		보 도 자 료
		배포일시	2013. 11. 15(금) 총 28매 (본문 2, 붙임 26)
담당 부서	주택기금과	담 당 자	∙과장 장우철, 사무관 이은영, 주무관 이호성 ∙☎ (044) 201-3341, 3343
보 도 일 시		2013년 11월 18일(월) 석간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 11. 18(월) 06:00 이후 보도 가능

제1회 국제 주택금융 포럼 개최

- 대한민국 서민 주택금융 미래 청사진 제시 -

□ 국토교통부(장관 서승환)가 주최하고, 서민주택금융재단(이사장 이정식)이 주관하는 『제1회 국제주택금융포럼 (International Forum on Housing Finance)』이 11월 18일 서울 신라호텔에서 열렸다.

□ 주택․금융시장, 거시경제 환경변화에 따른 대한민국 주택금융의 발전방향을 모색하기 위해 마련된 이번 행사는

ㅇ 미국·영국·일본 등 주요 선진국의 주택금융 전문가*는 물론,

우리나라 주요 연구기관, 학계, 금융·건설업계 전문가가 참여하여 각국의 정책사례를 공유하는 등 심층 토론이 이루어졌다.

* 초빙연사 (프로필 붙임2)

- (미국) 정부주택저당청(GNMA) 청장 Theodore Tozer

- (영국) 영국 주택협회(AHI) 상임고문  Derek Long

- (일본) 민간도시개발추진기구(MINTO) 상무이사 나카무라 나오유키

- (한국) Boston Consulting Group Korea 이병남 대표

□ 미국·영국·일본에서 초청된 연사는 각각 ‘08년 서브프라임 위기 이후 미국 주택금융 정책의 변화와 시사점, Equity Loan 등 영국의 자가소유촉진제도, 메자닌 금융을 활용한 일본의 성공적인 도시재생 사례를 발제하였다.

ㅇ 또한, 마지막 발제자로 나선 Bostin Consulting Group Korea 이병남 대표는 해외 주요국의 사례 등을 기초로 한국 서민 주택금융의 발전방향을 제시하였다.

□ 한편, 서승환 국토부 장관은 이 날 환영사를 통해

ㅇ 경제성장 둔화와 주택시장 장기침체로 개발이익을 통한 공공임대주택 공급, 집값상승 기대에 기댄 민간부문의 값싼 전세 공급과 재개발․재건축을 통한 도시 및 주거환경 정비 등 과거와 같은 메커니즘은 더 이상 작동이 어려워졌다고 지적하며,

- 시중의 풍부한 유동성이 주거복지와 도시재생으로, 취약계층으로, 쇠퇴지역으로 흘러가도록 공적 보증․보험 확대, 리츠에 대한 주택기금 출자 등 서민 주택금융의 패러다임을 환경변화에 맞춰 전환해야 한다고 역설하였다.

ㅇ 또한, 설립 한 세대, 자산규모 100조원 시대를 맞아 국민주택기금의 운영체계를 혁신함으로써, 국민주택기금이 서민 주거복지와 도시재생의 중추적 기능을 담당해야 한다고 강조하였다

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택기금과 이은영 사무관, 이호성 주무관(☎ 044-201-3341,3345)에게 연락주시기 바랍니다.

참고 1		행사 진행일정

시 간	내 용
08:28~8:30	▪장관님 및 VIP 입장
개막식 (08:30~09:00)
08:30~08:32	▪오프닝 멘트
08:32~08:35	▪인트로 영상
08:35~08:43	▪환영사: 서승환 국토교통부 장관
08:43~08:50	▪축사 1: 이순우 우리금융그룹 회장
08:50~08:57	▪축사 2: 윤창현 금융연구원장
세션 1 (09:30~10:30)
09:00~09:20	▪발표 1: 미 서브프라임 위기 후 주택금융의 변화 및 시사점 - Theodore w. Tozer, President, Government National Mortgage Assosiation, U.S.
09:20~09:40	▪발표 2: 영국의 Equity Loan 등 자가소유 촉진제도 사례 및 시사점 - Derek Long, Senior Housing Association Advisor, Affordable Housing Institute, UK
09:40~10:00	▪발표 3: 메자닌 금융을 활용한 일본 도시재생 사례 및 시사점 - 나카무라 나오유키, 민간도시개발추진기구 상무이사, 일본
10:00~10:30	▪QnA (Panel Discussion) Moderator : 조만 , KDI 국제정책대학원 교수 Panel 1 : 강종만, 금융연구원 선임연구원 Panel 2 : 권주안, 주택산업연구원 금융경제연구실장
10:30~10:50	Coffee Break
세션 2 (10:50~11:20)
11:50~11:20	▪발표 : 한국의 서민 주택금융 현황과 향후 발전 방향 & QnA - 이병남, BCG Korea 대표
종합토론 (11:20~12:00)
11:20~12:00	▪종합토론 Moderator : 한만희, 서울시립대 국제과학도시대학원장 Speaker : 이병남, BCG Korea 대표 Panel 1 : 김재정, 국토교통부 주택정책관 Panel 2 : 이용만, 한국주택학회 회장 Panel 3 : 김현아, 건산연 건설경제연구실장 Panel 4 : 변창흠, 세종대학교 행정학과 교수
마무리 멘트 (12:00~12:03)

참고 2		초청연사 및 패널 프로필

1. 초청연사 프로필

	Theodore W. Tozer | President , Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) 테오도르 W. 토져, 전미저당금융금고(지니매) 회장
- 모기지증권 발행회사 등 자본시장에서 주로 경력을 쌓았음 (약30년) - 주요경력 : 내셔널시티모기지컴퍼니(모기지회사), 뱅코오하이오컴퍼니(모기지회사) - 인디애나대학(학사), 공인회계사(CPA), 공인관리회계사(CMA)
	Derek Long | Senior Housing Association Advisor , Affordable Housing Institute, UK 데릭 롱, 영국 주거안정연구소 주택협회 수석고문
- 영국의 주택 분야에서 정부당국자, 투자자, 정책입안가, 컨설턴트로 약 30년간 활약 - 정부감독 비영리기구에서 주거안정을 실현하기 위한 정책수립 분야 전문가 - 주요경력 : 사회주거안정기금 및 감독기관 등 공직, 학계, 주택협회 북부지부 지부장
	Naoyuki Nakamura | Executive Vice President , Organization for Promoting Urban Development, Japan 나카무라 나오유키, 일본 민간도시개발추진기구 상무이사
- 1957년 생으로 주로 일본개발은행에서 경력을 쌓았음 (약30년) - 1981년 일본개발은행 입사 (도시개발, 지역개발, 교통 관련 금융업무 담당) - 2011년 일본개발은행 임원으로 임명 - 2012년 민간도시개발추진기구 상무이사
	이병남 BCG(보스턴컨설팅그룹) Korea 대표
- 미시건 대학교 MBA - Procter & Gamble사 - 보스턴컨설팅그룹 서울사무소 부사장

2. 패널 프로필

	한만희 서울시립대 국제과학도시대학원 원장
	생년(출생)	56.09.02
	학 력	버밍엄대학교대학원 도시및지역계획학 박사
	주요약력	국토해양부 제1차관 국토해양부 주택토지실 실장
	이병남 BCG(보스턴컨설팅그룹) Korea 대표
	생년(출생)	63.05.14 (서울)
	학 력	미시간대학교 경영학 석사
	주요약력	보스턴컨설팅그룹 서울사무소 부사장 Procter & Gamble사
	조만 KDI 국제정책대학원 교수
	생년(출생)	미확인
	학 력	펜실베니아대학교 와튼스쿨 경제학 박사
	주요약력	패니메이 국제부흥개발은행(IBRD)
	이용만 한성대 부동산학과 교수
	생년(출생)	59.12.18
	학 력	연세대학교 경제학 박사
	주요약력	한성대 부동산대학원 원장 LG경제연구원 부연구위원
	강종만 금융연구원 선임연구원
	생년(출생)	52.10.11 (서울)
	학 력	플로리다주립대학교대학원 경영학 박사
	주요약력	금융발전심의회의 정책분과위원회 위원 한국재무학회 이사
	김현아 건설산업연구소 건설경제연구실장
	생년(출생)	69.08.19 (서울)
	학 력	경원대학교대학원 도시계획학 박사
	주요약력	가천대 도시계획조경학부 겸임교수 한국주거학회 이사
	권주안 주택산업연구원 금융경제연구실장
	생년(출생)	60.01.27
	학 력	미시간대학교 경제학 박사
	주요약력	주택산업연구원 수석연구원 (주)코리츠 상무이사
	변창흠 세종대학교 행정학과 교수
	생년(출생)	65.08.14 (경북 의성)
	학 력	서울대학교환경대학원 행정학 박사
	주요약력	국민경제자문회의 부동산정책회의 전문위원 한국지역학회 이사

참고 3		환영사 (국토부 장관)

환 영 사

국토교통부 장관  서 승 환

존경하는 내외 귀빈 여러분!

서민 주거안정과

체계적인 도시재생을 위해,

대한민국 주택금융이 나아갈 방향을

모색하는,

제1회 국제 주택금융포럼에

참석해 주셔서 진심으로 감사드립니다.

오늘 이 뜻 깊은 자리를 마련해 주신,

서민주택금융재단,

우리은행을 비롯한 6개 기금수탁은행,

대한주택보증과 한국주택금융공사 등

후원기관에도 감사의 마음 전합니다.

아울러, 멀리서 귀한 경험을 전하러 와주신,

미국 Ginne Mae (GNMA)의

Tozer 청장님 (President Mr.Tozer)

일본 MINTO(민간도시개발추진기구)의

나카무라 상무이사님,

영국 AHI(Affordable Housing Institute)의

Mr.Long 선임연구원,

대단히 반갑고, 고맙습니다.

여러분도 잘 아시다시피

현재, 대한민국을 비롯한 세계 각국은

대내외적으로 거대한 변화의 흐름과

마주하고 있습니다.

각 국의 금융시장은

글로벌 금융위기 해결을 위한

양적완화 조치로 인해

풍부한 유동성과 저금리 기조를 유지하고
있습니다.

과거 공급부족에 시달리던 주택시장도,

인구 ․ 가구 증가율 둔화와 경제성장율 저하로,

활기를 잃고, 침체에 빠져 있습니다.

이러한 환경변화에 따라

세계 각 국은

서민 ․ 중산층의 주거안정을 위한

새로운 도전에 직면해 있습니다.

대한민국 또한 예외가 아닙니다.

지금까지는 눈부신 경제성장 덕분에,

재정부담 없이 개발이익 만으로도

공공임대주택 공급이 가능하였습니다.

민간 부문에서도 집값 상승 기대로

값싼 전세주택이 공급되었습니다.

또 활발한 재건축 ․ 재개발 덕분에,

도시 및 주거환경 정비를 위한

재정부담 걱정도 없었습니다.

그러나, 경제성장 둔화와

주택시장 장기침체로,

이제 더 이상 이러한 메커니즘은

작동이 어려워졌습니다.

그동안 공공 임대주택 공급에

핵심적 역할을 수행하던 LH는,

개발이익 축소와 막대한 부채로 인해

역할이 위축되고 있습니다.

다주택 보유 유인이 사라지면서,

민간부문의 임대주택 공급도

감소하고 있습니다.

집값상승 기대에 기댄 값싼 전세는,

점차 월세로 전환되고 있습니다.

그 결과,

렌트 푸어라는

신조어가 상징하는 바와 같이,

집 없는 사람들의 고통이 커지고 있습니다.

집을 산 사람도

집값 하락으로 고통 받기는

마찬가지입니다.

주택시장 침체로 민간자금에 의한

재개발, 재건축도 위축되고 있습니다.

그로 인해 상당 수 지역에서

도시환경 쇠퇴가 진행되고 있습니다.

이러한 변화는,

서민․중산층의 주거안정과 도시재생을 위한

정책 패러다임 전환을 요구하고 있습니다.

개발이익과 민간자금을 활용한

과거의 방식이 어려워진 만큼,

재정과 주택기금 등

공공부문의 선도적 역할을 통한

새로운 메커니즘이 가동되어야 할 시점입니다.

그러나 재원제약으로

재정 지원만으로는 한계가 있습니다.

주택기금을 비롯한 주택금융의 중요성이

여기에 있습니다.

주택기금과 선진 주택금융기법을 활용하여,

LH의 공공 임대주택 공급 시스템을

복원해야 합니다.

리츠 등 민간 임대사업자의 임대주택 공급을

활성화해야 합니다.

물려받은 재산이 없는 평범한 봉급생활자도

내 집 마련의 꿈을 키워갈 수 있도록,

디딤돌을 놓아야 합니다.

고통받고 있는 렌트푸어, 하우스푸어의

아픔을 어루만져야 합니다.

재정과 주택기금이 역할을 분담하여

쇠퇴하는 도시를 되살려야 합니다.

이러한 일들을 해내기 위해서는

주택금융의 혁신이 필요합니다.

먼저, 단순 저리 융자로는 한계가 있습니다.

시중의 유동성이 풍부한 만큼,

공적 보증․보험을 통해

이러한 자금들이

주거복지와 도시재생으로,

취약계층으로, 쇠퇴지역으로

흘러들어가도록 유도해야 합니다.

둘째, 주택기금 등 공적 재원이

어느 정도 리스크를 감수해야 합니다.

금융기관들이 리스크를 단순히

‘회피’ 내지 ‘관리’의 대상으로만

본다면, 금융혁신이 일어날 수 없습니다.

저렴한 임대주택 공급과

LH 재무구조 개선을 위해

필요하면 주택기금이 리츠에

선도적으로 출자해야 합니다.

쇠퇴지역 도시재생과 재정부담 경감을 위해,

메자닌 금융을 제공함으로써

민자유치의 마중물 역할을 해야 합니다.

셋째, 금융기관이 아닌 금융소비자 관점에서

제도와 상품을 혁신해 나가야 합니다.

2010년 기준 가계부채 중

주택담보대출이 차지하는 비율이

한국은 약 35%, 미국은 73%라고 합니다.

가계부채는 철저히 관리되어야 합니다.

줄여나가야 합니다.

그러나 가계부채의 구성은

문제의식을 갖고 살펴 볼 필요가 있습니다.

왜 우리나라는 이자율이 낮은 주택담보대출

비율이 낮고, 이자율이 높은 신용대출의

비율은 높은 지 의문을 품어봐야 합니다.

개별 상품 수준에서도

금융소비자 관점의 접근이 필요합니다.

최근 국토부는, 신혼부부 등 젊은 층이

내집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록,

공유형 모기지를 출시하여

큰 호응을 받은 바 있습니다.

이른바 ‘깡통전세’로부터 세입자를

보호하는 전세금반환보증을

성공적으로 정착시켜 나가고 있습니다.

또한, 건설업체들의 준공 후 미분양을

전세 아파트로 공급하는 모기지 보증도,

무주택 서민의 주거안정은 물론,

건설업체들의 자금난에

숨통을 틔여 주고 있습니다.

마지막으로,

지금까지 말한 주택금융의 역할을

제대로 수행하기 위해서는,

현재의 역할분담체계와 운용체계를

재점검해 볼 필요가 있습니다.

특히, 주택기금은 81년 설립 이래,

한 세대가 흘렀습니다.

자산규모도 100조원을 넘어서고 있습니다.

설립 한세대, 자산 100조원 시대를 맞아,

운용체계 전반을

환경변화와 새롭게 요구되는 기능에 맞춰,

개선할 필요가 있습니다.

내외 귀빈 여러분!

“위기가 중요한 이유는 도구를 바꿔야 할 때가 되었음을 암시하기 때문이다”라는

말이 있습니다.        * 토마스 쿤(과학자, 철학자)

현재 대한민국을 비롯한 세계 각 국은

주택시장의 구조적 변화에 따라

주택금융 제도에 대한 획기적인

변화가 필요한 시점입니다.

오늘 제1차 국제 주택금융포럼이

미국의 서브프라임 위기후 주택금융정책 변화,

영국의 자가 소유 촉진제도,

일본의 메자닌 금융을 활용한 도시재생 등

해외의 다양한 성공사례를 공유하고,

서로의 장점을 적극 본받아

상호 윈-윈할 수 있는

소중한 기회가 되기를 바랍니다.

또한, 대한민국의

서민 주택금융 발전 방향을

모색함에 있어,

소중한 통찰력을 얻는,

의미 있는 논의의 장이 되길 기원합니다.

참석해 주신 모든 분들께

다시 한 번 감사의 마음 전합니다.

국토교통부 장관 서승환

참고 4		주택환경 변화에 따른 선진국의 정책 대응 (BCG Korea Research)

1. 선진국 사례 벤치마킹의 배경

□ 경제사회 발전 단계 따라 선진국도 주택시장 구조 변화와 정책 패러다임 변화 경험

정책 변화 환경 요인
① GDP 약 2만달러 전후 ② 인구 증가 둔화, 금리 상승세 둔화 ③ 주택보급률 100% 초과 ④ 인구 1000명 당 주택 400호 근접
기존 정책방향	변화된 정책방향
ㅇ 주택의 양적 확대를 위한 건설지원 중심	ㅇ 취약계층에 대한 맞춤형 지원 등 서민 주거복지에 초점 ㅇ 도시재생 사업을 위한 투자융자 및 보조금 지원 및 전담 기구 설립

□ 선진국은 각국의 상황에 맞는 세부 정책을 추진

ㅇ (종합 주거정책) 서민주택 직접공급, 주택 수요자에 대한 지원, 주택 공급자에 대한 지원 등 '3 way'를 균형 있게 동시 진행

	서민을 위한 주택공급	주택 수요자 지원	주택 공급자 지원
미국	민간 임대주택	임대 바우처 등	세금 감면 통한 건설비 지원 등
일본	저소득층 공영주택	대출 및 임대 바우처 등	임대사업자 지원
영국	서민 임대주택	자가 주택 지원 패키지 등	임대건설 보조 등

ㅇ (도시 재생) 높아지는 도시재생 수요에 대한 정부의 대응 본격화

- 미국 : HUD예산의 15%를 대규모 도시재생 자금으로 지원

- 일본 : 민간도시개발추진기구 중심으로 투자와 융자를 mix

- 영국 : 정부 주도로 민간투자를 유치, 낙후 지역에는 별도기금 지원

⇒ 선진국 주택시장 주택금융 정책은 시장을 보완해 서민층을 지원하는데 초점 맞춤

2. 미국의 주택금융 지원체계

□ 미국은 ‘60년대 초반~’80년대 중반 주택 환경 변화를 경험

ㅇ 인당 GDP $15000→$29000, 주택보급률은110% 초과 상태

ㅇ 주거 환경 개선 및 도시 재생 등 정책 초점이 보다 강화

ㅇ 이전까지 정부 주도의 주택 공급 확대에 주력했다면 이후 시장을 활용한 서민주택 지원 확대에 보다 초점

□ (서민주택 공급) 저소득층 위주로 임대 주택 바우처와 보조금 지급

ㅇ Affordable주택* 거주용 바우처 제공

- 바우처의 75% 이상은 소득 기준 중위소득의 30% 이하 최저소득층 수혜. 임대료를 소득의 30%로 제한

- 임대료 보조가 HUD예산의 50~60%를 차지

(*Affordable House : 민간 사업자가 건설에 참여한 서민임대 주택)

ㅇ 신규 임대 지원 프로그램 도입

- 임대주택에 활용 가능한 Project-based(신규주택) 및Tenant-based(기존 주택) 프로그램을 개발하고 점차 후자에 초점을 맞춤

- Tenant-based: 임차인이 시장에서 임대 주택을 자유 선택하고, 정부가 렌트 보조. 거주지 자유가 확대되는 효과도 발생

□ (주택 수요자 지원) 기관별 명확한 역할 분담을 통해 전문화된 금융 서비스 제공

ㅇ 모기지 2차 시장을 확대해 수요자에게 직접 모기지를 제공하는 은행을 지원

- 유동화 기관들의 역할 확대 - Fannie Mae가 민간 모기지까지 투자하기 시작해70년대부터 주택저당증권(MBS)를 발행. Freddie Mac·Ginnie Mae 등 유동화 관련 기관 기능 수행

- 간접 금융 사업 영역별 수행 주체간 역할 정립(모기지보험은 미 연 방주택금융청(FHA), 유동화는 Fannie Mae)

□ (주택 공급자 지원) 건설비 일부를 세금 감면으로 지원해주는 LIHTC(Low Income Housing Tax Credit)를 도입

ㅇ LIHTC는 미국 전체 신규 건설의 ~10% 규모를 지원하는 핵심 정책으로 활용

- 90년대 전체 신규주택 중 LIHTC 지원 주택 비중은 4% 수준이었으나 2010년대 들어 10%까지 증가

- 1986년 민간 업자의 Affordable 임대 주택 건설을 유도하기 위해 도입

- 경쟁 심사를 통해 사업자 선발, 세금감면권(Tax Credit) 부여

- 사업자는 세금감면권을 판매해 건설비를 충당

□ (도시재생) 교외화 및 빈곤층의 도시 집중 문제가 심각해져 '도시 황폐' 문제 해결이 필요하다는 공감대 형성 à 정부 차원의 대대적 주거환경 개선 지원

ㅇ 주택도시개발부(HUD)에서 포괄 보조금 프로그램(CDBG)을 수립, 지방 정부에 배분

- CDBG 목적 : 공공 인프라 건설, 주택 재건, 지역 경제 활성화, 사회복지사업, 지역 사회 교육

- 규모 : 연간 30억~80억 달러 배분

- 재원 : HUD예산의 약 10~15%

- CDBG 확대는 이후 구도심 주거 환경 개선을 위한 도심 재생 지원으로 연계됨

- 90년대 도심 낙후 문제가 심각해져 이들의 철거·재건을 주 목적으로 하는 새로운 보조금이 탄생, 'HOPE Ⅵ'가 대표적

3. 일본의 주택금융 지원체계

□ 일본은 70년대 중반 이후 '공급' 중심에서 '주거 수준의 질적 향상'으로 트렌드 이동을 경험

ㅇ 인당 GDP 1970년 중반 $18000 à 1999년 $32000

ㅇ 1990년대 중반 이후 본격적인 '저성장 초고령화 사회'로 진입

ㅇ 1968년 주택보급률 100% 달성, 1973년 모든 지자체 주택보급률 100% 넘어

□ 개별 도시 재생사업의 규모와 특성에 따라, 각각 '맞춤형' 지원방법과 체계를 만듦

ㅇ 수익성 있는 사업

출 자 : 안정적인 수익 예상되는 저위험 사업

메자닌 투자, 채무 보증 : 손실 위험 배제할 수 없는 대형 사업

* 메자닌 금융 : 투자와 대출의 성격을 모두 가진 금융. 후순위대출, 우선주 등이 대표적

ㅇ 비 수익성 사업

대출 지원 : 수익 창출은 어렵지만 지자체 예산이 있는 사업

직접 보조금 지급 : 향후 상환을 기대하지 않는 사업

□ (도시 재생) 민간도시개발추진기구(MINTO)

ㅇ 1987년 설립, 정부와 민간이 사업 자금을 나누어 부담하는 민관 협력 재단법인, 정부의 역할은 '민간 보조'로 보다 명확해 왔음

<<고베시 암 의료센터 건설 - 출자 통한 지원 사례 >>

- 공공시설을 개선하고, 의료 산업도시를 육성해 지역을 활성화 하기 위한 첨단 클러스터 프로젝트

- 민간사업자(고베시 암 의료 추진 유한회사)가 사업을 실시(총 사업비 34억엔), MINTO는 여기에 12억 엔을 출자

<<도쿄 도심 신바시지구 재개발 – 메자닌* 지원 사례>>

- 입체도로 건설, 52층 대형 상업시설 건설, 미완성 지하철 일부 구간 건설, 녹지 조성 등 교통인프라 개선 및 도심재개발 프로젝트

- 민간사업자(모리빌딩주식회사)에 MINTO가 후순위 대출 등 총 100억엔 메자닌 지원

□ (서민 주택 공급) 정부 주택 공급의 핵심 주체였던 '주택공단'은 80년대 초반 이후 '기존 주택 관리'로 역할 중심 이동

ㅇ 급격한 고령화와 경기 침체 등에 따라 신규 주택공급의 필요성 줄어, 공공부문의 주택 직접 건축은 감소

ㅇ 최저 생활비 보장 대상에 대한 정부의 '주택 부조비' 지원 예산은 93년 대비 2013년 5.4배 증가

4. 영국의 주택금융 지원체계

□ 영국은 1980년대 초반부터 1990년대 후반, 그리고 최근까지       주택 환경과 정책 패러다임 변화 경험

ㅇ 인당 GDP $21000→$32000(99년), 주택보급률은 80년 103%

ㅇ 이전까지 정부 주도의 공공 주택 보급에 주력했다면 이 시기부터 주택 공급 체계를 시장화. Affordable housing 강화 및 공급 재 확대

□ (서민 주택 공급 + 수요자 금융지원) 서민의 자가주택 보유를 촉진하기 위한 다양한 금융기법 활용한 패키지 지원. 지역사회와 지방정부 담당부처 (DCLG)가 주도

① Home Buy (‘06~‘12)

- 주택시장 진입이 어려워 주요 사회문제로 대두되고 있는 가운데Equity Loan을 도입하여 젊은 층 가구의 부담 완화

ㅇ Help to Buy (‘13.4.1 출시)

- 서민의 주택 자가 소유를 적극 지원. 모기지 보증 등 정부의 간접 지원 방식 도입(mortgage guarantee 방식으로 2014년 도입 예정)

- 취약계층에 대해 equity loan 방식을 통해 주택 지원

- 사회 핵심 노동자층(간호사, 소방관, 경찰 등) 과 사회주택 임차인에 대해 임대료 보조를 통해 '사회 주택'(shared ownership)을 제공

ㅇ 최저 소득층 위한 다양한 임대료 지원 프로그램 운영

- 민간주택거주자(Local housing Allowance): 임차인 계좌로 지원금 송금. 단, 체납이나 약물남용 등 이슈 존재 시 임대인에게 전달

- 사회주택거주자(Rent Rebate): 저소득층 대상 월세 지원. 임차인의 계좌로 직접 입금

□ (도시재생) '투 트랙' 접근법을 통한 중앙정부의 재원 지원 활성화 및 민관 협력을 통한 지역/지방 단위의 실행

ㅇ 비딩(Bidding) 방식의 '통합보조금' 지원

- 각 부서에 흩어져 있는 18개 보조금 통합, 중앙정부 주관 하에 지역별 배분

○ 낙후지역 대상 별도의 기금 지원

- 낙후지역 우선 배분 기금 운영

※ 근린지역재생지금(Neighborhood Renewal Fund·NRF) 등 소형 기금)

참고 5		각국 발제내용 요약

(한국) 한국 서민 주택금융 체계 발전방향

□ 한국의 서민주택금융 지원체계

ㅇ 주택기금이 중추적 역할을 수행하는 가운데 민간은행 비중확대 및 대주보(’99), 주금공(’04)설립으로 서민주택금융 지원 중

- 주택 관련 저리 직접융자는 주택기금이 수행하며, 공적보증은 대주보 및 주금공(주택신보)중심으로 정책기능 분담

□ 서민주택금융 지원체계 변화 필요성

ㅇ 정책 페러다임 변화 : 양적 공급 → 서민 주거안정

- 주택보급률 100%초과, 주거 트렌드의 급속한 전환(소유→거주, 전세→월세)으로 주택 부족시대에 수립된 기존 정책방향 변화 요구

ㅇ 기능/사업 개편 필요성

- 저금리 추세, LH 부채누적, 도시재생 및 금융 취약계층 지원요구 증가 등 대내외 환경변화에 따른 정책역할 개편 필요성 증대

환경변화 요인		개편 필요성
•수신금리 3%대 저금리 지속 •풍부한 시중 가계대출 유동성		‣기존 저리융자 외 공적보증, 투자(메자닌) 등 다양한 지원 필요
•하우스․렌트푸어 등 신조어 등장 •LTV규제로 고금리 대출 의존		‣기존 주택대출 관행 및 제도개선을 통한 소비자 권익보호 요구 증대
•보편적 주거복지 → 공공임대 확대 •LH 재무구조 악화		‣LH 재무구조 개선 없이는 공공임대 공급계획 차질예상
•도시쇠퇴 진행 → 삶의 질 저하 •도시재생특별법 제정		‣도시재생 추진 재정지원 불투명

ㅇ 관리체계 개선 필요성

- 기존 주거정책 주요 재원인 LH  및 민간 개발이익 활용이 곤란하고 줄어드는 재정여력 감안시 주택기금과 재정의 역할분담 필요

- 주택기금 설치 30년, 자산 100조의 최대 사업성 기금으로 성장하였음에도 전담기관이 없어 체계적․전문적 운용 한계

□ 서민주택금융 발전방향

ㅇ 개편 기본방향

‣ 주택 양적공급 지원 ⇨ 주거 안전망 구축 및 삶의 질 향상

‣ 단순 저리 융자 ⇨ 공적 보증, 투융자 등 지원방식 다각화

ㅇ 추진과제 및 세부개편 방향

◇ 서민주택금융 역할 분담체계 개선
•정책금융은 시장역할 보완에 중점, 기관간 기능중복 해소 ⇒ 정책 모기지는 국민편의, 재정부담 경감 차원에서 통합
◇ 서민주택금융 강화로 국정 아젠다 해결
공급	•기금과 공적보증을 통한 LH의 공공임대 공급시스템 복원 - 출자, 메자닌, 보증 등을 통해 민간자금 임대건설 참여 유도 ⇒ 안정적 공공임대주택 공급 지원을 통한 국정과제 실현
수요	•금융소비자 관점에서 금융제도 혁신 및 맞춤형 지원체계 마련 ⇒ 내집마련 희망계층, 렌트푸어․하우스 푸어 정책지원 강화
도시 재생	•재정과 기금이 역할을 분담하여 도시재생 활성화
◇ 안정적 운용 ‧ 관리기반 구축
•주택기금을 “주택도시기금”으로 개편(주거복지+도시) •서민주택금융 전담기관 설립 ⇒ 기금의 운용의 안정성 및 효율성과 전문성 제고
•조성 및 운용금리를 “기준금리(국고채) ±α”로 결정방식 변경 ⇒ 민간 융자대비 경쟁력 확보 및 안정적 재원조달

(미국) 경제상황 변화에 따른 주택금융 대안 모색

□ 미국 주택위기 원인

ㅇ 대체상품이었던 Alt-A, 서브프라임 등 파생상품이 시장에서 일반화(’00년~’07년)

ㅇ 고위험 파생상품이 신용평가사로부터 일반대출과 동일한 등급을 부여받아 증권화되어 유통

ㅇ 시장 참여자는 적정 리스크 산정과 상환위험 증빙없이 높은 레버리지를 제시하는 상품을 손쉽게 이용

ㅇ 민간발행증권 투자자가 콘도 등 고위험 자산에 투자하여 추가위험을 부담

□ 미정부 정책대응

ㅇ 금융시장 안정화*와 한계가구 채무재조정**을 위한 정책프로그램 실시

* 부실자산구제프로그램(TARP), 기간자산담보부증권대출(TALF)

** 융자재조정프로그램(HAMP), 재융자프로그램(HARP) 등

ㅇ 통화정책을 통해 MBS 유통시장 창출 및 채무대환 인센티브 부여

- 양적완화(QE)를 통해 MBS모기지 시장의 투자 활성화

- 금리를 0%까지 인하하여 투자와 채무조정을 촉진

ㅇ 대출관행과 표준을 개혁하는 법률 시행

- 금융개혁및소비자보호법(Todd&Frank Act), 상정된 주택관련 개혁안

□ 융자재조정 프로그램 (HAMP: Home Affordable Modification Program)

ㅇ 약60만건의 모기지이용자가 HAMP 프로그램으로 융자구조 개선

<HAMP 실시연도 이후 연체재발 비율(추진효과)>

채무조정내용	2008	2009	2010	2011	2012	월평균절감비용
20%이상 감액 세대	39.4%	28.7%	17.5%	14.8%	14.7%	560$
조정받지 않은 세대	63.0%	57.0%	25.2%	17.4%	30.0%	-

ㅇ 제도의 성공요인

‣실효성 있는 월상환액 축소 ‣소득과 연계한 월상환액 설정	‣소득의 철저한 검증 ‣성공적인 시범사업 실시

□ 미정부의 통화정책

ㅇ 금리를 0%까지 인하하여 대출대환 및 금융비용 절감 기회 부여

- 모기지대환 가구당 평균 약 1,500달러 절감

- 금융위기 이후 약3백만 가구의 주택소유자가 모기지대출 대환

ㅇ 모기지 금융비용 절감을 통해 약45억달러(5조원)의 경기부양 부수효과

□ MBS 시스템 유형비교

유형	지니메(GNMA)	GSE	정책연구소(BPC)	상원안	하원안
발행인	대출기관	GSE	대출기관	FHLB등 정부승인기관	민간기관
신용위험부담	FHA/VA/ USDA/대출기관	GSE	민간기관	민간기관	민간기관
정부보증형식	명시적보증	묵시적보증	명시적보증	명시적보증	-
정부보증대상	발행인/ 사무처리기관	차주/민간보험사/투자자	민간신용보강기관	민간신용보강기관	-

□ 미국주택시장 회복

ㅇ Ginnie Mae*, FHA 및 VA 등 정부지원 대출프로그램이 금융위기 발생 초기 금융시장 회복에 상당한 역할을 담당

* 2011년 미국 전체 주택거래량의 60%가 지니메 보증을 통한 대출

ㅇ 주택투자목적 현금거래(모기지 미이용)가 전체거래의 49%로 전년대비 30%증가

ㅇ Ginnie Mae는 자가소유자의 금융접근성 제고를 위해 앞으로도 지속적으로 중요한 역할을 담당예정

<Ginnie Mae vs. GSE 잔액추이 비교>	<모지지 정부지원 비중추이>

(영국) 자가소유 촉진을 위한 다양한 프로그램

□ 영국의 주택시장 상황

ㅇ 자가소유 63%, 공공임대 19%(지자체,중앙정부 각50:50비율), 민간임대 18%

ㅇ 금융위기 이후 주택가격의 불안정 지속

- 거래량 침체, 소득정체로 주택공급이 감소하였으나 수요가 공급을 초과하여 주택 계약금은 4배(20%↑), 런던 주택가격은 영국평균 2배 이상 상승

□ 영국의 주택 구입지원 프로그램

ㅇ 정부는 정책대출, 공적보증, 공공주택의 공동소유 방식으로 구입지원 중

사업명	사업개요	장단점 분석
지분형 대출	‣지분20%이내(6만￡이하) 대출 ‣5년간 무이자, 5년이후 이율 점증 : 1.75% + 매년 물가상승율(+1%) *16년까지 7.5만호, 35억￡예정	‣담보가치 손익을 정부와 공유/주택소유 촉진 ‣사업초기 정부재정 부담, 인플레이션시 이자부담 증가
NewBuy보증	‣정부와 건설업체가 신축주택의 구입자금대출에 대한 보증 (3.5%/5.5% 비율, 담보초과분) *실제 10만호(목표1.6%)지원에 그침	‣정부의 자금 부담없이 소유 촉진효과 있음 ‣주택가격의 거품유발 우려와 고소득자 도덕적 해이 가능성(투기) ‣이자율이 낮지 않음
모기지보증	‣신축 및 기존주택 모두에 대해 정부가 구입자금 15%까지 보증 →NewBuy보증의 대체․확대 목적 *’14년 도입될 예정
지분공유제 (반소유)	‣신축공공주택 입주자가 25%지분소유, 잔여지분은 HA로부터 임대 ‣25%단위로 지분매입 가능 *시행 20년 경과 18만명 이융 중	‣입주자 자금부담 적고 구매에 따른 위험분담 ‣임차인 장기적 관점 비용부담 우려/ 제도 경직성 HA지분은 유동화 곤란

ㅇ 정책설계 : 도덕적 해이를 방지

- 지원대상의 채무상환 능력 점검(자기자본 5%, 원리금상환 가처분의 45%이내)

- 임대목적 구입 등 고소득자의 투기제한과 채무불이행시 지분상실

ㅇ 정책소결 : 주택가격 급등방지를 위하여 수요정책이 중요하며 지역특성, 소득계층별 지원대상 요건 등 고려를 통해 부작용 방지방안 마련필요

□ 모기지레스큐(담보대출구제) 프로그램을 통한 주택소유자 보호

ㅇ 지분형 대출방식 :  지분 일부소유

- 모기지의 일부를 대환하여 이자만 상환하는 것으로 전환하고 주택소유자는 주택의 25~40%만 지분보유

ㅇ 모기지대출의 임대전환방식 : 주택소유자가 임차인으로 전환

- HA가 시세의 90%로 주택을 매입(정부보조 47%, HA자금 43%)하고 기존 주택 소유자는 HA에 시세대비 20%저렴한 임차료를 매월납입

ㅇ 정책성과 및 소결 : ’09년~‘13년 5,100세대를 모기지레스큐로 구제

- 채무불이행으로 인한 퇴거방지 및 대안마련으로 입주자 보호에 기여하였으나, 임대전환에 따른 주거비용 증가(평균 3.4만￡ → 9.2만￡) 문제

- 합리적 정책결과를 위한 시범사업이 요구되며, 모럴해저드 방지를 위한 일회성 지원과 자격제한으로 무분별한 주택소유 방지 필요

□ 결어

ㅇ 대출과 보증제도를 통해 실효성을 거두었으나 거시경제가 핵심요인이고, 정책도 거시경제 상황하에서 작동하므로 신중한 제도적용 필요

ㅇ 모지지레스큐는 경기변동에 따라 주기적으로 그 역할을 할 것으로 기대가 되며, 지분공유제는 매우 실효성 있는 제도임

ㅇ 영국 주택조합(HA, housing association)은 자산 900억￡(약150조)로 500만세대를 지원하여 보조금 대비 4배의 정책지원 레버리지를 창출 중

(일본) 도시재생 정책과 금융지원 사례

□ 일본의 도시재생 정책 흐름

ㅇ 2001년 : 일본 내각에『도시재생본부』설치

ㅇ 2002년 :『도시재생특별조치법』제정 등 법제화 강화

ㅇ 2004년~2011년 : 도시재생정책 대폭 개편

- 2004년~2005년은 지역특성에 따른 맞춤형 지역개발 정책지원을 통해 지자체 기반으로 도시재생이 전국적으로 활성화하는 단계(보조금 등)

- 2011년에는 민관협력을 통해 도시의 국제경쟁력을 강화를 추진(민간참여)

□ 도시재생추진기구(MINTO) 개요

ㅇ 도시개발촉진특별법에 따라 설립(’87년)된 민간 비영리법인

ㅇ 설립이후 26년간 1,200여건 1조 7천억￥ 규모 도시재생 사업 추진

ㅇ 주요사업

사업유형	사업범위	수행주체	지원유형
① 도시공동재개발	-환경친화, 재해예방 주택 -지역생활환경 개선시설	일반 건설사	기업금융 (장기웅자)
② 메자닌 지원	-도시재생 긴급지구내 대규모 복합개발사업	프로젝트회사	메자닌금융 (사례1)
③ 마을재생 투자	-도시재생 개발계획 지구내 도시개발 사업	프로젝트회사	출자 (사례2)

□ 부동산 개발금융

ㅇ 토지를 취득하거나 건물을 신축하고 노후건물을 재건축 또는 재개발하는 장기간의 개발 프로젝트 자금에 대한 금융

ㅇ 메자닌 금융 도입

- 2000년 이후 리먼쇼크, 불량채권 문제와 부동산 개발금융의 사업초기 높은 리스크와 잠재 위험으로 민간 부동산개발금융 투자위축

ㅇ 메자닌금융 역할

i) 사업 초기단계에 투자를 통하여 높은 리스크를 부담

ii) 상환순서를 후순위조건으로 하여 민간금융 투자 유도

ㅇ 메자닌 사업 구조

- MINTO는 메자닌과 출자를 통해 후순위로 사업초기 위험을 부담하고 민간기관은 안정적인 우선채를 투자하여 도시재생사업 추진

‣ 차입원리금 또는 자산매각자금 상환순위 : 우선채 → 메자닌 → (주주)

‣ 잉여자금 배당순위 : 주주(우선주) →  주주(보통주) → 메자닌

- MINTO는 자금회수에 상당 기간과 위험이 요구됨에 따라 철저한 타당성 조사와 사업자 보고의무 부과 및 초기 대응책을 마련

□ 금융지원 사례

① 메자닌 사례 : (도로노몬 힐즈) 순환도로 도심내 미개통구간 입체도로화 사업

- 교차로를 지하화하고 그 상부에 고층건물을 만들어 원주민의 입주를 승계하고 그 개발이익을 통해 도로와 녹지 및 생활 편의시설 확충

- MINTO는 업무층과 주차장 지분을 소유하는 민간 프로젝트 회사에 메자닌금융을 지원하는 방법으로 리스크가 높은 사업초기에 개발자금을 제공하고 개발과정에서 상당한 리스크를 부담

② 출자사례 : (카츠토키 아파트) 시유지상 민간아이디어 공모 임대주택 건설

- 지역민과 육아가정 및 병원 등 지원시설에 낮은 임대료를 제공하여 도심내 편안한 거주지 마련과 출산율 촉진목적의 커뮤너티 형성 추진

- 개발초기에 MINTO가 프로젝트 회사에 우선주로 출자하여 차입금보다는 높은 위험을 부담하나 이익발생시 보통주보다 우선적 배당