		보도참고자료
보도일시		2019. 10. 28.(월) 12:00부터 사용하여 주시기 바랍니다.

생산 부서:

개인납세국 소득세과

담당 과장

류충선 과   장

044) 204-3241

배포 일자:

2019년 10월 28일

담 당 자

허남승 사무관

044) 204-3257

주택임대소득자는 소득세 신고와 사업자등록을 하여야 합니다! - ʼ19년 귀속부터 주택임대소득 전면과세 시행, ʼ20년부터 사업자 미등록 가산세 부과 -

□  그동안 비과세되어 왔던 수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해 2019년 귀속부터 소득세가 과세됨.

○ 2019년 귀속 소득에 대해 내년 6. 1.까지 소득세를 신고하여야 하며, 연간 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있음.

○ 국세청은 세금 신고 경험이 없는 주택임대소득자가 쉽고 간편하게 신고할 수 있도록 분리과세 전용신고화면, 종합･분리과세 예상세액 비교, 빅데이터를 활용한 보유주택 현황자료 등을 제공할 예정임.

□  또한, 주택임대소득자가 ｢소득세법｣에 따라 사업자등록을 하지 않을 경우 2020년부터 주택임대 수입금액의 0.2%를 미등록 가산세로 부과받음.

○ 사업개시일로부터 20일 이내 사업자등록을 신청하여야 하며, 2019. 12. 31. 이전 주택임대사업 개시자는 2020. 1. 21.까지 신청하여야 함.

○ 사업자 미등록 가산세 시행을 몰라 불이익을 받지 않도록 국세청은 2019. 10. 28.부터 사업자등록 안내문을 발송할 예정임.

○ 사업자등록은 국세청의 홈택스(www.hometax.go.kr)와 국토교통부의 렌트홈(www.renthome.go.kr)을 통해 간편하게 신청할 수 있음.

□  한편, 국세청에서는 고가주택･다주택 임대소득자를 중심으로 성실신고 여부를 검증하고 있음.

○ 전월세 확정일자 자료 등을 통합적으로 분석하여 불성실 신고혐의자 2천명에 대해 탈루한 세금을 엄정하게 추징할 계획임.

○ 앞으로 국세청은 축적된 과세인프라를 활용한 보다 정밀한 세원관리로 과세사각지대를 지속적으로 축소해 나가겠음.

1. 2019년 귀속부터 주택임대소득 전면과세 시행

□  (주택임대소득 전면과세) 그동안 비과세되어 왔던 수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해 ’19년 귀속부터 소득세가 과세됨.

○ 월세 임대수입이 있는 2주택 이상자와 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 3주택 이상자는 ‘19년 귀속 주택임대소득에 대한 소득세를 ‘20. 6. 1.까지 신고하여야 함.

○ 다만, 연간 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택하여 신고할 수 있으며,

-  분리과세를 선택하여 신고할 경우 세무서와 시군구청에 주택임대업을 모두 등록하면 필요경비율과 기본공제에 혜택*이 있음.

* ① (필요경비율) 등록 60%, 미등록 50%
② (기본공제) 등록 4백만 원, 미등록 2백만 원

| ʼ19년 귀속 주택임대소득 과세요건 및 과세방법 |
과세요건 (주택 수 기준)				과세방법 (수입금액 기준)
주택 수1)	월세	보증금		수입금액	과세방법
1주택	비과세2)	비과세		2천만 원 이하	종합과세와 분리과세 중 선택
2주택	과세
				2천만 원 초과	종합과세
3주택 이상		간주임대료 과세3)

1) 보유주택 수는 부부 합산하여 계산

2) 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세

3) 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외(ʼ21년까지)

□  (신고편의 제공) 세금신고 경험이 없는 주택임대소득자가 내년도 소득세 신고를 쉽고 간편하게 할 수 있도록 홈택스에 주택임대소득세 신고프로그램을 개발 중임.

○ 분리과세 전용신고화면*, 종합과세와 분리과세의 예상세액 비교, 간주임대료 간편계산 등 신고편의 서비스를 제공하겠음.

* 임대물건을 직접 입력할 필요 없도록 자동 불러오기 기능 제공

○ 또한, 빅데이터를 활용하여 신고도움자료를 제공하고,  신고안내문을 발송할 예정임.

※ 과세기준 및 과세방법에 대한 자세한 내용은 국세상담센터(국번 없이 126 ②)에 문의하거나 국세청 누리집*에 게시한  ’19년 귀속 주택임대 소득세와 주택의 간주임대료를 참고하기 바람.

* 국세청(www.nts.go.kr) ▸ 성실신고지원 ▸ 종합소득세 ▸ 참고자료실

2. 2020년부터 주택임대소득자는 사업자 미등록시 가산세 부담

□  (사업자 미등록 가산세) ‘20년부터 주택임대소득자가 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록을 하지 않는 경우 주택임대 수입금액의 0.2%를 가산세로 부담하게 됨.

○ 주택임대 수입금액이 있는 경우 산출세액이 없어도 사업자미등록 가산세를 부담할 수 있으며,

○ ‘19. 12. 31. 이전에 주택임대사업을 개시한 경우에는 ’20. 1. 21.까지 사업장 관할 세무서에 사업자등록 신청을 하여야 함.

□  (사업자등록 사전안내) 국세청에서는 주택임대업 사업자미등록 가산세 시행에 따른 납세자 불이익을 방지하기 위해 사업자등록 안내문을 발송*할 예정임.

* (1차 발송) ʼ19. 10. 28.  (2차 발송) ʼ19. 11. 18.  (3차 발송) ʼ19. 12. 9.

○ 안내문을 받지 않은 경우에도 주택임대소득이 있는 사업자는 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 하여 주기 바람.

□  (사업자등록 신청방법) 사업자등록 신청은 아래와 같이 인터넷을 통해 간편하게 신청할 수 있음.

홈택스 01		｢소득세법｣에 따른 사업자등록만 신청하는 경우
		홈택스(www.hometax.go.kr)
		신청/제출▸사업자등록 신청/정정 등▸사업자등록신청(개인)
렌트홈02		｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자등록과 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록을 함께 신청하는 경우
		렌트홈(www.renthome.go.kr)
		임대사업자등록 신청▸화면 제일 아래 “국세청 사업자 신고” 체크

○ 부득이 세무서를 방문하는 경우에는 세무서 민원실 혼잡에 따른 불편과 대기시간 축소를 위해 안내문에 기재된 권장 신청기간에 방문하기 바람.

* 신분증과 임대차계약서 지참(시군구청에 임대사업자 등록을 한 경우에는 임대사업자 등록증 사본)

○ 아울러, 국세청 누리집에 게시한 사업자등록 신청서 작성사례*에 따라 신청서를 미리 작성하면 신청시간을 단축할 수 있음.

* 국세청(www.nts.go.kr) ▸ 성실신고지원 ▸ 종합소득세 ▸ 참고자료실

3. 주택임대소득 탈루혐의자 2천명 세무검증 실시

□  (성실신고 안내 및 검증) 국세청은 매년 주택임대소득자에게 소득세 신고 전에 성실하게 신고하도록 안내를 하고,

○ 신고 후에는 고가주택･다주택 보유자를 중심으로 성실신고 여부를 검증하고 있음.

□  (탈루분석 정교화) 전월세 확정일자 자료 등 축적된 과세인프라를 통합적으로 분석하여 불성실 신고혐의자 2천명에 대해 검증을 실시할 예정임.

○ 검증 과정에서 명백한 탈루혐의가 여러 과세기간에 걸쳐 있고 탈루규모가 큰 것으로 확인된 경우 세무조사로 전환하여 엄정하게 검증하겠음.

| 주택임대소득 세무검증 대상자 유형 |
유형 01	(고액월세 임대인) 2주택 이상자로서 연간 월세 수입금액이 고액임에도 소득세를 무･과소 신고한 자
유형 02	(고가주택 임대인) 고가주택 임대자로서 수입금액이 고액임에도 소득세를 무･과소 신고한 자
유형 03	(외국인 상대 임대인) 2주택 이상자로서 외국인을 상대로 임대한 자 중 연간 수입금액이 고액임에도 소득세를 무･과소 신고한 자
유형 04	(다주택 보유자) 다주택자로서 연간 수입금액이 고액임에도 소득세를 무･과소 신고한 자

□  (세원관리 강화) 앞으로도 고소득 주택임대소득자에 대한 세원관리를 철저히 하여 과세사각지대를 축소해 나가겠음.

○ 납세자들은 ‘성실신고가 최선의 절세’라는 인식을 가지고 성실하게 신고하여 주실 것을 당부드림.

참고 1		주택임대소득 과세 개요

□  주택의 정의 및 주택 수 계산

○  ｢주택｣이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지*를 포함.

* 주택부수토지 : 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지

① 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, ｢건축법 시행령｣ 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)

② 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

-  부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우

구  분

계 산 방 법

주택 면적 > 사업용 건물 면적

□ 전부를 주택으로 봄

주택 면적 ≦ 사업용 건물 면적

□ 주택 부분만 주택으로 봄

*	해당 주택의 부수토지 면적	=	총토지면적	×	주택 부분 면적
					총건물면적

○  주택 수의 계산

구 분	계 산 방 법
다가구주택	□ 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유	① 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 ② 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 ③ 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
전대ㆍ전전세	□ 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부소유	□ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

□  주택임대소득의 수입금액

○  수입금액 : 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액

* 주택임대소득의 수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료

-  간주임대료 : 3주택* 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 수입금액에 산입(算入)

* 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음.

□ 간주임대료 =	(	보증금등	-	3억원1)	)의 적수	×	60%	×	1	×	정기예금이자율 (ʼ19귀속 : 2.1%)
									365 (윤년은 366)
	-	해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액2)
1) 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감 2) 추계신고·결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

□  주택임대소득 수입금액의 귀속연도

○  각 과세기간 수입금액의 귀속연도는 수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간임.

-  계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것 : 그 정해진 날

-  계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것 : 그 지급을 받은 날

□  주택임대소득의 분리과세

○  ‘19년 귀속부터 주택임대소득 수입금액이 2천만원 이하인 경우 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하는 방법과 주택임대소득에 대해 14%의 세율을 적용하여 분리과세 신고하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있음.

-  수입금액 2천만원 초과 : 종합과세

-  수입금액 2천만원 이하 : 종합과세와 분리과세 중 선택

| 주택임대소득 종합과세와 분리과세 세액계산 비교 |

구 분

종합 과세 선택

분리과세 선택

종합과세대상 소득

분리과세 주택임대소득

주택임대
수입금액

월세 (+) 간주임대료

해당사항 없음

월세 (+) 간주임대료

주택임대

필요경비

구 분	필요경비
장부 신고	실제 지출한 경비
추계 신고	기준･단순경비율에 의한 경비

구 분	필요경비율
등록*	수입금액의 60%
미등록	수입금액의 50%

* 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함

주택임대

소득금액

수입금액 (-) 필요경비

수입금액 (-) 필요경비

종합소득

금액

주택임대 소득금액

(+)

종합과세 대상 다른 소득금액

분리과세 주택임대소득 외의 종합과세

대상 소득금액

해당사항 없음

소득공제

인적공제 등

각종 소득공제

인적공제 등

각종 소득공제

구 분	기본공제*
등록	4백만원
미등록	2백만원

* 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이
2천만원 이하인 경우 공제

과세표준

종합소득금액

(-) 소득공제

종합소득금액

(-) 소득공제

주택임대 소득금액

(-) 기본공제

세율

6~42%

6~42%

14%(단일세율)

산출세액

과세표준 (×) 세율

과세표준 (×) 세율

과세표준 (×) 세율

공제감면

세액

소득세법 및 조특법 상의
각종 공제･감면

* 소형주택 임대사업자 감면 포함

소득세법 및 조특법 상의
각종 공제･감면

* 소형주택 임대사업자 감면 제외

소형주택 임대사업자 감면

구 분	감면율
단기임대	30%
장기임대	75%

* 국민주택규모 주택으로
｢조세특례제한법｣ 제96조의 요건을 충족하여야 함

결정세액

산출세액
(-) 공제감면세액

산출세액 (-) 공제감면세액

산출세액 (-) 감면세액

종합과세대상 결정세액과 분리과세대상 결정세액 합산하여 신고납부

참고 2		홈택스(www.hometax.go.kr) 사업자등록 신청 방법

□ 접속경로 : 홈택스 접속 → 신청/제출 → 사업자등록 신청/정정 등 → 사업자등록신청(개인)

① 홈택스 신청/제출

② 사업자등록 신청/정정 등

③ 사업자등록신청(개인)

참고 3		렌트홈(www.renthome.go.kr) 사업자등록 신청 방법

□ 접속경로 : 렌트홈 접속 → 임대사업자등록 신청 → 화면 제일 아래 “국세청 사업자 신고” 체크

① 렌트홈 임대사업자등록 신청

② “국세청 사업자 신고” 체크

참고 4		주택임대 사업자등록 안내문