보도자료		2017. 8. 9. (수) 12:00부터 사용하여 주시기 바랍니다.

생산 부서:

자산과세국 부동산납세과

자산과세국 상속증여세과

조사국 조사2과

발표자

이동신 자산과세국장

담당과장

박해영 과 장

장철호 과 장

김진호 과 장

044)204-3401

044)204-3441

044)204-3601

배포 일시:

2017년  8월  9일

담  당  자

오은정 사무관

김광민 사무관

이상훈 사무관

044)204-3417

044)204-3457

044)204-3612

부동산 거래 과정에서의 세금 탈루 혐의자 세무조사 착수 - 다운계약, 변칙증여 등 총 286명 전국 동시 세무조사 -
		총

□ (조사 착수) 국세청은 8. 9.(수) 주택가격 급등지역의 부동산 거래를 통한 세금 탈루 혐의자에 대해 동시 세무조사를 착수하였음.

□ (조사대상자) 부동산 거래 과정 전반에서 탈루 혐의가 높은 다운 계약을 이용한 양도세 탈루, 주택 취득자금 편법증여, 부동산 투기를 조장하는 중개업자 등 총 286명임.

○ 이들에 대해서는 거래 당사자와 그 가족까지 금융추적조사를 실시하고, 사업소득 누락 혐의가 있는 경우 관련 사업체까지 통합조사

□ (향후 계획) 부동산 거래 동향 모니터링을 강화하고 자체 정보수집 및 유관기관과의 공조 강화 등을 통해,

○ 다운 계약․편법 증여 등 부동산 거래 과정에서 발생하는 세금 탈루행위에 대해 철저하게 세무관리해 나갈 것임.

1		그간의 추진 경과

□ 국세청은 그동안 부동산 거래 과정의 탈세행위에 대해 상시 검증해 왔으며, 최근 부동산시장 과열에 따라 다운 계약․ 미등기전매 등 불법투기행위가 늘어나고 있는 것으로 보고,

○  주택가격상승률이 높은 지역을 중점관리지역으로 선정하여 분양권 시세 등 거래 동향을 파악해 왔으며,

○  부동산 시세정보와 신고자료의 비교분석, 자체적으로 수집한 탈세정보 등을 활용하여, 부동산 거래에 대해 세무조사 실시 등 세무관리를 지속적으로 해왔음.

□ 그 결과, 양도소득세 탈루 및 부동산 취득자금 변칙증여 등 부동산 거래 관련 추징세액은 크게 증가하였음.

*  부동산거래 관련 조사실적(’17.1.～’17.6.): 2,001건, 2,672억 원(전년 동기대비 27.3%↑)

○ 올 상반기까지 실시한 조사에서 적발된 주요 탈루사례는 다음과 같음.

◈  (사례1)  아파트 분양권을 불법 전매하고 명의이전 과정에서 추가 프리미엄을 수령한 후 최초 계약서대로 양도소득세 신고

◈  (사례2) 매도인 부담의 양도소득세 및 중도금 대출이자를 매수인이 지급

◈  (사례3) 분양권을 재차 양도하였으나 중간 거래과정은 신고누락하고 최초소유자 명의로 다운 계약서 작성

◈  (사례4) 중개수수료를 현금이나 차명계좌로 받아 소득금액 과소신고

◈  (사례5) 주택 취득시 발생한 차입금을 부친이 대신변제

◈  (사례6) 제3자로부터 대여받는 형식으로 자녀에게 고가주택 취득자금을 편법으로 증여

◈  (사례7) 수출대금을 현금수령하는 방법으로 매출누락하고 배우자 부동산 취득자금으로 유용

◈  (사례8)  주택판매소득을 편법으로 추계신고하여 사업소득 탈루

*  주요 탈루사례 상세내용 (참고1)

2		주택가격 급등지역 탈루 혐의자 286명 세무조사 착수

□  국세청은 ’17. 8. 9.(수) 주택가격 급등지역에서 다운 계약, 주택 취득자금 편법 증여 등 부동산 거래 관련 세금 탈루 혐의자 286명에 대해 세무조사를 착수하였음.

○  이번 세무조사 대상자는 서울 전역, 경기 일부, 세종, 부산 등 청약조정대상지역* 뿐만 아니라 기타 주택가격 급등지역을 대상으로 부동산 거래과정 전반을 심층 분석하여 탈루 혐의가 명백한 자를 선정하였음.

* 서울(전역, 25개구), 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 세종, 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군)

□  주요 조사대상자 유형 및 세금 탈루 혐의사항은 다음과 같음.

◈  (다주택 보유자․미성년자 등 연소 보유자) 다주택 보유자이거나 30세 미만이면서 고가 주택을 취득한 자 중 자금출처가 부족하여 변칙 증여받은 혐의가 있는 자

◇ 뚜렷한 소득원이 없음에도 이미 보유한 3주택 이외에 금년 상반기에 강남 반포의 10억 원 상당 아파트를 추가 취득하여 편법 증여받은 혐의

◇ 27세의 취업준비생이 특별한 소득이 없음에도 서울 인기지역의 아파트 및 분양권을 취득하여 취득자금을 편법 증여받은 혐의

◈  (다운 계약) 시세에 비해 분양권 프리미엄을 과소신고한 자

◇ 본인과 배우자 명의로 혁신도시 등에서 고액의 프리미엄이 형성된 아파트 분양권을 12회 양도하고, 세액은 4백만 원만 납부

◇ 청약당시 경쟁률이 33: 1에 달했고 현재 프리미엄 시세가 4억 원인 강남 아파트 분양권을 양도하고 양도차익이 없는 것으로 신고

◈  (중개업자) 분양권 다운 계약 및 불법 전매 유도 등 탈세·불법행위를 조장하고, 부동산 가격상승에 영향을 미치는 중개업자

◇ 중개업소 3개를 운영하면서 본인 명의로 아파트 및 단지내 상가 30건을 양도하였으나 신고된 소득은 3년간 1,000여만 원에 불과

◇ 다수의 부동산을 중개하면서 사업소득 신고를 누락하고, 본인명의로 분양권을 거래하면서 다운 계약서를 작성하여 양도소득 탈루

◈  (고액 전세입자 및 주택신축판매업자) 고액 전세금을 편법 증여받거나, 주택가격 급등지역에서 소득을 축소 신고한 주택신축판매업자

◇ 부동산 임대업자인 시아버지로부터 전세자금을 증여받아 강남 대치동의 전세금 15억 원 아파트에 거주하면서 고급 외제차 보유

◇ 수십 채의 빌라를 신축판매하여 다수의 부동산과 주식, 고급 외제차를 소유하면서도 편법으로 소득을 축소신고하고 세금탈루

□   이번 조사에서는 양도세 등 탈루세금을 빠짐없이 추징하기 위해  거래 당사자와 그 가족까지 금융추적조사를 실시하고,

○ 부동산 취득 자금출처 분석 결과 사업소득 누락 혐의가 있는 경우 관련 사업체까지 통합조사 실시

○ 특히, 부동산 중개업자의 경우에는 직접 부동산을 전매하는 등 투기행위 여부와 함께 세금 탈루 여부에 대해 철저히 검증할 것임.

○  세무조사 과정에서 불법행위가 확인되는 경우, 관련법*에 따라 관계기관에 통보․고발하는 등 엄중히 처벌할 예정임.

*  부동산실명법 제5조(과징금), 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 (과태료), 조세범처벌법 제3조(조세포탈) 등

3		향후 추진계획

□ 앞으로도 국세청은 부동산 거래와 관련된 세금 탈루행위에 대해 법과 원칙에 따라 엄정하게 대응할 것임.

○ 우선, 다주택자 및 연소자 등의 주택 취득자금 변칙증여에 대해 검증범위를 확대하고, 투기과열지구의 조합원입주권 불법거래정보를 수집하여 세무조사 대상자로 선정․검증할 것임.

□  또한 8·2 부동산대책에 따라 경기도 등 상대적으로 규제가 덜한 지역이나 오피스텔․상가주택 등 다른 부동산으로 투기수요가 이동하는 징후가 나타나고 있어,

○  부동산 거래가 과열될 소지가 있는 지역은 중점관리지역으로 추가 선정하여 거래동향을 면밀히 관리하고,

○  해당 지역의 분양 현장 및 부동산 중개업소를 모니터링하여 부동산 거래 과정에서 양도소득세 등 탈세행위를 적발하는데 행정력을 집중할 것임.

* 국세청 「부동산탈세감시조직」 활용: 전국 지방청․세무서 총 371명 규모

□  국토부 등 유관기관과의 긴밀한 협조를 통해 부동산 실거래가 위반자료를 수집하여 빠짐없이 과세하는 한편,

○  투기과열지구 내 주택취득자(거래가액 3억 원 이상)*에 대해서는 자금조달계획서를 수집하여, 자금출처를 검증할 계획임.

*  8·2 부동산 대책 중 투기과열지구 내 주택거래시(분양권·입주권 포함) 자금조달계획 등 신고 의무화(’17.9.)

참고 1		세무조사 주요 탈루사례

사 례 1	아파트 분양권을 불법 전매하고 명의이전 과정에서 추가 프리미엄을 수령한 후 최초 계약서대로 양도소득세 신고

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○(35세, 남)           ○ 주  소: △△구

□  주요 적출사항

양도가액 과소신고

양도인A

양수인B

③ 당초 계약서로 양도소득세 신고

① 아파트 분양권 불법전매

② 프리미엄 추가 지급

세무서

○ ’15.8. 양도인은 분양 계약기간 중 양수인에게 아파트 분양권을 프리미엄 00백만 원에 불법 전매하고 분양 계약금 및 프리미엄 수령

○ 양도인은 전매 제한기간 이후인 ’16.8. 양수인으로 명의를 변경하면서 분양권 시세 상승에 따른 대가를 요구하여 추가로 프리미엄 00백만 원을 수령하였으나,

- 당초 계약서로 양도소득세를 신고하여 프리미엄 추가 수령분에 대한 양도소득을 탈루

□  조치사항

○ 양도소득세 00백만 원을 추징하고 지자체에 불법 전매 및 부동산 거래신고 위반자료 통보

사 례 2	매도인 부담의 양도소득세 및 중도금 대출이자를 매수인이 지급하였으나 양도소득 신고 누락

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○(57세, 남)              ○ 주  소: △△구

□  주요 적출사항

양도인

양수인

② 매매대금 지급

① 중도금 대출(이자후불제)

세무서

③ 양도인 명의로

양도소득세 대납

② 아파트 분양권 전매

(중도금 대출 승계)

금융기관

○  ’16.10. 양도인은 양도소득세를 양수인이 부담하는 조건으로 프리미엄 00백만 원에 아파트 분양권을 전매하고 중도금 대출(이자후불조건)을 양수인에게 승계

○ 양도인은 아파트 분양권 양도시점까지 발생한 중도금 대출이자 및 양수인이 대납한 양도소득세를 양도가액에서 누락

□  조치사항

○ 양도소득세 00백만 원 추징

사 례 3	분양권을 재차 양도하였으나 중간 거래과정은 신고누락하고 최초 소유자 명의로 다운 계약서 작성

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○(50세, 남)              ○ 주  소: △△구

□  주요 적출사항

양수인 B

양도가액 과소신고

양수인 A

건설사

① 분양계약

양도인

② 분양권

불법전매

세무서

④ 양도인 명의 양도소득세 신고

③ 분양권 재전매

(양도인 명의 다운계약)

③ 프리미엄 차액(실제금액- 다운계약 금액) 현금지급

○  ’16.4. 양수인 A는 아파트 분양권을 전매 제한기간 중 취득하였으며 양도인에게 프리미엄 00백만 원을 지급하고 계약금을 대납

○  양수인 A는 ’16.10. 양수인 B에게 아파트 분양권을 00백만 원에 재차 양도하였으나 프리미엄을 00백만 원으로 축소하고 양도인이 양수인 B에게 양도한 것처럼 허위계약서를 작성

- 양수인 A는 계약서에 기재된 프리미엄은 계좌이체로 수령하고 실제 프리미엄과의 차액은 현금으로 수령

□  조치사항

○  양도소득세 00백만 원을 추징하고 지자체에 불법 전매 및 부동산거래신고 위반자료 통보

사 례 4	부동산 중개수수료를 현금이나 차명계좌로 받아 소득금액 과소신고

□ 인적사항

○ 상 호: △△공인중개사	○ 성 명: ○○○
○ 소재지: □□구	○ 업 종: 부동산중개업

□  주요 조사내용

세무서

현금영수증 미발급

공인중개사

중개수수료 현금수취

양도인 등

현금매출과소신고

○ ○○○은 ’12~’16년 강남4구 소재 아파트 단지 내 상가에서 부동산중개업을 영위하면서 중개수수료를 현금이나 차명계좌로 받아 수입금액을 과소신고하는 수법으로 수입금액 탈루

특히, 부동산 거래신고 의무가 없는 전‧월세 중개수수료에 대해서는 현금이나 종업원 계좌로 수취하여 대부분 신고누락

○ 부동산중개업의 경우 현금영수증 의무발행업종이나 현금영수증 미발급

□  조치사항

○  부가세, 소득세 및 현금영수증 과태료 00백만 원 추징하고 지자체에 계약서 보관의무 위반 등 공인중개사법 위반 자료 통보

사 례 5	주택 취득 시 발생한 차입금을 부친이 대신 변제

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○(32세, 남)           ○ 주  소: △△구

□  주요 적출사항

父

(고액자산가)

② 채무원금 및 이자 대신변제

① 주택 담보대출

子(회사원)

고가주택 취득

은행

○  회사원 A는 ’13.3. 혼인 시 아파트를 취득하면서 계약금을 제외한 전액을 주택담보대출로 마련(은행은 해당 아파트에 근저당 설정)

○  채무가 일부 변제되는 경우 통상 금융회사가 부동산에 설정된 근저당에 대해 변경 등기하지 않는다는 사실을 악용하여

- 부친 B가 채무원금 및 이자를 대신 변제하면서, 국세청의 감시망을 피하기 위해 고의로 소액의 원금을 남겨 놓아 등기부 상 채무원금에 변동이 없는 것처럼 위장

□  조치사항

○  채무를 이용한 편법 증여에 대하여 증여세 00억 원 추징

사 례 6	제3자로부터 대여받는 형식으로 자녀에게 고가주택 취득자금을 편법으로 증여

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○(27세, 남)           ○ 주  소: △△구

□  주요 적출사항

父

(대부업자)

② 이자소득 탈루, 비자금조성

① 금전 대부

③ (형식) 제3자를 통한 대여

제3자

子 (회사원)

고가주택 취득

③ (실질) 주택취득자금 증여

○  대부업자 A는 ’12~’16년 유흥업 종사원을 상대로 고리의 사채를 빌려주고 발생한 이자소득에 대하여 소득세를 탈루

○  이후 A는 탈루소득으로 조성한 비자금을 제3자를 통한 대여로 가장하여 아들 B의 고가주택 취득자금을 편법 증여

□  조치사항

○  이자소득세 및 고가주택 취득자금 관련 증여세 00억 원 추징

사 례 7	수출대금을 현금수령하는 방법으로 매출누락하고 배우자 부동산 취득자금으로 유용

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○(45세, 여)           ○ 주  소: △△구

□  주요 적출사항

○  가정주부 A는 별다른 소득원이 없음에도 ’14~’16년 사이 다수의 부동산을 취득하여 보유 중

○ ’17.1.  조사결과 A는 컴퓨터 부품업체 대표인 배우자 B로부터 부동산 취득자금을 증여받은 것으로 확인

- 한편, B는 일본에 부품을 수출하고 수출대금을 현지에서 현금으로 수령하는 방법으로 매출 누락하여 법인세 및 소득세 탈루

□  조치사항

○  부동산 취득자금 관련 증여세 00억 원과 매출누락에 따른 법인세 및 소득세 00억 원 추징

사 례 8	고액 매출 발생연도에 단순경비율을 적용받기 위해 전년도에 허위로 소액매출을 신고하는 수법으로 소득을 탈루하는 주택신축판매업자

□ 인적사항

○ 상 호: △△△	○ 성 명: ○○○
○ 소재지: □□시	○ 업 종: 건설/주택신축판매

□  주요 조사내용

○ ○○○은 집값 급등지역에서 탈출한 전세난민이 몰리는 수도권에서 빌라 등을 신축판매하여 고소득을 올리는 주택신축판매업자로

신축빌라를 판매하여 고액수입이 발생하는 연도의 직전연도에 소액매출이 있었던 것처럼 허위신고를 하고 주택판매 사업연도에는 수입금액의 약 10%만 과세대상으로 간주하는 단순경비율을 적용받는 방법으로 소득금액 축소신고

* 단순경비율 적용 여부는 전년도 수입금액을 기준으로 판단하는 점을 악용

□  조치사항

○  전년도 소액매출의 허위신고 여부를 조사하여 편법 축소소득에 대해 소득세 OO억 원 추징

참고 2		거짓계약서 작성 시 불이익 및 작성 사례

□ 거짓계약서 작성 시 불이익

○  양도소득세 비과세・감면 규정 적용 배제(소득세법 §91②, 조특법 §129①)

(양도자) 1세대1주택 비과세 요건 등을 충족하더라도 이를 적용하지 않고 양도소득세 추징

(양수자) 양수한 부동산을 추후 양도할 때 1세대1주택 비과세 요건 등을 충족하더라도 이를 적용하지 않고 양도소득세 추징

*  무(과소)신고가산세(40%) · 납부불성실가산세(연 10.95%) 포함

○  거짓계약서 작성자 지자체 통보(부동산 거래신고 등에 관한 법률 §28)

업무 처리 과정에서 거짓계약서 작성이 확인될 경우 관련 사실을 즉시 해당 지자체에 통보하여 과태료* 부과

*  부동산 등 취득가액의 5% 이하

□ 거짓계약서(다운 계약서) 작성 사례

분양권 실지거래가액 450백만 원을 400백만 원으로 거짓계약서(다운계약서)를 작성한 분양권 취득자가 추후 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰 주택을 양도하고 양도소득세 비과세로 신고한 사실이 확인될 경우

분양권 양수인(비과세요건 충족)

분양권 양도인

다운계약서 작성

(계약서) 양도가액 400백만원

(실거래) 양도가액 450백만원

□ 비과세 적용 부인하고 양도소득세 추징

○ 취득자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 후 양도하더라도 비과세 적용 배제하고 양도소득세를 추징

- 거짓계약서의 거래가액과 실지 거래가액의 차이 50백만 원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액(예시, 77백만 원) 중 적은 금액 50백만 원 추징

○ 분양권 매도자도 양도가액을 실지 거래가액으로 수정하여 추징(가산세 부과)

*「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 취득가액의 5% 이하 과태료 별도 부과