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		2014년 9월 24일 10:00부터 보도하여 주시기 바랍니다.
보도자료			배포일 : 2014. 9. 23.		대변인실 02) 2110-3009
담당부서 :	법무부 법무실 법무심의관실				주 책 임 자	정승면 법무심의관	02) 2110-3164
사진없음 ■	사진있음 □			매수 :15매(별첨포함)	담 당 자	김향연 검사	02) 2110-3164
제 목 : 상가건물임대차보호법 개정안 마련 - 권리금 법제화! 【정당한 이해관계의 조정】・【상생(相生)】의 시작입니다.-

① A씨는 19년째 중국집을 운영하였으나, 건물주가 과도한 임대료 인상(300만원→800만원) 요구하여 퇴거, 수개월 뒤 임대인은 새로운 임차인에게 종전 수준의 임대료와 권리금(2억원)을 받고 가게를 임대.

② B씨는 5년 임대차 계약을 맺고 국밥집 창업, 고전 거듭 중 4년차에 매출이 크게 증가하여 흑자로 전환. 이후 임대인의 갱신거절로 권리금 회수를 못하고 퇴거한 직후 임대인이 스스로 영업 개시

③ 아무것도 없는 점포에 영업을 시작하여 2년 후부터 단골이 생기고 수익이 났는데, 건물주가 바뀌어 퇴거통보를 받은 C씨는“이 건물에 불이 꺼져있었다면, 인테리어가 예쁘지 않았다면, 장사가 잘 되지 않았다면 이 건물을 샀겠 느냐, 피땀흘린 세월이 아까워 떠날 수 없다.”고 호소(PD수첩,‘임대업이 꿈인 나라’)

❍ 상가 임대차의 경우에는 임대인의 재산적 가치와는 별개로 임차인의 영업활동의 결과로 영업적 가치가 형성되고, 임차인들은 그 영업적 가치를 권리금 거래를 통해 회수하여 왔습니다.

❍ 현재 권리금 있는 임대차는 55%에 달하고, 임차인 85%가 향후 권리금을 받고 나가겠다고 응답(‘13년. 소상공인진흥공단 실태조사)하고 있는 등 권리금은 엄연히 실체가 있음에도, 法의 사각지대에 놓여 있어,

- 약자인 임차인이 피해를 보고 권리금을 둘러싼 사회적 갈등과 분쟁이 일어나고 있습니다.

❍ 이에「경제혁신 3개년 계획」으로 법무부・기획재정부·국토교통부 등 관련 부처와 교수・변호사 등 전문가로 구성된 민・관합동 TF와 연구용역을 마치고,

- 「권리금 법제화」를 위한 상가건물 임대차보호법 개정을 추진하게 되었습니다.

❍ 이번 임차권 및 권리금 보호의 내용은 다음과 같습니다.

① 기존 상관습 및 판례를 통하여 정립되어온 권리금의 정의를 상가건물 임대차보호법에 도입하여 그 범위를 명확하게 규정합니다.

② 일정금액 이하의 상가임대차(서울, 4억이하)에만 인정되던 대항력이 모든 상가 임대차에 확대되어 건물주가 바뀌어도 5년간 안정적인 영업을 할 수 있게 됩니다.

③  임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 협력의무가 부과되고, 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상책임을 부담합니다.

④ 각 시・도에 분쟁조정 위원회를 설치하여 임차인 및 임대인이 권리금 관련 분쟁을 적은 비용으로 신속하게 해결할 수 있게 됩니다.

⑤ 이에 권리금 산정근거와 권리금 관련 권리․의무관계를 명확히 한 권리금과 임대차 표준계약서를 도입하여 분쟁예방 기능을 강화합니다.

❍ 아울러, 개인정보 보호 요구 등에 부응하여 상가확정일자 정보열람제도 개선 역시 함께 이루어집니다.

❍ 이번 권리금 법제화는 임차인 간 권리금 거래의 선순환 구조가 단절되지 않도록 임대인에게 협력의무를 부과하면서도, 합리적인 예외사유를 인정하여 소유권과 영업권이 조화를 이룰 수 있도록 한 것으로,

- 개정 법률이 국회에서 통과되면, 임대차 종료로 임차인의 영업가치가 임대인에게 귀속되거나 소멸되는 개념이 아닌, 임차인에게도 정당한 회수기회가 보장되는 ‘상생’의 개념으로 전환될 것으로 기대됩니다.

Ⅰ		추진 배경

❍ 권리금은 건물의 시설・입지・고객 등 유무형의 이익과 관련하여 주고받는 금전적 대가로서, 소위‘권리금 폭탄 돌리기’로 표현되는 권리금 침해는 임대인이 임차인에게 권리금을 회수할 기회를 주지 않는 경우에 발생합니다.

❍ 권리금 회수기회를 갖지 못한 임차인은 영업을 폐지하고, 새로운 영업의 시작을 위해 시설비와 권리금 등을 재투자해야 하고, 기존 매출을 회복하기까지 상당한 기간 영업 손실을 감당해야 합니다.

- 반면, 계약갱신을 거절한 임대인은 새로운 임차인에게 권리금을 받거나, 임차인의 영업가치를 이용(차임 인상, 임대인 직접 운영)할 수 있게 됩니다.

❍ 임대차계약의 종료로 인하여 임대인과 임차인의 이익상태가 극단적으로 달라짐에도 불구하고, 지금까지는 이를 法의 사각지대에 두어 사회적 갈등과 분쟁이 더욱 심화된 측면이 있습니다.

❍ 권리금을 둘러싼 분쟁이 일방에게만 유리한 방향으로 전개된다면, 법이 개입하여 사적자치의 원칙이 제대로 기능을 수행하여 당사자간 공평한 이익 분배가 가능하도록 규율이 필요하여 이번 개선방안을 마련하게 되었습니다.

Ⅱ		세부추진 방향

【기본 방향】

❍ 임차인의 부당한 권리금 회수기회 침해를 방지하고, 사후적인 구제를 강화하기 위해 3가지 방향에서 권리금 보호방안 마련

① 임차인의 권리금 회수기회 보호 강화(사전적 보호)

② 임대인에 대한 권리금 피해구제방안 마련(사후적 보호)

③ 지속가능한 권리금 보호를 위한 인프라 구축

1. 권리금 회수기회 보호 강화

첫째	모든 상가건물 임대차에 대항력이 인정됩니다.

❍【현황】현행법은 환산보증금(서울, 4억) 초과의 상가임대차에는 대항력*이 인정되지 않아 건물주가 바뀌는 경우 1년만에도 퇴거할 수 밖에 없어 최소한 5년은 안정적으로 영업할 수 있도록 개선해야 한다는 목소리가 높았습니다.

* 건물주(임대인)의 변동에도 불구하고 기존 임대차계약 내용(계약기간 등)을 새로운 건물주에게 주장할 수 있는 효력

❍【개선방안】모든 상가임대차에 대항력을 인정*하여 임대인 변경에 따른 권리금 회수기회 상실을 방지하였습니다.(상임법 개정)

* (현행) 환산보증금(서울, 4억원) 이하만 보장 → (개선) 제한없이 보장

둘째	임대인이 협력의무를 부담합니다.

❍【현황】현행법상 임차인에게 권리금을 회수할 수 있는 기회가 보호되지 않아 임대차 종료로 인한 임대인과 임차인의 이익이 극단적으로 달라지고, 정당한 이해관계의 조정이 어려웠습니다.

❍【개선방안】임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있도록 협력할 의무를 부담합니다.

- 통상적으로 권리금은 시장에서 임대인이 임차인에게 권리금을 지급하기로 한 자와 계약을 체결하였기 때문에 형성되고,

- ‘권리금 폭탄 돌리기’로 표현되는 권리금 침해는 임대인이 임차인과 신규임차인의 관계를 임의로 단절시키는 경우 발생합니다.

- 이에 따라 시장의 권리금 거래 현실을 반영하여, 권리금 거래의 선순환 구조가 단절되지 않도록 임대인에게 임차인이 임대차종료 당시의 권리금을 지급받을 수 있도록 협력할 의무를 부과하되, 협력의무 적용기간을 제한(최대 임대차종료 2개월)하였습니다.

< 제10조1항의 갱신 거절 사유 >

① 임차인이 차임액을 3기 이상 연체한 경우

② 임차인이 거짓 등 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 임대인이 보상을 제공하고 합의한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우

⑤ 임차인의 고의⋅중과실로 건물이 파손된 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 경우

⑦ 임대인이 안전⋅재건축 등의 사유로 건물을 점유해야 하는 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나
임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

❍ 다만, 일정한 경우 임대인의 협력의무 등이 면제됩니다.

- 임대인에게 협력의무를 부과하되, 임대인의 소유권과 조화를 이루기 위해 다음과 같은 경우에 협력의무가 면제되도록 하였습니다.

- 상가건물임대차보호법 제10조1항의 갱신 거절 사유 -

① 임차인이 차임액을 3기 이상 연체하여 계약갱신이 거절된 경우

② 임차인이 거짓 등 부정한 방법으로 임차하여 계약갱신이 거절된 경우

③ 임대인이 보상을 제공하고 계약갱신을 거절한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의없이 전대하여 계약갱신이 거절한 경우

⑤ 건물의 파손⋅멸실⋅재건축⋅안전 등의 사유로 계약갱신이 거절된 경우

⑥ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나
임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

- 첫째, 상가건물 임대차보호법상의 갱신거절사유가 있는 경우(제10조 제1항) 임대인의 협력의무가 면제됩니다.

- 둘째, 협력의무 적용 기한이 제한(임대차 종료후 2개월/ 임대인이 종료 3개월 전 갱신거절의 통지를 한 경우에는 종료시)되고, 임대인이 계약체결을 거절할 수 있는 사유(정당한 이유)도 함께 규정하였습니다(개정안 제10조의4 제3항).

< 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우  >

① 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

② 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

③ 임대인이 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우

2. 권리금 피해구제 강화

셋째	권리금 피해구제가 강화됩니다. (손해배상청구권 신설)

❍【현황】종전에는 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하여 임차인에게 피해가 발생한 경우에도 권리금 관련 피해보상 규정 등이 없어 임차인의 구제수단이 미비하였습니다.

❍【개선방안】개정안은 임대인이 협력의무에 위반하여 법률에 규정된 권리금 회수 방해행위*를 하면 손해배상책임을 부담한다는 점을 명시하였습니다.

*< 임대인에게 금지되는 방해행위 행태(개정안 10조의4 제2항) >

① 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구・수수하는 행위

② 임차인이 주선한 신규임차인으로 하여금 권리금을 지급하지 못하게 한 경우

③ 임차인이 주선한 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구한 경우

④ 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부한 경우

- 다만, 법률상 임대인의 협력의무 적용이 배제되는 경우, 정당한 사유가 있어 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절하는 경우에는 손해배상책임을 부담하지 않습니다.

- 한편, 배상액은 임대차 계약 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 하되, 권리금의 산정 기준은 국토부 고시로 규정*하도록 하였습니다.

* 권리금 산정을 위한 감정평가 원칙을 정하는 것으로, 분쟁이 있을 경우 임차인의 비용(또는 분쟁조정위 의뢰)으로 사후적으로 권리금 산출

3. 권리금 보호 인프라 구축

넷째	권리금의 정의를 법률에 규정합니다.

❍ 권리금의 법적 개념을 명확히 규정하여 임대인의 협력의무 부과·권리금 분쟁조정·권리금 표준계약서 등 권리금 보호를 위한 제도의 전제를 마련하였습니다.

❍ 권리금의 정의에 관한 대법원 판례(대법원 2000다26326 판결 등)를 반영하여 규정함으로써, 판례를 기초로 형성된 법률관계에 대한 신뢰가 보호되도록 하였습니다.

다섯째	분쟁조정기구를 설치합니다.

❍ 권리금에 대한 분쟁을 소송으로만 다툴 경우, 분쟁 장기화 및 비용 발생으로 영세 임차인의 손해가 가중될 우려가 있습니다.

❍ 이에 차임·권리금 등 상가임대차 관련 분쟁을 低비용으로 조정․합의할 수 있도록 17개 시․도에 상가건물임대차 분쟁조정위원회를 설치합니다.

여섯째	표준계약서를 보급하겠습니다.

❍ 권리금 거래는 별도 계약서 없이 영수증 수수 등으로 이루어지는 경우가 많아 거래가 불투명하고 분쟁이 빈번합니다.

- 또한 상인들이 상가건물 임대차보호법에서 정하고 있는 임차인 보호규정을 잘 모른 채* 통용되는 간이한 계약서로 임대차계약을 체결하고 있습니다.

* 임차인 중 상가건물 임대차보호법을 모른다는 응답 51.1%(‘13. 12. 실태조사)

❍ 이에 권리금 산정근거와 권리금 관련 권리․의무관계를 명확히 한 표준 계약서를 도입하여 분쟁예방 기능을 강화합니다.

* 상가임대차 표준계약서(법무부), 권리금 거래 표준계약서(국토부)

4		기대 효과 및 향후 계획

❍ 이번 개정안이 시행되면, 건물주 변경시에도 5년간 계약을 보장하는 ‘대항력 확대’를 통해 약 218만명 임차인이 안정적으로 영업할 수 있게 되고,

- 권리금 회수기회 보호를 통해 약 120만명*의 임차인이 혜택을 받게 될 것으로 기대됩니다.

* 292만명(소상공인 수) × 74.8%(임차점포 비율) × 55.1%(권리금 수수 비율)

❍ 이제, 임대차는 기간이 끝나면 영업적 가치를 그대로 반환하거나, 소멸시키는 것이 아닌, 임대인과 임차인간의 정당한 이해관계 조정을 통해 임차인이 길게 보고 영업함으로써 노하우와 경쟁력을 높여 사회발전에 기여하고, 선진국처럼 백년전통의 가게가 나와 하나의 문화로 승화될 수 있을 것으로 기대됩니다.

❍ 상가건물임대차보호법의 소관부처로서, 향후 권리금 보호방안에 대한 공청회*를 통해 수렴되는 다양한 의견을 반영할 수 있도록 하고, 연내 법 개정이 완료될 수 있도록 만전을 기하겠습니다.

* 김진태 의원실, 한국법제연구원, 국토연구원 공동 주관

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 법무부 법무심의관실 김향연 검사(☎ 02-2110-3503)에게 연락 주시기 바랍니다.

참고1		상가권리금 보호 체계 <도표>

< 임차인 대항력 확대 >

•모든 임차인에게 대항력을 부여하여 건물주 변경 등에 관계없이 계약갱신 청구권(5년) 보장

권리금 회수기회

보호 강화

< 임대인 협력의무 의무 신설 >

•임대인은 임대차 종료 후 2개월(임대인이 임대차종료 3개월 전까지 갱신거절통지한 경우에는 종료시)까지 다음 각 호의 행위를 하여 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됨

‣신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 수수하는 행위

‣임차인에게 권리금 상당액을 지급하지 못하게 하는 행위

‣신규임차인에게 현저하게 높은 차임과 보증금을 요구

‣정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

< 임대인의 협력의무 면제사유 >

•차임액 연체 등 상임법 제10조제1항의 갱신거절 사유(8가지)가 있는 경우

•신규임차인이 차임을 지급할 자력이 없는 경우

•그 밖에 신규임차인이 임대차 계약을 위반하는 해위를 할 것이 명백한 경우 등

권리금
피해구제 강화

< 임차인의 손해배상 청구권 신설 >

•임대인의 협력의무 위반 시 손해배상 청구

•손해배상액은 권리금 상당액의 상한을 초과하지 못하며 권리금 상당액의 산정기준은 국토부장관이 정함(고시)

< 권리금 정의 명확화 >

•영업을 하려고하는 자가 유․무형의 재산적 가치의 양도 대가(이용대가)로 보증금과 차임이외에 지급하는 금전 등

권리금 보호

인프라 구축

< 분쟁조정위원회 설치>

•시⋅도에 상가임대차 분쟁조정위원회를 구성하여 관련 분쟁이 발생할 경우 신속하게 해결

< 표준계약서․권리금 보험 확산 >

•권리금이 기재된 상가임대차․권리금 표준계약서를 보급하고 권리금 보험을 개발․판매

참고2		권리금 현황 (상가건물임대차 실태조사,‘13.10월)

□ 권리금이 있는 점포는 조사대상의 55%, 입주시 평균 권리금은 2,748만원, 금액별로는, ‘1~2천만원’이 25.0%로 가장 많고 ‘1천만원 미만’이 21.7%를 차지

* 응답자 중 ‘권리금이 없다’는 경우가 44.9%를 차지

< 상권유형별 권리금 분포 현황 >

< 권역별 권리금 현황 >

권리금	전체	일반	중심	전통시장
1천만원 미만	21.7	26.4	17.3	31.6
1∼2천만원 미만	25.0	27.7	22.5	30.4
2∼3천만원 미만	18.7	18.7	19.0	16.1
3∼5천만원 미만	17.9	15.0	20.2	14.3
5천∼1억원 미만	12.3	9.5	15.0	6.1
1억원 이상	4.4	2.6	5.9	1.5
평 균(만원)	2,748	2,273	3,181	1,881

□ 향후 사업장 양도시 85.0%가 ‘권리금을 받겠다’고 응답, 그 중 권리금 미지불자의 68.8%가 향후 권리금을 받겠다고 응답

< 양도시 권리금 수취여부 >

구 분	권리금 수취 예정	권리금 미수취 예정
전 체	85.0%	15.0%
권리금 지불자(54.5%)	98.0%	2.0%
권리금 미지불자(45.5%)	68.8%	31.2%

□ 권리금 중개료에 대해 82.4%가 ‘지불하지 않았다’고 응답하였으며, 중개료를 지급한 경우 평균 중개료는 189만원(권리금의 약 6.9%)

< 상권별 권리금 중개료 현황 >

< 권역별 권리금 중개료 현황 >

구분	일반	중심	전통시장
권리금 (만원)	194	191	127

구분	서울	과밀	광역	기타
권리금 (만원)	208	184	185	151

ㅇ 권역별로는 서울 208만원, 광역시 185만원, 과밀억제권 184만원 순

참고3		부동산 시장에 미치는 영향 분석

국토연구원 분석

ㅇ 상가임대차 시장은 현재 공급 우위의 시장으로 공실률이 9.2%(’12) 수준이 유지되는 상황

⇨ 권리금 보호를 강화하더라도 권리금 급등 및 임대인들의 보증금 및 임대료 인상이 발생할 가능성이 낮음

ㅇ 적용 대상도 신규 임대차 계약에 더하여 법 시행당시 존속하는 모든 계약에 적용(부진정소급효)되므로 계약갱신거절 유인이 적고,

- 권리금이 문제되는 시장(임대인이 직접 권리금 수수)은 전체시장의 약 2%(권리금부 시장의 4%)에 불과하여 영향이 제한적

2. 과거사례 분석

□ 권리금 법제화보다 임대인 규제가 강했던 ‘02년 상가임대차 보호법 도입(5년간 임차인의 계약 보장) 당시 임대료 폭등 등을 우려하였으나,

ㅇ 실제 상가 임대료의 연간 상승률은 0.3%~0.9% 수준에 불과했던 것으로 조사*(’04년 중기청)

구분		응답자	변동여부(%)			평균변동율(%)
			감소	변화없음	증가
전체		3,009	27.9	46.1	25.8	0.29
권역	서울 수도권 광역시 기타	833 872 378 258	27.0 29.0 25.4 29.2	46.3 45.6 47.4 45.3	26.1 25.0 26.9 25.7	0.29 0.08 0.31 0.93

참고4		권리금 신용보험(안)

□ 상품 주요내용(안)

구 분	내 용
보험계약자 겸 피보험자	보험이익을 받는 당사자로서 상가임대차계약서 상의 임차인
채무자	상가임대차보호법에 따른 방해금지 의무가 부가된 임대인
담보내용	임대인이 상가임대차보호법에서 정한 권리금수수 방해금지 의무를 위반함에 따라 입은 임차인의 손해를 보상
보험가입금액	임차인이 지급한 권리금 범위 내에서 원하는 금액
지급보험금	법에 따라 임대인이 지급해야할 손해배상금액으로, 국토교통부장관이 고시하는 권리금 산정기준에 따라 지급보험금 확정
보험요율(안)	0.432%(단, 향후 권리금 산정기준 등에 따라 변동 가능)
보험기간	권리금 수수 방해금지 의무는 임대차계약 종료 후 3개월까지이므로, 보험기간은 임대차계약 기간 + 3개월

□ 업무 흐름도

참고 5.		핵심 Q & A

질문1. 권리금 법제화로 권리금이 고액화되는 것은 아닌가요?

권리금의 정확한 기원은 알 수 없으나, 해방이후에도 성행하였던 것으로 보이고, 권리금이 법제화되지 않은 현재 상황에서도 권리금은 형성 및 고액화가 진행 중입니다.

개정안에 의하면 임대인의 방해금지의무 위반 시 국토교통부장관이 고시한 기준을 한도로 배상금액이 정해지므로, 권리금도 이에 수렴하여 합리적인 선에서 결정될 것으로 기대됩니다.

질문2. 상임법에 권리금 정의가 규정된다고 하는데 그 내용은?

※ 제10조의3(권리금의 정의) 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가

개정안은 대법원 판례(대법원 2000다26326 판결 등)를 반영하여 권리금의 정의를 규정하여, 판례를 기초로 형성된 법률관계에 대한 신뢰를 보호하였습니다.

질문3. 바닥권리금을 임대인에게 귀속시키는 것이 타당하지 않나요?

점포의 장소적 이점인 소위 바닥권리금은 고객・신용 등 영업권리금 등과 밀접한 관련이 있어, 독립하여 가치를 산정하는 것이 불가능합니다.

바닥권리금이 임대인에게 귀속되어야 한다는 견해가 있을 수 있으나, 임차인들의 노력과 비용으로 상권이 활성화되어 장소적 이점이 증가될 수 있으므로 임대인에게 모두 귀속되는 이익이라 보기 어렵습니다.

역세권 형성 등 외부적 요인에 의한 장소적 이점증가의 경우, 임대인은 이를 차임에 반영하므로, 권리금으로 형성된 바닥권리금은 임차인에게 귀속함이 타당합니다.

[권리금의 유형]

① 바닥권리금 : 장소적 이익(점포위치, 상권 등)을 토대로 형성

② 영업권리금 : 점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가

③ 시설권리금 : 영업시설, 비품 등 유형자산의 대가

④ 이익권리금 : 미래에 창출될 이익을 기준으로 산정(1년분 영업이익)

질문4. 협력의무 신설 근거는 무엇인가요?

임차인의 투자비용・영업활동으로 형성된 지명도나 고객 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절로 침해될 수 있다는 사정은 임차인의 계약상 지위를 약화시키는 조건이 되므로, 개정안에 따른 협력의무 신설은 갱신교섭 강화를 위한 상임법의 입법목적( 2013헌바198)에 부합합니다.

또한 임대인은 임대차계약을 통해 임차인에게 영업을 통해 영업가치를 형성하도록 하였으므로, 그 연장선상에서 영업가치 회수에 협력할 의무를 규정함이 타당합니다.

현행 제도는 임대인의 소유권만을 우선하여, 임대인의 일방적인 의사로 영업이 순식간에 폐지되는 불균형과 불공정 초래하고 있고, 소유권과 영업권 조화를 위한 입법 필요한 상황입니다.

※ 민법이 인정되고 있는 부속물, 건물매수청구권은 사회적·경제적 손실을 막기 위한 것인데 영업 폐지로 인한 손실은 건물을 멸실하는 것보다 더 큰 손실일 수도 있습니다.

해외 입법례를 살펴보아도, 영국․프랑스 등 주요국은 임대차계약 종료 시 임차인이 이룩한 영업가치 등에 대한 보상 의무를 부과하고 있습니다.

☞ 권리금 법제화는 임대인에게 직접 보상토록 하는 것이 아니라, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 체결하여 권리금이 형성된 시장의 거래현실을 반영하여 협력의무를 부과한 것임

☞ 임차인의 영업가치를 보호할 필요성에 대하여는 사회적 공감대가 형성되었다고 보여지고, 다만, 그 회수를 영국・프랑스와 같이 임대인으로부터 할지, 신규임차인으로부터 할지는 법률에서 정할 수 있고, 신규임차인으로부터 회수하는 한국현실에 맞게 규정 가능

☞ 개정안과 같이 보호방법을 형성하는 것은 재산권의 내용과 한계는 법률로 정할 수 있고, 시장경제에 보충적으로 규제할 수 있도록 한 헌법에 의해 정당화(제23조, 제119조제2항)

질문5. 개정안에 따르면 임대인은 신규임차인을 선택할 수 없는 것인가요?

개정안은 협력의무 배제사유와 계약체결 거절사유 등 예외를 인정하고 있고, 협력 기간도 제한(임대차 종료 후 최대 2개월)하는 등 본질적 침해로 보기 어렵습니다.

※ 대법원도 임대인의 동의 없는 임차권 양도가 배신행위에 해당하지 않는 한 유효하다고 판시하여 계약상대방 선택의 자유 일부제한 허용하고 있습니다.

※ 90%이상이 공인중개사를 통해 신규임차인을 주선받고, 차임지급 능력이 있는 경우 계약을 체결하는 관행에 비추어, 제한된 범위 내에서 먼저 주선권을 주는 것은 권리금 거래를 실효성있게 보호하기 위한 불가피하고 최소한의 입법입니다.

또한 임대인은 계약체결을 원하는 신규임차인으로부터 권리금을 받아 임차인에게 지급 후 계약을 체결할 수 있어, 권리금을 침해하지 않는 한도 내에서는 자유롭게 상대방을 선택할 수 있습니다.

질문6. 임대인이 직접 영업하는 경우도 제한하는 것은 과도한 규제가 아닌가요?

이번 대책을 통해 근절하고자 하는 대표적 사례는 임대인이 임차인이 이룩한 영업 가치를 정당한 대가 없이 침해하는 것입니다.

따라서, 임차인의 영업 가치를 이용하면서 정당한 권리금 회수기회를 단절한 경우, 임대인이 영업하기 위한 목적이 있는 경우에도 개입이 필요합니다.

※ 참고로, 개정안은 임대인이 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 사용하지 않아 임차인의 영업가치를 이용한다고 볼 수 없는 경우에는, 계약체결 거절 가능

질문7. 권리금 법제화로 과세하려는 것은 아닌지?

다만, 이번 대책은 임대인이 권리금을 약탈하는 ‘비정상’의 정상화 차원에서 추진하는 것으로, 부동산 시장에 미치는 영향 등을 감안, 권리금 신고 의무화는 포함되지 않고, 과세제도가 바뀌는 것은 아님

※ 현재 사업자가 영업 개시전 ‘사업자 등록 신청’을 하기 위해 제출하는 사업자 등록 신청서에는 권리금 관련 사항 미포함(현재 상가권리금은 현행 소득세법상 ‘기타소득’의 하나로 과세 대상)