		보 도 자 료
보도일시		2018. 1. 18. (목) 12:00부터 사용하여 주시기 바랍니다.

생산 부서:

자산과세국 부동산납세과

자산과세국 상속증여세과

조사국 조사2과

발 표 자

이 동 신  자산과세국장

담당 과장

김오영 과 장

유병철 과 장

김진호 과 장

044) 204-3401

044) 204-3441

044) 204-3601

배포 일자:

2018년 1월 18일

담 당 자

조성래 사무관

김광민 사무관

정상진 사무관

044) 204-3417

044) 204-3457

044) 204-3612

강남권 등 가격 급등지역 아파트 취득자 자금출처조사 대폭 확대 - 편법 증여 혐의자 등 총 532명 추가 세무조사 착수 -

□  (조사 성과) 국세청은 ’17. 8. 9. 이후 3차례에 걸쳐 부동산 거래 관련 탈세 혐의자 총 843명에 대해 세무조사에 착수하여 그 중 633명에 대해 탈루세금 1,048억 원을 추징하였으며,나머지 210명은 현재 조사진행 중임.

□  (추가조사 착수)  세무 신고내용 및 국토교통부 자금조달계획서 등 다양한 과세 인프라(기반)를 연계하여 분석한 결과,

○  서울 강남권 등 주택가격이 급등하는 지역에서 주택 취득자금 원천이 불분명한 편법 증여 혐의자 등 532명에 대해 추가로 세무조사에 착수하게 되었음.

○  이번 조사대상에는 작년 하반기 이후 강남권 등 고가 아파트 취득자 중 자금출처가 부족한 편법 증여 혐의자 상당수와 함께 기타 조합장 등 탈세혐의자가 선정되었음.

□  (향후 계획)  주택 가격 급등 지역의 현장정보 수집과 유관기관과의 협력을 통해 재건축 등 고가의 아파트 거래는 전수 분석하고, 그 결과 탈세혐의자에 대해서는 엄정 대응할 것임.

○  또한, 부동산 거래에 대한 자금출처 검증대상을 대폭 확대해 나감으로써 주택 취득자금 등 편법 증여 행위에 대해 세정상․제도상 대응역량을 강화할 예정임.

1. 그동안의 세무조사 결과

□  국세청은 그동안 주택 가격 급등 지역을 중심으로 발생하는 부동산 거래 과정의 조세탈루행위를 근절하기 위해 다각도로 대응해왔음.

○  거래량, 시세 등 부동산 거래동향을 면밀히 관리하여 탈세징후를 선제적으로 파악하는 한편,

○  양도소득세, 증여세 등 세금신고 단계부터 신고내용이 적정한지 검토하고 고의적인 조세회피에 대해서는 즉각적인 세무조사를 실시하는 등 철저히 검증해왔음.

□  특히, ’17. 8. 9. 이후 3차례에 걸쳐 부동산 거래 관련 탈세혐의자를 다운계약, 주택 취득자금 변칙증여 등 유형별로 분석하여 강도 높은 세무조사를 실시하였음.

○ 그 결과 총 843명 중 633명에 대해 세무조사를 종결하여 탈루세금 1,048억 원을 추징하였고,

*〔붙임2〕부동산거래 관련 주요 적발 사례 참조

○ 현재 조사를 진행하고 있는 나머지 210명에 대해서도 금융추적조사를 통해 자금흐름 등을 면밀히 확인하는 등 끝까지 엄정하게 집행할 예정임.

◇ 부동산 거래 관련 탈루 혐의자 세무조사 개요(총 843명)

○ (8. 9.착수, 286명) 부동산 거래 과정에서의 탈세 혐의자 세무 조사

① 다주택자･연소 보유자 ② 다운계약 ③  중개업자 ④ 고액 전세입자 등

○ (9. 27.착수, 302명) 강남 재건축 취득자 등 탈세 혐의자 세무 조사

① 재건축 아파트 취득자  ② 다주택자 ③  택지 분양권 양도자

○ (11. 28.착수, 255명) 강남 재건축 취득자 등 탈세 혐의자 추가 조사

① 재건축 취득자  ② 다운계약 ③ 다주택자 ④ 부동산 관련 사업소득 등

2. 532명 추가 세무조사 착수

□ 국세청은 지난 3차례의 세무조사 이후에도 부동산 거래 관련 탈세행위에 대응하기 위해 부동산 거래동향을 예의 주시해왔음.

○  ’17년 하반기 이후 대부분의 지역에서 주택 가격이 안정세를 보였으나, 서울 강남권 재건축단지(예정 포함) 등을 중심으로 국지적인 과열 현상이 지속되고 있음.

□ 이에 따라 이들 주요 강남권 등의 주택가격 급등지역 아파트 취득자 중 국토교통부의 자금조달계획서와 세무 신고 내용 등을 연계․분석하고,

○  현장정보․FIU(금융거래정보원) 혐의 거래 정보 등 다양한 과세인프라를 활용한 결과

○  양도․취득 과정에서 편법 증여 등 탈세혐의가 있는 총 532명을 선정하여, ’18. 1. 18.(목) 세무조사에 착수하였음.

□ 이번 세무조사는 최근 가격이 급등하고 있는 고가 아파트 취득자를 중심으로

○  사업소득 누락 등 탈세 자금으로 추정되는, 출처가 불분명한 자금으로 고가의 재건축 아파트를 취득하거나,

○  부모가 자녀에게 아파트를 저가로 양도하거나 양도를 가장해 증여하는 등 특수관계자 간 거래를 이용하여 편법 증여한 혐의자에 대해 중점적으로 검증할 예정임.

□ 또한, 서민 주거안정을 위한 공공임대주택 분양, 개발예정지역 기획 부동산 등 공익적 목적의 정책을 악용하여 시세차익을 얻고 세금신고를 누락한 자와

○  세금을 탈루한 혐의가 있는 재건축 조합장에 대해서도 조사대상으로 선정하였음.

□ 구체적인 세무조사 대상자 유형은 다음과 같음.

◈  (가격 급등 지역 아파트 등 취득자) 고가 아파트 취득자 중 사업소득 누락자금 활용 및 변칙 증여 등 제세탈루 혐의자

• 50세 직장여성이 최근 6년간 서울․세종 등 투기과열지구에 40여억 원 상당의 아파트와 상가를 취득, 재력가인 남편으로부터 편법 증여받고 증여세 등 탈루한 혐의

• 뚜렷한 소득이 없음에도 36세 주부가 최근 3년간 서울 강남구 등에 아파트 4채(25억 원 상당) 구입, 취득자금을 편법으로 증여받은 혐의

◈  (특수관계자 간 거래를 통한 고가 아파트 취득자) 주택가격 급등지역 거래자 중 특수관계자에게(자녀 등) 저가 양도하거나 양도를 가장하여 사실상 편법 증여한 혐의자

• 30대 초반의 신혼부부가 父로부터 서울 강남 소재 아파트를 10억 원에 취득, 자금 원천이 불투명하여 매매를 가장한 증여 혐의

• 20대 후반으로 특별한 소득원 없이 10억 원 상당의 강남 소재 부동산을 취득하고, 父 소유 강남 소재 고급 아파트를 매매로 취득하는 등 양도를 가장한 편법 증여 등 증여세 탈루 혐의

◈  (부담부 증여를 통한 증여세 탈루 혐의자) 특수관계자에게 부담부 증여(증여 시 담보된 대출금을 수증자가 인수) 후, 담보 대출금을 증여자가 대신 변제하는 수법으로 증여세를 탈루한 혐의자

• 20대 후반 직장여성이 재력가인 母로부터 아파트를 증여받으면서, 증여일 직전 의도적으로 아파트에 母명의의 금융기관채무를 발생시킨 후 채무를 포함해 증여받아 증여세 부담을 줄이고, 추후 금융기관 채무는 母가 대신 변제함으로써 증여세를 탈루한 혐의

• 40대 초반으로 서울소재 고가아파트를 취득하면서 가공의 전세보증금(임차인은 거주하지 않는 장인)으로 자금출처를 준비하는 등 소득대비 17억 원 상당의 자금출처 부족으로 편법 증여받은 혐의

◈  (재건축 조합장) 재건축 조합장으로서 명의신탁 등 제세탈루 혐의자

• 재건축 조합장으로서 불투명한 자금으로 서울 강남소재 아파트 등 다수 부동산을 취득하고 명의신탁을 통해 제세 탈루한 혐의

◈  (개발예정지역 기획부동산 혐의 업체) 개발예정지역 부동산을 대거 매수하여 분할 판매하고 제세 탈루한 기획부동산 혐의 업체

• 최근 3년간 제주 서귀포 등 개발예정지역 부동산 수십 필지를 35억 원에 취득, 수백필지로 분할하여 허위 과장광고를 통해 일부를 81억 원 양도하고 제세 탈루한 기획부동산 혐의 업체

◈  (공공임대주택 투기혐의자) 서민을 위한 공공임대주택을 실수요 아닌 투기목적으로 취득하여 제세 탈루한 혐의자

• 공공임대주택(건설임대)을 실제 거주하지 않으면서 투기목적으로 취득하여 단기양도하고 고액의 양도차익을 신고 누락한 혐의

3. 향후 추진계획

고가의 아파트 거래 전수 분석, 탈세혐의자 세무조사 지속 실시

□ 앞으로도 국세청은 부동산과 관련된 세금 탈루 행위에 대해서는 지속적으로 엄정하게 검증할 예정임.

○ 특히, 가격이 급등하는 재건축 등 고가의 아파트 거래에 대해서는 현장정보와 국토교통부로부터 수집한 실거래가 위반자료, 자금조달계획서 등을 활용하여 탈세 여부를 전수 분석해 나가고,

○ 그 결과 다운계약, 편법 증여 등 고의적인 탈세혐의가 발견될 경우 세무조사를 실시하는 등 엄중히 대응할 것임.

자금출처조사 대폭 확대

□  자금출처조사는 소득보다 자산의 증가가 커서 그 출처의 정당성 여부를 검증하기 위해 실시하는 세무조사임.

□  최근 고액 자산가를 중심으로 주택 취득 자금 등을 변칙적으로 증여하는 행위가 빈번하게 발생하고 있어, 이를 보다 철저히 검증하기 위해 자금출처조사를 대폭 확대할 예정임.

○ 조직과 인력을 효율적으로 운영하여 자금출처조사 건수를 대폭 늘리고, 부동산을 활용한 변칙 거래자들에 대해서는 현장밀착형 자금출처조사를 집중적으로 지속 실시할 것임.

□  또한 국세청장이 정하도록 하고 있는 「증여추정 배제기준」도 주택의 경우에는 그 기준금액을 낮추는 등 주택을 이용한 증여에 대해서는 소액을 증여하더라도 철저히 검증해 나갈 것임.

붙 임    1. 증여추정 배제 기준 설명자료

2. 부동산 거래 세무 조사 관련 주요 적발 사례

붙임 1		증여추정 배제기준 설명자료

□  증여추정

○ 직업·소득 및 재산상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 보기 어려운 경우 증여받은 것으로 추정

* 상속세및증여세법 제45조【재산 취득자금 등의 증여 추정】

□  증여추정 배제

○ 다만, 연령·세대주 등을 고려하여 일정금액* 이하는 납세자 소명요구 등 세무간섭을 최소화하고자 증여추정 배제

* 상속세및증여세법 시행령 제34조에 따라 국세청장이 그 기준금액을 정하고 있음.

□  증여추정 배제기준

○ 재산취득일(또는 채무상환일) 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액(또는 채무상환금액)이 국세청장이 정하는 배제기준 금액*에 미달하는 경우에는 증여추정 배제

* 사례) 세대주(40세 이상)가 주택 취득 시 4억 원, 10년 총액 한도 5억 원

- 다만, 배제기준금액과 관계없이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 됨.

붙임 2		부동산 거래 세무 조사 관련 주요 적발 사례

사례 1	사업소득 탈루로 고가아파트 취득 및 배우자는 남편으로 부터 증여받아 부동산 취득 후 증여세 탈루

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○(42세, 여) 외 1       ○ 주  소: 부산광역시

□  주요 적출 사항

매출누락

및 가공경비

A (夫)

B (妻)

취득자금

증여

③ 취득자금 증여

④ 증여받아

부동산 취득

② 탈루소득으로

부동산 취득

① 소득금액 탈루

아파트 등

아파트 등

○  도소매업을 영위하는 A는 사업소득 매출누락 및 가공경비를 통해 소득금액을 탈루하고 그 자금으로 고가 아파트 취득

○  배우자 B는 ○억 원을 남편 A로 부터 증여받은 후 고가아파트를 취득하고 증여세 무신고

□  조치사항

○ 도소매업자 A에게  소득금액 탈루에 따른 소득세 ○억 원 추징

○ 배우자 B에게 증여세 무신고 ○억 원 추징

사례 2	부모가 자식 명의의 각종 저축예금 등을 대납하고 자식은 이를 원천으로 강남 고가 재건축 아파트 취득

□ 인적사항

○ 성 명: ○○○ (33세, 남) 외 1	○ 주 소: 광주광역시

□  주요 적출 사항

강남재건축 아파트

공동 취득

B (妻)

재형저축 대납

A (夫)

E (母)

D (父)

청약저축 대납

C (母}

현금 증여

○ 근로소득자인 부부 A와 B는 ’17년 본인들의 급여만으로는 취득이 어려운 강남 소재 재건축 아파트를 부부 공동명의로 취득

○ 부동산임대업자인 B의 부모 D(父,) E(母)는 B명의의 재형저축과 주택청약저축에 매월 일정액을 대납하고 있었으며,

- A는 C(母)로부터 현금을 직접 수증받아 이를 원천으로 부부가 공동명의로 고가주택을 취득하고 증여세 무신고

□  조치사항

○  주택 취득자금 증여세 신고 누락분 ○억 원 추징

사례 3	배우자로부터 부동산 취득자금을 증여받아 강남 재건축 아파트 등을 취득하고 증여세 무신고

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○(51세, 여)           ○ 주  소: 서울특별시

□  주요 적출 사항

금융기관

B (妻)

④ 부동산 취득

A (夫)

③ 취득자금 증여

아파트 등

① 중기 등 담보

② 자금대출

○  소득이 없는 전업 주부인 B는 강남 재건축 아파트와 경기도 양평에 소재하는 토지를 ○○억 원 취득함.

수증인 B의 부동산 취득자금을 정밀 검토한 바, 중기 등 건설장비 사업가인 배우자 A가 금융기관에 사업용자산을 담보로 제공, 부동산 취득 자금을 마련하여 증여한 사실 확인

□  조치사항

○  부동산 취득 자금 증여세 무신고분 ○억 원 추징

사례 4	본인 소득은 강남아파트 취득 자금으로, 생활비 및 대출금 변제는 부친자금을 이용하여 증여세 탈루

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○(41세, 남)           ○ 주  소: 서울특별시

□  주요 적출 사항

금융기관

③ (父소유)아파트 취득

A 〔子)

② 생활비 등 지급

(父소유)아파트

④ 대출이자 대납

③ 자금 대출

① 본인소득 저축

B (父)

○  수증인 A는 부모 공동소유 아파트(강남 소재)를 배우자와 공동으로 ○○억 원에 취득한 바, 금융거래 내역상 대금지급 관계는 확인되나,

본인과 배우자의 소득은 취득자금 출처에 대비하여 저축을 하였고, 대출금 이자 및 생활비 등은 재력가인 父로부터 편법 증여받은 사실 확인

□  조치사항

○  생활자금 및 대출금 대신 변제 등 변칙 증여분 증여세 무신고하여 ○억 원 추징

사례 5	본인 및 가족 명의의 아파트 분양권을 다수 양수․양도하고 분양권 프리미엄 과소 신고

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○(49세, 여)           ○ 주  소: 대구광역시

□  주요 적출 사항

A

매수자

아파트 분양권 다수

매도자 가족 명의로 다수 취득

A의 배우자와 친인척 계좌

매수자의 친인척 계좌

분양권 프리미엄

과소신고

○ 간호조무사인 A는 무주택인 점과 부양가족이 다수(자녀 3명, 시부모 2명)인 점을 이용, 본인 및 가족 명의로 ‘15년부터 학군이 양호한 지역의 아파트 분양권에 다수 청약하여 당첨됨.

○ 당첨된 분양권을 단기 매매로 양도하면서 고액의 프리미엄을 누락시키기 위해 배우자 ‧ 친인척의 계좌를 동원하여 거래

* 요양병원 간호사의 급여로는 통상적으로 취득하기 힘들 정도로 다수의 분양권을 취득 후 1년 미만 단기매매로 양도

□  조치사항

○  양도소득세 ○억 원 추징

사례 6	택지 분양권을 양도하면서 중간단계 거래생략 및 양도차익 과소신고, 분양권 취득자는 증여세 탈루

□ 인적사항

○ 성  명: ○○○(70세, 남) 외 3       ○ 주  소: 부산광역시

□  주요 적출 사항

④ 취득자금 증여

③  분양권 직접

양도로 위장

(다운계약)

① 분양권

양도

(무신고)

② 분양권

양도

(무신고)

A

B

C

D (子)

E (父)

⑤ 분양권 매매

(다운계약)

○  A는 택지분양권을 C와 직접 매매계약한 것으로 가장하고 다운계약을 통해 양도소득세 탈루, 금융추적 조사결과 B에게 1차  양도한 사실이 확인되어 양도소득세 과소신고(A), 무신고(B) 적발

○ C는 다운계약으로 D에게 재차 양도하고 양도세 탈루, D는 분양권 취득자금을 부친으로부터 증여받았으나 증여세 무신고

□  조치사항

○ 양도소득세 무신고(B), 과소신고(A,C) 및 증여세(D) 적발하여 ○억 원 추징