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임대차시장 투명성ㆍ안정성 강화

집주인과 세입자가 상생하는

임대주택 등록 활성화 방안

2017. 12. 13

관계부처 합동

순    서

Ⅰ. 추진 배경	1

Ⅱ. 기본 방향	3

Ⅲ. 세부 추진방안	4

1. 임대사업 등록 활성화	4

2. 임차인 보호 강화	10

3. 임대차시장 정보 인프라 구축	11

Ⅳ. 기대 효과	12

Ⅴ. 향후 추진계획	14

Ⅵ. 과제별 조치사항	15

Ⅰ. 추진 배경

◈ 주거복지 로드맵(11.29)을 통해 무주택 임차인의 주거안정을 위한 공적임대주택 85만호 공급계획을 수립한 데 이어,

ㅇ 私的 전월세주택 세입자(임차가구의 70%)의 주거불안을 해소하기 위해 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택 확충방안 마련

임대차시장 현황

□ (가구기준) ‘16년 기준 전체 1,937만 가구 중 자가거주 1,102만(자가점유율 56.8%) 가구를 제외한 835만 가구가 임차가구이고,

ㅇ 이중에서 공공임대 136만, 법인임대 42만, 무상임대 77만 가구를 제외한 총 580만 가구가 私的 임대차시장에서 전월세 형태로 거주

□ (주택기준) ‘16년 기준 주택재고 총 1,988만채 중 개인이 보유한 주택은 1,759만채이고, 이중 임대용 주택은 총 595만채로 추정

ㅇ 임대용 주택 중 임대사업자로 등록하여 임대료 인상(연 5%)과 임대기간(4∼8년)이 규제되는 등록임대주택은 79만채(임대용 주택의 13%)

* 등록 민간임대주택은 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용

⇨ 여전히 516만채(87%)의 私的 임대주택에 거주하는 세입자들은 잦은 이사와 과도한 임대료 상승 등으로 주거불안에 수시로 노출

총 1,937만 가구

총 주택 1,988만채

자가 거주 1,102만

임차가구

835만

LH․

법인 등

229만채

개인

1,759만채

자가주택

1,164만채

임대주택

595만채

등록임대

79만채

私的 전월세 580만	LH 등 136만
	법인 등 42만
	무상 77만

임대주택 등록 활성화 필요성

□ 私的 임대주택에 거주하는 세입자의 주거불안 해소 필요

ㅇ 전월세는 한집에 거주하는 기간이 평균 3.5년으로 짧고(자가 10.6년), 10년(’07～’16)간 전국 아파트 전세값이 73% 상승하는 등 주거불안 심각

□ 자가보유 촉진과 공적임대 확대는 현실적 한계

ㅇ 자가보유율은 선진국 대부분이 60% 내외(한국 59.9%)이며, 대출에 기반한 자가보유 촉진은 가계부채 건전성 등을 고려할 필요

ㅇ 공적임대주택은 향후 5년간 85만호를 공급하여 ’22년에는 재고 200만호를 확보할 계획이나, 재정여력 등 고려시 추가확대에 제약

⇨ 집주인과 세입자가 상생* 가능한 등록 민간임대주택을 늘릴 필요

* 임대주택으로 등록시 집주인은 폭넓은 세제감면 혜택을 받게 되고,
세입자는 임대료 급증 걱정없이 4년 또는 8년 이상 안정적으로 거주 가능

□ 최근 등록이 빠르게 늘고 있으나 등록률은 여전히 낮은 수준

ㅇ 개인의 등록 민간임대주택은 최근 4년간 2배 증가(‘12년 40만채 → ’16년 79만채)하였으나, 전체 임대용 민간주택의 13% 수준

- 여전히 많은 집주인들이 4년 또는 8년간 주택 매각이 제한되고, 건강보험료 증가 부담 등을 우려

⇨ 등록에 소극적이고, 등록하더라도 4년 단기임대(93%) 위주로 등록

구 분 (연말기준)	‘12	‘13	‘14	‘15	‘16
등록 임대사업자 (만명)	5.4	7.9	10.4	13.8	20.2
등록 민간임대주택 (만호)	40	43	46	59	79

◈ 세입자의 주거안정을 위해서는 등록에 따른 부담은 최소화하고, 혜택은 늘려 집주인들의 자발적 임대주택 등록을 늘려나가되,

ㅇ 임차인 권리보호 강화와 함께 임대차 시장 정보인프라 구축 필요

Ⅱ. 기본 방향

◈ 민간임대주택 등록촉진, 임차인 권리보호 강화 등을 통해 私的 전월세주택 세입자도 안심하고 오래 살 수 있는 주거환경 조성

ㅇ 향후 5년간 공적임대주택 85만호 공급과 함께 등록임대 100만호 확충을 통해 ‘22년에 임차가구의 45%에게 전월세상한제 혜택 제공

집주인과 세입자가 상생하는 임대차 시장 정착
집주인		세입자
임대주택 등록시 지원 확대		주거안정 강화
지방세 감면 확대 ․‘21년까지 취득세․재산세 감면 ․(8년임대시) 40㎡ 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지 ․(8년임대시) 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)도 감면 임대소득세 감면 확대 ․1주택만 임대해도 감면 ․필요경비율 차등화 (등록 70%, 미등록 50%) 양도세 감면 확대 ․(8년 임대시) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70% 적용 종부세 감면기준 개선 ․(합산배제) 5년 → 8년 임대시 건보료 부담 완화 ․(4년임대) 40% (8년임대) 80% 감면		4∼8년간 거주 가능 ․이사걱정 없이 한 집에서 오래 거주 ․이사 및 중개비용 절감 임대료 절감 : 연 5% 이내 인상 ⇨ 전월세상한제 수혜대상 확대 (‘16년) 23% → (’22년) 45%
		권리보호 및 거래안전 강화
		권리보호 강화 ․계약갱신 거절 통지기간 단축 ․임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화 거래안전 강화 ․소액보증금 최우선변제범위 확대 ․전세금 반환보증 활성화
임대차시장 정보 인프라 구축
정보 인프라 구축 : 임대등록시스템 및 임대차시장 정보 DB 구축 행정지원 강화 : 등록절차 간소화, 임차인에게 등록임대주택 정보제공 등

Ⅲ. 세부 추진방안

1		임대주택 등록 활성화

◈ 旣 예고된 대로 ‘19년부터 임대소득 과세와 건보료 부과를 시행하되,
등록사업자에 대해서는 부담이 최소화 되도록 인센티브를 확대

◈ 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원

지방세 감면 확대

□ (현행) 임대주택으로 등록한 공동주택‧오피스텔에 대해 취득세‧재산세를 면적과 임대기간에 따라 차등하여 감면중 (`18년말 일몰 예정)

구 분		40㎡ 이하	40～60㎡	60～85㎡
취득세	공 통	공동주택 건축‧분양 또는 주거용 오피스텔 분양시
	4년 단기	면제 (1호 이상) (취득세액 200만원 초과시 85% 감면)		-
	8년 장기			50% 감면 (20호 이상시)
재산세	공 통	2호 이상 임대시 공동주택 건축‧매입 또는 주거용 오피스텔 매입시
	4년 단기	면제 (재산세액 50만원 초과시 85% 감면	50% 감면	25% 감면
	8년 장기		75% 감면	50% 감면

□ (개선) 취득세․재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대

ㅇ (감면연장) 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 ’18년에서 ’21년까지 3년간 연장(사후심층평가 후 ’18년 세법 개정)

ㅇ (재산세) 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한하여 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여 (’19년 시행)

- 아울러 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여 (’19년 시행)

임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대

□ (현행) 주택임대소득 연 2천만원 초과에 대해서는 종합과세 중이며, 2천만원 이하는 분리과세 대상이나 ‘18년까지 과세 유예

ㅇ (경비 공제) 연 2천만원 이하 분리과세시 필요경비율 60%를 적용하고 다른 종합소득금액이 2천만원 이하이면 기본공제 400만원 추가

* 연소득 1천만원 이하는 과세표준 0원으로 비과세 [(1천만원×40%)-400만원=0원〕
연소득 2천만원은 과표 400만원으로 세금 56만원 [(2천만원×40%)-400만원]*14%

ㅇ (임대보증금) 부부합산 보유주택이 2주택 이하인 경우는 비과세

- 3주택 이상은 보증금 합계액에서 3억원을 제외한 금액의 60%에 대해 이자상당액(‘17년, 연 1.6%)을 간주임대료로 환산하여 과세

* 이와 별도로 ‘18년까지 전용 60㎡ & 3억 이하 소형주택은 과세대상에서 제외

ㅇ (등록시 감면) 4년 임대시 30%, 8년 75% 감면 중(6억원 + 85㎡ 이하)

□ (개선) 예정대로 ‘19년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화

ㅇ (정상과세) ’18년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세(분리과세)

ㅇ (필요경비율 조정) 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정(’19년)

* 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하(기본공제 적용)인 경우, 등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담 없음

ㅇ (감면기준 확대) 현재 3호 이상 → 1호 이상으로 확대(’18년 시행)

《 임대소득세 납부금액 》 * 8년임대시, 지방소득세 별도

임대소득	현재 기준		개 선
	등록	미등록	등록	미등록
연 1,000만원	0원	0원	0원	14만원 / 년
연 1,500만원	7만원 / 년	28만원 / 년	2만원 / 년	49만원 / 년
연 2,000만원	14만원 / 년	56만원 / 년	7만원 / 년	84만원 / 년

양도소득세 감면 확대

□ 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화

ㅇ (장특공제 확대) 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향(’19년 시행)

ㅇ (장기임대 유도) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대 → 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 장기임대주택 공급 유도(’18.4월 시행)

구 분		현행	개선
양도세	준공공임대 장기보유특별공제	8년 이상 임대시 85㎡ 이하 50% 적용	70%
		10년 이상 70% 적용
	중과배제	5년 이상 임대하는 6억원 이하 주택	8년 이상
종부세	합산배제

건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면

□ 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과(’19년 소득분부터) 하되,

ㅇ ’20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)

* 연 2천만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건보료 부과 중

《 가입유형별 건보료 인상분 추정 》

현재 가입유형	미등록시 평균인상액	등록시 평균인상액
		8년 임대	4년 임대
피부양자*	154만원 / 년	31만원 / 년	92만원 / 년
지역가입자	16만원 / 년	3만원 / 년	9만원 / 년
직장가입자	10만원 / 년	2만원 / 년	6만원 / 년

* 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담액

(다만, 등록시에는 임대소득이 연 1,333만원 이하인 경우 피부양자 자격유지)

ㅇ ’21년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려하여 감면 연장여부 검토

참고1		임대소득 과세대상 개요

	비과세 대상

	분리과세(‘19년부터 과세)

	종합과세(과세중)

구 분			전세		월세
1주택 보유자	공시가격 9억 초과	2천만원 초과	비과세		종합과세
		2천만원 이하			분리과세
	공시가격 9억 이하				비과세
2주택 보유자	2천만원 초과		비과세		종합과세
	2천만원 이하				분리과세
3주택 이상 보유자	2천만원 초과		비과세 (60㎡ & 3억 이하)	종합과세
	2천만원 이하			분리과세

□ ‘19년부터 연 2천만원 이하 임대소득에 대해서도 과세 예정이나,

ㅇ 등록시는 경비율 70%가 적용되므로, 연 1,333만원까지 소득세 부담이 없으며(주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우), 초과시에도 소득세 대폭 감면(4년 임대 30%, 8년 75%)

⇨ 임대소득이 연 2천만원이 있는 8년 장기임대 등록사업자가

부담하는 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준

* [2,000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 28만원

→ 28만원 × [1-75%(감면율)] = 7만원

ㅇ 다만, 등록하지 않을 경우 면세점은 연 8백만원으로 축소되고, 최대 연 84만원의 소득세(지방소득세 별도) 납부

□ 전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 과세되지 않고 3채 이상부터 간주임대료로 환산되어 과세되나,

ㅇ 이 경우에도 소형주택(60㎡ & 3억원 이하)은 과세되지 않으며,

비 소형주택의 보증금도 3억원까지 과세대상에서 제외

□ 월세의 경우는 1주택 보유자가 보유한 공시가격 9억원 이하의 주택(전체 주택의 99.3%, 수도권은 98.5%)은 비과세 대상

참고2		보유호수별 소득세 및 건보료 부담

◈ 이번 방안으로 세부담이 늘어나는 주요 대상은 3주택 이상을
보유한 다주택자이면서 등록하지 않고 있는 고액 임대사업자

◈ 1주택 보유자는 사실상 소득세나 건보료 부담증가가 없고,

2주택 보유자의 경우에도 등록시에는 부담이 크게 완화

《‘16년 통계청 주택소유 현황 》 * 다가구 거처 미구분

구 분	1주택 보유자	2주택 보유자	3주택 이상 보유	합계
인원	1,133만명 (85.1%)	156만명 (11.7%)	41만명 (3.1%)	1,331만명 (100%)
주택	1,022만호 (70.4%)	268만호 (18.5%)	162만호 (11.1%)	1,452만호 (100%)

□ 연 2천만원 이상 종합과세 대상자

ㅇ 연 2천만원 이상 임대소득 사업자는 종합과세 대상자로 구분하여 현재도 소득세와 건보료를 정상 부과 중으로,

- 실제로 ‘16년은 임대사업자 총 3.3만명의 임대수입 1.5조원(1인당 47백만원)에 대해 소득세 1,468억원(1인당 445만원)을 징수

《 국세청 임대소득세 징수현황 》

귀속연도 구 분		’13년	’14년	’15년	’16년
2천만원 초과	신고인원(명)	24,474	27,666	30,414	33,025
	수입금액(억원)	11,104	13,163	14,536	15,776
추정 임대소득세액(억원)		956	1,163	1,316	1,468

ㅇ 임대사업자로 등록시는 2천만원 이하 임대소득자와 동일하게 세제감면 혜택을 폭넓게 지원 중이나, 건보료는 감면 없음

⇨ 고액 임대사업자의 성실한 신고를 유도하고 임대등록을 촉진하기 위해 ‘18.4월부터 임대차시장 DB를 운영할 예정

□ 연 2천만원 이하 분리과세 대상자

① 1주택 보유시

ㅇ 본인 소유주택을 전세로 임대한 경우

⇨ 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음

ㅇ 본인 소유주택을 보증부월세로 임대한 경우

⇨ 공시가격 9억원 이하 주택(전국 99.0%)을 임대시에는 비과세

② 2주택 보유시

ㅇ 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 전세로 임대한 경우

⇨ 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음

ㅇ 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 보증부월세로 임대한 경우

⇨ 등록시 연 1,333만원(월 111만원)까지 비과세되며 초과시에도
소득세(4년 30%, 8년 75%), 건보료(4년 40%, 8년 80%) 감면

⇨ 그러나, 미등록한 경우 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만
비과세되며, 초과시에는 소득세 및 건보료 감면 없음

③ 3주택 보유시

ㅇ 본인 거주 주택 1채 외, 나머지 2채를 전세로 임대한 경우

⇨ 보증금도 간주임대료로 환산하여 소득세가 부과되며, 소형주택(전용 60㎡ 및 공시가격 3억원 이하)은 주택수 산정시 제외(비과세)

ㅇ 본인 거주 주택 1채 외 1채는 전세, 1채는 보증부 월세인 경우

+ 본인 거주 주택 1채 외 2채가 모두 보증부 월세인 경우

⇨ 등록시 보증금을 환산한 간주임대료와 월세의 합계액이 연 1,333만원 이하인 경우 비과세, 초과시에도 소득세·건보료 감면

⇨ 미등록시 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하만 비과세

2		임차인 보호 강화

임차인 권리보호 강화

□ (전세금반환보증 활성화) 임대인 동의절차* 즉각 폐지, 가입대상 보증금 한도 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억), 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인 확대(30→40%) 등을 통해 활성화(‘18.2)

* 현재는 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 보증가입 불가

□ (계약갱신 거절기간 단축) 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 前’에서 ‘계약 만료 2개월 前’까지로 단축(주임법, ’18.下)

* 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주

□ (임대차분쟁조정위원회 실효성 강화) 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시(주임법, ’18.下)

* 현재는 임차인이 분쟁조정을 신청해도 피신청인이 거부하면 조정 개시 불가

□ (소액보증금 보호 강화) 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금* 상향(시행령, ’18.下)

* 현행 우선변제금액 : 서울 3,400만원, 그 외 지역별로 1,700만원 ～ 2,700만원

⇨ 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려하여 조정범위 검토

임대주택 등록의무화 및 계약갱신청구권․전월세상한제

□ ‘18년에 조세개혁특위 등을 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세, 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안 마련

□ 이번 활성화방안을 통해 자발적 임대주택 등록을 유도하면서, 향후 시장 상황 등을 감안하여 ‘20년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진

ㅇ 아울러, 임대차시장 DB를 통한 임대사업 현황분석, 등록 의무화 등과 연계하여 계약갱신청구권 및 전월세상한제를 도입

3		임대차시장 정보인프라 구축 및 행정지원 강화

□ 임대차시장 정보인프라 구축

□ (현황) 여러 기관이 주택소유(재산세, 건축물대장), 임대차계약(확정일자, 월세세액공제) 자료를 분산 관리하여 정확한 시장현황 파악이 곤란

ㅇ 등록 임대사업자의 주택 매각, 임대조건 변경, 주민등록 전출입등에 대해서도 체계적 관리가 미흡

□ (개선) 국토부, 국세청, 행안부가 보유한 주택소유, 임대차계약 자료를 연계하여 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 DB 구축(‘18.4)

ㅇ 등록 임대사업자 관리를 위하여 임대등록시스템도 신규 구축(`18.4)

⇨ 이를 통해 3주택 이상 다주택자 위주로 주택보유현황, 미등록 임대사업자 정보를 국세청, 건강보험공단 등과 정기적으로 공유

□ 임대인 행정지원 및 임차인 정보제공 강화

□ (현황) 사업자 등록을 위해 지자체와 세무서에 각각 별도의 등록 신청이 필요하며, 주소지가 아닌 곳에서는 임대사업 등록이 불가

ㅇ 임차인은 등록주택을 찾기 어렵고, 지자체 업무과다로 등록시 혜택과 의무사항에 대한 충분한 안내가 부족한 상황

□ (개선) 지자체에 임대 등록시 세무서에도 자동으로 등록 신청이 되도록 하고, 주소지가 아닌 임대주택 소재지에서도 등록 허용(‘18.4)

ㅇ 마이홈(www.myhome.go.kr, 콜센터 1670-8004, 전국 42개 상담센터)을 통해 임대사업자 등록과정을 지원하고, 지자체 전담인력도 확충

ㅇ 임대차 계약시 임대인이 임차인에게 등록임대 여부, 임차인 권리 등을 고지토록 하고, 등록임대주택을 마이홈에서 쉽게 찾도록 지원

Ⅳ. 기대 효과

□ 세입자 : 계약갱신청구권 + 전월세상한제 사실상 적용

ㅇ 세입자는 경제적인 혜택과 함께 장기간 안정적으로 거주 가능

- (임대기간) 임대인은 임차인에게 귀책사유*가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약 거절 불가 ☞ 계약갱신청구권

* (예) 월임대료 3개월 이상 연속 연체, 임대인 동의 없이 시설 개축‧증축 등

- (임대료 인상) 연 5% 이내에서 임대료 증액 제한 ☞ 전월세상한제

⇨ 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정적으로 거주 가능하고, 잦은 이사에 따른 비용도 절감 가능

《 임차인의 경제적 혜택 사례 》

◈ 전세가격 3억원 등록임대주택에 8년간 거주시 : 연간 약 200만원 절감

ㅇ 전세보증금 대출금 이자비용 절감액* : 연간 약 160만원

* 최근 전세값 인상률 대비 등록시 임대료 인상률 제한 적용

ㅇ 이사비용 및 중개수수료 절감액 : 연간 약 40만원

* 등록시 8년간 이사횟수 1회, 미등록시 2.2회(평균 거주기간 3.5년) 가정

□ 집주인 : 경제적 혜택 + 사회적 기여

ㅇ 임대주택 등록시 현행 국세 및 지방세 감면 혜택 외에 재산세와 소득세의 감면대상이 추가로 확대되고,

* 재산세 감면대상 확대 : 다가구 주택 및 1호만 임대하는 소형주택 추가

* 소득세 감면대상 : 1호를 임대하는 경우에도 감면 혜택 부여

- 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 ‘19년 본격 과세에도 불구하고, 필요경비율 조정 등에 따라 감면 대상이 확대되는 효과

* 등록시 현재는 연 1,000만원부터 과세되나, ‘19년부터 연 1,333만원부터 과세

- 특히, 그간 임대등록 의사결정에 걸림돌로 지적되어 왔던 건강보험료 부담도 크게 완화되어 등록에 따른 경제적 혜택 증가

* ‘19년에 임대소득세가 부과되더라도 등록시는 연 1,333만원 이하는 피부양자 유지(미등록시는 연 800만원 이하만 피부양자 유지)

* 피부양자가 지역가입자로 전환되더라도, 8년 임대 등록시에는 연 31만원만 추가 부담하는 반면 미등록시에는 연 153만원의 건보료를 추가 부담

ㅇ 또한 그간 다주택자가 소득세․건보료 부담을 피하기 위해 임대사업 등록을 하지 않는다는 비판에 대해서도,

- 임대등록 활성화를 통해 미등록사업자에 대해서도 정당한 세금과 건보료를 납부하게 하여 사회적 책임을 유도

⇨ 집주인은 자발적인 임대등록을 통해 세금․건보료 혜택을 받고, 세입자에게 임대료 급등 없이 오랫동안 살 수 있는 주택을 제공

□ 사회 전체 : 임대차 시장 안정 + 재정 절감

ㅇ 주거복지로드맵에 따라 ‘22년까지 등록임대 200만호(향후 5년간 100만호 순증)와 공적임대 200만호(향후 5년간 85만호 순증) 등 공적 규제가 적용되는 임대주택을 총 400만호 확보

* 등록임대 100만호 증가는 공공임대 100만호 확충과 유사한 효과가 있으며

공공임대주택 건설을 위한 재정 및 기금 75조원 절감 가능

⇨ ’16년에는 전체 임차가구(835만가구)의 23%가 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 주택에 거주하고 있으나, ’22년에는 전체 임차가구(약 900만가구)의 45%로 확대되어 주거안정 강화

ㅇ 아울러 임대주택 등록이 확대되면 미등록 임대주택의 임대료 인상과 무리한 퇴거 요구를 억제하여 전월세 시장의 전반적인 안정에 기여

⇨ 등록사업자에 대한 혜택 강화를 통해 私的 임대주택을 등록임대주택으로 전환하여 집주인과 세입자가 상생하는 임대차 시장 구축

Ⅴ. 향후 추진계획

구분		조치사항		추진일정
1단계		□ 전세금 반환보증 활성화 □ 임대차시장 정보 인프라 구축 ① 주택보유 및 임대사업 현황파악 DB 구축 ② 임대등록 지원강화 및 임차인 정보제공 강화 □ 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제 등록기준 조정 (5 → 8년 임대) 임차인 보호 강화를 위한 주임법령 개정		‘18.2월 ‘18.4월 ‘18.4월 ‘18.下
2단계		□ 임대소득 과세 및 건보료 부과 정상화 (’19년 소득분부터) ① 소득세 정상 부과 (‘20.5월～) ㆍ연 2천만원 이하 임대소득 분리과세 실시 ㆍ분리과세 필요경비율 차등적용 (등록시 70%, 미등록시 50%) ② 임대소득자 건보료 정상 부과 (‘20.11월～) □ 등록시 혜택 강화 ① 국세감면 (8년이상 임대시) ㆍ양도세 장특공제 비율 확대(50→ 70%) ② 지방세 감면 ㆍ(4년이상 임대시) 취득세․재산세 감면 일몰 연장(‘18 → ’21년) ㆍ(8년이상 임대시) 재산세 감면(소형주택은 1채 임대시도 면제, 소형 다가구주택도 면제) ③ 건보료 감면 ㆍ4년 임대시 40%, 8년 임대시 80%		‘19.1월 시행
3단계		임대등록 의무제 단계적 도입 □ 계약갱신청구권 및 전월세상한제 도입		‘20년 이후

VI. 과제별 조치사항

추진과제	조치사항	추진일정	담당
1. 임대주택 등록 활성화
1-1. 지방세 감면 확대
□ 취득세‧재산세 감면 일몰 연장(`18→`21)	지방세특례제한법 개정	‘18.下	행안부
소형주택(40㎡이하) 재산세 감면 호수기준 폐지	지방세특례제한법 개정	‘18.下	행안부
다가구주택(모든 임차가구당 면적 40㎡이하) 재산세 감면	지방세특례제한법 개정	‘18.下	행안부
1-2. 임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대
□ 2천만원 이하 주택임대소득 분리과세 시행	별도 조치 불필요	‘19년～	기재부
분리과세 필요경비율 차등	소득세법 및 동법 시행령 개정	‘18.下	기재부
소득세 감면 호수기준 완화	조세특례제한법 개정	완료	기재부
1-3. 양도세․종부세 감면 요건 강화
준공공임대 양도세 장기보유특별공제율 확대	조세특례제한법 개정	‘18.下	기재부
양도세 중과배제, 장특공제 종부세 합산배제 적용 대상 임대기간 연장 (5년→8년)	소득세법 시행령 종합부동산세법 시행령	‘18.上	기재부
1-4. 건강보혐료 정상부과 및 등록사업자 감면 확대
2천만원 이하 주택임대소득 건강보험료 부과	별도 조치 불필요	‘19년～	복지부
등록 임대사업자 건보료 감면 (8년 80%, 4년 40%)	관련 고시 개정	‘19년	복지부

추진과제	조치사항	추진일정	담당
2. 임차인 보호 강화
2-1. 임차인 권리보호 및 거래안전 강화
□ 전세금반환보증 활성화	HUG 내부규정 개정	‘18.2월	국토부
계약갱신 거절기간 단축	주택임대차보호법 개정	‘18.下	법무부
주택임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화	주택임대차보호법 개정	‘18.下	법무부
소액보증금 최우선변제범위 확대	주택임대차보호법 시행령 개정	‘18.下	법무부
2-2. 임대등록 의무화, 계약갱신청구권․전월세상한제 도입
부동산 과세체계 개편	조세재정개혁 특위 논의 등을 거쳐 마련	‘18년	기재부
단계적 등록의무화	향후 시장상황 등 감안 단계적 등록의무화	‘20년 이후	국토부
계약갱신청구권, 전월세상한제	등록의무화와 연계, 단계적 도입	‘20년 이후	법무부 국토부
3. 정보 인프라 구축 및 행정지원 강화
3-1. 임대인 관리 기반 구축
임대차시장 DB 구축 및 임대등록 시스템 구축	·민간임대주택법 개정 ·DB 및 시스템 시범운영	기 조치 ‘18.4월	국토부
지자체 담당공무원 증원	기준인건비 반영 및 지자체별 채용	‘18.上	행안부 지자체
3-2. 임대사업자 행정지원 및 임차인 정보제공 강화
등록절차 간소화	민간임대주택특별법 시행령 개정	’18.上	국토부
임차인 정보제공 강화	민간임대주택특별법 개정 및 시스템 구축	’18.上	국토부

참고3		현행 등록임대주택 세제감면 제도 및 달라지는 점

* 주택가액은 공시가격, 면적은 전용면적 기준

1. 지방세

□ 현행

구분		전용면적(㎡)			비고
		40 이하	40 ～ 60	60 ～ 85
취득세 (지특법 제31조, 제77조의2)	단기(4년) · 기업형 ․ 준공공 (8년)	면제 * 1호 이상 임대 ** 다만, 취득세액 200만원 초과시 85% 감면		50% 감면 * 8년 이상 20호 이상 임대시	① ‘18.12.31일까지 등록하는 경우 적용 - 공동주택 신축, 공동주택․주거용 오피스텔의 최초 분양 받은 경우에 한정 - 신축의 경우, 토지 취득일로부터 2년 이내 착공시에만 적용
재산세 (지특법 제31조)	단기	면제 * 재산세액 50만원 초과시 85% 감면	50%	25%	① 18.12.31일까지 등록하는 경우 적용 ② 2호 이상 임대시 감면 ③ 공동주택 건축․매입, 오피스텔 매입
	기업형․ 준공공		75%	50%

【 달라지는 점 】

① 취득세/재산세 감면기간 연장 ’18.12.31 → ’21.12.31

재산세 감면 : 2호 이상 → 1호 이상(8년 이상 + 40㎡ 이하 한정, ’19년~)
재산세 감면 : 공동주택, 오피스텔  →  다가구 포함(8년 이상 + 40㎡ 이하 한정, ’19년~)

2. 임대소득세

□ 현행

구분	전용면적(㎡)			비고
	40 이하	40 ～ 60	60 ～ 85
단기	30% 감면			① ’18년까지 2천만원 이하 임대소득 비과세 ② 85㎡ & 6억원 이하 주택(오피스텔 포함) + 3호 이상 임대하는 경우 적용 ③ 분리과세시 필요경비율 60% 인정
기업형 준공공	75% 감면

【 달라지는 점 】

2천만원 이하 비과세를 ’18년에 예정대로 종료하고 분리과세 시행(’19년~)

감면대상 : 3호 이상 → 1호 이상 임대(’18.1월~)

필요경비율 : 60% → 등록시 70%, 미등록시 50%(’19년~)

3. 양도소득세

□ 현행

단기

․

기업형

․

준공공

① 양도소득세 장기보유특별공제율 적용(소득공제율)

구분	3〜4년	4〜5년	5〜6년	6〜7년	7〜8년	8〜9년	9〜10년	10년〜
미등록	10%	12%	15%	18%	21%	24%	27%	30%
단기	10%	12%	15%	20%	25%	30%	35%	40%
기업형,준공공	10%	12%	15%	20%	25%	50%	50%	70%

☞ (예시). 준공공임대주택으로 등록하여 10년이상 임대한 경우 장기보유특별공제 70%

② 다주택자 중과/장특 배제(수도권 6억원/비수도권 3억 이하, 5년 이상 임대시)

【 달라지는 점 】

장기보유특별공제 확대 : 8～9년 50% 10년이상 70% → 8년 이상 70%(’19년~)

다주택자 중과배제/장특공제 적용대상 : 5년 이상 → 8년 이상 임대(’18.4월~)

4. 종합부동산세

□ 현행

건설형 임대	합산배제	① 149㎡이하 & 6억 이하 + 2호 이상 + 5년 이상 임대시 적용
매입형 임대		① 수도권 6억/비수도권 3억 이하 + 1호 이상 + 5년 이상 임대시 적용

【 달라지는 점 】

합산배제 적용대상 : 5년 이상 임대 → 8년 이상 임대(’18.4월~)