35%의 세율을 적용합니다. ☞ 산출세액 43,655,000원 = (169,800,000원-2,500,000) × 0.35 - 14,900,000원(누진공제) 7. 예정신고납부세액공제 ○ 2011년 이후 양도분 부터는 예정신고세액공제가 전면 폐지됨 8. 가산세 ○ 신고불성실 : 2011년 귀속 양도소득세 무신고 가산세 20%적용 9. 지방소득세 ○ 지방소득세는 분납이 허용되지 않아 일시에 납부하여야 합니다.