		보도참고자료
보도일시		2020. 11. 10.(화) 12:00부터 사용하여 주시기 바랍니다.

생산 부서 :		개인납세국	소득세과	담당과장	김대일	과 장	(044)204-3241
배포 일시 :		2020년 11월 10일		담당자	허남승	사무관	(044)204-3257

주택임대소득 불성실 신고 혐의자 3천 명 세무검증 실시 - 고가･다주택 임대사업자 중심으로 탈루 여부 중점 점검 -

□  (추진 배경)  국세청(청장 김대지)은 주택임대소득 탈루행위에 엄정 대처하기 위해 불성실 신고 혐의자에 대한 검증규모를 확대*하는 등 지속적으로 세원관리를 강화하고 있습니다.

* 검증인원: (’17년) 1천 명 → (’18년) 1.5천 명 → (’19년) 2천 명

○  또한, 올해 신고부터 그동안 한시적으로 비과세되어 왔던 주택임대 수입금액 2천만 원 이하자에 대한 전면과세*의 시행으로 과세대상이 확대되었습니다.

* 수입금액 2천만 원 초과자는 주택임대소득을 종합과세(세율 6～42%)하나, 2천만 원 이하자는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택 가능함.

□  (검증 대상) 특히, 금년에는 고가･다주택 임대사업자*를 전산으로 모두 분석하여 불성실 신고 혐의가 높은 고소득 임대사업자 3천 명(전년 대비 1천 명 증가)을 검증대상으로 선정하였습니다.

* 기준시가 9억 원 초과 주택임대 또는 3주택 이상 보유자

○  외국인에게 주택을 임대한 사업자, 고액 월세 임대사업자, 빅데이터 분석*에 의한 탈루 혐의자 등을 집중 점검합니다.

* 전월세 확정일자 등이 없는 경우 임대주택의 주변시세 등을 활용하여 ’19년 귀속 주택임대소득 분석(’20년 4월 구축)

□  (향후 계획) 앞으로도 탈루 혐의가 있는 고가･다주택 임대사업자에 대한 세무검증을 더욱 강화하고, 과세기반을 지속적으로 확충하여 소득세 성실신고를 적극 안내하겠습니다.

1		세무검증 실시 배경

1. 주택임대소득 세원관리 강화

□ 국세청은 과세사각지대 축소를 위해 주택임대소득 탈루에 대한 엄정한 세무검증 실시 등 세원관리를 강화하고 있습니다.

○  (검증규모 확대) 자발적 성실신고를 위한 사전안내를 실시하면서 신고 후에는 불성실 신고 혐의자에 대한 세무검증규모를 점차적으로 확대*하여 왔습니다.

* 검증인원: (’17년) 1천 명 → (’18년) 1.5천 명 → (’19년) 2천 명

○  (과세기반 확충) 국토교통부 등 관계기관과의 협조체계를 강화하여 주택임대자료 수집을 지속 확대*하는 한편,

- 전월세 확정일자 등 임대자료가 없는 경우에도 임대주택의 주변 시세 등을 활용한 빅데이터 분석자료를 구축(’20년 4월)하여 주택임대소득 파악을 정교화하였습니다.

* 국토교통부: 확정일자(’14년～), ｢민간임대주택법｣에 따른 등록 자료(’19년～)
법원행정처: 확정일자(’14년～), 전세권･임차권 등기 자료(’19년～)

2. 주택임대소득 과세대상 확대

□ (전면과세 시행) 올해 신고(’19년 귀속)부터 그동안 한시적으로 비과세되어 왔던 주택임대 수입금액 2천만 원 이하자에 대한 전면과세의 시행으로 과세대상이 확대되었습니다.

	| 주택임대소득 과세 연혁 |
✔ (’14년～’18년 귀속) 수입금액 2천만 원 이하자 한시적 비과세* * 주택임대차시장 선진화 방안 보완조치(기획재정부, ’14년 3월) ✔ (’19년 귀속～) 수입금액 2천만 원 이하자* 전면과세 * 종합과세(세율 6～42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고

2		주택임대소득 세무검증 실시

1. 검증 대상자 선정

□ 그간 확충한 과세기반과 빅데이터 분석을 활용하여 고가･다주택자*의 ’19년 귀속 신고사항을 전산으로 모두 분석하였습니다.

* 기준시가 9억 원 초과 주택임대 또는 3주택 이상 보유자

○  임대자료 유무 및 임대형태 등에 따라 유형을 세분화하여 탈루혐의를 정밀 분석한 결과 주택임대소득 탈루 혐의자 3천 명을 검증대상으로 선정하였습니다.

○  주택임대소득 과세대상 확대를 반영하고, 탈루행위에 엄정 대처하기 위해 검증규모를 예년 보다 크게 확대*하여 실시합니다.

* ’19년 검증인원 2천 명 → ’20년 검증인원 3천 명(1천 명, 50% 증가)

□ 외국인 임차

외국인 근로자의 국내 체재비 지원 자료를 수집･분석하여 외국인에게 주택을 임대하였으나, 주택임대소득 탈루 혐의*가 있는 임대사업자를 검증대상으로 선정

* 외국인 근로자의 체재비 지원 자료 등 금액 (-) 신고수입금액 = 탈루혐의금액

□ 고액 월세 임대

전월세 확정일자 등 임대자료 분석을 통해 고액의 월세를 받았으나, 주택임대소득 탈루 혐의*가 있는 임대사업자를 검증대상으로 선정

* 임대자료에 의한 월세 수입금액 (-) 신고수입금액 = 탈루혐의금액
↳ 전월세 확정일자, 월세 현금영수증, 전세권･임차권 등기, 임대차계약 신고(민간임대주택법) 등

□ 고가･다주택 임대

임대자료 분석을 통해 주택임대소득 탈루 혐의*가 있는 임대사업자를 검증대상으로 선정

* 임대자료에 의한 수입금액(월세 + 간주임대료) (-) 신고수입금액 = 탈루혐의금액

□ 빅데이터 분석

전월세 확정일자 등 임대자료가 없는 경우에도 성실신고 담보를 위해 빅데이터 분석을 통해 주택임대소득 탈루 혐의*가 있는 임대사업자를 검증대상으로 선정

* 빅데이터 분석 주택임대 수입금액 (-) 신고수입금액 = 탈루혐의금액

| 주택임대소득 탈루혐의 분석 사례 (붙임 1 참조) |

사례 1		외국인에게 주택을 임대하고 임대소득 탈루
✔ 외국인이 근무하는 법인에게 고가 아파트를 월세로 임대하고, 외국인 근로자가 거주하였으나, 보증금이 없어 임차권 등기 등을 하지 않은 점을 악용하여 임대수입금액 전액 신고누락

사례 2		고액 월세 임대소득 탈루
✔ 다가구주택 등의 임대료를 대부분 월세로 받고 인기학군 지역 소재 주택의 임대료를 증액하였음에도 고액의 월세 임대수입금액을 신고누락

사례 3		고가주택의 전세금 임대소득 탈루
✔ 3주택 이상 보유자가 고가 아파트를 임대하면서 받은 고액 전세금에 대한 임대수입금액 전액 신고누락

사례 4		월세 임대수입금액 탈루(빅데이터 분석)
✔ 보증금이 소액인 다세대주택 등은 확정일자･임차권 등기 등이 없는 점을 악용하여 주택임대 수입금액 신고누락

사례 5		주택임대사업자의 필요경비 과다계상･부당 세액감면
✔ 사업과 무관한 생활비 등의 신용카드 지출액을 필요경비로 과다계상, 감면요건 미충족 주택의 부당 세액감면을 통해 소득세를 탈루

2. 주요 추진 방향

검증의 실효성 확보

□ (범위확대) ’19년 귀속 소득탈루 검증을 원칙으로 하되, 탈루행위가 다른 과세기간으로 연결되는 경우 검증 대상 과세기간을 확대 선정하여 검증합니다.

□ (필요경비 검증) 수입금액 과소신고와 가공경비 및 사업무관 지출의 경비 계상 등 필요경비 과다 신고 혐의가 함께 있는 경우 수입금액과 필요경비 검증을 병행합니다.

□ (검증결과 사후관리) 이번 검증에서 확인된 탈루금액과 신고기한 미도래 수입금액은 내년 소득세 신고도움자료로 제공하여 성실신고지원과 연계하는 등 계속 사후관리합니다.

납세자 권익보호

□ (신속한 결과 통지) 납세자가 제출한 해명자료를 최대한 신속히 검토하고, 그 결과를 조기에 통지하겠습니다.

□ (절차 준수) 관련 절차를 철저히 준수하고, 권리보호 요청제도*를 안내하여 납세자의 권익을 보호하겠습니다.

* 납세자의 권리가 부당하게 침해되는 경우 관할 세무관서장에게 시정 등을 요청

3		향후 계획

1. 세원관리 지속 강화

□ (감면관리 강화) 공적의무1)를 위반한 등록임대사업자 점검2)을 실시하여 부당 감면받은 세액을 추징하고, 내년 소득세 신고 시 사전안내를 통해 부당 감면을 방지하겠습니다.

1) 의무임대기간(단기 4년･장기 8년 이상) 및 임대료 증액 제한(5% 이내) 등

2) 국토교통부와 지방자치단체의 합동점검 결과를 수집하여 부당 감면 점검

□ (과세기반 확충) 국토교통부와의 긴밀한 협조를 통해 내년 6월부터 시행되는 임대차계약 신고자료*를 빠짐없이 수집하는 등 과세기반을 지속적으로 확충하겠습니다.

* 주택임대차계약을 시군구청에 신고(부동산 거래신고 등에 관한 법률)

2. 성실신고가 최선의 절세

□ 국세청은 앞으로도 납세자 중심의 신고편의 향상을 위한 노력과 함께 고소득 주택임대사업자에 대한 세원관리를 철저히 하여 과세사각지대를 축소해 나가겠습니다.

○  ‘성실신고가 최선의 절세’라는 인식을 가지고 납세의무를 성실히 이행해 주실 것을 당부드립니다.

※ 주택임대소득의 과세기준 및 세액감면 등에 대한 자세한 내용은 국세상담센터(국번 없이 126 ②)에 문의하시거나 국세청 누리집*을 참고하시기 바랍니다.

* 국세청누리집(www.nts.go.kr) ▸ 성실신고지원 ▸ 주택임대소득 안내

붙임 1		주택임대소득 탈루혐의 분석 사례

사례 1	외국인에게 주택을 임대하고 임대소득 탈루 ✔ 외국인이 근무하는 법인에게 고가 아파트를 월세로 임대하고, 외국인 근로자가 거주하였으나, 보증금이 없어 임차권 등기 등을 하지 않은 점을 악용하여 임대수입금액 전액 신고누락한 혐의

□ 주요 혐의 내용

○  주택임대사업자 △△△는 서울 송파구 ○○동 소재 고가 아파트를 ㈜□□와 임대차계약을 체결(보증금 없으며, 전액 월세)하고, 고액의 급여를 받는 ㈜□□의 외국인 근로자가 거주

- 보증금이 없어 임차권 등기 등을 하지 않는 점을 악용하여 임대수입금액 ○억 원 전액 신고누락한 것으로 분석됨.

□ 검증 사항

○  외국인 근로자의 근무처로부터 국내 체재비 지원 자료를 수집･분석하여 외국인에게 임대여부 확인 및 주택임대소득 탈루 검증

사례 2	고액 월세 임대소득 탈루 ✔ 다가구주택 등의 임대료를 대부분 월세로 받고, 인기학군 지역 소재 주택의 임대료를 증액하였음에도 고액의 월세 임대수입금액을 신고누락한 혐의

□ 주요 혐의 내용

○  주택임대사업자 △△△는 서울 강남구, 서초구, 관악구 등의 다가구주택 등 60여 채를 임대하면서 대부분 월세로 임대료를 수취하고, 임대수입금액 ○억 원 과소신고한 것으로 분석됨.

- 특히, 임대료 상승에 편승하여 인기학군 지역인 강남구 ○○동 소재 주택의 임대료를 증액하였으나 과소신고

- 또한, 임차인으로부터 청소비ㆍ난방비* 등을 지급받고 ○천만 원 필요경비로 계상하였으나, 수입금액 신고누락

* 청소비･난방비 등은 부동산임대업의 수입금액에 포함됨.

□ 검증 사항

○  임차인의 전입 내역 확인과 임대차계약서 및 임대료 수취자료 확보를 통해 주택임대소득 탈루 검증

사례 3	고가주택의 전세금 임대소득 탈루 ✔ 3주택 이상 보유자가 고가 아파트를 임대하면서 받은 고액 전세금에 대한 임대수입금액 전액 신고누락한 혐의

□ 주요 혐의 내용

○  주택임대사업자 △△△는 서울 서초구 소재 초고가 아파트 2채(시가 1백억 원 상당)를 전세금을 받고 임대하였으나,

- 전세금 ○○억 원에 대한 임대수입금액을 전액 신고누락한 것으로 분석됨.

* 부부합산 3주택 이상 보유자로 전세금에 대한 간주임대료 과세대상임.

※ 전세금 등에 대한 간주임대료: 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율에 해당하는 금액만큼을 임대료로 간주

간주임대료 =(전세금 등 (-) 3억 원)의 적수 × 60% ×			1	×	정기예금 이자율*
			365 (윤년은 366)
	(-) 해당 임대사업부분 발생 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

* 정기예금이자율: ’19년 귀속 2.1%

□ 검증 사항

○  임대차계약서와 전세금 수취내역을 확인하여 전세금에 대한 간주임대료 신고누락 검증

사례 4	월세 임대수입금액 탈루(빅데이터 분석) ✔ 보증금이 소액인 다세대주택 등은 확정일자･임차권 등기 등이 없는 점을 악용하여 주택임대 수입금액 신고누락한 혐의

□ 주요 혐의 내용

○  부동산임대사업자 △△△는 서울 강남구 ○○동 소재 주상복합건물 등 10여 채를 임대하면서 상가임대 수입금액만 신고하고, 주택임대 수입금액 ○억 원은 신고누락한 것으로 분석됨.

- 특히, 다세대주택은 대부분 보증금이 소액으로 임차인이 확정일자 및 임차권 등기 등을 하지 않는 점을 악용하여 과소신고

□ 검증 사항

○  빅데이터를 통해 전월세 확정일자 등이 없는 임대주택의 임대여부1) 및 수입금액을 분석2)하여 주택임대소득 탈루 검증

1) 본인･가족 거주 및 공실 여부 등 확인   2) 임대주택의 주변시세 등을 활용

사례 5	주택임대사업자의 필요경비 과다계상･부당 세액감면 ✔ 사업과 무관한 생활비 등의 신용카드 지출액을 필요경비로 과다계상하고, 감면요건 미충족 주택의 부당 세액감면을 통해 소득세를 탈루한 혐의

□ 주요 혐의 내용

○  주택임대사업자 △△△는 다수의 주택을 임대하면서,

- 본인 및 자녀가 사업과 관련 없이 생활비 및 가전제품 구매 등으로 지출한 신용카드 사용액 등 가사 관련 경비 ○천만 원을 접대비, 복리후생비, 소모품비에 과다계상하고,

- 감면대상이 아닌 국민주택 규모 초과* 임대주택에 대해 ○천만 원 부당 감면*받은 것으로 분석됨.

* 소형주택 임대사업자 감면은 국민주택 규모(주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍면지역은 100㎡ 이하) 임대주택만 가능

□ 검증 사항

○  장부와 증빙서류 확인을 통해 가사 관련 지출의 필요경비 계상 및 감면요건 미충족 임대주택의 부당 감면 검증

붙임 2		주택임대소득 과세연혁 및 과세기준

□ 주택임대소득 과세연혁

○  ’20년 신고(’19년 귀속)부터 주택임대소득 전면과세 시행

- (’14년～’18년 귀속)  수입금액 2천만 원 이하자 한시적 비과세*

* 주택임대차시장 선진화 방안 보완조치(기획재정부, ’14년 3월)

- (’19년 귀속～)  수입금액 2천만 원 이하자* 전면과세

* 종합과세(세율 6～42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고

□ 주택임대소득 과세기준

○  (과세대상) 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 보유자1)와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 보유자2)

1) 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외 소재 주택은 월세 임대수입이 발생하는 경우 1주택자도 과세됨.

2) 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 제외

주택 수 (부부합산)	과세대상 Ο	과세대상 ×
1주택 보유	✔ 기준시가 9억 원 초과 주택의 월세 수입 ✔ 국외주택의 월세 수입	✔ 국내 기준시가 9억 원 이하 주택의 월세 수입 ✔ 모든 보증금･전세금
2주택 보유	✔ 모든 월세 수입	✔ 모든 보증금･전세금
3주택 이상 보유	✔ 모든 월세 수입 ✔ 비소형 주택 3채 이상 소유 & 해당 보증금･전세금 합계 3억 원 초과	✔ 소형주택의 보증금･전세금 ✔ 비소형 주택 3채 미만 보유한 경우 보증금･전세금 ✔ 비소형 주택의 보증금･전세금 합계 3억 원 이하

○  (과세방법) 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고하되, 수입금액 2천만 원 이하자는 분리과세(세율 14%) 선택가능