		보도참고자료
보도일시		2020. 1. 31.(금) 12:00부터 사용하여 주시기 바랍니다.

생산 부서:

자산과세국 상속증여세과

담당 과장

김길용 과  장

044) 204-3441

배포 일자:

2020년 1월 31일

담  당  자

김종두 사무관

044) 204-3457

상속･증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내

□ (시행배경)  상속･증여세는 시가 평가가 원칙이나, 비주거용 부동산은 시가 대비 저평가되어 형평성 논란이 있어 왔습니다.

○  이에 국세청은 불공정한 평가관행을 개선하고, 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하게 되었습니다.

□  (법령개정)  ’19년 2월 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 개정으로 평가기간 이후 법정결정기한까지의 감정가액도 시가로 인정받을 수 있는 법적기반이 마련되었습니다.

□  (평가대상)  비주거용 부동산 및  지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로 하며,

○  보충적 평가방법에 따라 신고하여 시가와의 차이가 크고, 고가인 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획입니다.

□  (평가절차) 감정평가는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하고, 평가가 완료된 후에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로  인정된 감정가액으로 상속･증여 재산을 평가하게 됩니다.

□  (기대효과)  감정평가사업의 시행으로 꼬마빌딩 등에 대한 상속･증여세 과세형평성이 제고될 것으로 기대되며,

○  납세자의 자발적인 감정평가를 유도하여 자산가치에 맞는 적정한 세금을 신고･납부하는 등 성실납세 문화 확산에도 일조할 것입니다.

1		시행 배경

□  ｢상속세 및 증여세법｣상 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시 및 증여 당시의 시가에 따르도록 하여 시가 평가를 원칙으로 하고 있습니다.

○  다만, 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법1)에 의하여 평가하도록 하고 있으며, 이 경우 부동산은 공시(고시)가격2)에 의해 평가하도록 하고 있습니다.

1)  해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조부터 제65조까지 규정된 방법

2)  (토지) 개별공시지가, (단독주택) 개별주택가격, (공동주택) 공동주택가격

□  부동산의 경우 아파트･오피스텔 등은 면적･위치･용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속･증여재산의 시가로 활용할 수 있습니다.

□  반면, 비주거용 부동산은 아파트 등과 달리 물건별로 개별적 특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액 등을 확인하기 어렵습니다.

○  따라서, 대부분 공시가격으로 상속･증여재산을 평가･신고하고 있으나 공시가격 현실화율이 현저하게 낮아

-  일부 자산가들이 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 편법 증여 수단으로 악용하는 등  과세형평성 논란이 지속적으로 제기되어 왔습니다.

< 꼬마빌딩 관련 언론보도 >

□[◯◯경제, '17. 10. 31.] ‘이러니 초등생 희망이 건물주’ 강남빌딩 10개 중 4개는 대물림

□[◯◯일보, '17. 12. 17.] 부유층 탈세 악용되는 ‘꼬마빌딩’

□[◯◯경제, '18.   3. 23.] 건물 증여는 기준시가 적용해 ‘세금 줄어…빚도 함께 넘기면 추가절세’

□[◯◯뉴스, '19.   9. 19.] 미성년자가 꼬마빌딩에 수십억원 자산 ‘탈세백태’

□  이에 국세청은 부동산 공시가격 현실화 정책에 발 맞추어 비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가관행을 개선하고,

○  시가에 근접하게 평가함으로써 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하게 되었습니다.

2		감정평가사업 주요 내용

가. 법적 근거

□ '19. 2. 12. ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 개정으로 납세자가 상속･증여세를 신고한 이후에도 법정결정기한*까지 발생한 매매·감정·수용가액 등에 대하여 평가심의위원회를 통해 시가로 인정받을 수 있는 법적근거가 마련되었습니다.

*  상속세: 신고기한부터 9개월, 증여세: 신고기한부터 6개월

< 상속세 및 증여세법 시행령§49① 개정내용>

○  (개정내용) 신고 이후에도 납세자 및  과세관청이 감정평가를 통해 시가에 근접한 가액으로 평가할 수 있게 됨

종 전	개 정('19. 2. 12. 시행)
아래 기간 내 발생한 매매·감정가액 (원칙) 전·후 6개월(증여 전·후 3개월) 시가 (예외) ① 평가기간 외로서 평가기준일 전 2년 내	아래 기간 내 발생한 매매·감정가액 (원칙) 전·후 6개월(증여 전6·후3개월) 시가 (예외)① 평가기간 외로서 평가기준일 전 2년 내 ② 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 (추가)

<적용례> 이 영 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용

나. 감정평가사업 개요

□ 국세청은 '20년부터 상속·증여세 결정 과정에서 비주거용 부동산에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰하여 감정가액으로 상속·증여재산을 평가할 예정입니다.

○  감정평가대상은 상속･증여 부동산 중 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣제2조에 따른 비주거용 부동산*과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로 합니다.

*  국세청장이 고시하는 오피스텔 및 일정규모 이상의 상업용건물 제외

-  위 유형에 해당하는 부동산 중 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가하여 신고하고, 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 배정된 예산 범위 내에서 감정평가를 실시할 계획입니다.

○  감정평가는 납세자에게 안내문을 발송하고, 공신력 있는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 실시합니다.

-  감정평가가 완료된 이후에는 재산평가심의위원회에서 시가 인정 여부를 심의하게 되며, 감정가액이 시가로 인정되면 감정가액으로 상속․증여 재산을 평가하게 됩니다.

○  적용시기는 '19. 2. 12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한* 이내의 물건을 대상으로 실시할 예정입니다.

< 상속･증여세 신고기한 및 법정결정기한 >

구 분	신고기한	법정결정기한
상속세	상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내	신고기한부터 9개월
증여세	증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내	신고기한부터 6개월

3		기대효과

□  비주거용 부동산 감정평가사업은 소득 및 재산 등 납세자 부담능력에 맞게 공평한 과세를 해야한다는 응능부담(ability-to-pay)의 원칙을 바탕으로

○  비주거용 부동산 상속･증여 시 공정한 과세가액을 산정하여 자산가치에 부합하게 과세함으로써 과세형평성이 제고되는 등 공정한 사회 구현에 기여할 것으로 기대됩니다.

○  또한, 감정평가사업의 시행으로 납세자의 자발적인 감정평가를 유도하게 되어 적정한 세금을 신고․납부하는 등 성실납세 문화 확산에도 일조할 것입니다.

□  한편, 동 감정가액은 추후 상속․증여 부동산을 양도하는 경우 양도자산의 취득가액이 되므로 양도소득세 부담이 줄어드는 효과도 발생하게 됩니다.

□  앞으로, 감정평가사업 운영과정에서 납세자에게 감정평가 방법 및 절차를 상세히 안내하고, 평가결과를 신속하게 통지하는 등 불편함이 없도록 최선을 다하겠습니다.

붙임 1		｢상속세 및 증여세법｣상 부동산 평가방법

□  평가의 원칙 - 시가

○  불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 (상증법 §60①)

○  평가기준일 전후 6개월(증여는 전 6개월, 후 3개월) 이내의 기간 중 당해‧유사재산의 매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액 (상증령 §49①)

○  평가기준일 전 2년 이내의 기간(종전)과 결정기한까지(’19. 2. 12. 개정)의 기간 중 매매‧감정‧수용‧경매‧공매가 있는 경우로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정된 가액도 시가로 포함 (상증령 §49① 단서)

□  시가산정이 어려운 경우 - 보충적 평가방법 (상증법 §61)

○  공시(고시)가격이 있는 경우: 토지‧건물가격 포함

-  (토지) 개별공시지가

-  (주택) 개별주택가격 및 공동주택가격

-  (오피스텔 및 상업용 건물) 수도권, 광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과 100호 또는 3,000㎡ 이상의 상업용 건물에 대한 기준시가

○  공시(고시)가격이 없는 경우

-  (비주거용 부동산) 토지 개별공시지가 + 계산방법에 따른 건물가격 *

* ｢국세청 건물 기준시가 계산방법 고시｣에 따라 계산한 가액

○  임대차 계약이 체결된 재산

-  상기 보충적 평가방법에 따른 가액과 임대보증금 환산가액*을 비교하여 큰 금액으로 평가 (상증법 §61)

* 임대보증금 + [1년간의 임대료** ÷ 기획재정부령으로 정하는 율(현재 12%)]

**  평가기준일이 속하는 월의 임대료 × 12월

□  저당권 등이 설정된 재산의 평가특례 (상증법 §66)

○  저당권 등이 설정된 재산은 담보채권액을 기준으로 평가한 가액과 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액으로 평가

- MAX(① 담보하는 채권액, ② 시가 또는 보충적 평가가액)

붙임 2		부동산 가격 공시(고시) 제도 현황

□  토지･주거용 부동산

○  토지(표준･개별지), 주택(표준･개별･공동주택)은 국토교통부, 지자체에서 공시

□  비주거용 부동산 (국세청장 고시)

○  수도권･지방광역시･세종특별자치시 소재 오피스텔 및 연면적 3,000㎡ 또는 100호 이상의 상업용 건물에 대해 토지와 건물을 일괄하여 기준시가 고시 (’20. 1. 1. 144만호 고시)

○  기타건물(고시되지 않은 건물)은 건물 기준시가 계산방법(토지 제외) 고시

< 부동산 가격 공시(고시) 제도 요약 >

구 분		평가･공시 기관	활용목적
토 지 (5월말)		･표준지 공시지가: 국토교통부장관 ･개별공시지가: 지자체장	국세･지방세에 그대로 활용
주 택	공동주택 (4월말)	･공동주택가격(토지 포함): 국토교통부장관
	개별주택 (4월말)	･표준주택가격(토지 포함): 국토교통부장관 ･개별주택가격(토지 포함): 지자체장
비주거용 건 물	상업용 건물 오피스텔 (12월말)	･수도권, 광역시, 세종시 소재 오피스텔과 연면적 3,000㎡ 또는 100호 이상 상업용 건물 가격(토지 포함): 국세청장	상속･증여세 양도소득세
	고시되지 않은 건물 (12월말)	･건물 기준시가 계산방법 고시(토지는 개별공시지가 활용): 국세청장

붙임 3		감정평가사업 관련 질의 응답 (Q&A)

①  비주거용 부동산의 ｢상속세 및 증여세법｣상 평가방법은?

○  평가기간* 이내에 당해 자산 혹은 유사자산의 매매･감정 등이 있는 경우 그 가액을 시가로 보아 평가하며,

*  (상속) 상속개시일 전･후 6개월, (증여) 증여일 전 6개월･후 3개월

- 시가를 산정하기 어려운 경우 비주거용 부동산은 아래와 같이 보충적 평가방법에 따라 평가합니다.

○  (대형상가·오피스텔) 수도권,광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과 100호 또는 3,000㎡ 이상의 상업용 건물은 기준시가(건물+토지가격) 고시

○  (그외 비주거용 부동산)  건물 기준시가 계산방법 고시(국세청)에 따라 계산한 건물가격 + 개별공시지가(지자체)에 따른 토지가격

②  고가의 비주거용 부동산이 모두 감정평가 대상이 되는지?

○  고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아닙니다.

-  상속･증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로 합니다.

③  감정평가 대상이 되는 고가 부동산의 금액기준과 신고가액과 시가의 차액이 큰 경우의 구체적인 기준은?

○  구체적인 금액 기준 등이 외부로 공개될 경우 조세 회피 목적에 악용되어 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있으므로 공개하기 어려움을 양해하여 주시기 바랍니다.

④  감정가액으로 상속･증여재산을 평가하는 경우 재산세, 종합부동산세 등 보유세와 양도소득세 산정에도   영향이 있는지?

○  감정가액은 상속세 및 증여세의 과세표준과 세액을 결정하는데 활용됩니다.

○  감정가액으로 평가된 상속･증여 부동산을 양도하는 경우, 양도차익 계산* 시 그 감정가액을 취득가액으로 활용합니다.

*  (양도소득세 양도차익 계산) 양도 당시 실지거래가액 - 취득가액(감정가액)

○  재산세 및 종합부동산세는 행정안전부의 시가표준액(부동산 공시가격)이 적용되므로 감정가액은 활용되지 않습니다.

⑤  일반 국민들도 상속･증여세 부담이 크게 증가하는 것은 아닌지?

○ 감정평가사업은 아파트 등 다른 부동산에 비해 상대적으로 저평가된 비주거용 부동산을 시가에 근접하게 평가함으로써 과세형평성을 제고하기 위한 것으로

- 고가의 상속･증여 물건을 대상으로 하고 있어 그 대상이 극히 제한적이므로, 일반 중산층과 서민들의 세부담에는 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

⑥  감정평가에 소요되는 기간 및 비용 부담은?

○  부동산 규모, 평가난이도 등에 따라 달라질 수 있으나 통상 일주일 정도의 기간이 소요될 것으로 보이며,

-  감정평가대상으로 과세관청이 선정하여 감정평가 하는 경우 그에 따른 감정평가 수수료 등 일체의 비용은 국세청이 부담합니다.

⑦  감정한 가액이 모두 시가로 인정받는 것인지?

○  감정평가가 완료된 이후 재산평가심의위원회*에서 감정가액의 적정성, 가격변동의 특별한 사정 유무 등을 감안하여 감정가액을 시가로 인정할 것인지를 심의하게 됩니다.

*  3명의 내부위원과 4명의 외부위원(변호사, 회계사, 세무사, 감정평가사 등)

-  세무서장 등은 심의결과에 따라 감정가액을 시가로 보아 상속･증여재산을 평가하여 상속･증여세를 결정합니다.

⑧  납세자가 감정평가 결과에 이의가 있는 경우 권리 구제가 가능한지?

○  납세자는 재산평가심의위원회 시가 인정 심의 시 의견을 표명할 수 있으며,

-  또한, 상속･증여세 결정 과정에서는 사전 권리구제 제도인 과세전적부심사 및 사후 권리구제 제도인 이의신청･심사･심판청구 등을 통해 이의를 제기할 수 있습니다.

⑨  감정가액으로 평가함에 따라 세금을 추가 납부하는 경우 가산세는 어떻게 되는지?

○  납세자가 상속･증여재산에 대해 보충적 평가방법에 따라 신고하였으나, 과세관청이 평가심의위원회를 거쳐 감정가액을 시가로 평가함에 따라 추가 납부할 세액이 발생하는 경우

-  신고불성실 및 납부지연('19. 12. 31. 이전 납부불성실) 가산세가 면제됩니다. (국세기본법§47의3④1.다. 및 같은법§48①2)

⑩  보충적 평가방법 신고분을 감정평가 시 세액계산 사례?

○  김△△이 2019.0.00. 본인 소유 비주거용 부동산을 자(子)에게 증여하고 보충적 평가방법으로 신고납부한 경우

(단위: 백만 원)

구 분	보충적 평가방법 신고 시	감정평가 시	차액
증여세과세과액	3,500	5,500	2,000
증여재산공제	50	50	-
감정평가수수료	0	0	-
과세표준	3,450	5,450	-
세율	50%	50%	-
산출세액	1,265	2,265	1,000
신고불성실가산세 납부불성실가산세	-	0	0