		보도자료
보도일시		2021. 1. 7.(목) 12:00부터 사용하여 주시기 바랍니다.

				발 표 자		김태호자산과세국장
생산 부서:		자산과세국	부동산납세과	담당과장		김길용 과 장	(044)204-3401
			상속증여세과			한지웅 과 장	(044)204-3441
		조사국	조사2과			한경선 과 장	(044)204-3601
배포 일자:		2021년 1월 7일		담당자		박현수 사무관	(044)204-3417
						김대철 사무관	(044)204-3457
						안수아 사무관	(044)204-3612

고가주택･다주택 취득자, 방쪼개기 주택 임대사업자, 법인자금으로 주택을 취득한 사주일가 등 358명 세무조사 착수

□  국세청(청장  김대지)은  부동산 취득자금 출처와 부채상환 과정에 대한 검증을 위해 부동산 거래 관련 자료와 탈세의심자료 등을 분석한 결과 다수의 탈세혐의자를 포착하고 세무조사에 착수하였습니다.

□  (조사 대상)  고가주택, 상가 등의 취득과정에서 분양권 다운계약, 편법증여 등 탈루혐의가 있는 자 등 209명,

○  다수의 주택을 취득하였음에도 뚜렷한 신고소득이 확인되지 않아 취득자금을 증여 받은 혐의가 있는 자 등 51명,

○ 주택을 불법개조(방쪼개기)하여 임대하며 현금 매출을 누락한 임대업자, 중개수수료를 누락한 부동산 중개업자, 법인자금을 유출하여 주택을 취득한 사주일가 등 32명,

○ 관계기관에서 수보한 탈세의심자료 중 차입을 가장한 편법증여 등 탈루혐의가 있는 자 66명을 선정하였습니다.

□  (향후 계획) 앞으로도 국세청은 부동산 거래 자료와 탈세의심자료를 상시 검증하고, 신종 탈루유형을 적극 발굴하는 등 세금탈루행위에 더욱 엄정하게 대응해 나가겠습니다.

1		착수 배경

□  국세청(청장 김대지)은  올해 신년사에서 “성실납세 분위기를 저해하는 반사회적 탈세에 엄정하게 대응”하고

○  이를 위해 “부동산 거래 관련 취득자금 출처와 부채상환 등에 대한 검증을 강화하여 변칙적 탈루에 빈틈없이 대응”할 계획임을 밝혔습니다.

□  최근 한국부동산원에서 발표한 부동산 거래동향을 보면 아파트 가격이 상승하고 거래량이 증가하는 등 주택시장의 과열 현상이 나타나고 있는 것으로 보입니다.

* 매매가격 지수 변동률: 2017년 11월을 기준(지수 100)으로 전월대비 월별 매매가격 지수 변동률을 표시[{(당월 지수-전월지수) / 전월 지수 } × 100]

□  국세청은 부동산 시장을 면밀히 모니터링하여 거래정보를 수집하고  자체 과세정보*와 국토교통부 등에서 수보한 탈세의심자료를 상시 분석하여 탈세혐의자를 포착하고 있습니다.

*  등기부 부본자료, 부동산거래관리시스템(RTMS)자료, 각종 신고자료 등

○  그 결과, 고가주택･분양권 등을 다수 취득하였으나 취득자금 출처가 부족하거나, 임대업자 및 중개업자의 수입금액 누락 등 탈세혐의를 다수 발견하였고

○  국토교통부 ｢부동산시장불법행위대응반｣에서 실거래 조사결과 통보한 탈세의심자료를 분석한 결과

-  친인척과 허위 차입계약 혐의가 있거나 취득자금 출처를 소명하지 않는 등 탈세혐의가 있는 거래를 발견하였습니다.

□  이에 국세청은 부동산 시장 과열에 편승하여 부동산 거래 또는 부동산 관련 사업을 영위하는 과정에서

○  정당한 세금을 부담하지 않고 탈세한 혐의가 있는 자에 대해 세무조사에 착수하게 되었습니다.

2		그간의 추진 성과 및 주요 탈루사례

□  지난해에는 부동산 거래와 관련한 다양한 유형*의 탈세혐의자 1,543명을 동시조사하고 1,252억 원을 추징하였으며 일부는 현재도 조사가 진행 중입니다.

*  고가주택 취득･고액 전세입자, 다주택취득자, 부동산업 법인, 연소자, 분양권･채무이용 편법증여 등 부동산 거래과정에서의 변칙적 탈세혐의자

□  최근 세무조사 결과, 적발한 주요 추징사례는 다음과 같습니다.

사례 ①		허위 차입계약과 가공 매출을 통해 우회 증여한 자금으로 고가 아파트 취득

◈  최근 해외 유학을 마쳐 신고 소득이 미미한 A가 ○○억 원에 달하는 고가 아파트를 취득하면서

-  지인 B로부터 ○억 원을 차입하고  유학 중 잡화를 인터넷 판매하여 벌어들인 수익 ○억 원으로 취득자금을 소명하였으나

○ 조사결과 A의 부친이 B에게 자금을 송금한 후 B는 이를 A에게 송금하고 빌려준 것처럼 허위 차입계약서를 작성하였으며,

-  인터넷 판매도 가공으로 부친이 주변 지인들에게 미리 자금을 송금한 후 이를 A로부터 물품을 매입한 것처럼 송금한 사실 확인

○ 증여세 ○억 원 추징

사례 ②		아파트를 다수 취득하면서 자금을 직원의 급여 계좌로 이체 후 급여 반납으로 허위 처리하여 증여

◈  학원을 운영 중이나 신고소득이 미미한 A가 아파트를 다수 취득하여 자금출처 부족혐의로 조사한 결과

○  금융업에 종사하는 배우자 B가 A의 부동산 취득자금을 학원 직원 수 명의 계좌로 입금하고,

-  학원 직원은 이를 과다 급여 반환 명목으로 A에게 송금한 후 동 자금으로 다수의 아파트를 취득한 사실 확인

○  증여세 ○억 원 추징

사례 ③		거액 매출을 신고 누락하고 고가 부동산 취득

◈  수산업을 운영하고 있으나 신고소득이 미미한 A가 고가 아파트 등 ○○억 원의 부동산을 취득하여 자금출처 부족으로 조사한 결과

○  운영 중인 사업체의 현금 매출 ○○○억 원을 신고 누락하고 동 자금으로 부동산을 취득한 사실 확인

○  소득세 ○억 원 추징

사례 ④		해외 거주 부모로부터 불법 외환거래를 통해 부동산 취득자금을 증여받아 고가아파트 다수 취득

◈  신고소득이 없는 외국 국적의 연소자(거주자)가 고가 아파트를 ○○채 취득하여 자금출처 부족혐의로 조사한 결과

○  외국에 거주하는 부모로부터 자금을 증여받아 아파트를 취득하고, 이를 임대한 후 보증금으로 다시 아파트를 취득한 사실 확인

-  이 과정에서 증여세를 회피하기 위해 취득 자금을 국내외  환전상을 통한 불법 외환거래(일명 환치기)로 수령

○  증여세 ○억 원 추징, 불법 외환거래 사실 관계당국 통보

사례 ⑤		부동산 투자 강의 및 유튜브를 통해 부동산 시장을 과열시키며 현금매출을 누락한 중개업 법인

◈  수십 명의 중개사 및 상담사를 보유한 대형 부동산 중개법인이 대표이사의 부동산 투자 강의 및 유튜브 활동으로 이용자가 급증하였으나 신고소득이 미미하여 조사한 결과

○  아파트 갭투자･소형빌딩 투자관련 회원전용 강좌를 개설하여 회당 수십만 원에 이르는 강의료를 현금으로 수취하고

-  대표이사가 VIP 고객을 별도 관리하면서 직접 투자 컨설팅 및 중개 용역을 제공하고 수취한 수입금액을 탈루한 사실 확인

○  법인세 및 종합소득세, 현금영수증 미발급 과태료 ○억 원 추징

3		조사대상자 선정 사례

□ 주요 조사 대상자 선정 현황 및 사례는 다음과 같습니다.

［조사대상 선정 현황］

(단위: 명)

합 계	고가주택 취득, 분양권 등	다주택 취득자 등	임대업자, 중개업자 등	관계기관 통보자료
358	209	51	32	66

고가주택･상가 취득과정에서의 편법증여 혐의자 및 분양권 다운계약 등 탈루혐의자 209명

○  부동산 등기자료, 부동산거래관리시스템(RTMS) 등 부동산 거래 자료를 소득･증여･상속 등 자금 원천 내역, 신용카드사용 등 자금 운용 내역과 연계 분석하여

-  고가의 부동산을 취득하거나 고액의 전세로 입주하는 과정에서 취득 자금 등을 증여 받은 혐의가 있는 자를 조사대상으로 선정하였습니다.

○  또한, 지난 11월 착수 하였던 바와 같이 분양권을 이용한 탈루유형*에 대해 분양권 시장의 탈루혐의 정보를 지속 수집하여

*  ’20. 11. 17. ｢분양권･채무이용 편법증여 혐의자 85명 세무조사｣ 보도자료 참고

- 분양권 다운계약 혐의가 있거나 분양 대금 대리 납부 등 편법증여 혐의가 있는 자를 추가 조사대상으로 선정하였습니다.

◇  제조업 법인 및 같은 업종의 개인 판매업체를 함께 운영하는 사업자가 급여 등 신고소득이 ○억 원에 불과함에도 ○○억 원에 달하는 고가의 아파트 및 상가를 취득하고,

-  소득이 없는 배우자가 ○○억 원의 고가 주택을 취득한 바

□ 사업자는 법인자금 유출 및 개인사업체 소득 과소신고 혐의, 배우자는 주택 취득자금을 증여 받고도 증여세를 무신고한 혐의

◇ 수도권의 인기지역 아파트 분양권을 전매하면서 실제 ○억 원에 양도하였음에도 다운계약서를 작성하여 ○천만 원에 양도한 것으로 신고하여 양도소득세를 탈루한 혐의

자금출처가 불분명한 다주택 취득자 등 51명

○  다수의 주택을 취득하였음에도 뚜렷한 신고소득이 확인되지 않는 등 자금출처가 불분명하여 취득자금을 편법 증여받은 혐의자와

○  자력이 없는 자녀가 본인 명의(공동 명의 포함)로 건물(주택포함)을 신축․취득하면서 부모 등으로부터 관련 자금을 증여 받았으나 이를 신고하지 않아 증여세를 탈루한 혐의가 있는 자 등 51명을 조사대상으로 선정하였습니다.

◇  뚜렷한 소득이 없는 자가 규제지역 소재 아파트 및 다가구주택 등 주택 ○채를 ○○억 원에 취득한바 부동산 임대업 및 건설업을 운영하는 모친이 주택 취득자금을 편법 증여한 혐의

◇  연소자(30대)가 부동산 취득 후 기존 건물을 멸실하고, 복합건물(주택, 상가)을 시어머니와 공동 명의로 추가 신축 ․ 취득

□ 배우자로부터 부동산 취득자금 및 건물 신축자금 OO억 원을 증여받았으나 무신고하여 증여세를 탈루한 혐의

□  방 쪼개기 등을 통해 주택을 임대하면서 임대료 수입을 누락한 임대사업자, 현금매출 누락 중개업소, 기업자금을 유출하여 고가 아파트를 취득한 사주일가 등 32명

○  유명 학원가 일대에서 방 쪼개기, 불법개조를 통해 객실 수를 늘려 임대하면서 수입금액을 누락한 주택 임대사업자와

○  전매제한 분양권 등의 불법전매를 유도하고 중개 수수료 신고를 누락한 중개업소,

○  법인 수입누락･가공경비 계상으로 세금을 탈루하고 고급 아파트 취득자금을 편법 증여한 사주일가 등 32명을 조사대상으로 선정하였습니다.

◇  유명 학원가 일대에 위치하는 건물 2채를 불법 개조하여 ○○개의 객실로 나누고, 학원 수험생 등을 대상으로 임대업을 영위하면서 할인을 통한 현금결제를 유도하여 수입금액 신고 누락

◇  전매 제한 대상 분양권을 선 거래한 뒤 전매 제한 이후에 실거래신고를 하는 불법전매 방법으로 부동산 시장을 교란시키며 현금으로 수취한 수수료를 신고 누락한 중개업소

◇  사설 주식 정보업체를 운영하면서 회비를 현금으로 수령하여 탈루하고, 유학 중인 자녀 및 근무사실 없는 배우자에게 허위 인건비 지급 후 고급 아파트 취득자금으로 사용하는 등 편법 증여한 사주일가

□ 관계기관 합동조사 통보자료 분석 결과 탈세혐의자 66명

○  국토교통부  ｢부동산시장불법행위대응반｣에서  통보한 탈세의심자료를 추가적으로 분석한 결과

-  부모 등 친인척으로부터 고액의 자금을 차입한 경우가 다수였고, 자금출처를 소명하지 못한 경우도 있었습니다.

-  이를 분석한 결과 취득자금을 증여받았음에도 증여세를 무신고 하였거나, 친인척으로부터의 차입계약이 허위로 의심되는 혐의자 등 66명을 조사대상으로 선정하였습니다.

◇  소득이 미미한 연소자(20대)가 고가 아파트를 취득하면서 이를 부친에게 임대하고 수령한 ○○억 원의 전세보증금과 부친으로부터 차입한 ○억 원을 취득자금으로 소명하였으나

□ 동 아파트에서 부모와 함께 거주하는 등 실제 증여받았음에도 차입 등으로 가장하고 증여세를 무신고한 혐의

◇  소득이 미미한 자영업자가 ○○억 원의 고가 아파트를 배우자와 공동 명의로 취득하면서 자기자금 ○억 원을 소명하였으나

□ 소득의 출처가 없고 증빙자료를 제출하지 못하여 고소득자인 배우자로부터 증여받은 혐의

4		자금의 흐름을 끝까지 추적하고 필요시 범위 확대

□  최근 세무조사 결과 취득자금을 친인척으로부터 차입한 것으로 자금조달 계획 등을 신고하였으나 실제는 증여로 확인되어 증여세를 추징한 사례가 있었고

○  사업소득을 신고누락하거나 법인에서 부당 유출한 자금으로  부동산 등을 취득한 사실을 확인하여 관련 탈루세액을 추징한 사례도 있었습니다.

□  이번 조사에서도 금융 거래 내용 확인을 통해 자금의 흐름을 끝까지 추적하여 취득자금의 원천을 파악하고

○  자금을 친인척 등으로부터 차입하였으나 친인척의 자금조달 능력이 불확실한 경우, 자금의 원천이 탈루된 소득으로 의심되거나 법인자금을 유출한 혐의가 있는 경우 등 필요시에는

-  자금을 차입한 친인척은 물론 관련사업체, 법인까지 조사범위를 확대하여 자금조달 능력, 사업소득 누락 여부 및 회계처리의 적정 여부까지 검증하겠습니다.

○  또한 친인척으로부터의 차입금이 적정한 차입금으로 확인된 경우에는 차입금을 자력으로 상환하는지 여부에 대해 채무를 모두 변제할 때까지 면밀하게 사후관리*하겠습니다.

* 1년에 2회 정기 사후관리 실시

□  조사과정에서 사기 그 밖의 부정한 방법으로 탈세한 사실이 확인되는 경우 ｢조세범처벌법｣에 따라 엄정 조치하고

○  명의신탁 등 부동산 거래관련 법령*을 위반한 사실이 확인되는 경우 과징금 부과 등 법령에 따른 후속조치가 이루어지도록 관계기관에 신속히 통보하겠습니다.

* ｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣, ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣

5		향후 계획

□  국세청은 부동산 취득 자금출처 및 부채 상환과정에 대한 검증을 더욱 강화할 계획입니다.

○  지난 해 관련 법령 개정*과 아파트 가격 상승, 조정대상지역의 추가 지정으로 자금조달 계획서 제출대상이 확대되었고

□ ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제3조 개정(’20. 10. 27.)

◈ 자금조달계획서 제출 대상

◾  법인이 주택 거래계약을 체결하는 경우

◾  투기과열지구･조정대상지역 내의 주택을 거래하는 경우 전체

(종전 3억 원 이상 주택거래)

◾  비규제 지역 6억 원 이상 주택 거래 시 제출(종전과 동일)

◈ 자금조달계획 항목별 증명서류 제출 대상

◾ 투기과열지구 내의 주택을 거래하는 경우(종전 9억 원 초과)

-  이에 따라 관계기관의 실거래 조사결과 탈세의심자료 통보 건수도 대폭 증가할 것으로 예상됩니다.

-  또한 규제지역의 경우 금융기관 대출이 제한*되므로 친인척간 차입을 가장한 편법 증여가 늘어날 가능성도 있습니다.

*  주택담보대출비율(LTV) :

･  투기과열지구 : 9억 원 이하 40%, 9억 원 초과 20%, 15억 원 초과 0%

･  조정대상지역 : 9억 원 이하 50%, 9억 원 초과 30%

○  따라서, 부동산 등기 자료와 부동산거래관리시스템(RTMS) 자료 등 거래 자료, 관계기관에서 수보하는 탈세의심자료를 상시 분석하여 자금출처 부족 등 탈세혐의를 검증하고

-  각 지방청에 설치된 ｢부동산거래탈루대응TF｣ 등을 통해 신종 변칙 탈루유형을 적극 발굴하는 한편,

-  정밀한 부채사후관리로 채무의 자력변제 여부 및 실제 증여인지 여부를 치밀하게 검증하겠습니다.

□  성실신고가 최선의 절세이므로 납세자 여러분의 성실한 납세의무 이행을 부탁드립니다.

붙 임 : 1. 세무조사 주요 추징사례

2. 세무조사 주요 선정사례

붙임 1		세무조사 주요 추징사례

사례 1	직원 명의 계좌를 통해 배우자로부터 현금을 증여받아 고가아파트를 취득하고 증여세 탈루

□ 인적사항

○ 증여자 : 배우자 B	○ 수증자 : A(학원운영)

□  주요 조사내용

○  학원을 운영 중이나 신고소득이 미미한 A가 아파트를 다수 취득하여 자금출처 부족혐의로 조사한 결과

-  금융업에 종사하는 배우자 B가 A의 부동산 취득자금을 학원 직원 수 명의 계좌로 입금하고,

-  직원은 이를 과다 급여 반환 명목으로 A에게 송금한 후 동 자금으로 다수의 아파트를 취득한 사실 확인

□ 조치사항

○  증여세 ◯억 원 추징

사례 2	해외 거주 부모로부터 불법 외환거래를 통해 부동산 취득자금을 증여받아 고가아파트 다수 취득

□ 인적사항

○ 증여자 : 부모	○ 수증자 : 자녀

□  주요 조사내용

○  신고소득이 없는 외국 국적의 연소자(거주자)가 고가 아파트를 ◯◯채 취득하여 자금출처 부족혐의로 조사한 결과

- 외국에 거주하는 부모로부터 자금을 증여받아 아파트를 취득하고, 이를 임대한 후 보증금으로 다시 아파트를 취득한 사실 확인

- 이 과정에서 증여세를 회피하기 위해 취득 자금을 국내외 환전상을 통한 불법 외환거래(일명 환치기)로 수령

□ 조치사항

○  증여세 ◯억 원 추징, 불법 외환거래 사실 관계당국 통보

사례 3	부동산 투자 강의 및 유튜브를 통해 부동산 시장을 과열시키며 현금매출을 누락한 중개법인

□ 인적사항

○ 조사대상 : 중개업법인

□  주요 조사내용

○  ㈜○○○은 수십 명의 상담사를 보유한 대형 부동산중개법인으로 대표이사의 부동산 투자 강의 및 유튜브 활동으로 이용자가 급증

-  아파트 갭투자·소형빌딩 투자관련 회원전용 강좌를 개설하여 회당 수십만 원에 이르는 강의료 현금 수취 후 신고누락

- 별도 관리하는 VIP 고객은 대표이사가 직접 투자 컨설팅 및 중개용역을 제공하고 수취한 수입금액 탈루

□ 조치사항

○  법인세, 종합소득세 및 현금영수증 미발급 과태료 ◯억 원 추징

붙임 2		세무조사 주요 선정사례

사례 1	법인자금 유출 및 매출누락을 통해 고가주택과 상가를 취득하고 배우자에게 주택취득자금을 편법증여한 혐의

□ 인적사항

○ 증여자 : 남편 A	○ 수증자 : 배우자 B

□  주요 혐의 내용

○  제조업 법인과 같은 업종의 개인 판매업체를 함께 운영하는 자가 급여 등 신고소득이 ○억 원에 불과함에도 ○○억 원에 달하는 고가의 아파트 및 상가를 취득하고, 소득이 없는 배우자가 ○○억 원의 고가 주택을 취득한 바

-  사업자는 법인자금 유출 및 개인사업체 소득 과소신고 혐의, 배우자는 주택 취득자금을 증여 받고도 증여세 무신고 혐의

□  향후 계획

○  사업자A, 배우자 B 자금출처 조사 착수 예정

사례 2	유명 학원가 일대에서 방 쪼개기 등을 통해 주택을 임대하면서 수입금액을 누락한 임대사업자

□ 인적사항

○ 상 호 : □□□	○ 업 종 : 서비스/고시원

□  주요 혐의 내용

○  유명 학원가 일대에 위치하는 건물 2채를 불법 개조하여 ○○개의 객실로 나누고, 학원 수험생 등을 대상으로 임대업을 영위하면서

-   할인을 통한 현금결제를 유도하여 수입금액 신고 누락

□  향후 계획

○  임대사업자의 임대소득 신고누락 혐의에 대해 조사 착수 예정

사례 3	사설 주식 컨설팅 회사를 운영하며 현금수입을 누락하고 가공경비를 계상하여 사주일가 고급 아파트 취득

□ 인적사항

○ 상 호 : ○○(주)	○ 업 종 : 서비스/컨설팅

□  주요 혐의 내용

○  ㈜○○는 사설 주식컨설팅 회사를 운영하면서 회원등급이 높을수록 고급정보를 제공함을 미끼로 고액의 월회비 결제를 유도하면서 현금매출을 누락한 혐의

-  근무사실이 없는 유학중인 미성년 자녀와 전업주부 배우자에게 허위로 인건비를 지급하는 방법으로 법인소득 탈루 혐의

-  배우자와 자녀명의로 서울소재 고급 아파트 취득 자금 증여혐의

□  향후 계획

○  법인 수입금액 탈루, 가족명의 허위인건비 지급여부 확인 및 부동산 취득자금 연계여부 조사