공동주택 공시가격(안) 관련 Q & A

< 공시가격(안) 관련 >

1. 공시가격 신뢰성 담보방안은?	1

2. 주택의 공시가격 현실화율 적용기준은?	1

3. 투명성 제고를 위한 정보공개 확대 필요	2

4. 현실화율이 연 3%p 제고된다고 하였는데 1.2%p 제고	2

5. 해제신고된 실거래 가격도 시세산정에 반영되는지?	3

6. 공시가격 현실화 속도를 조정해야 하지 않을지?	3

< 공시가격(안) 영향 관련 >

7. 공시가격 상승으로 재산세가 급증하는 것은 아닌지?	4

8. 세율 인하에도 불구하고, 재산세가 늘어날 우려	4

9. 공시가격 상승으로 특례 대상 주택의 큰 폭 감소 우려	5

10. 서울은 대부분 세율특례 미적용 가능성	5

11. 지역가입자 건보료 부담에 대한 대책은?	6

12. 건강보험 피부양자 탈락 급증에 대한 대책은?	7

13. 기초생활급여 등 수급 영향	8

14. 기초연금, 장애인연금 수급 영향	9

공시가격(안) 관련

1. 공시가격의 신뢰성은 어떻게 담보하는지?

□  적정가격으로 공시토록 한 ｢부동산 공시법｣ 취지를 반영하여 엄격히 조사된 시세와 공시가격 현실화율을 적용하여 산정하고 있음

□  공시가격의 기초가 되는 시세는 전문기관인 한국부동산원에 의뢰하여 조사되고 철저한 검증을 거쳐 산정

ㅇ  전문역량을 갖춘 조사자가 실거래자료 및 감정평가 선례, 각종 시세정보, 통계 등을 종합적으로 활용하여 시세를 조사하고,

ㅇ  ‘공시가격 신뢰성 제고방안(‘19.12)’에서 제시한 바와 같이 부동산원 내 검증과 감정평가사 등 외부전문가 심사를 거쳐 적정성 검토

□  또한, 공시가격(안)에 대한 소유자․이해관계자 등 의견청취, 공시 후 이의신청 등 법정 절차를 통해 정확성 확보에 노력

2. 주택에 대한 공시가격 현실화율 적용기준은?

□  ｢부동산 공시법｣에 따라 ‘20.11월 수립된 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 적용하여 현실화 추진

□  ‘21년 적용된 현실화율은 ’20년 현실화율에 일정한 제고분을 더하여 결정됨  * ’21년 공시가격 = ’20년말 시세 × (’20년 현실화율 + 현실화 제고분)

ㅇ  제고분은 시세수준에 따른 현실화 목표(최종 시세 90%, 중간 균형목표 70%) 및 도달기간에 따라 결정되며, 제고상한은 6%p로 적용

* 시세 9억원 이상 주택 = (최종목표 90% - 전년도 현실화율) / 잔여 도달기간(5①~7년②)
• ① 시세 15억원 이상, ② 시세 9억원~15억원 미만

시세 9억원 미만 주택 = (중간목표 70% - 전년도 현실화율) / 3년

3. 공시가격 투명성을 높이기 위해 정보공개를 확대할 필요

□  공시가격 조사산정 기준에 대해서는 그동안 국토부 홈페이지 등을
통해 공개해 왔으며,

ㅇ  부동산공시법령(‘20.10.8. 개정 시행)에 따라 `21년부터 공시가격 산정 기초자료(부동산특성, 시세 참고가격 등) 및 공시가격 결정을 위한 심의 자료, 평균적인 현실화율 통계 등을 공개할 계획

ㅇ  기초자료는 '20년에 세종시에서 시범 공개한 바 있으며, ‘21년부터 결정․공시 시 전국적으로 공개 계획 (공동주택 ’21.4.29 결정공시 예정)

4. 현실화 계획에서 현실화율은 연간 3%p씩 제고된다고 하였는데, 1.2%p만 제고된 이유는?

□  전체 공동주택의 92.5%인 시세 9억원 미만 주택은 균형성 제고기간(‘21~’23, 3년) 동안 중간목표 현실화율 70%를 기준으로 적용하므로, 3년간 평균 제고폭은 3%p 보다 낮게 나타남

* 균형성 기간 평균 현실화 제고 : (중간목표 70% - ‘20년 현실화율 68.1%) / 3년 ≒ 0.63%p

ㅇ  균형성 제고기간 이후에는 연평균 3%p 수준으로 현실화 예정

5. 공시가격 산정을 위한 시세 조사에서 해제신고된 실거래가격이 영향을 미쳤는지?

□  공시가격 조사 시 실거래가격을 참고하고 있으며, 조사의 왜곡이 없도록 실거래 신고 후 해제 건은 참고자료에서 배제하였음

ㅇ  특히, 실거래 해제 건 중 연중 최고가가 있는 경우*는 공시가격안에 대한 심사단계에서 엄격히 검증하였음

* ‘20년 실거래 신고 후 해제된 거래(4.7만건) 중, 연중 최고가 거래사례 1,631건

6. 어려운 경제상황 등을 고려하여 부동산 공시가격 현실화 속도를 조정해야 하지 않을지?

□  ｢부동산 공시법｣에 따라 공시가격은 적정가격을 반영하도록 하고 있고, 공정한 과세체계와 복지제도의 형평성 확보를 위해서는 부동산 자산 가치를 정확히 산정할 수 있도록 공시가격 현실화가 시급함

ㅇ  이를 위해 작년 11월 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립한 만큼, 공시가격 현실화는 차질없이 추진하되,

ㅇ  보유세․건보료 등은 국민부담 수준을 고려하여 합리적으로
관리할 필요

공시가격(안) 영향 관련

7. 올해 공동주택 공시가격이 19% 이상 올라 재산세가 크게 늘어나는 것 아닌지?

□  올해부터 공시가격 6억원 이하 1주택자에 대한 세율을 0.05%p 인하하여 대상자는 전년보다 오히려 재산세 부담이 감소

*0 공동주택 중 공시가격 6억원 이하 비중 : 92.1%

□  세율인하 대상이 아닌 경우도 세부담 상한*으로 전년 대비 인상폭이 제한되어 공시가격 상승 효과가 재산세에 모두 반영되지는 않음

* 당해연도 재산세액이 전년도 재산세액 대비 일정비율(상한율)을 초과하여 증가하지 않도록 한도 설정

- (상한율) 주택공시가격 3억원 이하 105%, 3~6억원 110%, 6억원 초과 130%

8. 1주택자 세율 인하에도 불구하고 공시가격이 19% 상승하여 결국 재산세가 늘어나는 것 아닌지?

□  세율특례 도입으로 공시가격 6억원 이하 1주택자는 재산세가 22.2~50% 인하(도시지역분 포함시 13.7~20.8%)되는데,

ㅇ 공시가격 상승에 불구하고, 재산세는 세부담 상한제도에 따라 증가폭이 연 5 ~ 10%로 제한되어 있으므로 ’21년에는 증가 효과 보다 인하 효과가 큼

*  ‘21년 재산세 산정 시 ’20년에도 특례세율이 적용되는 것을 전제로 상한 적용

9. 공시가격 급등으로 세율특례 대상인 6억원 이하 주택이 크게 감소하는 것 아닌지?

□  전국 공동주택 중 6억원 이하 비중은 약 3%p 감소했으나,
여전히 공시가격 6억원 이하 공동주택이 92.1%로 대부분에 해당

* 서울 외 지역에서는 96.9%가 공시가격 6억원 이하

< 공동주택 공시가격 가액대별 현황 >

(단위 : 만 호)

구 분			계	6억원 이하 (비중)		6억원 초과 (비중)
전국		’20년	1,383	1,315	(95.1%)	68	( 4.9%)
		’21년	1,421	1,309	(92.1%)	112	( 7.9%)
	서울	’20년	253	200	(79.1%)	53	(20.9%)
		’21년	259	183	(70.6%)	76	(29.4%)
	서울 외	’20년	1,130	1,115	(98.7%)	15	( 1.3%)
		’21년	1,162	1,126	(96.9%)	36	( 3.1%)

10. 서울은 대부분 6억원 초과하여 세율특례 적용을 못 받는 것
아닌지?

□  재산세 세율특례가 적용되는 공시가격 6억원은 시세로 보면
약 9억원에 해당함

ㅇ  ‘21년 공시가격(안)에 따르면, 서울에서도 공동주택의 70.6%가 공시가격 6억원 이하에 해당함

* ‘21년 서울 공동주택 가격공시 대상 258만 호 중 공시 6억원 이하는 182만 호

11. 공시가격 급등으로 재산가액을 고려하는 지역가입자 건강보험료 부담이 급증할 가능성

□  지역가입자의 재산 보험료는 공시가격의 60%를 반영(재산세 과세표준 기준)하므로 시세 또는 공시가격 변동보다 반영규모가 축소됨

ㅇ  또한, 재산점수 등급(60 등급)에 따라 산정되는 체계이므로 과표 금액이 변동되었다 하더라도 재산점수 등급이 그대로 유지될 경우에는 재산 보험료도 그대로 유지됨

□ 공시가격 변동에 따른 지역 건강보험가입자의 보험료 부담 완화를 위해 재산보험료 산정 시 재산공제를 확대할 계획임

ㅇ 금년 공시가격이 반영되는 11월에 재산공제 금액(현행 500만원~ 1200만원)을 500만원 추가 확대 예정으로,

-  약 730만(전체 지역가입 세대의 89%) 세대의 보험료 부담이 월 평균 약 2천원 인하되어 공시가격 변동효과를 충분히 완화할 계획임

* (평균 보험료) 당초 111,293원 → 공시가격 변동 후 112,994원 → 공제 확대시 111,071원

** (보험료 변동 세대) 인상 165.1만 → 127.1만세대 / 인하 2.7만 → 237.3만세대

(재산 보유액 등에 따라 실제 보험료 인하 금액 및 변동 세대는 달라질 수 있음)

ㅇ  ’22.7월부터는 건보료 2단계 부과체계 개편으로 재산공제가 5천만원으로 확대되어 지역가입자 재산 보험료 부담이 더 낮아질 전망임

12. 공시가격 변동으로 건강보험 피부양자 탈락 급증 우려

□  공시가격 9억원(재산세 과표 5.4억원, 시세 약 13억원) 이상이면서 소득이 1천만원 이상이거나 공시가격 15억원(시세 약 20억원)이 넘는 재산이 있는 경우 건강보험 피부양 자격에 변동이 있을 수 있음

ㅇ  금번 공시가격 변동으로 피부양 자격에 변동이 생기는 경우는
전체 피부양자의 약 0.1% 수준으로 예상됨

□  처음 건강보험료를 부담하면서 큰 부담이 한번에 발생하지 않도록 우선 ’22.6월까지는 신규 보험료의 50%를 감면*할 계획임

* 월 건강보험료 평균 약 11.9만원 감면 수준(잠정치)

ㅇ  ‘22.7월 건보료 부과체계 개편에 맞춰 피부양자격 제외자에 대한
신규 보험료 부담 완화를 제도화하는 방안 등도 검토할 예정임

13. 기초생활급여 등 복지 수급자가 급감하는 것 아닌지?

□ 기초생활보장·차상위사업의 경우, 신청 가구의 소득인정액*을
선정기준과 비교하여 수급여부 결정

* 소득인정액은 소득평가액과 재산의 소득환산액의 합

ㅇ 기초생보 생계급여의 경우 선정기준은 기준중위소득 30%이며
차상위는 기준중위소득 50%

□ 공시가격이 변동되면, 재산가액에 영향을 주며, 이로 인해 재산의 소득환산액 및 소득인정액이 변동됨

ㅇ 소득인정액 변동으로 선정기준 초과 시 수급여부에 영향을 줄 수 있으나,

- 복지사업 수급자들이 보유 중인 부동산은 대부분 중․저가로
공시가격 변동에 따른 영향은 제한적임

ㅇ 기초생활보장 및 차상위 사업의 경우, 기 마련된 재산범위 특례를 통해 공시가격 인상 영향을 최대한 완충할 계획

* 장애인·노인 등 근로능력이 없는 가구가 재산가액 상승만으로 수급에서 탈락하는 경우 3년간 연장 지원

14. 공시가격 변동으로 기초연금과 장애인 연금을 못 받는 경우가 증가하는지?

□ 기초연금․장애인 연금 지급기준은 전체 노인 인구 및 중증장애인의 소득하위 70%수준으로, 선정기준액* 이하인 경우 지급

* (’21년 기초연금 선정기준액) 단독가구 169만원, 부부가구 270.4만원

(’21년 장애인연금 선정기준액) 단독가구 122만원, 부부가구 195.2만원

ㅇ 선정기준액은 전체 노인‧중증장애인의 소득·재산 수준과 생활실태, 부동산 공시가격 변동, 물가상승률 등을 고려하여 매년 조정

□ 기초연금․장애인연금은 소득하위 70%에 지급되므로, 수급자
전체규모는 공시가격 변동과 상관없이 70% 수준으로 유지됨

ㅇ 공시가격 인상으로 일부 수급자가 대상에서 제외될 수 있으나, 소득 하위 70%를 포함하는 소득인정액을 적용함에 따라, 반면 기존에 혜택을 받지 못하던 분들이 새롭게 수급자에 포함가능