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[붙임]

기업회계기준 등에 관한 해석[56-90]의 유효기간 신설 공개초안

([56-90] 임대주택건설사업자의 임대후분양주택에 관한 회계처리 폐지)

팀장: 김민주 책임연구원

담당: 배현재 선임연구원

2020. 9. 18.

	< 목 차 >
Ⅰ. 유효기간 신설 공개초안의 배경 3 Ⅱ. 유효기간 신설 공개초안 관련 의견요청 4 Ⅲ. 해석 [56-90]의 개정 이유 5 1. 회계처리 원칙의 일관성 제고 5 2. 향후 일정 6 Ⅳ. 공개초안 내용 7 1. 개정 범위 7 2. 개정 내용 7 3. 개정 공개초안 비교표 7 Ⅴ. 개정이 실무에 미치는 영향 10 [붙임 1] 개정 공개초안 11

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Ⅰ		유효기간 신설 공개초안의 배경

□ 기업회계기준 등에 관한 해석[56-90](이하 ‘해석[56-90]’)(임대주택건설사업자의 임대후분양주택에 관한 회계처리)의 유효기간 신설은 한국회계기준위원회(이하 'KASB')의 모든 정규절차에 따라 작성되었습니다.

ㅇ 동 공개초안은 일반기업회계기준의 회계원칙을 보다 잘 반영하기 위하여 관련 해석의 폐지를 목적으로 합니다.

□ 해석[56-90]은 임대주택사업 활성화를 위해 정책적 목적으로 도입되었으나, 동 해석이 현행 일반기업회계기준의 회계원칙과 일관되지 않아 이를 폐지하고자 합니다.

Ⅱ		유효기간 신설 공개초안 관련 의견요청

□ 의견요청

ㅇ 공개초안에 포함된 해석[56-90]의 유효기간 신설 제안과 관련하여 다음 사항에 대한 의견을 요청합니다(모든 질문에 답변할 필요는 없음).

[질의 1] 기업회계기준 등에 관한 해석[56-90]의 유효기간 신설에 동의하십니까? 동의하지 않는다면 그 이유와 다른 대안이 있다면 그 대안은 무엇입니까?

[질의 2] 위의 질의 사항 이외의 의견이 있다면 무엇입니까?

□ 접수기한 등

ㅇ 의견제출 시 다음 사항을 포함하여 주시면 감사하겠습니다.

- 의견을 뒷받침하는 논리적 근거

- 제시된 공개초안에 대한 대안이 있다면 그 대안과 이유

ㅇ 의견 제출기한은 2020년 10월 28일까지입니다.

Ⅲ		해석 [56-90]의 개정 이유

1. 회계처리 원칙의 일관성 제고

□ 해석[56-90]의 주요 내용이 일반기업회계기준의 회계처리 원칙과 다음과 같이 일관되지 않아, 개정 필요

ㅇ (리스분류) 계약이 아닌 사업시행단지 별 입주비율로 단지 전체를 하나의 리스자산으로 보고 분류를 판단하는 것은 적절하지 않으며,

- [염가구매선택권] 매수가격(분양전환가격)은 매수선택권 행사시점(분양전환시점)이 되어야 최종 확정되므로, 현재(임대개시시점 또는 보고기간 말)의 공정가치보다 현저하게 낮은 가격으로 구매할 수 있을지 리스실행일 시점에 단정할 수 없어 염가구매선택권의 행사가능성이 거의 확실하다고 간주하기 어려움

(2-2)   분양전환가격이 건설원가(“건설원가”는 민간임대주택에 관한 특별법시행규칙에서 정하는 바에 의한다)와 분양결정일의 감정평가액의 산술평균가액으로 결정된다.

- [판단시점] 매 보고기간마다 리스분류를 재검토하나, 기준서 제13장 ’리스‘는 리스실행일에 리스분류를 수행하도록 함

ㅇ (손익인식) 금융리스로 분류할 경우 해석[56-90]은 분양전환시점에 매출을 인식하나, 기준서 제13장 ’리스‘는 리스실행일에 금융리스채권과 매출을 인식하며, 이후 리스기간에 걸쳐 리스료를 수령할 때 채권 원금회수액과 이자수익으로 구분하여 회계처리함

실13.20 제조자 또는 판매자인 리스제공자가 리스실행일에 인식할 매출액은 자산의 공정가치와 시장이자율로 할인한 최소리스료의 현재가치 중 작은 금액이 된다.(후략)

ㅇ (재무제표 표시) 금융리스로 분류할 경우 해석[56-90]은 리스채권에서 관련부채(차입금, 임대보증금)를 차감하여 인식함. 그러나 채권·채무의 상계는 일반기업회계기준 2장 문단2.42에 따라 상계할 수 있는 법적 구속력 있는 권리가 있어야하나,

2.42    기업이 채권과 채무를 상계할 수 있는 법적 구속력 있는 권리를 가지고 있고, 채권과 채무를 순액기준으로 결제하거나 채권과 채무를 동시에 결제할 의도가 있다면 상계하여 표시한다.

- 임대보증금은 입주자에 대한 부채이고 국민주택기금 차입금은 기금에 대한 부채이므로 서로 다른 당사자에 대한 부채이고 상환시기와 조건도 상이함

* [참고] 해석[56-90]의 도입배경 및 기준서 제13장 ‘리스’와의 비교는 붙임2와 3을 참조

2. 향후 일정

업 무	일 정
개정 공개초안 기준위 심의·의결	’20년 9월 25일
개정 공개초안 의견수렴 /	’20년 9월 29일 ~ 10월 28일
개정안 심의·의결	’20년 10월 30일
금융위원회 보고	’20년 11월 중(예정)

Ⅳ		공개초안 내용

개정 범위

□ 해석[56-90] 임대주택건설사업자의 임대후분양주택에 관한 회계처리에 유효기간을 신설하여,

ㅇ 향후 유효기간이 지나면 임대후분양주택에 대해 일반기업회계기준(제13장 ‘리스’ 등)을 적용할 수 있도록 함

2. 개정 내용

□ 현행 해석[56-90]의 시행일과 경과조치에 다음의 사항을 추가함

ㅇ (유효기간) 해석의 경과조치에 유효기간을 2022년 12월 31일까지로 제시하여, 해석이 폐지되기 전까지 기업들에게 회계기준 변경에 대비할 충분한 시간을 부여함

3. 개정 공개초안 비교표

현행	공개초안
5. 시행일 이 해석은 1999. 12. 29일부터 시행한다. 6. 경과조치 가. 이 해석 시행일 이후 준공하는 공공건설임대주택에 대하여 이 해석을 적용한다. 다만, 이 해석 시행일 이전에 준공된 공공건설임대주택에 대하여도 이 해석을 적용할 수 있다. 나. “가”의 단서 규정을 적용하는 경우에는 회계변경으로 인한 누적효과를 전기이월이익잉여금에 가감하고, 기업회계기준 제73조의 규정을 준용하여 관련내용을 주석으로 기재한다. 다. 재무제표는 기업회계기준 제5조제2항의 규정에 불구하고 이 해석을 처음으로 적용하는 회계연도에는 당해 회계연도분만 작성할 수 있다.	5. 시행일 이 해석은 1999. 12. 29일부터 시행한다. 다만, 이 해석의 경과조치 “라”의 개정사항은 2020. 12. o일부터 시행한다. 6. 경과조치 가. 이 해석 시행일 이후 준공하는 공공건설임대주택에 대하여 이 해석을 적용한다. 다만, 이 해석 시행일 이전에 준공된 공공건설임대주택에 대하여도 이 해석을 적용할 수 있다. 나. “가”의 단서 규정을 적용하는 경우에는 회계변경으로 인한 누적효과를 전기이월이익잉여금에 가감하고, 기업회계기준 제73조의 규정을 준용하여 관련내용을 주석으로 기재한다. 다. 재무제표는 기업회계기준 제5조제2항의 규정에 불구하고 이 해석을 처음으로 적용하는 회계연도에는 당해 회계연도분만 작성할 수 있다. 라. 이 해석은 2022. 12. 31일까지 효력이 있다.

[참고] 일반기업회계기준의 개정 계획

□ 현행 일반기업회계기준 시행일 및 경과규정(2009.12.30.)에 따르면, 해석[56-90]은 일반기업회계기준에 의하여 대체되지 아니함. 따라서 해석[56-90]의 유효기간 신설(폐지)은 해당 해석 내에서 우선적으로 고려되어야 함

3 ‘기업회계기준서 제1호~25호’, ‘기업회계기준(1998년 4월 제정)’, ‘업종별 회계처리 준칙’ 및 ‘기업회계기준 등에 관한 해석’은 일반기업회계기준에 의하여 대체된다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다. (중략)

⑶ 기업회계기준등에관한해석

【49-55】, 【56-90】,【57-6】

◦ 또한, 일정기간 후 해석이 폐지되고 일반기업회계기준으로 대체되므로 현재 시점에서 일반기업회계기준의 시행일 및 경과규정을 정하지 않음

□ (향후 계획) 2022년 일반기업회계기준 개정시, 2023년 1월 1일부터 해석[56-90]이 일반기업회계기준으로 대체되는 점과 회계정책 변경에 따른 효과를 반영하는 방법*을 경과규정에 추가할 필요

*  다음과 같은 대안이 고려될 수 있음

대안	방법
대안 1 (소급)	일반기업회계기준 제5장 ‘회계정책, 회계추정의 변경 오류’에 따라 소급적용함. 단, 회계정책의 변경효과를 합리적으로 결정하기 어려운 경우 전진적으로 처리(문단 5.11~5.12 참조)
대안 2 (수정된 소급)	회계정책 변경효과를 소급적용하나, 소급적용에 따른 누적효과를 최초 적용일의 이익잉여금의 기초잔액에 반영함
대안 3 (전진)	2023년 1월 1일 이후 최초로 시행되는 임대후분양주택의 회계처리에 대해 전진적으로 적용함 (종전의 회계처리 인정)

Ⅴ		개정이 실무에 미치는 영향

1. 효익 측면

□ (어떤 법에 따라 건설·임대하는 임대주택인지와 관계없이)모든 임대주택에 대해 동일한 회계기준을 적용하므로 일관성 있는 회계처리가 가능해지고, 기업 간 재무제표의 비교가능성이 증대될 것으로 예상됨

2. 비용 측면

□ 기존 해석을 적용해오던 기업들이 일반기업회계기준에 따라 임대주택 회계처리를 적용해야하여, 회계처리의 실무적 부담이 가중될 수 있고,

ㅇ 국민주택기금 차입금과 관련 보증금이 임대주택채권의 차감계정이 아닌 부채로 표시됨에 따라 부채비율*이 증가

* 기업 신용도 하락에 따른 공사입찰 시 불이익 등을 기업들이 우려하였음. 이는 협회 등에서 해당 업종에 대한 별도의 부채비율 산정방식 등을 고려 필요

3. 결론

□ 실무상 부담을 완화하기 위해 해석[56-90]에 유효기간을 신설하여 기업들에게 2년간 준비기간을 제공함

붙임 1		개정 공개초안

기업회계기준 등에 관한 해석

해석56-90

시행일을 다음과 같이 수정하고 경과조치에 문단 “라”를 추가하였다. 새로운 문구는 밑줄을 그었다.

5. 시행일

이 해석은 1999. 12. 29일부터 시행한다. 다만, 이 해석의 경과조치 “라”의 개정사항은 2020. 12. o일부터 시행한다.

6. 경과조치

가. 이 해석 시행일 이후 준공하는 공공건설임대주택에 대하여 이 해석을 적용한다. 다만, 이 해석 시행일 이전에 준공된 공공건설임대주택에 대하여도 이 해석을 적용할 수 있다.

나. “가”의 단서 규정을 적용하는 경우에는 회계변경으로 인한 누적효과를 전기이월이익잉여금에 가감하고, 기업회계기준 제73조의 규정을 준용하여 관련내용을 주석으로 기재한다.

다. 재무제표는 기업회계기준 제5조제2항의 규정에 불구하고 이 해석을 처음으로 적용하는 회계연도에는 당해 회계연도분만 작성할 수 있다.

라. 이 해석은  2022. 12. 31일까지 효력이 있다.