“금융은 튼튼하게, 소비자는 행복하게”
		보 도 자 료
		2015. 3. 27(금) 조간부터 보도 가능
담당부서	분쟁조정국		이재민 국장(3145-5210), 김동궁 부국장(3145-5212)
배 포 일	2015. 3. 26.(목)			배포부서	공보실(3145-5789~92)	총 5매

제 목 : 금융분쟁 사례를 통해 본 부동산거래시 유의사항

□ 봄철 이사철을 맞이하여 전세ㆍ매매 등의 부동산 거래가 증가하는 가운데 부동산 거래 관련 금융분쟁이 지속 발생하고 있습니다.

◦ 이에 금융감독원(금융소비자보호처)은 부동산 관련 금융거래를 하면서 금융소비자들이 평소 주의를 기울여야 하나, 깜빡 잊으면 재산상 피해를 입을 수 있는 유의사항을 안내하오니, 부동산 관련 금융거래시 주의해 줄 것을 당부드립니다.

* ‘13년 69건 → ’14년 66건 → ’15년 1~3월 11건

1	부동산 전세계약 관련 금융거래시 유의사항

1		전세계약 관련 금융거래시 집주인 유의사항

□ 집주인(임대인)이 동의하여 세입자(임차인)가 전세자금 대출을 받은 경우, 전세계약 종료시 집주인은 세입자가 전세자금 대출을 받은 금융회사에 전세자금대출을 직접 상환해야 합니다.

□ 일반적으로 세입자가 집주인의 동의를 얻어 전세자금 대출을 받는 경우 금융회사와 계약서(질권*설정계약서)를 작성하는데,

* 금융회사에서 세입자에게 대출을 하면서, 세입자가 집주인에게 준 임차보증금을 담보로 잡고, 이후 세입자가 대출금을 상환하지 않을 경우 금융회사가 임차보증금으로 상환받을 수 있도록 하는 권리

☞ 본 자료를 인용하여 보도할 경우에는 출처를 표기하여 주시기 바랍니다.

http://www.fss.or.kr

◦ 동 계약서에는 전세계약 종료시 집주인이 전세자금 대출금을 금융회사에 직접 반환토록 명시되어 있습니다.

◦ 그런데, 전세계약이 종료될 때, 집주인이 계약서 내용을 깜빡 잊고, 무심코 세입자에게 임차보증금을 주었다가 세입자가 전세자금 대출금을 상환하지 않을 경우,

계약조건에 근거하여 금융회사에서 집주인에게 세입자 대신 대출금 상환을 요구하게 되면 집주인의 재산상 피해가 발생할 수 있습니다.

◦ 따라서, 집주인도 세입자의 전세자금대출 계약 사본을 보관하고 전세계약 종료시 그 내용을 다시 확인해야 합니다.

전세자금대출 절차

집주인

(임대인)

세입자

(임차인)

금융회사

① 임대차계약 체결

② 대출 신청

③ 대출

동의

④ 대출금

송금

⑤ 임차보증금 지급

⑥ 전세계약

종료시

대출금 반환

2		전세계약 관련 금융거래시 세입자 유의사항

□ 세입자가 전세자금 대출이 필요한 경우 전세계약을 체결하기 전에 금융회사를 방문하여 대출가능 여부를 확인해야 합니다.

◦ 일반적으로 전세자금 대출시 금융회사에서 집주인의 동의를 요구하고 있으므로 사전에 집주인에게 양해를 구해야 합니다.

◦ 전세자금대출을 받고자 하는 세입자의 신용도가 낮은 경우 대출이 어려울 수도 있습니다.

□ 한편, 전세계약을 체결하기 전에 세입자(임차인)는 등기부등본과 건축물대장을 확인하여 현 소유주가 집주인인지 여부 및 근저당권이 설정된 담보대출이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

□ 또한 세입자가 담보대출이 있는 집을 전세계약하는 경우, 전세잔금 지급시 집주인이 담보대출을 상환하기로 전세계약서에 명기했다면

◦ 세입자는 전세잔금지급시 집주인과 함께 해당 금융회사를 방문하여 집주인에게 대출을 상환토록 하고 영수증을 받아 보관해야 하며,

◦ 동시에 집주인에게 근저당권 말소를 요청하고 빠른 시간내에 등기부등본상에서 근저당권 말소여부를 확인해야 합니다.

2	부동산 매매계약 관련 금융거래시 유의사항

1		매매계약 관련 금융거래시 매수인 유의사항

□ 주택담보대출이 있는 집을 살 경우, 매수인(집을 사는 사람)은 매매계약을 체결하기 전에 담보대출을 제공한 금융회사에서 매도인(집을 파는 사람)의 채무현황을 확인해야 합니다.

◦ 이 경우 매수인은 매도인의 동의를 받아 담보대출을 해 준 금융회사에서 반드시 서면으로 채무확인서*를 발급**받고 매도인의 채무성격 및 범위를 확인해야 합니다.

*	담보부동산의 피담보채무확인서라고 하며, 부동산 매매거래시 매도인의 은행채무 관계를 확인할 수 있음

** 금융감독원은 담보범위에 따른 금융소비자의 피해를 예방하기 위해 담보와 무관하게 차주의 신용도와 특정자격 만으로 취급된 신용대출 및 보증, 신용카드 채무 등은 별도의 약정이 없으면 피담보채무에서 제외(‘12.7.2.)하고 피담보채무확인서는 서면발급(’14.7.23.)이 가능토록 조치

□ 한편, 채무확인서는 발급일 기준으로 작성된 것으로 서류발급 이후, 추가 채무가 발생할 수 있으므로

◦ 최종 잔금지급 및 부동산 등기시에도 채무확인서를 발급받아 추가 채무 발생 여부를 확인해야 합니다.

2		매매계약 관련 금융거래시 매도인 유의사항

□ 주택담보대출이 있는 집을 팔면서 해당 대출을 매수인(집을 사는 사람)에게 넘기는 경우, 매도인(집을 파는 사람)은 거래 금융회사에 이를 알리고 채무인수절차를 통한 채무자의 변경을 해야 합니다.

◦ 부동산 매매과정에서 매수인이나 은행이 매도인의 채무인수절차를 직접 진행하겠다는 구두 약속만으로는 채무인수 효력이 발생하지 않으므로,

◦ 매도인은 매수인과 함께 담보대출을 해준 거래 금융회사를 방문하여 확인서(담보채무인수약정서)를 직접 작성하고 사본을 받아 보관해야 합니다.

◦ 그리고, 채무인수 절차가 완료된 후에는 등기부등본상에서 채무자가 매도인에서 매수인으로 변경되었는지 꼭 확인해야 합니다.

□ 또한, 채무인수와 관련하여 금융회사는 통상적으로 채무를 인수하는 매수인의 신용조사 및 심사를 거쳐 채무인수 여부를 결정하는데

◦ 매수인의 신용이 나쁠 경우, 채무인수가 어려울 수 있으므로 매도인은 매수인의 채무인수 가능여부를 확인한 후 매매계약을 진행해야 합니다.

참 고		부동산 계약 관련 금융거래시 금융분쟁 사례

전세자금대출 관련 집주인 분쟁 사례

◦ 집주인 A(임대인)는 세입자(임차인) B의 전세자금 대출(4천만원)을 위해 캐피탈사에서 요청한 서류에 동의해 주었고, 이후 전세계약이 종료되자, 임차보증금 5천만원을 모두 세입자에게 송금해주었는데 세입자(B)가 캐피탈사에 대출을 상환하지 않고 잠적함에 따라 캐피탈사에서 집주인(A)에게 강제집행을 통보

전세거래 관련 세입자 분쟁 사례

◦ 집주인 C는 세입자 D와 전세계약을 연장하면서 전세금 인상분을 기존 대출금 상환에 사용하여 근저당권을 감액해주기로 구두약속하였으나, 집주인 C가 은행에 대출금액을 상환한 후 근저당권 감액을 진행하지 않자, 세입자 D는 은행에 감액 처리를 요청하는 민원을 제기

부동산 담보대출(피담보채무 범위) 관련 매수인 분쟁 사례

◦ 매수인 E는 상가를 구입하면서 등기부등본상에 설정된 담보대출(4억원)만 확인하고 매매계약을 체결하였으나, 이후 은행에서 매도인 F(기존 채무자)의 신용대출(5천만원)까지 상환토록 하여 피해 발생

부동산 담보대출(채무인수) 관련 매도인 분쟁 사례

◦ 매도인 G는 매수인 H에게 서울 소재 아파트를 매도하면서 해당 아파트를 담보로 제공된 G의 채무(5억원)도 매수인 H가 인수하기로 구두로 약속하고 매매계약을 체결한 후 이전등기를 해 주었으나,

◦ 매수인 H는 그런 사실이 없다고 하면서 계속 매도인 G의 채무를 인수하지 않고 있어 매도인 G가 계속 이자를 납부하여 매도인 G에게 재산상의 피해 발생

◦ 은행에서는 채무인수를 위해서는 매도인 G와 매수인 H가 은행에 같이 방문하여 채무인수약정서를 작성해야 한다고 함