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실수요 중심의 시장형성을 통한

주택시장의 안정적 관리방안

2016. 11. 3

관계부처 합동

순    서

Ⅰ. 주택시장 동향 및 평가

1. 최근 주택시장 동향	1

2. 시장상황 평가	6

Ⅱ. 정책 대응방향	7

Ⅲ. 주택시장의 안정적 관리방안

1. 실수요자 당첨기회 확대	9

2. 실수요자 금융지원	16

3. 주택시장의 투명성 제고	17

Ⅳ. 향후 추진일정	20

Ⅰ. 주택시장 동향 및 평가

1. 최근 주택시장 동향

(1) 매매시장

① 매매시장은 전반적으로 안정세 유지

□ (전국) 매매가격은 4월 이후 소폭의 상승세를 보이고 있으며, 월간 변동률은 작년 및 예년(5년평균)보다 낮은 수준으로 안정세

ㅇ 금년 10월 누계 매매가격 상승률은 0.49%로, 예년보다 낮은 수준

ㅇ 다만, 10월 월간 상승률(0.17%)은 이전에 비해 확대되는 모습

< 월간 전국 매매가격 변동률 (종합) >	< 연도별 전국 10월 누계 변동률 (종합) >

□ (지역별) 수도권은 완만한, 서울은 다소 높은 상승세에 있으나, 지방은 조선·해운 등 지역산업 침체, 공급과잉 우려 등으로 보합세

ㅇ 금년 10월 누계 매매가격 상승률은 수도권 1.01%, 지방 0.03%

* 10월 누계(%) : (서울) 1.69 (경기) 0.61 (인천) 0.57 (지방광역시) 0.48 (도지역) △0.28

< 월간 수도권 매매가격 변동률 (종합) >	< 월간 서울 매매가격 변동률 (종합) >

② 다만, 서울 강남, 서초, 송파, 강동(이하 강남 4개구), 과천, 부산 등을 중심으로 국지적 과열현상 발생

□ 금년 서울 주간 아파트가격은 3월까지 보합세를 보였으나, 저금리 지속, 유동자금 증가 등으로 최근 상승률이 큰 폭으로 확대

ㅇ 10월 2주 및 3주 서울 아파트 변동률은 `09.8월 이후 가장 높은 수준

* 서울 주간 상승률(%) : (9월4주) 0.16 (10월1주) 0.21 (2주) 0.22 (3주) 0.22 (4주) 0.17

< `11년 이후 서울 아파트 주간 변동률 추이 >

ㅇ 특히, 서울 내에서도 재건축 예정 아파트가 밀집된 강남·서초 등 강남 4개구의 주택가격이 큰 폭으로 상승

< 10월 누계 지역별 주택가격 상승률 >

구 분 (`16.10월 누계)	주택가격 상승률
	전국	서울전체	강남구	서초구	송파구	강동구
전체 주택	0.49	1.69	4.31	2.64	1.15	1.85
아파트	0.50	2.53	5.77	3.56	1.67	2.90

□ 경기도 중에서는 앞으로 재건축 추진이 기대되는 과천* 등의 가격 상승률이 높은 수준이며,

* 10월 누계 상승률(과천) : (전체주택) 2.30% (아파트) 2.84%

ㅇ 수도권 이외의 지역에서는 재건축·재개발 예정지가 많고 입지  여건이 양호한 부산 해운대와 인근 지역의 가격 상승률이 높음

* 10월 누계 상승률 : (부산전체) 2.16% (해운대구) 3.86% (연제구) 3.01%

(2) 청약시장

① 서울, 경기 내 공공택지, 부산 등에 청약수요 집중

□ 저금리 영향(조달비용 감소) 등으로 청약경쟁률은 지속적으로 상승

ㅇ `12년 2.5 : 1 이었던 청약경쟁률은 `16년 14.6 : 1로 상승

* 연도별 청약경쟁률 : (`12) 2.5 : 1 (`13) 2.6 (`14) 6.4 (`15) 11.1 (`16) 14.6 : 1

□ 청약경쟁률 50 : 1 이상인 청약과열 단지 비중은 큰 폭으로 증가하였으며, 대다수는 서울, 경기 공공택지, 부산 등에 집중

ㅇ 청약경쟁률 50 : 1 이상 단지 비중은 `12∼`13년 1%미만이었으나, `15∼`16년에는 8∼9%로 증가

< 청약경쟁률 50 : 1 이상 단지 비중 >

구 분	`12년	`13년	`14년	`15년	`16년
전체 단지	407	397	574	793	532
50 : 1 이상	2	1	14	69	51
비 중	0.5%	0.3%	2.4%	8.7%	9.6%

ㅇ 청약경쟁률 50 : 1 이상인 단지는 서울, 경기(공공택지), 부산에 집중

- 수도권은 50 : 1 이상 단지 15개 중 대다수가 서울, 경기 공공택지 內에 위치하고 있으며, 지방은 36개 중 15개가 부산에 위치

< 청약경쟁률 50 : 1 이상 단지 유형 >

구 분	수도권				지방
		서 울	경기 공공택지	기타		부산	부산 외
단지수	15개	7개	7개	1개	36개	15개	21개

(부산을 제외한 지방 중에서는 세종시의 청약경쟁률이 가장 높음(평균 경쟁률 32:1))

□ 일부단지에 청약이 쏠림에 따라 평균 경쟁률이 높음에도 1 : 1 미만 단지의 비중은 전년보다 증가 (18.3→21.3%)

< ‘15∼’16년 청약경쟁률 1:1 미달단지 현황(임대제외) >

구 분	전 국	수도권			지방
			(서울)	(경기인천)		(도지역)	(광역시)
`16.10월	21.3%	12.3%	2.6%	14.7%	27.7%	40.1%	6.9%
`15년	18.3%	16.2%	3.8%	18.9%	19.8%	27.4%	4.4%

② 일부 과도한 투자수요 유입

□ 청약 당첨 후 시세차익 등을 목적으로 분양권을 거래하는 전매*거래량은 `12년 이후 지속 증가하는 추세

* 검인(소유권 이전등기)을 제외한 순수한 분양권 상태의 거래

ㅇ `15년, `16년 9월 누계 전매거래량은 각각 12.4만건으로 `12∼`14년 평균(6.4만건)에 비해 약 2배 증가

- 특히, 청약시장 과열양상을 보이는 서울, 경기 공공택지를 중심으로한 수도권의 증가폭이 큼

< 9월 누계 분양권 전매 거래량 (단위 : 만건) >

구 분	`12년	`13년	`14년	`15년	`16년
전 국	4.7	6.1	8.4	12.4	12.4
수도권	0.8	0.8	1.2	2.4	4.2
지 방	3.9	5.3	7.2	10.0	8.2

* 전매거래량 증가는 분양물량 증가로 거래가능한 분양권이 많아진 영향도 존재

(연도별 분양물량(만호) : (`12) 29.8  (`13) 29.9,  (`14) 34.5  (`15) 52.5)

□ 또한, 2년간 2회 이상 청약이 당첨된 중복 당첨자 수도 크게 증가

ㅇ `16.6월 기준, 최근 2년 동안(`14.7∼`16.6) 2회 이상 청약 당첨자는 3.9만명으로, 전기(`13.7∼`15.6, 2.9만명)대비 37.8% 증가

- 특히, 수도권 중복 당첨자(1.7만명)는 전기(0.9만명)대비 88.0% 증가

< 연도별 중복당첨자 수 추이 (매년 6월 기준) >

구 분	`12년	`13년	`14년	`15년	`16년
전 국	1.3만명	1.9	2.2	2.9	3.9만명
수도권	0.4만명	0.3	0.5	0.9	1.7만명
지 방	1.0만명	1.6	1.7	2.0	2.2만명

□ 이에 따라, 청약경쟁률은 높지만 1·2순위에서 청약이 마감된 후, 실제 계약으로 연결되는 비중(초기계약률*)은 감소

* 초기계약률 : 분양개시 후 6개월 이내에 실제로 계약된 세대비율

ㅇ `16년 전국 초기계약률은 75.9%로 `15년 88.7%에 비해 낮음

* 수도권 : (`15) 88.8% → (`16) 77.3%  / 지방 : (`15) 88.6% → (`16) 74.6%

(3) 주택시장 환경

① 정비사업의 투명성 미흡

□ 그간 정비사업의 투명성 강화를 위해 제도개선을 추진해왔으나, 정보공개 부족, 감시 시스템 미흡 등의 문제는 여전

ㅇ 정비사업 절차상 투명성 부족 등으로 조합장이 용역업체 선정 과정에서 리베이트를 받는 등의 불법행위가 빈번하게 발생

* 최근 5년간 조합 임원의 뇌물‧횡령‧배임 사건은 총 305건, 정비사업 관련 행정소송은 총 2,193건 등으로 과다한 비용 발생

ㅇ 이에 따라, 불법행위 근절을 위한 내부 자진신고 유도, 지속적인 운영실태 점검 등 내․외부 시스템에 대한 개선요구 증가

② 청약시장의 불법행위 상존

□ 저금리, 유동자금 증가 등으로 일부 청약시장이 과열되면서, 청약시장 불법행위*로 인한 실수요자의 피해 발생이 우려

< 주요 청약시장 불법 행위 >

△ (분양권 불법전매) 전매금지 기간 내 분양권 전매 및 알선, 중개행위

△ (임시중개시설물 설치) 떴다방 등 불법시설물 설치행위

△ (청약통장 불법거래) 청약통장 불법 양도‧양수 알선 및 그 광고행위

△ (부동산 거래가격 허위신고 행위) 다운·업계약서 작성 등

ㅇ 최근 세종시를 대상으로 분양권 불법전매 등에 대한 검찰수사 결과(10.26), 약 200명이 적발되는 등 청약시장 불법행위가 상존

□ 금년 1, 2차 집중점검(6월, 8월)을 통해 일정부분의 성과*가 있었으나, 지속적인 단속과 처벌 강화를 통해 점검의 실효성을 강화할 필요

* (1,2차 집중점검 실적) 다운계약 의심사례 5,000여 건 통보, 위장전입 의심자 69명 수사의뢰․7명 기소, 임시시설 90여개 철거, 중개사법 위반 14건 적발

ㅇ 또한, 주택시장 질서 확립을 유도하기 위해 신고제도를 활성화하고, 관련 전산체계 구축 등의 기반 마련도 필요

2. 시장상황 평가

① 매매시장

□ 기존 주택시장은 수도권 - 지방間(부산, 세종 제외), 수도권 내에서도 재건축 예정여부(강남 4개구+과천 / 기타지역) 등에 따라 차별화 심화

□ 특히, 저금리, 유동자금 증가 등에 따른 투자수요가 일부 재건축 예정 아파트로 집중됨에 따라 서울 등은 국지적 과열 현상 발생

ㅇ 최근 강남권 주요 재건축 아파트 일반분양이 高분양가에도 높은 청약경쟁률을 기록함에 따라, 서울 및 과천 등의 재건축·재개발 예정 단지를 중심으로 투자심리가 고조된 상황

ㅇ 부산도 양호한 입지여건 등에 따라 많은 투자수요가 유입되면서 전국 평균에 비해 가격 상승폭이 상당히 높은 수준

□ 향후 금리인상 가능성, 입주물량 증가, 거시경제 불확실성 등으로 주택경기의 조정 가능성이 높아지고 있는 전반적 상황과 달리,

ㅇ 일부 지역 및 유형의 주택가격은 단기 투자수요 등에 의해 짧은 기간 내 과도하게 상승한 것으로 판단

② 청약시장

□ 저금리, 안전한 대체투자처 제한 등으로 청약시장으로 투자수요가 상당수 유입되면서 청약경쟁률은 지속 상승

ㅇ 투자가치가 높은 서울·부산 등의 재건축 단지, 경기 공공택지*(신도시) 내 단지 등에 청약수요가 많이 유입

* 분양가상한제가 적용됨에 따라 분양가가 주변 신규주택보다 약 10∼15% 낮음

□ 청약시장에의 과도한 투자수요의 유입은 실수요자의 당첨기회를 낮추어 서민·중산층의 내 집 마련에 장애 요인으로 작용 우려

ㅇ 또한, 청약시장의 과열은 밀어내기 공급, 주변 집 값의 과도한 상승 등에 영향을 주어 주택시장 불안으로 연결될 가능성

Ⅱ. 정책 대응방향

① 주택시장 정상화 등 정부의 핵심 정책기조 견지

□ 주택시장 정상화 및 서민·중산층의 주거안정을 일관되게 추진

ㅇ 실수요자 중심의 거래를 활성화하고 서민·중산층 내집 마련과 공공임대 확대 등 주거비 부담 경감을 위한 정책적 노력을 강화

- 특히, 서민·중산층 주거안정을 위해 공공임대*를 역대 정부 중 최대 수준으로 공급하고, 뉴스테이·행복주택 공급, 주거급여 확대 등 추진

* 공공임대 공급(준공) : (참여정부) 39만호 (이명박정부) 46만호 (현정부) 54.1만호

② 실수요자 중심의 주택시장 형성 유도

□ 저금리 등으로 인한 과도한 투자수요가 주택시장에 유입되는 것을 차단하여 실수요자 중심의 주택시장 형성 유도

ㅇ 일부 지역 및 유형의 청약시장에 국지적 과열현상이 나타나고  있는 점을 감안하여, 선별적·단계적인 지역 맞춤형 처방을 강구

ㅇ 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하고, 금융지원도 차질 없이 지속

③ 주택시장의 안정적 관리 도모

□ 주택시장의 수급 불균형을 예방하고, 일부 국지적 과열 현상이 발생한 지역은 선제 관리하여 주택경기의 지속적인 안정을 도모

ㅇ 「8.25 가계부채 관리방안」을 체계적으로 추진하여 공급과잉이 우려되는 지역에서 적정 수준의 주택공급을 유도

ㅇ 일부 과열현상의 확산을 방지하여 장래 주택경기 조정 과정에서 가계와 경제 전반에 부담이 되지 않도록 관리

④ 주택시장 투명성 제고

□ 청약시장 불법행위 근절하여 실수요자에 대한 지원·보호를 강화하고, 정비사업의 투명성을 높여 분쟁과 사회적 비용을 절감

Ⅲ. 주택시장의 안정적 관리방안

◈ 서울 전지역, 경기․부산 중 일부지역, 세종시 등은 ‘맞춤형 청약제도 조정’ 및 ‘과도한 투자수요 관리’를 선별적으로 적용

(세부 조정 대상지역 ☞ 9페이지의 표)

ㅇ (맞춤형 청약제도) 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한

ㅇ (투자수요 관리) 중도금대출보증 강화, 2순위 청약통장 필요 등

◈  디딤돌 대출 등 정책 모기지 등을 통해 실수요자 금융지원 지속

◈  경쟁입찰, 용역비 공개, 신고활성화 등을 통해 정비사업 투명성 강화

◈ ｢청약시장 불법행위 상시 점검팀｣, 신고포상금제 등을 통해 청약시장 불법행위를 근절하여 실수요자 보호 및 시장질서 확립

실수요자 중심의 주택시장 형성 유도 및 주택시장 안정적 관리
실수요자 당첨기회 확대 (국지적 시장과열 완화)				실수요자 금융지원		주택시장의 투명성 제고
맞춤형 청약제도 조정		과도한 투자수요 관리		자금지원 및 금융부담 완화		정비사업 제도 개선		청약시장 불법행위 근절
◈ 대상지역 ·서울 전지역, 경기·부산 일부 지역, 세종특별자치시 ◈ 택지유형 ·지역에 따라 공공 또는 민간 또는 모두				◈정책모기지 지속 공급 ·디딤돌대출 등 모기지 차질없이 공급 ·적격대출의 은행별 한도 추가배정 등 ◈LH분양 중도금 조정 ·1회차 납부시기도 4∼8개월 연기하고, 중도금 비율 등 축소		◈경쟁입찰 확대 및 용역비 공개 ·일반경쟁 원칙, 민간수요자 전자조달시스템 사용 의무화 등 ◈금품·향응 수수행위 신고 활성화 ·신고포상금 및 자진신고제 도입 ◈정비사업 대출보증 요건 강화 ◈정비사업 조합 운영실태 점검		◈청약시장 불법행위 상시점검팀 운영 ·정기점검 외 과열이 발생한 지역은 불시점검 실시 ·각 호별 분양권 및 주택 거래내역 파악시스템 구축 ◈신고제도 활성화 ·신고포상금 및 자진신고제 도입 ◈부적격 당첨자 청약 제한기간 연장 ·3개월→1년
◈청약제도 조정 ·전매제한 기간 강화 : 1년 연장 또는 소유권이전등기시 ·1순위 제한 : 대상 주택 청약시 2주택 이상 소유자 제외 등 ·재당첨제한 : 1∼5 년간 재당첨 제한		◈투자수요 관리 ·중도금 대출보증 발급요건 : 계약금 5→10% ·2순위 청약시에도 청약통장 필요 ·1순위 청약일정 분리 : 당해/기타 구분 ·청약가점제 비율 유지(40%)
⇨ 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하고, 주택시장도 안정적으로 관리 → 국민경제 안정 및 지속 발전에 기여

1. 국지적 시장과열 완화 및 실수요자 당첨기회 확대

◈ 서울 전지역, 경기․부산 중 일부지역, 세종시 등은 전매제한기간, 1순위 제한, 재당첨 제한 등을 조정 (부산은 전매제한 제외)

- 지역에 따라 조정되는 대상을 ‘공공택지’ 또는 ‘민간택지’ 또는 ‘공공 + 민간택지’로 선별적으로 정함

대상지역 및 선정기준

☐ 조정 대상지역 (이하 ’9페이지 표’)

광역지자체	기초지자체	택지 유형
서울특별시	25개區	민간택지 + 공공택지
경기도	과천시, 성남시	민간택지 + 공공택지
	하남시, 고양시, 남양주시, 화성시(동탄2에 한함)	공공택지 (민간택지는 제외)
부산광역시	해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구	민간택지 (공공택지는 제외)
세종특별자치시 (행정중심복합도시 건설 예정지역)		공공택지 (민간택지는 제외)

☐ 선정기준

ㅇ 투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용하여 과열이 발생하였거나, 발생할 우려가 있는 지역을 선정

△ 주택가격, 청약경쟁률, 주택보급률 등과 관련하여 다음 정량요건의 어느 하나에 해당하는 지역 중 청약과열이 발생하였거나, 청약과열 우려가 있는 지역

- 1) 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 (투기과열지구보다 구체화)

- 2) 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 (투기과열지구 준용)

- 3) 주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가  있는 곳으로서 다음 어느 하나에 해당하는 곳 (투기과열지구 준용)

* ① 시도별 주택보급률이 전국 평균 이하, ②시․도별 자가주택비율이 전국 평균 이하

(1) 맞춤형 청약제도 적용

◈ 과열된 지역·택지의 유형을 선별하여(조정 대상지역 : ‘9페이지의 표’), 해당 대상에는 맞춤형으로 청약제도를 조정·적용

ㅇ 국지적인 청약시장의 과열을 완화하여 실수요자의 청약당첨 기회를 확대하고, 주택시장도 안정적으로 관리

□ (청약제도 조정) 투기과열지구 지정 효과 중 ①전매제한기간 강화, ②1순위 제한, ③재당첨 제한을 적용

* 투기과열지구 지정 효과 중 재건축 사업의 조합원 지위 및 주택 공급 수 제한 등은 미적용

① (전매제한기간) 조정 대상지역(‘9페이지의 표’)의 전매제한기간을 과열정도에 따라 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정

(주택법 시행령)

- 대상지역 중 정량요건 2개 이상을 충족하고 과열 우려정도가  높은 곳은 소유권이전등기시까지, 그 외의 지역은 1년 연장

* 다만, 지방의 민간택지에 전매제한기간을 규정하기 위해서는 주택법 개정이 필요하므로, 지방 민간택지(부산)는 제외

< 전매제한기간 조정 내용 (조정된 곳만 표시) >

1) 수도권 민간택지 중 서울 전지역, 경기 과천 · 성남

현재	→	㉠대상지역 중 정량요건 2개 이상 충족하고 과열정도가 높은 곳	㉡대상지역 중 그 외의 지역
		(강남 4개구, 과천)	(서울 중 강남 4개구 외, 성남)
6개월		소유권이전등기시	1년 6개월 (+1년)

2) 공공택지 중 서울, 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 화성(동탄2에 한함), 세종

구 분		전매제한기간
		공공분양주택	민간분양주택
공공택지 내 주택(공공+민간주택 모두)		1년 → 소유권이전등기시
수도권 중 지구면적 50%이상이 GB 해제된 공공택지 (85㎡이하 주택)	분양가격이 인근 시세 100% 이상	3년	1년 → 소유권이전등기시
	분양가격이 인근 시세 85%∼100%	4년
	분양가격이 인근 시세 70%∼85%	5년	2년→ 소유권이전등기시
	분양가격이 인근 시세 70% 미만	6년	3년

② (1순위 제한) 조정 대상지역(‘9페이지의 표’)에 청약시 1) ∼ 3)의 자를 1순위에서 제외 (주택공급에 관한 규칙)

- 1)세대주가 아닌 자, 2)5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자, 3)2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자

③ (재당첨 제한) 조정 대상지역(‘9페이지의 표’)의 주택에 당첨된   세대에 속한 자를 재당첨 제한 대상자*에 추가하고

* (참고) 전국의 공공택지 내 주택은 분양가상한제가 적용되므로, 공공택지 내 주택에 당첨된 세대에 속한자는 旣 포함

- 당첨이 제한되는 주택에 조정 대상지역(‘9페이지의 표’)의 주택을 추가

(주택공급에 관한 규칙)

< 재당첨 제한 조정 내용 >

구분		재당첨 제한 대상자 (요건)		당첨이 제한되는 주택 (효과)
현행 대상		▪ 분양가상한제 적용주택 당첨자 ▪ 5․10년 공공임대주택 당첨자 ▪ 이전기관 종사자 특별공급주택 당첨자		▪ 국민주택 ▪ 민영주택 中 투기과열지구 내 주택
+		+		+
추가 대상		▪민영주택 中 - 조정 대상지역(‘9페이지의 표’)의 주택 당첨자 * 공공택지는 분양가상한제에 旣 포함		▪민영주택 中 - 조정 대상지역(‘9페이지의 표’)의 주택

※ 재당첨 제한 기간

- (85㎡이하 청약시) 과밀억제권역에서 당첨자는 5년, 그 외지역 당첨자는 3년간 재당첨 제한

- (85㎡초과 청약시) 과밀억제권역에서 당첨자는 3년, 그 외지역 당첨자는 1년간 재당첨 제한

□ (효력발생) 강화된 전매제한기간은 11.3(목) 입주자모집공고분*부터, 1순위·재당첨 제한은 법령개정 후 입주자모집승인신청분부터 적용

* 전매제한기간이 강화되는 대상주택은 전매가 가능한 시기가 도래하지 않아 구체적 권리가 아직 발생하지 않았으며 입법예고를 통해 전매제한기간이 강화됨이 예상 가능하므로 11.3(목)부터 적용 가능

□ (향후계획) 주택시장에 대해 모니터링을 면밀히 지속 실시하여,  조정대상 지역 및 주택의 추가 또는 제외 여부 등을 정례 검토

◈ 주택시장 동향 및 지표 등을 정밀하게 분석하여 국지적 과열현상이 심화 또는 주변으로 확산시 ‘투기과열지구’ 지정도 정례적으로 검토

참고 2		맞춤형 청약제도 적용 효과

☐ 조정 대상지역 및 효과

조정 지역			전매제한기간① 변경 내용		1순위 제한② 재당첨 제한③
광역 지자체	기초지자체	택지 유형	변경 전	변경 후
서울 특별시	강남 4개구 (강남,서초,송파,강동)	민간㉠	6개월	소유권이전등기시	모두 적용 ②1순위 제한 : 세대주 아닌자, 5년이내 당첨자, 2주택이상 소유자의 1순위를 제한 ③재당첨 제한 : 재당첨 제한 대상자에 추가 및 당첨이 제한되는 주택에 추가
		공공	1년
	강남 4개구 외	민간㉡	6개월	1년6개월
		공공	1년	소유권이전등기시
경기도	과천시	민간㉠	6개월	소유권이전등기시
		공공	1년
	성남시	민간㉡	6개월	1년6개월
		공공	1년	소유권이전등기시
	하남시	공공 (민간택지는 제외)	1년	소유권이전등기시
	고양시
	화성시 (동탄2에 한함)
	남양주시
부산 광역시	해운대구	민간 (공공택지는 제외)	-	적용없음 (현행과 동일)
	연제구
	동래구
	남구
	수영구
세종특별자치시		공공 (민간택지는 제외)	1년	소유권이전등기시

※ 지구면적 50% 이상이 GB해제된 수도권 공공택지 중 85㎡이하 주택은 전매제한기간을 별도 규정

(서울 양원·위례, 과천 지식정보, 성남고등, 하남감일·미사, 고양지축·향동, 남양주 지금 등)

구 분	전매제한기간
	공공분양주택	민간분양주택
분양가격이 인근 시세 100% 이상	3년	1년 → 소유권이전등기시
분양가격이 인근 시세 85∼100%	4년
분양가격이 인근 시세 70∼85%	5년	2년 → 소유권이전등기시
분양가격이 인근 시세 70% 미만	6년	3년

☐ 맞춤형 청약제도 적용시점

내 용	적용시점
①전매제한기간 강화	11.3(목) 입주자모집공고분부터
②1순위 제한	주택공급에 관한 규칙’ 개정 시행일 이후 입주자모집승인신청분 부터
③재당첨 제한

(2) 과도한 단기 투자수요 관리

◈ 조정 대상지역(‘9페이지의 표’)에 과도한 단기 투자수요가 유입되는 것을 차단하기 위한 관리방안을 실시

① 중도금 대출보증 발급요건 강화 (HUG·주금공 내부규정)

□ (현행) HUG·주금공 중도금대출보증의 발급요건으로 ‘전체 분양 가격의 5% 이상을 계약금*으로 납부’를 규정

* ‘주택공급에 관한 규칙(제60조)’은 계약금의 최대한도(주택가격의 20% 이내)만 규정

□ (개선) 조정 대상지역(‘9페이지의 표’)의 중도금대출보증 발급 관련 계약금 요건을 ‘분양가격의 5% 이상 → 10% 이상’으로 상향

* 단, 등록임대사업자에 대해서는 계약금 납부 상향요건 적용 배제

□ (효과) 적은 자기자본을 활용하여 분양계약 후, 시세차익을 목적으로 분양권을 전매하려는 단기 투자수요의 감소를 유도

② 2순위 청약 신청시에도 청약통장 필요 (주택공급에 관한 규칙)

□ (현행) 1순위 청약시에는 가입기간·예치금액 기준을 충족한 청약 통장이 필요하나, 2순위 청약신청시에는 청약통장 자체가 불필요

ㅇ 2순위는 청약통장이 없어도 청약신청금만 납입시 청약신청 가능

□ (개선) 조정 대상지역(‘9페이지의 표’)은 2순위 청약신청시에도 청약통장 필요  (가입기간, 예치금액 기준은 없음)

ㅇ 청약통장을 활용하여 2순위 당첨시, 1순위 요건을 충족하기 위해서는 통장 재가입 후 수도권 12개월, 지방 6개월의 가입기간 필요

□ (효과) 2순위 청약신청도 신중히 하도록 하여, 과도한 투자목적의 2순위 청약신청 방지 및 2순위 청약시장도 실수요자 중심으로 유도

③ 1순위 청약일정 분리 (사업주체 협조)

□ (현행) 당해·기타지역*에 구분 없이 하루에 1순위 청약을 접수

* 서울의 경우, 서울 거주자는 당해지역, 경기·인천 거주자는 기타지역으로 구분

□ (개선) 조정 대상지역(‘9페이지의 표’)은 1일차는 당해지역, 2일차는 기타지역으로 1순위 접수를 분리

□ (효과) 당해지역에서 1순위 마감시 당첨 가능성이 없는 기타지역은 접수를 생략하여 청약경쟁률이 과도하게 부풀려지는 것을 방지

< 청약일정 분리 전·후 비교 >

구 분		1일차	→	2일차	→	3일차	→	4일차
현 행		특별공급		1순위		2순위		-
개 선		“		1순위 중 “당해지역” 거주자		1순위 중 “기타지역” 거주자		2순위

(例 : 서울의 경우 (1일차) 특별공급  →  (2일차) 1순위 중 서울 거주자 →

(3일차) 1순위 중 경기·인천 거주자 → (4일차) 2순위 접수

④ 청약가점제 자율시행 유보 (주택공급에 관한 규칙)

□ (현행) `17년부터 85㎡ 이하 민영주택은 지자체장이 40%* 범위 내에서 청약가점제를 자율시행토록 위임 (지자체에 따라 100% 추첨제 운용 가능)

* 85㎡이하 민영주택 중 GB해제면적이 50% 이상인 공공택지는 100%, 투기과열지구는 75%, 그 외의 택지는 40% 가점제를 통해 입주자 선정 중

□ (개선) 조정 대상지역(‘9페이지의 표’)은 가점제 자율시행을 유보하여 85㎡ 이하 민영주택의 가점제 적용비율을 40% 유지

□ (효과) 부양가족 수가 많은 세대, 무주택자 등 실수요자의 당첨기회 확대

◈ 즉시 시행되는 전매제한기간 강화 外 1순위 제한, 재당첨 제한 등의 빠른 시행을 위해 ‘주택공급에 관한 규칙’을 신속히 11월 중 개정

◈ 이번 대책과 별도로, 시장상황에 따라 청약제도를 탄력 조정할 수 있도록 제도개선(안)*을 마련하여 주택법 등 개정 추진

* 주거정책심의위원회를 통해 ‘맞춤형 청약제도 및 단기 투자수요 관리방안’이 적용되는 지역 및 유형을 선정 또는 해제

참고 3		과도한 단기 투자수요 관리 시행효과

☐ 조정 대상지역 및 효과

조정 지역 (참고2와 동일)			단기 투자수요 관리 시행효과
광역 지자체	기초지자체	택지 유형
서울 특별시	강남 4개구 (강남,서초,송파,강동)	민간	①중도금 대출보증 요건 강화 - 계약금이 분양가격의 5% 이상 → 10% 이상 ②2순위 청약신청시에도 청약통장 필요 - 2순위 청약시 청약통장 불필요 → 청약통장 필요 ③1순위 청약일정 분리 - 1순위 접수는 당해·기타 하루에 실시 → 당해지역 1일차, 기타지역 2일차 ④청약가점제 자율시행 유보 - `17년부터 85㎡이하 민영주택 가점제 자율시행 → 40%는 유지
		공공
	강남 4개구 외	민간
		공공
경기도	과천시	민간
		공공
	성남시	민간
		공공
	하남시	공공 (민간택지는 제외)
	고양시
	화성시 (동탄2에 한함)
	남양주시
부산 광역시	해운대구	민간 (공공택지는 제외)
	연제구
	동래구
	남구
	수영구
세종특별자치시		공공 (민간택지는 제외)

☐ 단기 투자수요 관리 적용시점

내 용	적용시점
①중도금 대출보증 요건 강화	11.3(목) 입주자모집공고분부터
②2순위에도 청약통장 사용	`16.11월 중 주택공급에 관한 규칙을 개정 후 `17.1.1일 입주자모집승인신청분부터
③1순위 청약일정 분리	`16.12.1일 입주자모집승인신청분부터
④청약가점제 자율시행 유보	`16.11월 중 주택공급에 관한 규칙을 개정 후 `17.1.1일 입주자모집승인신청분부터

2. 실수요자 금융지원

◈ 정책모기지 지속 공급, LH 분양주택의 중도금 조정 등을 통해 실수요자를 위한 자금지원 및 금융부담 완화

① 정책모기지 지속 공급

□ 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 디딤돌 대출 등 정책 모기지를 차질 없이 공급

< 디딤돌대출 개요 (신청대상 및 대상주택) >

△ 신청대상 : 연소득 6천만원 이하 (생애최초구입자는 연소득 7천만원 이하)

△ 대상주택 : 시가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하(수도권 제외한 읍‧면지역 100㎡이하)

△ 대출금리 : 2.1∼2.9% (생초자, 다자녀가구, 신혼부부 등은 0.2∼0.5%p 우대)

□ 적격대출* 은행별 한도를 추가배정(연초 16조원 계획 → 추가 2조원 배정(10.26))하여 적격대출을 지속적으로 공급하고, 필요시 한도 추가배정

* 은행이 대출을 취급하면 주택금융공사가 대출채권을 매입 후 유동화의 방식으로 지원하는 대출 (주택가격 9억원 이하, 대출한도 5억원)

② LH 공공분양주택 중도금 지원

□ (현황) 최근 은행권의 중도금대출 심사강화로 LH 공공분양주택도 집단대출 취급은행을 선정하지 못하여, 수분양자가 중도금 조달에 어려움을 겪는 사례 발생

□ (지원) 중도금 1회차 납부시기가 곧 도래하는 단지는 납부시기를 4∼8개월 유예하고, 10월에 분양한 단지는 중도금 비율 및 납입횟수를 최소화하여 중도금 조달부담 및 이자 경감

< LH 공공분양 아파트 중도금 조정내용 >

대상 단지	호매실A7, 동탄2A44, 명지B1	하남감일B7, 시흥은계B2, 호매실B2
중도금 조정	1회차 납부시기 4～8개월 유예	중도금비율(10~30%) 및 납입횟수(1~2회) 최소화 旣 조치

* 상기 6개 단지는 '17년초 집단대출 취급은행 재선정을 추진

3. 주택시장의 투명성 제고

(1) 정비사업 제도 개선

◈ 정비사업의 투명성을 강화하여 불필요한 비용 및 분쟁 발생을 최소화하고, 무리한 사업추진을 방지

① 경쟁입찰 확대 및 용역비 공개 (도시 및 주거환경정비법)

□ (현행) 시공사‧전문관리업체는 일반경쟁을 통해 선정하도록 하고 있으나, 그 외의 대다수 용역은 지명경쟁이나 수의계약으로 선정

ㅇ 지자체장은 정비사업과 관련된 정보 중 ‘시공자 공사비 및 이자’정보만 공개하도록 의무화

□ (개선) 모든 용역은 원칙적으로 일반경쟁을 통해 선정토록 하되, 용역금액이 적거나 재난 등 긴급한 경우에만 지명‧수의계약 허용

ㅇ 일반경쟁 대상 용역 중 일정금액 이상의 용역은 조달청의 민간수요자 전자조달시스템*(누리장터) 사용도 의무화

*  민간의 조달업무 전 과정(입찰, 계약, 납품, 대금청구 등)을 투명하게 온라인으로 처리할 수 있는 시스템(’15.1월부터 서비스 운영 중)

ㅇ 또한, 지자체장이 조합별 모든 용역비 정보를 공개하도록 의무화

② 금품·향응 수수행위 신고 활성화 (도시 및 주거환경정비법)

□ (현행) 용역업체 선정과정에서 금품‧향응 제공에 대해 제공자나 수수자가 신고시, 신고자도 처벌되어 자진신고 활성화에 한계

□ (개선) 금품‧향응 제공에 대해 자진신고한 자에 대한 처벌을 감면할 수 있도록 자진신고에 대한 특례 도입

ㅇ 또한, ‘신고포상금제’도 도입하여 제3자의 신고도 활성화

*  부동산 불법거래 신고센터(`16.8∼)를 ‘부동산 클린센터’로 확대하여 신고대상을 청약시장 불법행위 외에 정비사업 추진과정상 불법행위까지 확대

③ 정비사업 대출보증 요건 강화 (HUG 내부규정, 11.3(목) 보증신청분부터)

□ (현행) 정비사업 대출보증은 관리처분인가 前, 일반분양분 분양 보증은 기존 건축물 철거 前에도 발급

□ (개선) 정비사업 대출보증은 관리처분인가 後, 일반분양분 분양 보증은 기존 건축물 철거 後에 발급하여 무리한 사업추진을 방지

④ 정비사업 조합 운영실태 점검강화 (행정지도)

□ 국토부‧서울시‧감정원이 합동 점검반을 구성하여 정비조합의  운영실태에 대한 집중점검 실시 (11월~)

ㅇ 정보공개, 예산 집행, 용역업체 선정 등 조합 운영 관련 사항 및 조합원 분양과 관련된 관리처분계획의 적정성도 점검

(2) 청약시장 불법행위 근절

① ｢청약시장 불법행위 상시점검팀｣ 구성･운영

□  관계기관 합동 상시점검팀을 구성하여 청약시장 불법행위 등에 대해 정기적인 점검 외에 과열이 발생한 지역은 불시점검 실시

ㅇ  (구성) 상시점검팀(총괄), 실거래신고 조사반(다운계약 등), 불법청약 조사반(불법전매, 청약통장 등), 중개사법 조사반(떴다방 등) 등 4개반

*  국토부, 지자체, 국세청, 금융결제원, 주택협회 등 관계기관 합동으로 구성

< 불법행위 상시점검팀 조사반별 주요 업무 >

(실거래 신고) 재건축·공공택지 등 모니터링 강화지역에서의 다운계약서  의심사례(月 100여건)에 대해 관할세무서 조사･통보(10.7∼)

* 분양권 3회 이상 거래자중 허위신고 의심사례 207건 관할세무서 기 통보(‘16.7)

(불법청약) 청약통장 불법거래 방지를 위해 경찰청 등과 협업하여 통장매매 관련 광고행위 등에 대해 현장점검 후 수사의뢰 등 엄정 대처

ㅇ 또한, 과다청약자의 위장전입 등 불법행위 적발을 위해 의심사례 분석을 확대 실시(연 1회→분기별)하고, 현장점검(월 2회 이상)도 지속 실시

(중개사법) 떴다방 등 불법중개시설, 중개사가 아닌 자의 중개행위 등 불법행위에 대해 민·관 공조를 통한 불법행위 점검

ㅇ 점검 실효성 제고를 위해 현장 불시점검을 실시하고, 필요시 점검인력을 일제히 대거 투입(30~40명)하여 동시 일제점검 실시

ㅇ  (공조) 관계기관 공조를 통해 위반사항을 적발하고, 적발사항은 지자체, 국세청 및 수사기관 등에 통보하여 엄정히 조치

ㅇ  (시스템) 분양계약 실거래 신고제도 시행*(`17.1∼)시점에 맞춰, 아파트 각 호별로 최초 분양계약부터 분양권 및 주택거래내역을 파악할 수 있도록 실거래가 시스템(RTMS) 구축

* ｢부동산 거래 등에 관한 법률｣ 개정에 따라 분양권 최초 계약 체결시에도 60일 이내 신고토록 의무 (주택공급자 및 수분양자 모두 신고의무 존재)

- 주택 각 호별로 고유번호(주택등록번호)를 부여*하여 ‘인허가 → 분양 → 준공 → 멸실’ 등 주택생애주기별 관리강화 및 점검기반 마련

*  `17년 주택등록번호 설계 등을 위한 연구용역·시스템 개선 등을 추진하고, `18년 공동주택부터 단계적으로 도입

② 신고포상금 및 자진신고제 감면특례 (부동산 거래신고에 관한 법률)

□   (신고포상금제) 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금 제도를 도입하여 다운계약서 작성행위 근절 유도 추진

□   (자진신고자 감면) 실거래가 허위신고에 대해 자진신고한 자에 대한 과태료를 감면토록 하여 자진신고 유도 (’17.1.20∼ 시행)

*  조사전 최초 자진신고시 : 100% 면제 / 조사후 자료제공․협조시 : 50% 감면

③ 부적격 당첨자 청약제한 기간 연장 (주택공급에 관한 규칙, 주택법)

□ 부적격 당첨자의 청약제한 기간을 현행 3개월에서 1년으로 연장하고, 전매제한기간 내의 전매자도 청약제한 기간 1년 적용

Ⅳ. 향후 추진일정

추진과제		조치사항	추진일정	소관 기관
1. 국지적 시장과열 완화 및 실수요자 당첨기회 확대
(1) 맞춤형 청약제도 적용
① 전매제한기간 강화		주택법 시행령 개정	‘16.11월	국토부
② 1순위 요건 강화		주택공급에 관한 규칙 개정	‘16.11월	국토부
③ 재당첨 제한		주택공급에 관한 규칙 개정	‘16.11월	국토부
(2) 과도한 단기 투자수요 관리
① 중도금 대출보증 발급요건 강화		HUG․주금공 내규 개정	‘16.11월	국토부 금융위
② 2순위 청약시에도 청약통장 필요		주택공급에 관한 규칙 개정	‘16.11월	국토부
③ 청약일정 분리		사업주체 협조	‘16.11월～	국토부
④ 청약가점제 자율시행 유보		주택공급에 관한 규칙 개정	‘16.11월	국토부
2. 실수요자 금융지원
① 정책모기지 지속 공급		지속 공급			국토부
② LH 공공분양주택 중도금 조정 지원		납부시기 유예통지	‘16.11월		LH
3. 주택시장의 투명성 제고
(1) 정비사업 제도 개선
① 용역업체 선정시 경쟁입찰 확대 및 용역비 공개		도정법 개정안 국회 제출	‘16.11월		국토부
② 금품․향응 수수행위 신고 활성화		도정법 개정안 국회 제출	‘16.11월		국토부
③ 정비사업 대출보증 요건 강화		HUG 내규 개정	즉시 (‘16.11.3 보증 신청분부터 적용)		국토부
④ 정비사업 조합 운영실태 점검강화		행정지도	‘16.11월～		국토부
(2) 청약시장 불법행위 근절
①	청약시장 불법행위 상시점검팀 구성․운영	정기점검 및 수시․불시점검	‘16.11월～		국토부
	주택 생애주기 DB 구축 추진	연구용역 및 시스템개선	‘17년		국토부
② 신고포상금 및 자진신고제 도입		(신고포상금제) 부동산 실거래신고법 개정안 국회 제출	‘16.11월		국토부
		(자진신고자 감면) 기 도입	‘17.1.20 시행		국토부
③ 부적격 당첨자 청약제한 기간 연장		(부적격 당첨자) 주택 공급에 관한 규칙 개정	‘16.11월		국토부
		(전매위반자) 주택법 개정안 국회 제출	‘16.11월