이 자료는 2014년 9월 24일(수) 10:00부터 사용하여 주시기 바랍니다.

장년층 고용안정 및

자영업자 대책 Q&A

2014. 9.

관계부처 합동

Ⅰ. 장년층 대책, 자영업자 대책, 주차난 완화대책

장년층 고용대책

1. 임금피크제 대상 정부지원 확대로 혜택을 받는 근로자의 수와 총 지원액 규모는?	1

2. 신설되는 ‘대․중소기업 인력교류 프로그램 지원사업’의 구체적인 내용과 운영방식은?	2

3. ‘장년 나침반 프로젝트’와 ‘생애경력카드’ 도입을 통해 근로자에게 지원되는 내용은?	3

4. 퇴직예정자에 대한 전직지원 서비스 강화의 주요 내용은 무엇인가?	4

5. 장년층 공공일자리도 확대되는지?	5

자영업자 생애주기 단계별 대책

6. ‘상권정보시스템’ 개선을 통해 구체적으로 달라지는 내용은 무엇이며, 이용을 활성화하기 위한 방안은?	7

7. 창업교육․창업자금 지원을 유망업종 위주로 개편하는 이유와 향후 목표는?	9

8. ‘민간주도의 상권관리제도’는 어떻게 운영하는 것인지?	10

9. 고금리 대출(제2금융권)을 저금리로 전환 받을 수 있는 지원대상과 절차는?	12

10. 유망업종 전환과 임금근로자 전직 지원 규모는 어느 정도이며, 구체적인 지원내용은?	14

주차난 완화 방안

11. 지자체의 공영주차장 확충 지원 규모와 대상은 어떠하며, 대표적인 사례는 어떤 것이 있는지?	16

12. 노상 무인주차기 설치는 과거 실패(‘81년, ’99년)한 바 있는데 이번 대책이 과거와 다른 점은 무엇인지?	17

13. 교회, 은행 등 민간 건축물의 부설주차장 개방을 촉진하기 위한 구체적인 방안은 무엇인지?	19

14. 실시간 주차정보 시스템을 통해 전국 모든 공영주차장 정보가 파악 가능한지, 정보제공방식은 어떠한지?	20

15. 주차장 요금을 합리화 하는 이유는 무엇이며 구체적으로 어떤 방식으로 이루어지는지?	21

Ⅱ. 상가 임차권 및 권리금 보호 방안

16. 상가권리금 보호대책을 추진하는 이유는?	23

17. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해함으로 인한 피해 규모와 구체적인 사례는?	24

18. 현재 우리나라 상가권리금 시장의 규모는?	25

19. 임대인에게 귄리금 회수 협력의무 부과, 손해배상 청구권을 인정하는 근거는?	26

20.  권리금을 국가가 보호해주는 외국 사례가 있는지?	27

21.  이번 상가권리금 보호제도 도입으로 구체적으로 달라지는 점은 무엇인지?	29

22. 동 방안 마련 과정에서 임차인, 임대인, 관계 전문가 등 각계 의견을 충분히 수렴하였는지?	30

23. 임대인의 방해금지 의무의 주요내용은 무엇인가?	31

24. 임대인의 방해금지 의무의 면제사유는?	32

25. 임대인 본인이 영업하기 위하여 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차 계약 체결을 거절한 경우도 규제되는가?	33

26. 상가임대차 및 권리금 표준계약서의 도입취지는?	34

27. 임대인의 협력의무 위반시 배상책임을 부과하고 있는데 배상절차 및 배상액 산정 기준과 기대효과는?	35

28. 분쟁조정위원회의 기능과 구성 및 효과는?	37

29. 권리금보호 신용보험의 주요 내용은?	38

30. 이번 대책을 통해 임차인의 권리 보호와 상가임대차 시장에 기대되는 효과는 무엇인지?	40

31. 동 제도 도입을 통해서 해택을 받을 수 있는 임차인의 규모는 어느 정도로 추정되는지?	41

32. 법 시행 전 계약을 해지하여 적용을 피하려는 시도가 발생할 수 있는데 이에 대한 대책은?	42

33. 이번 대책이 상가 임대차 시장에 미치는 영향은?	43

34. 이미 체결·진행 중인 임대차 계약에도 상임법 개정사항을 적용하는 것은 소급입법으로 위헌이 아닌지?	45

35. 권리금을 지급한 신규 임차인이 세무서에 권리금을 신고하도록 하여 지하경제를 양성화 해야 하는 것 아닌지?	46

36. 찜질방 내 식당, 이발소 등 임차인간의 전대도 보호되는지?	47

37. ‘02년 상가건물임대차보호법 시행이 시장에 미친 영향은?	48

38. 임대인이 임차인과 계약 체결 시 ‘권리금을 주고받지 않기로 한다’라는 특약을 맺을 경우 이것이 유효한지?	50

Ⅰ. 장년층 대책, 자영업자 대책, 주차난 완화대책

장년층 고용대책

1. 임금피크제 정부지원 확대로 혜택을 받는 근로자의 수와 총 지원액 규모는?

□ 임금피크제 지원금이 확대 지원(최대 年840→1,080만원)됨에 따라

ㅇ ‘15년 약 7,800여명이 310억원의 혜택을 받을 것으로 예상(최장 5년간 지급)

□ 임금피크제 지원 확대로 인해 보다 많은 근로자의 60세 이상 장기근속을 촉진할 수 있을 것으로 기대

2. 신설되는 ‘대․중소기업 인력교류 프로그램 지원사업’의 구체적인 내용과 운영방식은?

□ 대기업에 근무하는 기술․연구인력 등의 중소기업 기술․경영지원을 위해 인력교류 프로그램 지원사업 도입
(‘15년 시범사업)

ㅇ 5년 이상 재직하고 인사교류에 동의한 대기업 근로자를 일정 기간 중소기업에 근무하고, 기간 만료 후에는 복귀가 가능하도록 하는 방식으로 운영할 예정

ㅇ 교류 전 임금의 40%이상을 대기업 부담시, 중소기업 부담 임금의 일정 부분을 재정으로 지원(예: 월 90만원, 2년간)

□ 경제단체, 업종별 협회 등을 사업운영기관으로 지정하고, 운영기관이 인재교류를 희망하는 기업을 모집, 기업 간 매칭 서비스를 제공하는 방식으로 운영할 계획

3. ‘장년 나침반 프로젝트’와 ‘생애경력카드’ 도입을 통해 근로자에게 지원되는 내용은?

□ ‘장년 나침반 프로젝트’와 ‘생애경력카드’는 장년 단계에 진입하는 50대부터 향후 진로를 설계․준비할 수 있는 서비스를 지원하기 위해 신설

ㅇ ‘장년 나침반 프로젝트’를 통해 지역별 전문기관(중장년일자리 희망센터 등)에서 생애설계 서비스를 무료 제공하거나

- 민간 기업이 소속 근로자를 대상으로 서비스를 자체 제공하는 경우에도 비용을 지원

* 일정기간(예: 10년이상) 고용보험에 가입한 50세 근로자 전체 대상

ㅇ ‘생애경력카드’는 근로자의 직장경력, 훈련이력, 학력, 자격증 등 정보를 망라하여 온라인으로 제공

* 고용보험, 직업훈련(HRD-net), 자격(Q-net)등 관련 전산망 정보 통합연계

- 고용센터 등에서 카드정보를 토대로 채용기업이 필요로 하는 경력 등과 매칭한 ‘맞춤형 인재 알선’이 가능할 전망

4. 퇴직예정자에 대한 전직지원 서비스 강화의 주요 내용은 무엇인가?

□ 이번 대책에는 퇴직 예정자에 대한 적극적인 전직지원 서비스 지원을 촉진하는 과제를 포함

ㅇ 사업주가 퇴직예정자에 상담‧경력컨설팅‧교육훈련‧취업알선 등 재취업 지원을 위한 프로그램을 제공할 경우 사업주에 관련 비용 지원(이모작 장려금 신설, 1인당 100만원)

※ (재취업 프로그램 예시) 기초상담(1주)→1:1경력컨설팅(2주)→교육훈련(3개월)→취업알선(1개월)

ㅇ 또한, 전직 표준모델을 개발하여 사업장에 보급하고, 민간의 우수 프로그램에 대한 인증 등을 통해 민간 전직지원시장 활성화를 지원할 계획

□ 대기업 등 일정규모(예: 300인) 이상의 기업에 대해서는 퇴직예정자 대상 전직지원서비스 의무화를 병행 추진할 예정(‘17년 시행 목표)

5. 장년층 공공일자리도 확대되는지?

□ 사회공헌 일자리와 취약계층 재정지원 일자리 확대를 통해 단계적으로 장년층 일자리를 추가 공급할 계획

ㅇ 사회공헌활동 지원사업 규모를 확대하고(‘14년 3 → ’15년 5.5천명), 향후 참여수당 및 활동실비 등 단계적 인상도 추진하겠음(現 최대 2.4만원/일)

ㅇ 노인일자리 등 취약계층 대상 재정지원 일자리사업 규모를 단계적으로 확충(‘14. 36 → ’15 38만) 하면서 참여요건(소득‧연령 등) 정비 등 기존 사업 운영방식의 효율화도 병행할 계획

* 노인일자리(복지부), 숲가꾸기(산림청), 이야기할머니(문화부) 등 7개 부처 10개 사업

자영업자 생애주기

단계별 대책

6. ‘상권정보시스템’ 개선을 통해 구체적으로 달라지는 내용은 무엇이며, 이용을 활성화하기 위한 방안은?

□ ‘15년부터 창업과밀지수*에 따른 경고등을 표시하고 창업 실패사례를 소개함에 따라,

※ 상권내 업종별 과밀정도를 평가한 지표로 자영업자 창업시 과밀정도를 사전 제시하여 과잉 진입 예방 목적

※ 소비수준, 유동인구, 밀집도 등을 바탕으로 신규 출점시 매출전망 등 종합 지수화 → A(안전), B(주의), C(위험), D(고위험)

◦ 위험(C) 및 고위험(D) 지역ㆍ업종에 대한 무분별한 신규 입점이 감소할 것으로 예상

- (예시) 상권정보시스템 이용자가 “치킨점 고위험 지역”인 사당역에서 치킨점 창업을 선택할 경우, 빨간 색 경고등이 팝업으로 나타나 신규 출점시 위험도가 높음을 경고

◦ ‘15년 1월부터 서울 지역의 치킨점과 편의점을 대상으로 시범실시하고, ’15년말까지 서비스 지역 및 업종*을 확대

※ 창ㆍ폐업이 빈번한 업종(예 : 커피전문점, 제과점 등)으로 단계적 확대

□ 또한, 네이버 등 포털(지역정보), 이동통신사(유동인구), 신용카드사(가맹점 매출DB) 등 민간기관과의 협업을 통해 상권정보 DB를 공유함으로써 최신의 상권정보를 제공할 계획

* 여의도 지역을 대상으로 기관간 상권정보 DB 공유 시범사업 추진(’14.10～12)

□ 아울러, 소상공인 창업자금 신청시 의무적으로 상권정보시스템을 통해 “창업자가진단”을 실시토록 하고,

◦ 방송과 언론 등을 통한 국민홍보, 소상공인 지원시책 수혜자 대상 홍보의 강화 등을 통해 “창업의 시작은 상권정보시스템 클릭”이라는 인식을 확산

참고		상권정보시스템 운영 현황

1. 상권정보시스템 개요

◦ 예비창업자와 소상공인에게 지역별·업종별 상권분석정보를 손쉽게 수집할 수 있도록 하여 창업성공률 제고와 과잉진입 및 과당경쟁 완화

◦ 인구, 주요시설, 유동인구, 매출 등 상권분석에 필요한 자료를 34개 기관으로부터 제공받아 49종의 상권분석 정보를 제공

2. 정보제공 내용

제공정보	주요내용
49종의 상권정보 (지역별․업종별)	점포(업종현황, 추이, 위치 등), 인구(연령별·성별인구구성, 직업·직종 분포, 주거형태 등), 시설(아파트, 관공서·교통·의료기관 수·위치 등)
시군구 상권정보	전국 행정구역별로 인구, 가구, 업종별 업소수등 상권분석에 활용도 높은 각종 통계자료 제공
업종밀집정보	전국 발달한 주요상권내 50개 업종에 대한 밀집도 지수를 시각화하여, 선택상권의 업종별 밀집수준을 가늠할 수 있도록 제공
창업적합성 검사 및 창업자가진단	성장성·안정성·활성도 등의 상권·업종의 평가, 입지 특성분석 정보, 스스로 사업 타당성 검토가 가능하도록 수익성 분석 기능 제공
상권로드 뷰	실제 상권 모습을 360도 파노라마 사진을 통해 골목 구석구석까지 생생한 모습을 확인할 수 있도록 제공

3. 이용현황

(‘14.5월말 기준, 단위 : 건, %)

’06년	’07년	’08년	’09년	’10년	’11년	’12년	’13년	‘14.1～8월
122,219	172,248	190,889	244,124	313,229	581,378	494,048	598,919	378,366

7. 창업교육․창업자금 지원을 유망업종 위주로 개편하는 이유와 향후 목표는?

□ 기존의 지원은 현장의 수요에 치중한 지원이다 보니,

◦ 결과적으로는 큰 준비 없이도 손쉽게 창업할 수 있는 생계형 업종 위주로 지원되는 문제점 발생

* 연간 수혜대상(‘14년 기준): 창업교육 3만2천명, 창업자금 2천억원

※ ’14년 창업교육 수료자 비중 : 유망업종(25.4%), 생계형 업종 중 특화형(9.5%), 생계형 업종 중 일반형(65.1%)

※ ’14년 창업자금(업력 1년 이내 소상공인) 비중 : 도소매업(31.2%), 음식･숙박업(30%), 기타 개인서비스업(8%)과 같은 생계형 업종 중 일반형에 70% 지원

□ 생계형 업종을 중심으로 발생하는 과잉진입ㆍ과당경쟁 완화를 위해서는, 정책수단을 유망업종 위주로 배분할 필요

◦ 창업교육은 유망업종과 생계형 업종 중 특화형에 대한 지원을 ‘17년까지 60% 이상이 되도록 단계적으로 확대

※ (’14) 35% → (’15) 45% → (’16) 55% → (’17) 60%

◦ 창업자금의 경우에도 유망업종･특화형 창업에 대한 지원비중을 ‘17년까지 50% 이상이 되도록 확대

※ (’14) 30% → (’15) 35% → (’16) 40% →(’17) 50%

8. ‘민간 주도의 상권관리 제도’는 어떻게 운영하는 것인지?

□ 민간 주도의 상권관리 운영은

① (상권관리기구) 상권내의 상인 등이 중심이 되어 상권관리기구 설치 → 상권활성화 사업계획 수립 → 지자체에 상권활성화 구역 지정 및 사업계획 승인을 요청

※ 소상공인시장진흥공단에서 전문가 컨설팅, 가이드라인 제공, 기획 전문인력 파견 등을 통해 활성화 계획 수립을 체계적으로 지원

< 상권활성화 주요사업(예시) >

◦ 입점 제한 및 입점 유치 업종·업태에 대한 가이드라인 마련

◦ 통일된 디자인 지침 마련 및 가로조명 설치, 상점 전면부 및 간판디자인 개선, 차양막 설치, 가로수 식재 및 화단 관리

◦ 도로·보도·벤치 등 공공시설·장소 청소, 빈점포 재활(활용) 방안 시행

◦ CI개발과 축제개최, 상권별 스토리 개발, 홈페이지 개설 등 홍보

◦ 보행환경개선, 고객편의 및 휴게 시설(야외 테이블, 개방화장실 등) 설치

② (지자체) 상권관리구역 지정 및 활성화 계획에 대한 타당성 검토 후 승인 → 상권관리구역 지정ㆍ지원을 위한 조례제정 및 상권관리조직 감독 등

③ (중앙정부) ‘15년 중에 (가칭)상권관리법을 제정하여 상권관리 지원을 위한 법적 기반을 마련 등

※ 미국, 영국, 일본 등이 유사한 제도를 기 도입․운영중이며, 관광객 및 상권 매출액 증가 등 효과 발생

참고		외국의 상권관리제도 운영사례

□ (미국) 침체된 중심 상업지역의 활성화를 위해 49개 주에서 1,200여개 BID(Business Improvement District)가 조직되어 활동 중

◦ 주민투표절차에 따라 상권관리기구를 설립하고 자체 상권 활성화 사업을 시행(재원은 회비·재산세 및 지자체 보조금으로 확보)

□ (영국) TCM(Town Centre Management) 제도를 도입하여 지역개발 지원, 이후 TCM의 보완을 위해 BID를 도입하여 운영

◦ 지역특성에 맞는 활성화 방안 존중, 문화 및 관광 전략과 연계한 지역의 지속 가능한 발전 전략 추구가 특징

◦ 영국 BID는 지역 중심상권과 도시 계획의 조화를 추구하기 위해 TCM보다 성과관리가 확실한 미국식 BID를 도입

□ (일본) ‘98년 □중심시가지활성화법□을 제정하여 전통시장 활성화 등을 정부에서 TMO(Town Management Organization) 주도로 전환

◦ 민간파트너십인 TMO(상권관리기구)가 상권 지정, 계획수립 등 사업 추진시 지자체·정부는 보조금 및 기타 사업을 연계 지원

구 분	일본	미국	영국
법적 근거	중심시가지활성화법	주 BID 법률(49개 주)	지방자치법
주요시책	TMO	BID	TCM, BID
도입시기	1998	1980	1986, 2003
사업주체	공익법인, 상인	민간협의체	공익법인
주요사업	□상업지역 기능개선 □협동사업 □108개 지원사업	□상업지역 기능개선 □상업시설 집적 □상권활성화	□상업지역 기능개선 □접근편의성 □상권활성화
재원부담(%)	정부(90～50) 상인(10～50)	민간부담금 정부(지자체)	민간부담금 정부(지자체)

9. 고금리 대출(제2금융권)을 저금리로 전환받을 수 있는 지원대상과 절차는?

□ 지원대상은 제2금융권에서 대출을 받은 중간 정도의 신용등급자(10등급 중 4~5등급)로서,

① 6개월 이상 성실하게 상환하고 있는 소상공인이며, 다만 연소득이 3천만원 이하의 영세 소상공인은 신용등급과 상관없이 신청 가능

② 한편, 폐업한 소상공인이 ‘15년 신설되는 ’희망리턴 패키지‘를 통해 임금근로자로 취업한 경우에도 신청 가능

□ 지원절차는 소상공인이 대출기관의 대출확인서 등을 첨부하여 소상공인지원센터(전국 62개소, ☎1588-5302)로 신청하면

◦ 소상공인지원센터에서는 적격 여부 확인 및 경영상담 등을 거쳐 대환대출 대상을 확정하고,

◦ 소상공인 정책자금을 취급하는 시중은행 등을 통해 대출이 이루어지게 됨

※ ’14년 소상공인정책자금 취급기관 : 국민․기업․신한․우리은행 등 15개 은행, 농협ㆍ수협ㆍ신협중앙회, 새마을금고 등

※ 시중은행의 대환대출 기피를 막기 위해 대출손실은 전액 소상공인시장진흥기금에서 보전

참고		대환대출 수요, 기대효과, 기존 유사사업과의 비교

□ 대환대출 지원대상 수요

◦ 제2금융권을 이용하는 개인사업자 중 신용등급 4~5등급자가 9.1만명(23%)로 상당수를 차지(NICE신용평가, ’14.6월 기준)

□ 기대효과

◦ 제2금융권을 이용 중인 소상공인들의 이자부담을 20%대에서 7%로 대폭 낮춰주고, 대출기간도 5년으로 연장하는 효과

◦ 이를 통해 14,000여명의 소상공인들이 연 500만원* 수준의 이자비용을, 소상공인 전체로는 700억원 이상 절감 기대

※ 대환대출 수혜자 규모 : 14,000명 ≒ 5,000억원/3,500만원(정책자금 평균대출액)

※ 이자부담 경감 : 511만원 = 3,500만원(정책자금 평균대출액) × 14.6%(제2금융권 평균 대출금리 21.6% - 대환대출 고정금리 7%)

□ 소상공인 정책자금 대환대출과 바꿔드림론 비교

구 분	바꿔드림론	정책자금 대환대출
재 원	국민행복기금	소상공인시장진흥기금
지원대상	ㆍ급여소득자, 자영업자 ㆍ신용등급 6～10등급 ㆍ연소득 45백만원 이하 ㆍ15%이상 고금리 신용 대출자	ㆍ소상공인 ㆍ신용등급 4～5등급(연소득 3천만원 이하는 신용등급 무관) ㆍ제2금융권 대출자 한정
금 리	연 8～12% [연5.5%(고정) + 보증요율]	연 7%(고정)
대출기관	시중은행	시중은행
지원규모	연 3,000억원 규모	연 5,000억원 규모
지원한도	30백만원	70백만원

10. 유망업종 전환과 임금근로자 전직 지원 규모는 어느 정도이며, 구체적인 지원내용은?

□ 생계형 업종에서 유망업종으로 전환을 원하는 소상공인에 대해 ‘소상공인 재도전 패키지’ 사업을 신설

◦ ‘14년 업종전환교육이 量적 규모(8시간 교육, 오프라인 8천명, 온라인 2만명) 위주였다면,

◦ ’15년 재도전 패키지는 질적 개선에 중점을 두고, 교육(70시간), 멘토링, 인턴체험을 패키지로 지원(1,000명)하며,

- 수료생에 대해 재도전 전용 정책자금 200억원을 지원

□ 한계 상황에 처한 자영업자가 임금근로자로 취업할 수 있도록 ‘15년 1만명을 대상으로 ‘희망리턴 패키지’ 사업을 추진

① 먼저, 사업정리 전문 컨설팅을 실시(중기청)하여 신속하고 용이한 폐업을 돕고

※ 각종 인허가 사항 및 폐업 신고 절차, 세금 및 임금 정리 등 컨설팅

② 폐업 후에는 직업훈련 및 취업알선을 지원(노동부)하며,

※ (취업자) 취업 후 6개월 50만원, 1년 경과시 100만원 지급

※ (고용주) 고용촉진지원금 1인당 연 860만원 지급

③ 취업할 경우 취업자와 고용주 모두에게 장려금을 지급(노동부)하는 한편, 취업자의 기존 사업채무 부담 경감도 지원하는 등 강력한 인센티브(중기청 등)를 제공

※ 소상공인 정책자금을 통한 대환대출 프로그램과 연계하여 이자비용 절감 및 상환기간 연장 등

주차난 완화 방안

11. 지자체의 공영주차장 확충 지원 규모와 대상은
어떠하며, 대표적인 사례는 어떤 것이 있는지?

□ 지자체의 공영주차장 확충 비용의 50%를 국가 재정으로 지원할 예정(‘15년 국비 1,112억원 지원 예정)

ㅇ 지역발전특별회계에 신설되는 사업을 통해 10개 시․도, 25개* 주차장 확충 지원**

* 서울(1개), 부산(1개), 대구(2개), 광주(8개), 인천(2개), 세종(2개), 충북(1개),
전북(4개), 경북(1개), 제주(3개)

** (예시) 서울 남산 인근(대형52면, 소형98면), 인천 남동공단(248면), 광주 8개동(424면) 등 주차난이 극심한 구도심 및 주택가에 공영주차장 설치

ㅇ ‘15년 신설되는 소상공인 진흥기금으로는 전통시장 주차장 지원을 대폭 확대*할 계획

* ‘14년 477억원 → ’15년(안) 891억원

□ 그간 주차장 확충에는 국비지원이 없었으나, 전국 공통의 애로사항으로, 국가지원 필요성 지속 제기

ㅇ 금번 대책을 통해 국가와 지방이 사업비를 분담하여 지방의 재정부담을 완화하고 도심․주택가 등의 주차난 해소 및 지역경제 활성화에 기여할 것으로 기대

12. 노상무인주차기 설치는 과거 실패한 바 있는데, 이번 대책이 과거와 다른 점은 무엇인지?

□ 서울시에서 과거 두 차례(’81년,’99년) ‘동전’을 사용하는 노상무인주차기(파킹미터기)를 도입하였으나,

ㅇ 동전이용 불편, 할인요금 미반영, 단속의 어려움 등으로 이용자들이 요금을 제대로 내지 않아 실패

□ 이번 대책은 국민들의 이용 편의성 등을 충분히 고려하여 추진

ㅇ 교통카드‧신용카드 사용이 가능한 정산기를 설치하고 적극적인 안내를 통해 이용률 제고

ㅇ 또한, 바닥면에 센서를 설치하여 요금 미지급을 방지하고, 국가유공자 등 할인요금 적용여부 확인이 곤란한 만큼 단일요금을 적용하는 방안을 검토할 계획

□ 우선 ’15년에는 세종시에 시범사업 추진후 성과를 보아 확대해 나갈 예정

참고		노상무인주차기

‣ 미국, 유럽의 노상 코인주차장 사례 ․무인주차기에 이용할 시간만큼 주차요금을 투입하고, 시간 초과시 주차위반으로 과태료 부과 (샌프란시스코에서는 2만 8,800여개소의 도로노면상 미터기 운영중) ․최근 TV 예능프로그램(‘꽃보다 할배’)에 스페인의 코인주차기 이용모습이 방영되어 국내에서도 인지도 상승 ․일본에서도 빌딩 숲 자투리땅을 활용한 무인주차장 사업 활발(43만면) ‣ 국내사례 ․서울시에서는 2차례 도입하였으나 실패 (’81년 도심 노상주차장에 시범 도입하였으나, 이용자들이 요금을 제대로 내지 않는 등의 이유로 ’92년 폐지, ’99년 재도입하였다 철거) ․실패 주요 원인으로 동전을 많이 사용하지 않는 생활습관, 장애인․국가유공자․다둥이 가족 등 공영주차장 요금 감면 종류와 요율이 복잡한 우리나라 여건에는 맞지 않다는 지적 ‣ 시사점 및 시범사업 방향 ․우리 실정에 맞는 정산기 설치 : 교통카드․신용카드․현금 모두 사용 가능한 요금정산기 개발, 바닥면 센서 설치 통해 미정산 차량 제어 필요 ․단일요금 부과(각종 할인 비적용) : 무인주차기는 할인적용 대상 여부 확인이 곤란하고 공공재인 도로에 주차면을 구획한 만큼, 30분~1시간 이내의 단기 주차 용도로만 사용토록 운영

13. 교회, 은행 등 민간 건축물의 부설주차장 개방을 촉진하기 위한 구체적인 방안은 무엇인지?

□ 현재 지자체별로 운영중인 부설주차장 개방 모범사례를 반영한 ‘운영가이드라인’을 배포(국토부)하여 지자체 상호간 경쟁 및 벤치마킹을 유도할 예정

ㅇ 공공청사, 교회, 은행 등의 주택가 부설주차장을 야간‧휴일에 외부 개방시 주차장 시설 개선비용을 지원하고, 희망시 시설공단이 관리대행을 보장

* (사례) 서울 구로구내 예식장, 공주시내 47개 교회(총 1,812면)가 평일에 부설주차장을 인근 주민에 개방하여 지역의 주차난 해소에 기여

ㅇ 또한, 지자체 합동평가(안행부) 지표에 지자체의 부설주차장 공유 실적을 반영하여 자발적 경쟁 촉진

※ 주차장 공동이용제도 가이드라인(안)

(ⅰ) (대상) 주차수급실태, 주차장 활용률, 첨두시간 등을 고려하여 선정

(ⅱ) (지원) 개방시설에 주차장 시설개선비, CCTV 설치비, 보험료 등을 지원

(ⅲ) (운영) 희망시 시설공단이 관리대행, 약정시간 이후 미출고 차량은 주차요금 가산금 부과 및 견인조치

(ⅳ) (의무) 1년 이상 개방 의무화, 일반 이용가능 안내 및 요금 표지 부착

(ⅴ) (절차) 참여시설과 자치구간의 협약체결

14. 실시간 주차정보 시스템을 통해 전국 모든 공영주차장 정보가 파악 가능한지, 정보제공방식은 어떠한지?

□ 공영주차장에 입출차 관제장비 등 주차정보를 수집하는 장비를 설치하고 지자체별로 광역정보를 실시간 연계‧제공하는 시스템 구축을 지원(국비 50%)할 예정임

ㅇ 현재 민간의 주차정보 모바일 App이 다수 보급되고 있으나, 개별 주차장 정보수집장치가 미비하여 제공되는 정보에 한계

ㅇ 주차정보시스템 구축시 전국 3만5천개 공영주차장의 위치 및 잔여 주차공간 정보가 실시간으로 공유 가능해져 주차장을 찾는 시간과 불법주차가 감소될 것으로 기대

□ ’15년에는 우선 김포, 울산 등 5개 지역의 공영주차장 주차정보시스템 구축을 지원하고, 점차 확대해 나갈 예정

* 5개 시‧도 공영주차장 79개소에 시스템 구축(도로 ITS 사업, 15억원)

ㅇ 또한, 주차정보 데이터의 수집항목 표준을 정립하여 지역과 사업자가 달라도 연계‧제공이 원활하도록 할 계획

15. 주차장 요금을 합리화 하는 이유는 무엇이며, 구체적으로 어떤 방식으로 이루어지는지?

□ 공영주차장 요금 조정은 주차장 운영효율을 높이고, 보다 많은 국민이 손쉽게 이용할 수 있도록 하기 위함임

ㅇ 이를 위해 요금을 지역별․시간대별로 세분화하고, 5분 이내 잠깐 이용은 가급적 무료로 운영하여 주차장 주변의 불법주차 억제할 계획

* (현행) 30분 이내 1,000원 → (개선) 5분 이내 무료/ 5～10분 200원/ 10～15분 400원 /15～20분 600원 / 20～25분 800원 / 25～30분 1,000원

ㅇ 또한, 불필요한 장기주차를 방지하여 회전율을 높일 수 있도록 무료주차장은 유료화를 유도하되, 요금을 저렴하게 하여 이용에 불편함이 없도록 할 계획

Ⅱ. 상가 임차권 및

권리금 보호 방안

16. 상가권리금 보호대책을 추진하는 이유는?

□ 상가권리금을 둘러싼 갈등이 지속되고, 임대인이 권리금을 받는 등 부당한 개입으로 인한 피해사례가 지속 발생하고 있으나 법적, 제도적 구제수단 全無*

* 권리금 관련 민법 및 상가건물임대차보호법 등에 명문화된 규정 不在,  대법원 판례에서도 권리금에 대해 소극적 입장이라는 견해가 다수

ㅇ 임대인이 임대차기간 종료 시점에서 갱신을 거절할 경우

- 임차인은 더 이상 해당 점포에서 영업할 수 없게 되는 상황에서 투자비용을 회수하지 못하는 사례 발생

□ 권리금 관계는 일반적으로 임차인과 前임차인 사이에 교부되는 금전으로 사적 자치의 영역이나,

ㅇ 임차인이 투자한 비용, 영업활동의 결과로 현성된 지명도나 고객 등의 가치를 반영하는 것으로 보호가치가 있음

□ 이에 권리금의 개념과 보호방법을 법적 테두리에 포함하여 권리금으로 인한 사회적 갈등을 해소하고

ㅇ 정당한 임차인의 권리를 보호하여 임대차 시장의 선진화를 도모하고자 이번 대책을 추진하게 됨

17. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해함으로 인한 피해 규모와 구체적인 사례는?

□ 현재 권리금 회수와 관련한 분쟁과 관련한 피해사례는 공식 통계가 미비하여 정확히 파악하기는 어려움

□ 다만, 임대인의 임차인 권리금 회수 방해로 인한 피해 가능성이 있는 규모는 약 1조 3천억원으로 추정

※ 1조 3천억원 = 2,918,595업체×74.8%×2,748만원×55.1%×4%

<피해규모 추정산식>

사업체 수 × 임차비율 × 권리금 × 권리금지불여부 × 임대인의 권리금 개입비율

* 소상공인 사업체 수 : 통계청 전국사업체조사에서 발췌(2012)

* 임차비율(%) : 소상공인 사업체의 74.8%가 영업장소를 임차하여 영업(‘13년 전국소상공인 실태조사, 소상공인시장진흥공단)

* 권리금 금액 : 평균 2,748만원의 권리금을 지불(소상공인 실태조사, ‘14.7월)

* 권리금 지불여부 : 현 영업장소에 권리금을 지불하고 영업 중인 사업체비율 55.1%(‘13년도 상가건물임대차실태조사, 소상공인시장진흥공단)

* 임대인의 권리금 개입비율 : 임대인이 권리금에 개입하는 비율은 4%(KDI, 권리금에 대한 법경제학적 접근, 2011)

□ 관련 피해사례는 임대인이 갱신거절 후 임차인이 이룩한 영업가치를 이용하여 직접 영업하면서 권리금을 지급하지 않거나,

ㅇ 임대인이 과도한 임대료 요구 등으로 전 임차인을 퇴거시킨 후 다른 임차인과 계약하면서 직접 권리금을 받아 권리금 회수를 방해하는 사례 등이 있음

18. 현재 우리나라 상가권리금 시장의 규모는?

□ 권리금 시장에 대해서는 공식 통계가 미비하여 정확한 규모를 파악하기는 어려우나,

ㅇ 소상공인 현황 및 실태조사 결과(중기청) 등을 통해 분석해 볼 때 약 33조원 수준으로 추정됨

※ 산출근거: 2,918,595업체(소상공인 업체수) × 74.8%(임차점포 비율)
× 55.1%(권리금 수수비율) × 2,748만원(소상공인 실태조사결과)
= 33.1조원

19. 임대인에게 귄리금 회수 협력의무 부과, 손해배상 청구권을 인정하는 근거는?

□ 임차인의 투자비용・영업활동으로 형성된 지명도나 고객 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절로 소멸되는 것은

ㅇ ‘임차인의 계약갱신 교섭력 강화’라는 ｢상가건물임대차보호법｣의 입법목적(2013헌바198)의 중대한 침해임

□ 임대인은 임대차계약을 통해 임차인에게 영업활동으로 영업 가치를 형성하도록 하였으므로,

ㅇ 그 연장선상에서 임차인의 영업가치 회수에 협력할 의무를 규정함이 타당하나,

ㅇ 현행 제도는 임대인의 소유권만을 우선하여, 임대인의 의사로 영업이 순식간에 폐지되는 불균형과 불공정 초래

→ ‘소유권’과 ‘영업권’ 조화를 위한 입법 필요

※ 민법이 인정하고 있는 부속물, 건물매수청구권은 사회적・경제적 손실을 막기 위한 것인데, 영업폐지로 인한 손실은 건물을 멸실하는 것보다 더 큰 손실일 수도 있음

20. 권리금을 국가가 보호해주는 외국 사례가 있는지?

□ 영국․프랑스 등 주요국은 임대차계약 종료 시 임차인이 이룩한 영업가치 등에 대한 보상 의무*를 부과하고 있음

* 임차인이 후속 임차인에게 권리금을 회수하지 않더라도 임대인이 영업가치에 대한 보상을 지급

□ 이번 권리금 보호 법제화는 영국․프랑스처럼 임대인이 직접 권리금을 보상하는 것이 아니라,

ㅇ 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 협력의무를 부과하고, 회수 방해 행위를 금지하여 기존 시장 관행과 최대한 조화를 이루고자 하였음

참고		권리금 관련 해외 입법례

	영국 ①임대인은 자기의 영업을 개발하기 위하여는 물건의 점유를 회복할 수 있다. ②그러나, 임대인이 건물의 회복을 필요로 하지 않으면 임차인에 대하여 현재의 시장차임을 청구할 수 있다. ③현재의 임차인이 시장차임을 지불하고 점유를 계속하고 있다면, 그에게는 새롭게 임차를 희망하는 자에 대해서보다 더한 권리를 부여하여야 한다.는 기본관점에서 출발	프랑스 19세기 초부터 임차인 즉, 상인이 가지는 영업재산의 보호를 위하여 보통법상의 임대차원칙을 극복하고, 상사임대차법제가 발전. 갱신거절자유의 원칙하에서는 갱신거절에 의하여 영업장소의 변경을 초래하고 임차인의 투하자본과 고객의 상실 즉, 영업재산에 대한 침해 발생. 따라서 임대인의 갱신거절로 임차인의 영업재산이 침해된다는 불공평을 시정하는 것을 목표로 하고, 갱신거절을 하는 경우 영업재산가액을 상환한다는 정책이 입법화. 퇴거보상액의 고액화로 사실상 갱신강제하는 효과	일본
법령	임대차법	상법	차지차가법
최단 기간	기간 제한 없음	법정최단기간 9년	법정 최단기간 1년
임차인의 갱신요구	임차인 갱신요구시 임대인 원칙적 거절 불가 - 차임연체 등 사유 있을 때만 거절 가능	임대인 갱신요구시 임대인 거절 가능, 거절시 원칙적 보상	해당없음
임대인 보상요건	임대인이 갱신거절할 수 있는 6가지 법정 사유 중 3가지 사유의 경우 보상 ① 임차인의 수선의무위반, ②차임의 연체, ③임차목적물의 사용 등 의무위반, ④대체점포의 제공, ⑤일부 임대차의 경우 임대목적물 전체를 임대하려고 하는 경우, ⑥철거나 재건축의 경우, ⑦임대인이 스스로 점유하고자 하는 경우 <⑤~⑦의 경우 보상>	임대인이 갱신거절하는 모든 경우, 다만, 3가지 예외사유 있음 ①임차인에게 주장할 수 있는 중대하고도 정당한 이유가 있는 경우, ②안전상 이유로 건물을 철거하여야 하는 경우(임차인에게 우선권있음), ③ 임대인 자신 또는 그 존비속의 거주를 위하여 반환을 요구하는 경우	기간 없는 임대차의 경우 임대인은 정당한 사유가 있을 때에만 해지 가능 정당한 사유 판단에 있어 임대인이 건물 퇴거와 상환으로 임차인에게 재산상 급부 지급 여부 고려
임대인 보상액	임차권에 포함된 재산의 과세표준 가액	영업의 시장가치, 시설철거 및 재설치 비용, 동일한 가치의 영업취득을 위해 지출해야 하는 비용・세금

21. 이번 상가권리금 보호제도 도입으로 구체적으로 달라지는 점은 무엇인지?

□ 법적 근거가 미비하여 권리보호의 사각지대에 놓여 있었던 권리금 보호 제도를 최초로 마련

ㅇ ‘모든’ 임차인에게 건물주 변동시에도 5년간 계약기간 보장

* (현행) 환산보증금(서울,4억원)이하만 보장 → (개선) 모든 임차인(약218만명)보장

ㅇ 임대인에 대해 임차인이 주선한 후속 임차인과 계약을 체결하도록 협력의무 부과*

* (현행) 임대인이 자유롭게 계약체결 거부 가능 →
(개선) ‘정당한 사유’가 없는 한 계약체결의무 부과

- 다만, 협력의무 적용기한(종료 후 2개월/단, 임대인이 종료 3개월 전 갱신거절의 통지를 한 경우에는 종료시까지),

- 적용이 배제되는 경우(차임연체 등), 계약체결을 거절할 수 있는 사유(차임지급능력이 없는 경우 등)도 함께 규정
→ 임대인의 재산권 및 계약상대방 선택권과 조화

ㅇ 임대인이 법률상의 권리금 회수 방해 행위시, 손해배상책임을 부담(권리금 산정기준은 국토부 고시로 정함)

* (현행) 권리금 피해에 대한 배상책임․산정기준 없음 →
(개선) 배상책임 및 산정기준 명확히 마련

□ 권리금 투명화, 신속한 권리구제를 위한 인프라 구축도 추진

ㅇ 권리금 정의를 법률에 명확히 규정하고, 상가임대차 및 권리금 표준계약서 개발․보급

ㅇ 17개 시․도에 ‘상가건물임대차 분쟁조정위원회’ 설치, 권리금 회수 신용보험 도입 등 추진

22. 동 방안 마련 과정에서 임차인, 임대인, 관계 전문가 등 각계 의견을 충분히 수렴하였는지?

□ 동 방안 마련 과정에서,

ㅇ ‘민관합동 T/F(관계부처, 전문가 등으로 구성)와 ‘상가건물임대차 보호법 개정 T/F’(법무부)를 운영하였으며
(총 12회 회의 개최)

ㅇ 임차인 및 공인중개사를 상대로 한 예비공청회(7.30일)와 임대인들과의 간담회(9.3일) 등을 통해 각계의 의견을 충분히 수렴하여 개선방안을 보완하였음

․(T/F) ‘14.4.~’14.6., 법학교수 및 변호사로 구성된 T/F를 운영

․(설문조사) ‘14.8.11~8.21, 관계전문가 99명(감평사, 공인중개사, 교수)/국토연

․(예비 공청회) ‘14.7.30(수), 중소기업 옴부즈만실

․(간담회) ‘14.9.3(수), 소상공인진흥재단 서울교육장

23. 임대인의 방해금지 의무의 주요내용은 무엇인가?

□ 방해금지 의무의 주요내용은 크게 3가지

① 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 신규임차인으로부터 권리금을 수수하는 행위

② 신규임차인에게 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위,

③ 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과
임대차계약 체결을 거절하는 행위임

□ 임대인 입장에서는 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결 거절을 제한하여 상대방 선택의 자유를 일부 제한하는 측면이 있는 것이 사실이나,

ㅇ ‘임대인의 계약체결 거절이 가능한 경우’도 함께 규정하여 기본권의 본질적 내용을 침해되지 않도록 하였음

※ 대법원도 임대인의 동의 없는 임차권 양도가 배신행위에 해당하지 않는 한 유효하다고 판시(계약상대방 선택의 자유 일부제한 허용)

□ 또한, 권리금이 형성된 곳은 통상 임차료와 매매가격 상승으로 이어지므로,

ㅇ 임대인이 신규임차인으로부터 권리금을 받아 손해배상이 가능한 등 개정안의 의무 부과가 과도한 부담이 아님

→ ‘지나친 불균형의 조정’으로 평가 가능

24. 임대인의 방해금지 의무의 면제사유는?

□ 여타 입법례와 거래 실무를 충분히 감안*하여 임대인의 협력의무 면제 및 계약갱신 거절사유를 규정

* 상임법상 갱신거절사유로 규정된 사유와 임대차계약 체결조건 등에 관한 거래 실무를 감안하여 다음과 같이 규정

	< 협력의무 면제사유 >
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① …다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하여 임대차계약이 종료된 경우에는 그러하지 아니하다. < 제10조1항의 갱신 거절 사유 > ① 임차인이 차임액을 3기 이상 연체한 경우 ② 임차인이 거짓 등 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 임대인이 보상을 제공하고 합의한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우 ⑤ 임차인의 고의⋅중과실로 건물이 파손된 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 경우 ⑦ 임대인이 안전⋅재건축 등의 사유로 건물을 점유해야 하는 경우 ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ③ 다음 각 호의 경우에는 제2항제3호의 정당한 이유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임대차계약에 따른 의무를 위반할 것이 명백하거나, 그 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 3. 임대인이 임차건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우

25. 임대인 본인이 영업하기 위하여 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차 계약 체결을 거절한 경우도 규제되는가?

□ 이번 대책을 통해 근절하고자 하는 대표적 사례는 임대인이 임차인이 이룩한 영업 가치를 정당한 대가 없이 침해하는 것임

ㅇ 따라서, 임차인의 영업 가치를 이용하면서 정당한 권리금 회수기회를 단절한 경우, 임대인이 스스로 영업하기 위한 목적이 있는 경우에도 개입할 필요성이 있음

□ 참고로, 개정안은 임대인이 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 사용하지 않아 임차인의 영업가치를 이용한다고 볼 수 없는 경우, 계약체결 거절이 가능하도록 하였음

26. 상가임대차 및 권리금 표준계약서의 도입취지는?

□ 현재 권리금과 관련된 증빙은 별도 계약서 없이 영수증 수수로만 이루어지고 있어 분쟁이 빈번

ㅇ 이에 분쟁을 사전에 예방하고 안전한 권리금 거래를 가능하게 하기 위해 표준계약서 마련 추진

□ 표준계약서의 실효성 확보와 관련하여,

ㅇ 표준계약서 사용 강제시 이중계약서를 작성하거나, 음성적 권리금 거래 등의 부작용이 우려되므로

ㅇ 원칙적으로 관련 부처(법무부, 국토부)에서 활용을 권고(홍보 강화 등)하는 방식으로 하되,

- 대부분의 공인중개사가 이용하는 거래정보망(KREN)에 표준계약서를 등록하는 방안 등을 병행하여 표준계약서 활용이 활발히 이루어지도록 할 예정임

27. 임대인의 협력의무 위반시 배상책임을 부과하고 있는데 배상 절차 및 배상액 산정 기준과 기대효과는?

□ 임대인과 임차인간 권리금에 대한 분쟁 발생시

ㅇ 분쟁조정위원회의 의뢰를 받은 전문기관이 국토부 고시 기준에 따라 감정평가를 하여 해당 점포의 적정한 권리금을 산출하게 됨

<손해배상 관련 임차인 권리구제 절차 예시>

분쟁발생 (당사자)	→	분쟁조정 신청 (당사자)	→	권리금 산정 의뢰 (분쟁조정위원회)	→	권리금 평가 (전문기관)	→	최종결정 (분쟁조정위원회)

□ 국토부가 고시하는 권리금 배상액 ‘산정기준’은

ㅇ 분쟁조정위원회가 합리적인 배상액을 결정할 수 있도록 지원하기 위한 것으로서,

* 평가금액의 범위 내에서 분쟁조정위원회가 배상액 최종 결정

ㅇ 해당 점포의 영업이익, 시설현황, 인근 상가의 권리금 수준 등을 고려하여 객관적인 감정평가가 이루어 질 수 있도록 감정평가의 방법과 절차 등을 정하는 것임

→ 개별 점포의 권리금액을 고시하는 것은 아님

□ 객관적인 권리금 배상액 산정기준 마련으로,

ㅇ 임대인은 과도한 손해배상의 부담을 지지 않고,

ㅇ 임차인은 정당한 권리금을 받을 수 있는 기회를 보장받게 되어 자영업자 보호에 도움이 될 것으로 기대

참고		권리금 산정기준과 산정사례(예시)

1. 권리금 산정기준 (국토부 고시)

□ 권리금 평가 : 유형적 재산가액 + 무형적 재산가액

ㅇ (유형적 재산) 시설비, 비품 등에 대해서는 구입원가에서 감가 상각하여 평가하거나, 중고거래가격으로 평가

* 예) 치킨점포의 경우 튀김기, 개수대, 테이블, 식기, 인테리어 등(다만, 사전에 목록을 작성하며 임대인과 임차인이 동의하여야 함)

ㅇ (무형적 재산) 임대차 계약 종료 시점의 영업이익(수익환원법), 인근 점포의 권리금 수준을 고려하여 평가(거래사례비교법)

* 예) 매출액, 고객수, 인지도 등을 기반으로 향후 창출이 기대되는 수익

※ 실제 평가시에는 전문기관이 현장조사 실시

ㅇ 해당 점포의 매출액, 고객수, 시설 상태 등 현황 조사

ㅇ 인근 점포의 권리금 거래 실태 및 수준 조사

2. 권리금 산정사례(예시)

◇ (사례) 치킨집을 5년간 운영한 임차인이 주선한 신규 임차인에 대해 임대인이 일방적 계약 거절→임차인은 분쟁조정 신청(분쟁조정위)

유형적 재산: 1,000만원(튀김기 등 설비 및 인테리어의 잔존가치)

무형적 재산: 3,000만원

※ 산식: (해당 점포의 월 매출액(1,000만원) - 비용(500만원)) × 6
(주변 상가의 권리금 수준이 통상 ‘월 순이익 × 6개월’임을 감안)

⇨ 권리금 수준(손해배상액의 상한):  +  = 4,000만원

28. 분쟁조정위원회의 기능과 구성 및 효과는?

□ 분쟁조정위원회를 각 시ㆍ도(광역지자체)에 설치하고,

ㅇ 상가임대차와 관련된 분쟁을 低비용으로 신속하게 조정․합의할 수 있도록 지원할 계획

ㅇ 상가건물임대차분쟁에 관한 법률지식과 경험이 풍부한 ‘전문가’를 위원으로 임명하거나 위촉할 예정(민간위원)

※ 위원장 1명을 포함한 9명 이내의 위원으로 구성

<분쟁조정위원회 위원의 자격요건(상임법에 규정)>

1. 법학 또는 조정ㆍ중재 등의 분쟁조정 관련 학문을 전공한 사람으로서 대학에서 조교수 이상으로 5년 이상 재직한 사람

2. 경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 상가건물임대차 관련 전문지식을 갖춘 사람으로서 공인된 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 5년 이상 재직한 사람

3. 변호사 자격이 있는 사람으로서 5년 이상 법률에 관한 사무에 종사한 사람

4. 감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ세무사 또는 공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사하고 상가거물임대차 관련 업무 경험이 풍부한 사람

5. 그 밖에 상가건물임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

□ 분쟁조정위원회의 조정안을 조정의 당사자가 수락하면 당사자 간에 조정안과 같은 내용의 ‘합의’가 성립한 것으로 간주하고, ‘공증’을 통해 집행력 확보 가능

* 당사자간 합의만으로는 집행력(압류 등의 권한)이 발생하지 않으나, 공증을 통해 강제집행 등 권리구제 가능

29. 권리금보호 신용보험의 주요 내용은?

□ 권리금 신용보험은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받을 기회를 임대인이 방해하여 권리금을 회수하지 못한 경우 이를 보상해 주는 보험상품으로 ,

ㅇ 국토교통부 고시에 따라 임대인이 임차인에게 지급해야 하는 손해배상금을 보험금으로 보상

□ 동 보험상품은 임차인이 선택적으로 가입하는 임의보험으로 보험가입을 강제할 수는 없으나, 임차인이 동  보험제도를 적극적으로 활용할 수 있도록

ㅇ 공인중개사협회, 소상공인시장진흥공단 등 유관기관과 협력하여 다양하고 지속적인 홍보활동을 실시할 계획

▪보험회사의 영업조직(지점 및 대리점) 및 언론광고, 인터넷을 통하여 보험상품 적극 홍보

* 보험회사의 홈페이지, 상품안내 리플렛 제작‧배포

* 네이버부동산, 다음부동산, 부동산114 등 인터넷 부동산싸이트에 권리금 보호 상품안내

▪중기청 산하기관인 “소상공인시장진흥공단”을 통하여 소상공인을 대상으로 권리금 보호제도 및 보험상품 안내

▪한국공인중개사협회, 새대한공인중개사협회를 통해 전국 8만4천여개 부동산중개사무소에 권리금 보호 및 보험안내서를 비치

참고		상가권리금 보험 주요내용 및 운영방식

< 상품 주요내용 >

구 분	내 용
보험계약자 겸 피보험자	보험이익을 받는 당사자로서 상가임대차계약서 상의 임차인
채무자	상가임대차보호법에 따른 방해금지 의무가 부가된 임대인
담보내용	임대인이 상가임대차보호법에서 정한 권리금수수 방해금지 의무를 위반함에 따라 입은 임차인의 손해를 보상
보험가입금액	임차인이 지급한 권리금 범위 내에서 원하는 금액
지급보험금	법에 따라 임대인이 지급해야할 손해배상금액으로, 국토교통부장관이 고시하는 권리금 산정기준에 따라 지급보험금 확정
보험요율(안)	0.432%(단, 향후 권리금 산정기준 등에 따라 변동 가능)
보험기간	권리금 수수 방해금지 의무는 임대차계약 종료 후 2개월까지이므로, 보험기간은 임대차계약 기간 + 2개월

< 보험가입 및 보상업무 흐름도 >

30. 이번 대책을 통해 임차인의 권리 보호와 상가임대차 시장에 기대되는 효과는 무엇인지?

□ 임차인의 권리 보호가 크게 개선되며, 상가 임대차 시장의 선진화에도 기여할 전망

ㅇ 모든 임차인에게 임대인이 변경되어도 5년간 계약갱신청구권을 보장* → 계약 안정성 제고

* (현행) 환산보증금(서울,4억원)이하만 보장 → (개선) 모든 임차인(218만명)보장

※ 설문 결과, 전문가(교수, 감정평가사, 공인중개사 등 100여명) 대부분(86.9%)은 임차인의 권리 보호에 도움이 될 것으로 평가

ㅇ 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 특별한 사정*이 없는 경우 계약을 체결할 의무 부과
→ 기존 임차인의 권리금 회수기회 보호

* 신규임차인이 보증금 또는 차임 지급능력이 없는 경우 등

⇨ 약 120만명*의 임차상인의 권리금(평균 2,748만원)이 보호

* 292만명(소상공인 수) × 74.8%(임차점포 비율) × 55.1%(권리금 수수 비율)

ㅇ 또한, 권리금 정의 명시, 상가임대차 표준계약서 마련 등을 통해 상가임대차 관련 권리․의무 관계를 명확화 → 임대차 시장 선진화

31. 동 제도 도입을 통해서 혜택을 받을 수 있는 임차인의 규모는 어느 정도로 추정되는지?

□ 소상공인 실태조사(중기청) 등을 근거로 추정하면,

ㅇ 건물주 변경시에도 5년간 계약을 보장하는 ‘대항력 확대’를 통해 약 218만명 임차인의 계약 안정성이 제고

* 2,918,595업체(소상공인 업체수)  × 74.8%(임차점포 비율)

ㅇ 상가권리금 보호제도 도입으로 권리금이 있는 상가에 입주한 임차인인 약 120만명의 임차인이 직․간접적 보호 대상이 될 것으로 추정

* 2,918,595업체(소상공인 업체수)  × 74.8%(임차점포 비율)
× 55.1%(권리금 수수비율)

32. 법 시행 전 계약을 해지하여 적용을 피하려는 시도가 발생할 수 있는데 이에 대한 대책은?

□ 개정법률 적용을 회피하기 위한 법 시행 전 대규모 계약갱신 거절사례가 발생하지 않도록

ㅇ 법 시행 당시 존속중인 임대차 계약에도 적용하도록 하였음(부진정 소급효 규정)

<개정안>

제2조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4 개정규정은 이 법 시행 중 존속하는 임대차에 적용한다.

ㅇ 또한, 의원입법을 통해 입법 절차를 가급적 신속하게 완료하는 방안 추진

33. 이번 대책이 상가 임대차 시장에 미치는 영향은?

□ 현재 공급 우위의 상가 임대차 시장상황* 감안시, 보증금 및 임대료를 높일 가능성이 크지 않음

* 현재 상가 공실률은 9.2% 수준(‘12년)

ㅇ 또한, 법 개정의 영향이 일부 시장에 국한*되어 부동산 시장 영향은 제한적일 것으로 예상(국토연)

* 권리금이 있는 상가(전체 상가의 55%) 중 임대인이 직접 권리금을 받는 비율은 4% 수준에 불과(전체 상가 임대차 시장의 2%수준)

[사례] 상가권리금 법제화보다 임대인 규제가 강했던 ‘02년 상가임대차 보호법 도입 당시(5년간 임차인의 계약 보장 신설 등) 강력한 임차인 보호로 임대료가 폭등할 것이라는 우려가 있었으나, 실제 임대료 상승률은 연 0.29%(서울지역)에 그친 것으로 조사 (‘04년 중기청 실태조사)

□ 현실적으로 적정 금액의 권리금 형성은 임대인에게 긍정적인 측면도 있어, 임대인이 임대료 인상을 통해 권리금을 흡수할 유인도 크지 않음

ㅇ 권리금 형성은 해당 점포의 수익성이 양호하다는 것을 뜻하여 우수 임차인 유치에 유리

참고		부동산 시장에 미치는 영향 분석

◇ 국토연구원 분석, 과거사례, 설문조사 및 간담회 결과 등 고려시 금번 대책이 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적

국토연구원 분석

ㅇ 상가임대차 시장은 현재 공급 우위의 시장으로 공실률이 9.2% 수준(‘12년 기준)

⇨ 권리금 보호를 강화하더라도 권리금 급등 및 임대인들의 보증금 및 임대료 인상이 발생할 가능성이 낮음

ㅇ 적용 대상도 신규 임대차 계약에 더하여 법 시행당시 존속하는 모든 계약에 적용(부진정소급효)되므로 계약갱신거절 유인이 적고,

- 권리금이 문제되는 시장(임대인이 직접 권리금 수수)은 전체시장의 약 2%(권리금부 시장의 4%)에 불과하여 영향이 제한적일 전망

2. 과거사례 분석

□ 권리금 법제화보다 임대인 규제가 강했던 ‘02년 상가임대차 보호법 도입(5년간 임차인의 계약 보장) 당시 임대료 폭등 등을 우려하였으나,

ㅇ 실제 상가 임대료의 연간 상승률은 0.3%~0.9% 수준에 불과했던 것으로 조사*(’04년 중기청)

* 서울: 0.29%, 수도권: 0.08%, 광역시: 0.31%, 기타: 0.93%

3. 설문조사 및 간담회 결과

□ (설문조사) 보증금 및 임대료가 일부 상승하더라도 대부분(70%이상) 국지적․일시적․소규모일 것으로 평가

□ (임대인 간담회*) 임대인들은 적절한 임차인을 찾기 어려운 점 등을 감안, 보증금․임대료 상승유인이 낮다는 의견

* 9.3일(수) 관계부처(기재부․법무부․국토부), 임대인, 연구용역팀 참여

34. 이미 체결·진행 중인 임대차 계약에도 상임법 개정사항을 적용하는 것은 소급입법으로 위헌이 아닌지?

□ 개정안은 기 종료된 계약에 적용(진정소급입법)하지 않고 현재 진행 중인 사실관계에 적용(부진정소급입법)

ㅇ 부진정소급입법은 현행 법 체계상 원칙적으로 허용되나, 예외적으로 국민의 신뢰보호의 이익이 새로운 입법의 필요성 보다 큰 경우에 금지

□ 이번 대책을 부진정 소급입법으로 추진하지 않을 경우, 법 시행전 임대인의 악의적인 계약갱신을 거절 우려가 큼

ㅇ 임대인은 현재 임차인을 권리금 없이 퇴거시키고, 신규임차인으로부터 권리금을 지급받아 이득을 취할 수 있음

ㅇ 위와 같은 임대인의 갱신거절에 따른 권리금 미회수의 폐해의 중대성에 비추어 임차인 보호의 공익이 더 크므로 부진정 소급입법으로 규정함이 타당

35. 권리금을 지급한 신규 임차인이 세무서에 권리금을 신고하도록 하여 지하경제를 양성화해야 하는 것 아닌지?

□ 현재 상가권리금은 현행 소득세법상 ‘기타소득’의 하나로 과세 대상임

ㅇ 따라서 권리금을 받은 임차인에게는 소득세법상 과세표준 신고의무(법 제70조)도 부과되고, 미납시 가산세 부과 가능

* 소득세법 제21도 제1항 제7호(대통령령으로 정하는 점포 임차권) 및 시행령 제41조 제4항: ‘점포 임차인 지위 양도에 따른 경제적 이익’

※ 부담하는 세금:
소득세: 4% (권리금의 20%에 대해 20% 세율로 부과) + 주민세(소득세액의 10%)
참고로, 권리금 수령인은 부가가치세(10%)도 부담

□ 다만, 이번 대책은 임대인이 권리금을 약탈하는 ‘비정상’의 정상화 차원에서 추진하는 것으로,

ㅇ 부동산 시장에 미치는 영향 등을 감안, 권리금을 지급한 임차인의 권리금 신고 의무화는 미포함

※ 현재 사업자가 영업 개시전 ‘사업자 등록 신청’을 하기 위해 제출하는 사업자 등록 신청서에는 권리금 관련 사항 미포함

36. 찜질방 내 식당, 이발소 등 임차인간 전대도
보호되는지?

□ 임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우, 임차인은 임대차 종료시 보호받을 수 있으므로 전차인도 임차인을 통해 권리금을 보호받을 수 있을 것임

□ 한편, 임대인 동의 없이 이루어진 전대차의 경우, 민법상으로도 임대인의 동의 없이 임차목적물이 전대된 경우 임대인은 임대차계약 해지 가능(민법 제629조)

ㅇ 따라서, 임대인이 언제든지 계약을 해지하여 퇴거시킬 수 있는 전차인의 권리금을 보호하는 것에는 한계가 있음

37. ‘02년 상가건물임대차보호법 시행이 부동산 시장에 미친 영향은?

□ ‘02년 상가임대차 보호법은 임차인의 5년간 계약유지청구권 신설 등 임대인에 대한 강력한 규제를 포함

ㅇ 주요 언론 등은 임차료 급등 등 상가 임대차 시장에 큰 영향을 미칠 것을 우려

□ 그러나, ‘04년 그간의 시장동향 조사 결과(중기청) 실제 임차료는 3년간(’02~‘04년) 연평균 0.29%증가(서울)에 그침

ㅇ 전문가들은 상가 임차료 등은 시장상황에 따른 임대인과 임차인간 합의에 주로 영향을 받으며 제도개편의 영향은 제한적인 것으로 평가(국토硏)

참고		‘02년 상임법 주요 내용

ㅇ (적용범위) 상가건물의 임대차에 대하여 적용하되, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 적용제외(법 제2조).

ㅇ (대항력 인정) 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김(법 제3조).

ㅇ (우선변제권) 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매시 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선변제권 인정(법 제5조).

ㅇ (갱신요구권) 임차인은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 갱신요구권 행사(제10조).

ㅇ (차임 등의 증감청구권) 차임 증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고

- 그 한도도 대통령령이 정하는 기준(12%, ‘08년 시행령 개정으로 현재 9%)에 따른 비율을 초과하지 못하도록 함(제11조)

ㅇ (월차임 전환시 산정률 제한) 보증금을 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 대통령령이 정하는 비율(15%, ‘13. 시행령 개정으로 12% 또는 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율)을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함(제12조)

※ 상가건물임대차보호법은 2002년 제정 이래 4차례 개정

ㅇ ‘13. 8. 4차 개정에서 갱신요구권의 전면 확대 등 실질적인 내용 변경이 있었고, 1차~ 3차 개정은 시행시기를 앞당기거나, 알기쉬운 법령 개정 또는 법문의 의미를 명확히 하기 위한 개정이었음

38. 임대인이 임차인과 계약 체결 시 ‘권리금을 주고받지 않기로 한다’라는 특약을 맺을 경우 이것이 유효한지?

□ 상가건물 임대차보호법은 강행규정으로서,

ㅇ 해당 법률에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없음

□ 따라서 ‘권리금을 주고받지 않기로 한다’는 특약을 하였더라도 임차인은 여전히 후속임차인을 주선할 수 있으며,

ㅇ 임대인은 임차인이 주선한 후속 임차인과 계약을 체결하여 권리금 회수에 대한 협력의무 부담

ㅇ 또한, 임대인이 신규 임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 하는 것은 이번 대책에 포함된 임대인의 ‘방해행위’에 해당하여 위법