국세청		보 도 참 고 자 료

보도 일시	2022. 12. 30.(금) 12:00	배포 일시	2022. 12. 30.(금) 10:00

담당 부서	자산과세국	책임자	과 장	윤순상	(044-204-3441)
<총괄>	상속증여세과	담당자	사무관	정지인	(044-204-3462)

2023년 ｢오피스텔 및 상업용 건물 기준시가｣ 및 건물 기준시가 계산방법｣ 정기 고시

- 상속·증여세 등 과세 시 사용되며,

재산세·종부세 등 보유세 및 건강보험 등 사회보험료에는 적용하지 않습니다 -

□  국세청(청장 김창기)은  ｢상속세 및 증여세법｣(§61)과 ｢소득세법｣(§99)에 따라 2023. 1. 1.부터 시행하는 ｢오피스텔 및 상업용 건물 기준시가｣를 정기 고시합니다.

○  기준시가는 오피스텔 등의 상속･증여세 등을 과세할 때 시가를 알 수 없는 경우 사용하며, 재산세·종합부동산세 등 보유세 및 건강보험료 등 사회보험료 부과에는 적용하지 않습니다.

* 재산세·종부세 등 보유세 및 건강보험료 등 사회보험료는 행안부의 시가표준액 적용

□  기준시가 고시 대상은 <전국 오피스텔> 및 <수도권(서울·인천·경기), 5대 광역시(대전·광주·대구·부산·울산), 세종특별자치시에 소재하는 일정 규모(3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 상업용 건물>이며

○  오피스텔 고시 대상 지역은 기존 수도권, 5대 광역시, 세종특별자치시에서 전국으로 확대되었습니다.

○  고시 물량은 3.2만동(217만 호)으로 전년대비 동수 기준 14.4%,호수 기준 15.5% 증가하였습니다. 오피스텔 고시 가격은 전년 대비 평균 6.06% 상승하였으며, 상업용 건물은 평균 6.32% 상승하였습니다.

□  또한, 호별로 구분 고시되는 오피스텔 등을 제외한 일반 건물의 평가 시 적용하는 ｢건물 기준시가 계산방법｣도 정기 고시합니다.

Ⅰ		2023년 ｢오피스텔 및 상업용 건물 기준시가｣ 정기 고시

1. 고시개요

□  국세청장은 매년 1회 이상 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지 포함)의 토지와 건물 가액을 일괄하여 호별 ㎡당 기준시가를 산정·고시하고 있으며

○  이번 고시 대상은 2022. 9. 1. 기준으로 조사한 <전국 오피스텔> 및 <수도권, 5대 광역시, 세종특별자치시에 소재하는 일정 규모(3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 상업용 건물>입니다.

□  ｢오피스텔･상업용 건물 기준시가｣(이하 ‘기준시가’라 한다)는 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 상속･증여세 및 양도소득세 과세 시 활용하게 됩니다.

○  상속·증여세 과세 시, 상속·증여받은 오피스텔 및 상업용 건물은 상속개시일·증여일 현재의 ‘시가’로 평가하는 것이 원칙이나,

○  ‘시가’를 알 수 없는 경우에는 ‘시가’에 근접하게 평가할 목적으로 산정한 기준시가가 적용됩니다.

○  상속·증여받았거나 취득 실지거래가액을 알 수 없는 재산을 양도하는 경우, 양도소득세 취득가액 계산 시 기준시가를 활용할 수 있습니다.

□  다만,  오피스텔 및 상업용 건물에 대한 재산세, 종합부동산세 등 보유세 및 건강보험료 등 사회보험료에는 행정안전부의 시가표준액이 적용되며, 기준시가는 활용되지 않습니다.

2. 고시 현황

□  이번 고시는 2023. 1. 1. 이후 상속･증여하거나 양도하는 분부터 적용되며,

○  고시되는 부동산의 가격조사 기준일은 2022. 9. 1.입니다.

□  고시하는 금액은 각 호별 단위 면적(㎡)당 가액으로,

○  각 호별 기준시가는 단위 면적(㎡)당 고시가액에 해당 호의 면적(전용면적과 공유면적의 합)을 곱하여 산정된 금액으로 합니다.

□  이번 고시 물량은 전년도보다 ‘동수’는 14.4%, ‘호수’는 15.5% 각각 증가하였습니다.

< 연도별 기준시가 고시현황 >

(단위: 동, 호)

시행 년도	계		오피스텔		상업용 건물		복합용 건물*
	동수	호수	동수	호수	동수	호수	동수	호수
								계	오피스텔	상업용 건물
2023	31,764	2,162,068	12,018	353,492	11,583	874,227	8,163	934,349	800,915	133,434
2022	27,755	1,871,970	9,074	192,864	11,056	808,968	7,625	870,138	745,340	124,798
2021	24,132	1,565,934	10,658	205,570	8,575	630,989	4,899	729,375	631,145	98,230
2020	22,581	1,443,701	9,847	180,509	8,291	604,384	4,443	658,808	567,712	91,096
2019	20,204	1,215,915	8,736	154,183	7,643	495,379	3,825	566,353	491,249	75,104

* 복합용 건물: 1동의 건축물 내 오피스텔과 상업용 건물이 모두 있는 건축물

< 지역별 기준시가 고시대상 >

(단위: 동, 호)

구 분	계		오피스텔		상업용 건물		복합용 건물
	동수	호수	동수	호수	동수	호수	동수	호수
								계	오피 스텔	상업용 건물
전 국	31,764	2,162,068	12,018	353,492	11,583	874,227	8,163	934,349	800,915	133,434
수도권	20,651	1,641,067	5,743	156,036	8,899	717,939	6,009	767,092	654,495	112,597
서 울	7,407	653,102	1,804	55,696	2,417	257,767	3,186	339,639	287,934	51,705
경 기	9,949	764,040	2,680	62,837	5,293	375,257	1,976	325,946	280,183	45,763
인 천	3,295	223,925	1,259	37,503	1,189	84,915	847	101,507	86,378	15,129
광역시 등	8,675	384,291	3,837	60,746	2,684	156,288	2,154	167,257	146,420	20,837
대 전	596	43,920	30	283	441	25,491	125	18,146	14,782	3,364
대 구	949	53,101	249	5,171	547	28,547	153	19,383	17,352	2,031
광 주	669	39,408	107	4,636	411	17,178	151	17,594	15,192	2,402
부 산	5,614	202,914	3,132	45,990	951	61,800	1,531	95,124	85,297	9,827
울 산	636	24,909	312	4,524	144	8,112	180	12,273	10,154	2,119
세 종	211	20,039	7	142	190	15,160	14	4,737	3,643	1,094
그 외 지역	2,438	136,710	2,438	136,710	-	-	-	-	-	-

□  이번 고시 가격은 전년도 고시 가격보다 오피스텔은 평균 6.06%, 상업용 건물은 평균 6.32% 상승하였습니다.

< 최근 5년간 연도별 기준시가 변동률 >

(단위:  %)

시행일	구 분	전국	서울	경기	인천	대전	광주	대구	부산	울산	세종
'23. 1. 1.	오피스텔	6.06	7.31	6.71	3.98	5.08	0.67	-1.56	2.90	0.38	-1.33
	상업용 건물	6.32	9.64	5.10	2.39	2.07	1.27	2.21	3.89	0.61	-3.51
'22. 1. 1.	오피스텔	8.05	7.03	11.91	5.84	6.92	2.41	3.34	5.00	-1.27	1.22
	상업용 건물	5.34	6.74	5.05	3.26	1.72	3.31	2.83	5.18	1.44	-1.08
'21. 1. 1.	오피스텔	4.00	5.86	3.20	1.73	3.62	1.01	0.73	1.40	-2.92	-1.18
	상업용 건물	2.89	3.77	2.39	2.99	1.75	1.67	2.82	1.29	0.87	-0.52
'20. 1. 1.	오피스텔	1.36	3.36	0.36	-2.30	1.91	0.15	-2.41	-1.33	-2.22	-4.14
	상업용 건물	2.39	2.98	2.64	1.21	1.67	2.33	4.25	-0.17	-0.35	-4.06
'19. 1. 1.	오피스텔	7.52	9.36	9.25	2.56	0.10	5.22	2.83	1.26	-0.21	-
	상업용 건물	7.56	8.51	7.62	6.98	4.76	5.44	8.40	4.51	1.69	-

3. 고시 열람 및 재산정 신청 방법

□  열람 방법

○  2022. 12. 30.(금) 09:00부터 국세청 홈택스(www. hometax.go.kr)와 모바일 홈택스(손택스)에서 열람*할 수 있습니다.

* (접근경로) 홈택스 〉조회/발급 〉기준시가 조회 〉상업용 건물/오피스텔

□  재산정 신청 방법

○  2023년 기준시가에 이의가 있는 소유자나 그 밖의 이해관계자는 기준시가 재산정을 신청할 수 있습니다.

-  국세청 누리집(www.nts.go.kr) 초기 화면(우측) 알림판 또는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 기준시가 조회화면 하단의 ｢2023년 오피스텔 ․ 상업용 건물 기준시가 열람 및 재산정 신청｣ 배너를 선택하여

-  (인터넷 신청) 화면 좌측 ‘인터넷 재산정 신청’ 메뉴를 선택하여 재산정을 신청하거나,

-  (우편 제출) 해당 화면에서 ｢재산정 신청서｣ 서식을 내려받아 작성후 관할 세무서에 우편 또는 방문하여 제출할 수 있으나, 코로나19 확산방지를 위해 비대면 제출 방식을 적극 권장합니다.

○  재산정 신청은 2023. 1. 2.(월)부터 2. 3.(금)까지 가능하며, 접수된 물건에 대하여는 기준시가를 재조사하여 그 결과를 2023. 2. 28.(화)까지 통지할 예정입니다.

○  기타 자세한 문의사항은 전화상담실(☎1644 - 2828)에서 2023. 1. 2.(월)부터 2. 3.(금)까지 안내하겠습니다.

Ⅱ		2023년 ｢건물 기준시가 계산방법｣ 정기 고시

1. 고시개요

□  국세청은 호별로 기준시가가 구분 고시되는 오피스텔 등을 제외한 일반 건물의 상속․증여세 및 양도소득세 과세 시 활용하는 ｢건물 기준시가 계산방법｣을 정기 고시합니다.

* 건물(토지포함) 가액 = 건물(기준시가 계산방법에 따른 가격)+토지(개별공시지가×면적)

□  건물 기준시가 계산 방법

건물 기준시가	＝	㎡당 금액*	×	평가대상 건물 면적

*  ㎡당 금액 ＝ 건물 신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수

× 위치지수 × 경과연수별 잔가율 × 개별특성조정률*

※  개별특성조정률은 상속․증여세만 적용하고, 양도소득세는 적용하지 않음

□  이번 고시는 2023. 1. 1.이후 최초로 상속 ․ 증여, 양도하는 분부터 적용됩니다.

2. 주요 조정사항

□  건물 신축가격기준액 조정

○ ㎡당 820,000원

□  구조지수 조정

(단위: %)

번호	구 조 별	지수
		’22년	’23년
2	목구조	130	125
11	철파이프조, 컨테이너건물	55	57

□  용도지수 조정

(단위: %)

번호	대 상 건 물	지수
		’22년	’23년
34	아동관련시설 및 노인복지시설 기타 사회복지시설 및 근로복지시설	107	109
35	고아원, 노인주거복지시설(양로원 등) 및 경로당	80	83
56	세차장, 폐차장, 검사장, 정비공장, 차고 및 주기장	65	67

□  개별건물의 특성에 따른 조정률

(단위: %)

번호	적 용 대 상	지수
		’22년	’23년
3	동판, 구리	60	100
신설	징크(아연)	신설	100

3. 건물 기준시가 자동계산 서비스 제공

□  건물 기준시가 자동계산 서비스 이용 방법

○  2022. 12. 30.(금) 09:00부터 국세청 홈택스(www. hometax.go.kr)와 모바일 홈택스(손택스)를 통해 건물 기준시가 자동계산 서비스*를 제공받을 수 있으며,

*  (접근경로) 홈택스 〉조회/발급 〉기준시가 조회 〉건물 기준시가(상속 · 증여, 양도)

-  해당 건물의 건축물대장에 표기된 구조 ․ 용도 ․ 신축연도와 토지 공시지가를 입력하면 기준시가가 자동 계산됩니다.

○  또한, 건물 기준시가 계산방법에 대한 이해를 돕기 위해 계산사례 및 작성요령 등을 수록한 ｢건물 기준시가 계산방법 해설｣ 책자도 2023년 1월 중 국세청 누리집에 실을 예정입니다.

【붙임】1. 법적 근거 및 고시 범위

2. 단위 면적당 기준시가 전국 상위

3. 단위 면적당 기준시가 고시지역별 상위

4. 기준시가 총액 전국 상위

5. 기준시가 열람 방법

담당 부서	자산과세국	책임자	과 장	윤순상	(044-204-3441)
<총괄>	상속증여세과	담당자	사무관	정지인	(044-204-3462)
<협조>	전산정보관리관실	책임자	과 장	윤현구	(044-204-2501)
	홈택스1담당관	담당자	사무관	정기숙	(044-204-2542)

붙임 1		법적 근거 및 고시 범위

□  ｢오피스텔 및 상업용 건물 기준시가｣ 정기 고시

○  (법적근거) 건물의 종류․규모․거래상황․위치 등을 고려하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 ․ 고시함

- ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 【부동산 등의 평가】제1항 제3호

- ｢소득세법｣ 제99조 【기준시가의 산정】제1항 제1호 다목

○  (고시대상 및 지역)

- 오피스텔: 전국

- 상업용건물: 수도권(서울․인천․경기), 5대 광역시(대전․광주․대구․부산․울산), 세종특별자치시

○  대상건물 (2022년 8월 말까지 준공･사용승인)

- 건축법상 업무시설 중 구분 소유된 오피스텔이 포함된 건물의 전체

-  건축법상 근린생활시설과 판매시설이 포함된 건물 중 연면적이 3,000㎡ 이상이거나 구분 소유된 100호 이상인 건물의 전체

※  미분양이나 상권 침체 등으로 공실률이 과다한 경우는 고시제외(기고시 건물은 계속 고시)

□  ｢건물 기준시가 계산방법｣ 정기 고시

○  (법적근거)  국토교통부에서 공시하는 개별･공동주택과 국세청이 고시하는 오피스텔 및 상업용 건물을 제외한 건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 고려하여 국세청장이 산정․고시

-  ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조【부동산 등의 평가】제1항 제2호

-  ｢소득세법｣ 제99조【기준시가의 산정】제1항 제1호 나목

붙임 2		단위 면적당 기준시가 전국 상위

□  오피스텔

(단위: 천 원/㎡)

순위	소재지	명칭	기준시가 (전년도)
1	서울시 강남구 청담동	더 리버스 청담	12,756 (11,597)
2	서울시 송파구 신천동	롯데월드타워앤드롯데월드몰 월드타워동	10,577 (9,198)
3	서울시 성동구 성수동2가	성수 더힐 센트럴파크뷰 101동	9,363 (신규)
4	서울시 성동구 성수동2가	성수 더힐 센트럴파크뷰 102동	9,300 (신규)
5	서울시 용산구 원효로2가	용산 센트럴포레(102)	9,061 (신규)

□  상업용 건물

(단위: 천 원/㎡)

순위	소재지	명칭	기준시가 (전년도)
1	서울시 송파구 잠실동	잠실주공5단지종합상가	27,054 (28,588)
2	서울시 종로구 종로6가	동대문종합상가 디동	24,535 (21,191)
3	서울시 중구 신당동	청평화시장	21,510 (21,510)
4	서울시 종로구 종로6가	동대문종합상가 비동	20,134 (17,598)
5	서울시 강남구 대치동	남서울종합상가	17,137 (16,638)

□  복합용 건물

(단위: 천 원/㎡)

순위	소재지	명칭	기준시가 (전년도)
1	서울시 중구 신당동	디오트	14,666 (13,062)
2	서울시 강남구 역삼동	역삼 노블루체 언주	12,609 (12,185)
3	서울시 성동구 성수동2가	테라289	10,172 (신규)
4	서울시 강남구 대치동	대치클래시아	10,025 (9,760)
5	서울시 강남구 청담동	QUORUM 505	9,817 (신규)

붙임 3		단위 면적당 기준시가 고시지역별 상위

□  서울

(단위: 천 원/㎡)

구분	소재지	명칭	기준시가
오피스텔	서울시 강남구 청담동	더 리버스 청담	12,756
상업용 건물	서울시 송파구 잠실동	잠실주공5단지종합상가	27,054
복합용 건물	서울시 중구 신당동	디오트	14,666

□  경기

(단위: 천 원/㎡)

구분	소재지	명칭	기준시가
오피스텔	경기도 성남시 분당구 백현동	힐스테이트 판교역(101동)	8,429
상업용 건물	경기도 과천시 별양동	과천자이	9,704
복합용 건물	경기도 성남시 분당구 삼평동	디테라스	9,572

□  인천

(단위: 천 원/㎡)

구분	소재지	명칭	기준시가
오피스텔	인천시 남동구 만수동	노블리안	2,955
상업용 건물	인천시 중구 항동7가	인천종합어시장	7,269
복합용 건물	인천시 연수구 송도동	송도푸르지오월드마크 8단지	3,051

□  대전

(단위: 천 원/㎡)

구분	소재지	명칭	기준시가
오피스텔	대전시 유성구 하기동	하기동제로에너지타운하우스1	3,066
상업용 건물	대전시 중구 대흥동	중앙로 센텀시티	4,595
복합용 건물	대전시 유성구 장대동	넥스투빌	5,845

□  광주

(단위: 천 원/㎡)

구분	소재지	명칭	기준시가
오피스텔	광주시 동구 수기동	충장홀리어스 오피스텔	2,059
상업용 건물	광주시 서구 치평동	상무광명메이루즈	4,152
복합용 건물	광주시 남구 봉선동	남양 휴튼 엠브이지	3,345

□  대구

(단위: 천 원/㎡)

구분	소재지	명칭	기준시가
오피스텔	대구시 수성구 범어동	범어센트럴푸르지오 101동	3,125
상업용 건물	대구시 중구 대신동	동산상가	16,585
복합용 건물	대구시 수성구 범어동	범어라온프라이빗 101동	4,381

□  부산

(단위: 천 원/㎡)

구분	소재지	명칭	기준시가
오피스텔	부산시 해운대구 우동	매직텔	4,371
상업용 건물	부산시 동래구 명륜동	동래 롯데캐슬 퀸	10,234
복합용 건물	부산시 수영구 민락동	광안 KCC스위첸 하버뷰	7,111

□  울산

(단위: 천 원/㎡)

구분	소재지	명칭	기준시가
오피스텔	울산시 남구 무거동	무거 이즈카운티	2,444
상업용 건물	울산시 북구 진장동	진장수산회센타	6,027
복합용 건물	울산시 남구 무거동	울산대 이즈플레이스	3,097

□  세종

(단위: 천 원/㎡)

구분	소재지	명칭	기준시가
오피스텔	세종시 소담동	새샘마을 8단지 오피스텔동	2,222
상업용 건물	세종시 새롬동	세종 트리쉐이드 에비뉴	5,475
복합용 건물	세종시 나성동	어반아트리움(퍼스트원)	3,010

붙임 4		기준시가 총액 전국 상위

기준시가 총액은 해당 건물의 기준시가에 고시면적을 곱하여 동별로 단순 합계한 금액임

□  오피스텔

(단위: 억 원, ㎡)

순위	소재지	명칭	기준시가	고시 면적
1	서울시 송파구 신천동	롯데월드타워앤드 롯데월드몰 월드타워동	13,082	123,678
2	서울시 양천구 목동	하이페리온	5,384	83,744
3	서울시 송파구 문정동	송파파크하비오 푸르지오202동	4,556	116,282
4	경기도 성남시 분당구 백현동	힐스테이트 판교역(101동)	4,552	54,004
5	경남 창원시 성산구 대원동	더시티세븐	4,436	251,094

□  상업용 건물

(단위: 억 원, ㎡)

순위	소재지	명칭	기준시가	고시 면적
1	부산시 해운대구 중동	엘시티 랜드마크타워동	13,150	249,374
2	경기도 남양주시 다산동	다산 현대프리미어캠퍼스	8,721	317,300
3	서울시 종로구 청진동	그랑서울	7,919	175,537
4	서울시 송파구 문정동	가든파이브라이프	7,338	426,785
5	서울시 영등포구 문래동3가	에이스하이테크시티	7,215	196,644

□  복합용 건물

(단위: 억 원, ㎡)

순위	소재지	명칭	기준시가	고시 면적
1	경기도 수원시 영통구 하동	포레나 광교	9,449	160,382
2	서울시 양천구 목동	목동파라곤	8,946	132,414
3	경기도 하남시 망월동	힐스테이트 미사역 그랑파사쥬(12-1BL)	8,401	228,472
4	경기도 성남시 분당구 정자동	분당두산위브파빌리온	7,910	194,432
5	서울시 용산구 한강로2가	래미안 용산 더센트럴	7,794	145,222

붙임 5		기준시가 열람 방법

□  모바일 홈택스(손택스 앱 설치 필요)

○  조회/발급 > 기준시가조회 > ｢오피스텔 및 상업용건물 기준시가 조회｣ 또는 ｢건물기준시가｣에서 확인

① 초기화면 메뉴		② 조회발급 기준시가 조회		③ 기준시가 확인

※ 재산정 신청은 모바일에서는 불가하오니 홈택스를 이용하시기 바랍니다.

□ 홈택스(www.hometax.go.kr)

○  조회/발급 > 기타조회 > 기준시가 조회 > ｢오피스텔 및 상업용건물｣ 또는 ｢건물기준시가｣