【붙임 2】

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일반기업회계기준 개정 공개초안

제10장 ‘유형자산’

투자부동산의 정의와

임대 목적 부동산 등의 계정 대체 -

담당자: 이유진 연구원

검토자: 양정아 수석연구원

2022. 5. 27.

Ⅰ.  개정 공개초안의 배경

< 목  차 >

Ⅰ. 개정 공개초안의 배경	3

Ⅱ. 개정 공개초안 관련 의견 요청	4

Ⅲ. 개정 공개초안의 주제	5

Ⅳ. 개정 공개초안의 내용 요약	5

Ⅴ. 개정 공개초안 검토 내용	6

Ⅵ. 향후 일정	27

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<붙임1> 관련 회계기준	28

□ 일반기업회계기준 공개초안은 회계기준 본문과 부록(결론도출근거)으로 구성되어 있으며 한국회계기준위원회(이하 'KASB')의 모든 정규절차에 따라 작성되었습니다.

ㅇ 이 공개초안은 투자부동산의 정의와 임대 목적 부동산 등의 재분류 원칙과 관련하여 일반기업회계기준 제10장 ‘유형자산’의 내용을 개선하고 명확화 하는 것을 목적으로 합니다.

□ KASB에서는 일반기업회계기준에 대한 질의와 개정에 대한 제안사항 등을 종합적으로 고려하였고 검토 결과 개정이 필요한 사항을 일반기업회계기준 개정 공개초안에 포함하였습니다.

Ⅱ. 개정 공개초안 관련 의견요청

□ KASB는 이 공개초안에 포함된 일반기업회계기준의 개정 제안과 관련하여 다음 사항에 대한 의견을 요청합니다.

[질의 1] KASB가 제안하는 일반기업회계기준 개정 내용에 동의하십니까? 동의하지 않는다면 그 이유와 다른 대안이 있다면 그 대안은 무엇입니까?

[질의 2] KASB가 제안하는 개정사항이 재무제표 작성자의 부담을 감소시킨다고 생각하십니까? 그렇게 생각한 이유는 무엇입니까?

[질의 3] 위의 질의 사항 외의 의견이 있다면 무엇입니까?

ㅇ 공개초안에 대한 의견제출자는 위의 질문사항 모두에 대해 답변할 필요는 없습니다.

ㅇ KASB로 제출되는 의견은 다음 사항을 포함하고 있을 때 보다 효과적으로 고려될 수 있습니다.

- 전달하고자 하는 의견과 관련된 일반기업회계기준 문단

- 전달하고자 하는 의견을 뒷받침할 수 있는 논리적 근거

- KASB가 고려할 필요가 있다고 여겨지는 대안이 있다면 그 대안과 이유

ㅇ KASB는 2022년 7월 29일까지 이 공개초안에 대한 의견을 접수합니다.

Ⅲ. 개정 공개초안의 주제

□ 일반기업회계기준 개정 공개초안에 포함되는 일반기업회계기준과 개정 주제는 다음과 같습니다.

회계기준

개정 주제

제10장 유형자산

투자부동산과 유형자산의 정의 변경(용어의 정의)

유형자산과 투자부동산의 계정 대체(문단 신설)

Ⅳ. 개정 공개초안의 내용 요약

◈ 임대 목적 부동산에 대한 기준 변경 및 신설

① 임대 목적 부동산의 분류를 유형자산에서 투자부동산으로 변경

② 투자부동산을 재고자산으로 대체하는 경우를 규정

◈ 유형자산을 재고자산으로 대체하는 경우를 규정

□ (개정 사유) 시세차익 목적으로 보유한 부동산은 임대수익 창출에 사용하는 경우가 많으나 현행 일반기업회계기준 제10장에서는 두 용도를 구분하여 투자부동산(시세차익)과 유형자산(임대수익)으로 분류하도록 함

◦ 따라서 두 용도가 함께 있는 부동산을 처분할 때 투자부동산처분손익과 유형자산처분손익 중 무엇으로 구분해야 할지 혼란이 있고 처분손익의 분류(영업/영업외 손익)도 일관되지 않음

◦ 또 일반기업회계기준에는 유형자산과 투자부동산을 재고자산으로 재분류할 수 있는 경우가 있는지에 대해 지침이 없어 실무에 혼란이 있음

□ (개정 내용) 용어의 정의 변경하고 재분류 규정을 신설함

◦ 임대 목적 부동산의 분류를 유형자산에서 투자부동산으로 변경(K-IFRS와 일치)

◦ 투자부동산(임대수익, 시세차익)은 용도 변경의 증거(예: 정상적인 영업과정에서 판매할 목적으로 개발을 시작)가 있는 경우에만 투자부동산을 재고자산으로 대체

- 다만, 부동산을 정상적인 영업과정에서 판매하는 기업은, 상황에 따라 이러한 부동산을 임대하여 투자부동산으로 분류하였더라도 임대가 종료되고 판매 목적으로 보유하게 되는 시점, 임대 중에 판매한다면 수익 인식시점에 해당 자산의 장부금액을 재고자산으로 대체

◦ 임대하던 유형자산을 정상적인 영업과정에서 일상적으로 판매하는 기업은, 임대가 종료되고 판매 목적으로 보유하게 되는 시점에 해당 자산의 장부금액을 재고자산으로 대체

Ⅴ. 개정 공개초안 검토 내용

1. 개정 이유

⑴ 관련 기준서 내용

□ 일반기업회계기준 제10장에서는 타인에 대한 임대를 목적으로 보유하는 부동산은 유형자산으로, 시세차익을 얻기 위하여 보유하는 부동산은 투자부동산으로 인식하도록 요구함

◦ 유형자산, 투자부동산, 재고자산 간 재분류 지침이 없음

□ 반면, K-IFRS에 따르면 부동산을 임대수익 또는 시세차익 목적으로 보유하는 경우에는 투자부동산으로 분류하고

보유 목적

K-GAAP

K-IFRS

임대수익

유형자산

(원가모형/재평가모형)

투자부동산

(원가모형/공정가치모형)

시세차익

투자부동산

(원가모형/재평가모형)

통상(정상)적인 영업활동에서 판매

재고자산 (저가법)

◦ 유형자산, 투자부동산, 재고자산 간 재분류 지침을 상세히 규정함

< 부동산의 계정 대체(1040.57) >

□ 부동산의 계정 대체: 부동산의 용도가 변경되는 경우(투자부동산의 정의를 충족하게 되거나, 충족하지 못하게 되고 용도 변경의 증거가 있는 경우 – 경영진의 의도 변경만으로는 부족)

□ 부동산 용도 변경 증거의 예

• 자가사용 개시, 자가사용 목적으로 개발 시작: 투자부동산 ⇒ 자가사용부동산

• 통상적인 영업과정에서 판매할 목적으로 개발 시작: 투자부동산 ⇒ 재고자산

• 자가사용의 종료: 자가사용부동산 ⇒ 투자부동산

• 제삼자에 대한 운용리스 제공 약정: 재고자산 ⇒ 투자부동산

< 유형자산의 계정 대체(1016.68A) >

□ 임대하던 유형자산을 ① 통상적인 활동과정에서 일상적으로 판매하는 기업은 유형자산의 ② 임대가 중단되고 판매목적으로 보유하게 되는 시점에 이러한 자산의 장부금액을 재고자산으로 대체

⑵ 문제제기 사항

□ 현행 일반기업회계기준 제10장에서는 임대하는 부동산을 유형자산으로 규정하여 주된 영업활동이 부동산 임대와 처분인 회사도 임대 중인 부동산을 유형자산으로 분류함

◦ 그러한 회사의 부동산 처분손익은 영업손익으로 인식해야 할 것이나 문단 실2.48․실2.49의 영업외손익 예시에 따라 유형자산처분손익을 영업외손익으로 분류하여 영업손익이 왜곡되는 경우가 있음

□ 또 임대하는 부동산을 재고자산으로 분류(매각 총액을 수익으로 인식)할 수 있는지, 유형자산에서 재고자산으로 재분류할 수 있는 경우가 있는지에 대해 실무에서 이견이 존재함

⑶ 검토내용

① 임대 목적 부동산의 분류 변경

□ 문단 10.4에서는 임대 목적 부동산을 유형자산으로 인식하도록 하는데 해당 자산 처분손익은 문단 실2.48․실2.49의 영업외손익 예시에 따라 유형자산처분손익을 영업외손익으로 분류하여 주된 영업으로 부동산 임대와 처분을 하는 회사의 영업손익이 왜곡되는 경우가 존재함

일반기업회계기준 제2장 재무제표의 작성과 표시 I

2.51	영업외수익은 기업의 주된 영업활동이 아닌 활동으로부터 발생한 수익과 차익으로서 중단사업손익에 해당하지 않는 것으로 한다.

2.52	영업외비용은 기업의 주된 영업활동이 아닌 활동으로부터 발생한 비용과 차손으로서 중단사업손익에 해당하지 않는 것으로 한다.

실2.48	영업외수익은 이자수익, 배당금수익(주식배당액은 제외한다), 임대료, 단기투자자산처분이익, 단기투자자산평가이익, 외환차익, 외화환산이익, 지분법이익, 장기투자증권손상차손환입, 투자자산처분이익, 유형자산처분이익, 사채상환이익, 전기오류수정이익 등을 포함한다.

실2.49	영업외비용은 이자비용, 기타의 대손상각비, 단기투자자산처분손실, 단기투자자산평가손실, 재고자산감모손실(비정상적으로 발생한 재고자산감모손실에 한한다), 외환차손, 외화환산손실, 기부금, 지분법손실, 장기투자증권손상차손, 투자자산처분손실, 유형자산처분손실, 사채상환손실, 전기오류수정손실 등을 포함한다.

◦ 투자자산처분손익(실2.30: 투자부동산도 투자자산에 포함)은 문단 실2.48․실2.49의 영업외손익 예시에 포함되나

- 회계기준적용의견서 12-1에서 지분법적용투자주식 투자손익(지분법손익)을 영업손익에 포함할 수 있는 경우로 열거한 사례를 참고하면 투자부동산처분손익도 영업손익으로 분류할 수 있을 것으로 판단됨

회계기준적용의견서 12-1

… 또한 지분법적용투자주식에의 투자를 주된 영업으로 하지 않는 기업은 지분법이익(또는 지분법손실)을 영업이익에 포함하지 않는다. 그러나 지분법적용투자주식에의 투자를 주된 영업으로 하는 기업은 지분법이익(또는 지분법손실)을 영업이익에 포함한다.

◦ 임대수익과 시세차익 목적은 배타적이지 않으나 이를 구분하여 각각 유형자산과 투자부동산으로 분류하면 시세차익만을 목적으로 보유하는 부동산이 상당히 적을 것이므로 이를 구분할 실익이 있는지도 의문임

일반기업회계기준 제10장 유형자산

10.4	‘유형자산’은 재화의 생산, 용역의 제공, 타인에 대한 임대 또는 자체적으로 사용할 목적으로 보유하는 물리적 형체가 있는 자산으로서, 1년을 초과하여 사용할 것이 예상되는 자산을 말한다.

투자부동산 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산. 다만, 다음의 목적으로 보유하는 부동산은 제외한다.

㈎ 재화의 생산, 용역의 제공, 타인에 대한 임대 또는 자체적으로 사용

㈏ 정상적인 영업과정에서의 판매

□ 따라서 임대 목적으로 보유하는 부동산도 투자부동산으로 분류하도록 용어의 정의(유형자산, 투자부동산)와 문단 4를 개정할 필요(K-IFRS와 일치)

□ (경과규정) 투자부동산도 분류별로 원가모형이나 재평가모형 중 하나를 선택하여 측정해야 하므로 용어의 정의 변경에 따라 일부 유형자산이 투자부동산으로 변경되면 같은 분류의 측정모형은 통일해야 함

일반기업회계기준 제10장 유형자산

10.22	인식시점 이후에는 원가모형이나 재평가모형 중 하나를 회계정책으로 선택하여 유형자산 분류별로 동일하게 적용한다.

10.46	유형자산은 영업상 유사한 성격과 용도로 분류한다. 유형자산의 과목 분류의 예는 다음과 같다.

⑴	토지

⑵	건물: 건물, 냉난방, 전기, 통신 및 기타의 건물부속설비 등

⑶	구축물: 교량, 궤도, 갱도, 정원설비 및 기타의 토목설비 또는 공작물 등

⑷	기계장치: 기계장치ㆍ운송설비(콘베어, 호이스트, 기중기 등)와 기타의 부속설비 등

⑸	건설중인자산: 다음을 포함한다.

㈎ 유형자산의 건설을 위한 재료비, 노무비 및 경비(건설을 위하여 지출한 도급금액 등 포함)

㈏ 유형자산을 취득하기 위하여 지출한 계약금 및 중도금

⑹	기타자산: ⑴ 내지 ⑸ 이외에 차량운반구, 선박, 비품, 공기구 등 기타자산

다만, 문단 10.3에 따라 이 장을 적용하는 투자부동산은 투자자산으로 분류한다.

◦ 이 경우, 같은 분류의 자산 간 측정모형이 다르다면, 상이한 측정모형을 일치시키기 위해 일부 자산의 측정모형을 변경해야 하는데 기존 투자부동산 또는 유형자산의 측정모형에 일치시키도록 요구하면(재평가모형으로 변경해야 하는 경우*) 과도한 비용이 발생할 수 있음

* 일반기업회계기준 시행연도에 원가모형으로 전환한 경우가 많아 이러한 사례가 많지는 않을 것으로 예상됨

- 그러한 규정이 없다면 회계정책 변경 요건을 규정하는 제5장 문단 5.9⑵의 요건을 충족해야 측정모형 변경이 가능하나 재평가모형에서 원가모형으로의 변경은 해당 요건을 충족하지 못한다고 판단함

일반기업회계기준 제5장 회계정책, 회계추정의 변경 및 오류

5.9	기업은 다음 중 하나의 경우에 회계정책을 변경할 수 있다.

⑴	일반기업회계기준에서 회계정책의 변경을 요구하는 경우

⑵	회계정책의 변경을 반영한 재무제표가 거래, 기타 사건 또는 상황이 재무상태, 재무성과 또는 현금흐름에 미치는 영향에 대하여 신뢰성 있고 더 목적적합한 정보를 제공하는 경우

5.10	일반기업회계기준 제10장 '유형자산'에 따라 자산을 재평가하는 회계정책을 최초로 적용하는 경우의 회계정책 변경은 이 장을 적용하지 아니하고 각각 제10장에 따라 회계처리한다.

◦ 따라서 개정 기준 적용에 따른 부담을 최소화할 있도록 용어의 정의 변경에 따라 부동산을 유형자산에서 투자부동산으로 재분류하는 경우,

- 제5장 ‘회계정책, 회계추정의 변경 및 오류’ 문단 5.9를 적용하지 않고 측정모형을 변경할 수 있도록 허용하는 경과 규정(재평가모형을 적용하던 투자부동산도 원가모형 적용 가능)을 제공할 필요

◦ 경과규정(문단 3)을 적용하면 모든 투자부동산에 원가모형을 적용할 수 있어(비교기간 시작일 장부금액을 간주원가로 사용) 용어의 정의 변경에 따른 추가 작성원가는 대폭 줄일 수 있음

<용어 정의 변경 전후 부동산 분류와 평가모형>

용어 정의 변경 전

용어 정의 변경 후

용어 정의 반영 시

측정모형을 변경해야 하는 경우

경과규정이 필요한가?

임대

부동산

시세차익

부동산

임대 또는 시세차익

부동산

유형자산

투자부동산

투자부동산

원가모형

재평가모형

원가모형

경과규정 없이는 원가모형 사용 어려움

재평가모형

문단 5.10에 따라 재평가모형은 전진 적용하나, 비교기간 초 장부금액을 명확히 하는 것은 유용

재평가모형

원가모형

재평가모형

원가모형

경과규정 없이는 원가모형 사용 어려움

◦ 용어 정의 변경을 개정 시행일 이후 회계연도부터 전진 적용하면 처분․매입이 없이 부동산의 분류만 변경되었으나 비교재무제표와 비교할 때 유형자산 감소와 투자부동산 증가가 나타나 정보이용자에게 혼란을 줄 수 있음

- 따라서 용어 정의 변경에 따라 비교재무제표는 수정하되 비교표시 기간 시작일 장부금액을 그 시점 간주원가로 사용하면 측정모형 변경에 따른 작성 부담은 줄일 수 있을 것으로 판단됨

② 자산의 분류 기준: ‘현재 용도’ vs ‘미래 의도’

□ 일반기업회계기준에서는 보유 목적(‘~에 사용할 목적으로’, ‘~ 위하여’)에 따라 자산을 유형자산, 투자부동산, 재고자산으로 분류하도록 요구하나

◦ 그 보유 목적이 자산의 현재 용도인지, 현재 용도와는 다른 경영진의 미래 의도도 반영할 수 있는지에 대해 실무에서 혼란이 있어

- 최종적으로는 부동산을 분양하려고 하나 현재 임대 중인 경우, 유형자산(현재 용도)으로 분류해야 하는지 재고자산(미래 의도)으로 분류할 수 있는지에 대해 질의가 반복됨

<용어의 정의>

K-IFRS

일반기업회계기준

유형자산

제1016호 용어의 정의

재화나 용역의 생산이나 제공, 타인에 대한 임대 또는 관리활동에 사용할 목적으로 보유하는 물리적 형태가 있는 자산으로서 한 회계기간을 초과하여 사용할 것이 예상되는 자산

제10장 용어의 정의

재화의 생산, 용역의 제공, 타인에 대한 임대 또는 자체적으로 사용할 목적으로 보유하는 물리적 형체가있는 자산으로서, 1년을 초과하여 사용할 것이 예상되는 자산

투자

부동산

제1040호 용어의 정의

임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 소유자가 보유거나 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 부동산

제10장 용어의 정의

시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산. 다만, 다음의 목적으로 보유하는 부동산은 제외한다.

㈎ 재화의 생산, 용역의 제공, 타인에 대한 임대 또는 자체적으로 사용

㈏ 정상적인 영업과정에서의 판매

재고자산

제1002호 용어의 정의

다음의 자산을 말함

(1) 통상적인 영업과정에서 판매를 위하여 보유중인 자산

(2) 통상적인 영업과정에서 생산을 위하여 보유중인 자산

(3) 생산이나 용역제공에 사용될 원재료나 소모품

제7장 용어의 정의

정상적인 영업과정에서 판매를 위하여 보유하거나 생산과정에 있는 자산 및 생산 또는 서비스 제공과정에 투입될 원재료나 소모품의 형태로 존재하는 자산

□ 반면, K-IFRS 제1040호 ‘투자부동산’에서는 용도가 변경되면 부동산을 대체하되 경영진의 의도 변경만으로는 용도 변경 증거가 되지 않는다고 기술하고

◦ K-IFRS 제1016호 ‘유형자산’에서는 유형자산의 ‘임대가 중단’되고 판매목적으로 보유하게 되는 시점에 자산을 재고자산으로 대체하도록 하여

◦ 경영진의 미래 의도와 관찰할 수 있는 현재 용도가 다르다면 현재 용도로 자산을 분류한다는 점을 명확히 하였음

K-IFRS 제1040호 투자부동산

57	부동산의 용도가 변경되는 경우에만 투자부동산으로/에서 대체한다. 부동산이 투자부동산의 정의를 충족하게 되거나 충족하지 못하게 되고, 용도 변경의 증거가 있는 경우에, 부동산의 용도가 변경되는 것이다. 부동산의 용도에 대한 경영진의 의도 변경만으로는 용도 변경의 증거가 되지 않는다. 용도 변경 증거의 예는 다음을 포함한다. …

K-IFRS 제1016호 유형자산

68A	그러나 통상적인 활동과정에서 타인에게 임대할 목적으로 보유하던 유형자산을 판매하는 기업은, 유형자산의 임대가 중단되고 판매목적으로 보유하게 되는 시점에 이러한 자산의 장부금액을 재고자산으로 대체하여야 한다. …

◦ 경영진의 미래 의도만으로 임대 중인 부동산을 재고자산으로 분류할 경우, 현재 사용되고 있는 자산의 감가상각이 이루어지지 않아 수익과 비용이 대응되지 않는 문제가 발생함

□ 이러한 문제를 해결하기 위하여 자산의 미래 의도와 현재 용도가 서로 다를 때에는 관찰되는 ‘현재 용도’에 따라 분류한다는 점을 명확히 하고(결론도출근거에 반영) 재분류 규정을 구체화할 필요 (논점 ③․④)

◦ 이는 기준원의 과거 질의회신(2021-G-KQA004) ‘지분적립형 분양주택에 대한 회계처리’(현재 비공개)에 대한 답변*과 일관됨

* 임대 중에는 ‘현재 용도’에 따라 유형자산으로 분류하고, 판매시점에 해당 부동산이 정상적인 영업과정에서 판매를 위하여 보유하는 자산에 해당한다면 판매되는 부동산을 재고자산으로 재분류하도록 회신

③ 투자부동산*에서 재고자산으로 대체

* 논점 ① 임대 목적 부동산의 분류 변경에 따라 임대 목적으로 보유하는 부동산은 투자부동산으로 분류된다고 가정하고 검토함

□ 일반기업회계기준에서는 투자부동산을 재고자산으로 재분류할 수 있는 경우를 구체적으로 정하고 있지 않아

◦ 실무에서는 특별한 제약 없이 재분류할 수 있다는 의견과 구체적으로 적용할 수 있는 일반기업회계기준이 없으므로 제5장 ‘회계정책, 회계추정의 변경 및 오류’ 문단 5.4~5.6에 따라 회계정책을 개발하되 K-IFRS를 참조해야 한다는 의견이 모두 존재

일반기업회계기준 제5장 회계정책, 회계추정의 변경 및 오류

5.5	문단 5.4의 판단을 하는 경우, 경영진은 다음 사항을 순차적으로 참조하여 그 적용가능성을 고려한다.

⑴	내용상 유사하고 관련되는 회계논제를 다루는 일반기업회계기준의 규정

⑵	자산, 부채, 수익, 비용에 대한 ‘재무회계개념체계’의 정의, 인식기준 및 측정개념

⑶	한국채택국제회계기준

□ 주된 영업으로 부동산을 건설하여 판매하는 기업은 일반적인 상황에서는 완공 즉시 소유권을 이전하지만,

◦ 주택경기 침체로 미분양이 생기거나 정부 규제(예: 분양가상한제)로 즉시 분양하면 이익이 대폭 줄어드는 경우에 부동산을 먼저 임대한 후에 분양하기도 함

<분양 시점별 분양가 규제 비교>

구분

규제

선분양*1

후분양*2

임대 후 분양*3

주택도시보증공사(HUG) 고분양가 관리

건축 시 발생한 원가와 무관하게 비교사업장 시세의  일정 비율(85%~90%)을 상한선으로 함

해당

-

-

민간택지

분양가상한제

고시된 택지비와 기본형건축비에 허용되는 택지가산비, 건축가산비를 더해 상한선을 정함

해당

해당

-

*1) 선분양: 착공시점

*2) 후분양: 골조 2/3 이상 또는 준공 후

*3) 임대 후 분양: 임대기간 만료 후

□ 우리 현실을 반영하고 작성자 부담 완화도 고려하여 일반기업회계기준이 제정되었다는 점*과 공실인 상태보다는 임대 중에 판매가 더 유리할 수도 있는 부동산의 특성과 건설업에 적용되는 환경적 제약을 고려해

◦ K-IFRS 제1016호 문단 68A와 K-IFRS 제1040호 문단 57을 수정하는 방식의 개정(문단 신설)을 검토할 수 있음

* K-IFRS와의 정합성 추구가 최우선이 아님. 우리나라에서는 기업 활동에서 매출액이 중요한 분야가 많음

◦ K-IFRS 제1040호 ‘투자부동산’에 따르면 미분양되었거나 정부 규제를 회피하기 위해 임대한 부동산(투자부동산)을 매각하더라도 용도 변경의 증거가 없다고 보아 재고자산으로 재분류하지 못함

K-IFRS 제1040호 투자부동산

57	부동산의 용도가 변경되는 경우에만 투자부동산으로/에서 대체한다. 부동산이 투자부동산의 정의를 충족하게 되거나 충족하지 못하게 되고, 용도 변경의 증거가 있는 경우에, 부동산의 용도가 변경되는 것이다. 부동산의 용도에 대한 경영진의 의도 변경만으로는 용도 변경의 증거가 되지 않는다. 용도 변경 증거의 예는 다음을 포함한다.

(2) 통상적인 영업과정에서 판매할 목적으로 개발을 시작. 이 경우에는 투자부동산에서 재고자산으로 대체한다.

58	투자부동산을 개발하지 않고 처분하기로 결정하는 경우에는 그 부동산이 제거(재무상태표에서 삭제)될 때까지 재무상태표에 투자 부동산으로 계속 분류하며 재고자산으로 재분류하지 않는다.

◦ 반면, K-IFRS 제1016호 ‘유형자산’에 따르면 임대하던 유형자산을 통상적인 활동과정에서 일상적으로 판매하는 기업(예: 자동차 리스회사)은 임대가 중단되고 판매 목적으로 보유하게 되는 시점에 재고자산으로 대체함

K-IFRS 제1016호 유형자산

68A	그러나 통상적인 활동과정에서 타인에게 임대할 목적으로 보유하던 유형자산을 판매하는 기업은, 유형자산의 임대가 중단되고 판매목적으로 보유하게 되는 시점에 이러한 자산의 장부금액을 재고자산으로 대체하여야 한다. …

However, an entity that, in the course of its ordinary activities, routinely sells items of property, plant and equipment that it has held for rental to others shall transfer such assets to inventories at their carrying amount when they cease to be rented and become held for sale.

□ 이를 고려하여 다음과 같이 일반기업회계기준에 문단을 신설할 수 있음

◦ 임대하다가 최고가일 것으로 예상될 때 매각하여 시세차익을 얻으려는 것은 투자부동산의 정의에 부합하므로, K-IFRS 제1040호와 동일하게 판매 목적의 개발이 수반되지 않는다면 투자부동산 분류를 유지

◦ 다만, 부동산을 정상적인 영업과정에서 판매하는 기업은, 상황에 따라 이러한 부동산을 임대하여 투자부동산으로 분류하였더라도 임대가 종료되고 판매목적으로 보유하게 되는 시점이나 수익 인식시점(임대 중에 판매하는 경우)에 해당 자산의 장부금액을 재고자산으로 대체*

- 임차인의 권리(예: 갱신요구권)가 강화되어 매수자가 나타나더라도 임대 종료 후에 판매하기는 어려울 수 있고, 부동산은 임대 상태에서도 쉽게 매매되며, 공실보다는 임대 중에 가치가 더 높게 평가될 수 있음을 고려하면 부동산은 ‘임대 종료’가 재분류의 필요 요건은 아니라고 판단됨

* 투자부동산의 재평가와 관련하여 인식한 기타포괄손익의 잔액이 있다면, 문단 10.45에 따라 그 부동산을 제거할 때 당기손익으로 인식

일반기업회계기준 제10장 유형자산

10.45	유형자산의 제거 손익은 순매각금액과 장부금액의 차액으로 산정하며, 손익계산서에서 당기손익으로 인식한다. 유형자산의 재평가와 관련하여 인식한 기타포괄손익누계액의 잔액이 있다면, 그 유형자산을 제거할 때 당기손익으로 인식한다.

◦ 개정안에 따른 상황별 부동산의 계정과 손익의 예시는 다음과 같음

- 다만, 어떤 상황이 시세차익을 목적으로 보유하는 것인지는 사실 관계 판단 사항이나, 침체에서 벗어나 미분양이 줄어들거나 분양가상한제가 회피된 상황에서도 최대 매각차익을 기대하며 매각하지 않는 경우라면 계속 시세차익을 목적으로 보유한다고 판단해야 할 것임

K-IFRS 제1040호 투자부동산

8	다음은 투자부동산의 예이다.

⑴ 장기 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 토지. 통상적인 영업과정에서 단기간에 판매하기 위하여 보유하는 토지는 제외한다.

⑵ 장래 용도를 결정하지 못한 채로 보유하고 있는 토지. (만약 토지를 자가사용할지, 통상적인 영업과정에서 단기간에 판매할지를 결정하지 못한 경우에 해당 토지는 시세차익을 얻기 위하여 보유한다고 본다.)

⑶ 직접 소유하고 운용리스로 제공하는 건물(또는 보유하는 건물에 관련되고 운용리스로 제공하는 사용권자산)

⑷ 운용리스로 제공하기 위하여 보유하는 미사용 건물

⑸ 미래에 투자부동산으로 사용하기 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산

□ (경과규정) 개정 내용을 소급 적용하려는 기업이 많을 것으로 예상 되나, 그렇지 않은 기업의 비교재무제표 재작성 부담(손익 분류와 일부 자산 분류 변경 필요)을 경감하기 위하여 시행일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 개정 내용을 전진 적용할 수 있도록 허용할 필요

④ 유형자산에서 재고자산으로 대체

□ 일반기업회계기준에서는 유형자산을 재고자산으로 재분류할 수 있는 경우를 구체적으로 정하고 있지 않으나

◦ 공유경제시장이 세계적으로 크게 성장하고 있고 국내에서도 공유경제 업체에 대한 투자액이 늘고 있어, 유형자산을 임대하다가 정상적인 영업과정에서 일상적으로 판매하는 기업이 늘어날 것으로 예상되므로 임대하던 유형자산의 재분류 규정 신설도 고려할 필요

◦ K-IFRS 제1016호에 동일한 상황에 대한 규정이 존재하므로, 해당 재분류 규정을 참고할 수 있음

□ K-IFRS 제1016호 ‘유형자산’ 문단 68A에 따르면 임대하던 유형자산을 ① 통상적인 활동과정에서 일상적으로 판매하는 기업이 ② 임대 중단되고 ③ 판매목적으로 보유하게 되는 시점에 재고자산으로 대체함

IFRS 16 유형자산

68A	However, an entity that, in the course of its ordinary activities, routinely sells items of property, plant and equipment that it has held for rental to others shall transfer such assets to inventories at their carrying amount when they cease to be rented and become held for sale.

◦ 투자부동산이 아닌 유형자산은 임대 종료 상태*에서 판매하는 것이 일반적이므로 임대 종료 요건을 충족하기가 어렵지 않을 것임

* 주로 부동산에 대해 임차인의 권리(예: 갱신청구권)를 강화하는 특별법이 존재. 부동산이 아닌 유형자산은 임대가 중단되어야 자산의 상태를 제대로 확인할 수 있음

◦ 따라서 일반기업회계기준에서도 K-IFRS 제1016호 문단 68A과 동일한 요건으로 유형자산을 재고자산으로 재분류하는 규정 신설*

* 유형자산 재평가와 관련하여 인식한 기타포괄손익의 잔액이 있다면, 문단 10.45에 따라 그 유형자산을 제거할 때 당기손익으로 인식한다.

□ (경과규정) 개정 내용을 소급 적용하려는 기업이 많을 것으로 예상 되나, 그렇지 않은 기업의 비교재무제표 재작성 부담(손익 분류와 일부 자산 분류 변경 필요)을 경감하기 위하여 시행일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 개정 내용을 전진 적용할 수 있도록 허용할 필요

[참고] (K-IFRS vs 일반기업회계기준) 투자부동산과 유형자산의 계정 대체시점과 대체시점 장부금액 비교

㈎ 투자부동산 및 유형자산 계정 대체시점 비교

<K-IFRS 적용>

부동산의 분류

보유 목적(용도)

측정

계정 대체시점: 용도 변경 증거

투자부동산

유형자산

재고자산

투자부동산

임대, 시세차익

원가모형/

공정가치모형

ⓐ 자가 사용 개시, 그 목적 개발 시작*1

통상적 영업과정 판매 목적 개발 시작*1

유형자산

(자가사용부동산

포함)

재화 생산,

용역 제공,

관리 활동에 사용

원가모형/

재평가모형

자가사용 종료*1

임대 중단, 판매 목적 보유 시점*2

재고자산

정상적인 영업활동 판매

저가법

ⓑ 운용리스

제공 약정*1

*3

*1) IFRS 제1040호 ‘투자부동산’ 문단 57

*2) IFRS 제1016호 ‘유형자산’ 문단 68A

*3) 별도 규정 없음

K-IFRS 제1040호 ‘투자부동산’에서는 용도 변경의 증거가 있는 경우에만 투자부동산의 계정 대체가 이루어진다는 점을 명확히 하고 계정 대체를 하는 예를 위의 표와 같이 기술함

K-IFRS 제1016호 ‘유형자산’에서는 유형자산이 재고자산으로 계정 대체가 이루어지는 상황에 대해서만 언급하고 이는 논점 ④에서 다룬 내용과 동일함

<일반기업회계기준 적용>

부동산의 분류

보유 목적(용도)

측정

계정 대체시점

투자부동산

유형자산

재고자산

투자부동산

임대, 시세차익

원가모형/재평가모형

ⓐ

논점 ③

유형자산

재화 생산, 용역 제공, 관리 활동에 사용

문단 10.35

투자자산

논점 ④

재고자산

정상적인 영업활동 판매

저가법

ⓑ

*

* 별도 규정 없음

일반기업회계기준에서는 논점 ③에서 설명하는 내용 외에 용도 변경의 증거를 요구하는 규정은 없지만 K-IFRS ⓐ․ⓑ의 예시는 활용할 수 있을 것임. 다만, 실무에서 이러한 규정을 요구하는 사례를 충분히 수집하지 못하였기 때문에 이번 개정에는 반영하지 않음. 추후 이에 대한 개정 요구가 파악되면 우리나라 현실을 반영하여 개정을 착수할 필요

일반기업회계기준에서는 부동산의 자가사용이 종료되었다고 하더라도 무조건 투자부동산이 되지는 못하고 문단 10.35에 따라 사용을 중단하고 처분 예정인 유형자산은 사용 중단시점의 장부금액으로 투자자산(투자부동산이 아님)으로 재분류하고 감가상각을 중단해야 함

㈏ 대체시점 장부금액

K-IFRS에 따르면 계정 대체시점의 장부금액은 원가모형 투자부동산과 재고자산/유형자산 간 계정대체에서는 대체 전 장부금액과 동일하나 공정가치모형 투자부동산과 재고자산/유형자산 간 계정대체에서는 대체시점의 공정가치로 측정해야 함

<K-IFRS에 따른 부동산 대체시점 장부금액>

K-IFRS에 따르면 유형자산을 재고자산으로 대체 시 대체 전 장부금액을 사용함

일반기업회계기준에서는 투자부동산과 유형자산에 공정가치모형은 적용되지 않고 원가모형과 재평가모형 중 하나를 선택해야 함. 재평가모형을 적용하는 유형자산이나 투자부동산이 문단 10.26에 따라 적정한 빈도로 재평가되었다면 대체시점에 대체 전 장부금액이 공정가치에 가까울 것임. 저가법을 적용한 재고자산이 재평가모형을 적용하는 유형자산이나 투자부동산으로 분류된다면 같은 문단에 따라 대체한 연도에 재평가될 것이므로 대체시점에 재평가를 요구할 필요는 없을 것임

<일반기업회계기준에 따른 부동산 대체시점 장부금액>

2. 개정 내용

□ 임대 목적 부동산을 유형자산에서 투자부동산으로 분류 변경

□ 투자부동산 및 유형자산을 재고자산으로 대체하는 경우를 규정

3. 실무에 미치는 영향

□ 임대 목적 부동산 분류 변경 (유형자산 → 투자부동산)

◦ (효익) 부동산의 분류와 처분손익의 회계처리가 일관되어 기업 간 비교 가능성이 높아질 것으로 예상됨

- 주된 영업으로, 임대하던 부동산을 판매하는 기업의 부동산 처분손익을 영업손익(투자부동산처분손익)으로 인식하여 영업손익 왜곡 축소

◦ (비용) 유형자산과 투자부동산의 측정모형(분류별 원가모형, 재평가모형 중 선택)이 같다면 분류 변경 판단 외에 추가 비용은 많이 들지 않을 것으로 예상됨

- 분류 변경 후 원가모형을 적용하던 부동산에 재평가모형을 적용해야 하는 부담을 줄이기 위해 경과 규정으로 문단 5.9를 적용하지 않고 측정모형을 변경할 수 있도록 하여 기준 개정에 따른 부담을 경감함

□ 투자부동산과 유형자산 대체 규정 신설

◦ (효익) 재고자산으로 재분류하는 요건, 시점, 금액이 명확해짐에 따라 실무적 다양성이 줄어 기업 간 비교 가능성이 높아질 것으로 예상됨

◦ (비용) 임대하던 투자부동산이나 유형자산을 판매하는 것이 정상적인 영업과정의 (일상적) 활동인지 사실 관계를 판단하는 것은 부담이 될 수 있음

- 시행일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 개정 내용을 전진 적용할 수 있도록 하여 비교재무제표 재작성 부담을 경감함

4. 개정안

□ 제10장 ’유형자산‘

일반기업회계기준 제10장 ‘유형자산’ 문단 10.3, 10.4, 용어의 정의를 개정하고 문단 10.45A, 1045B를 추가하였다. 삭제된 문구는 취소선으로, 새로운 문구는 밑줄로 표시하였다.

일반기업회계기준 제10장 ‘유형자산’

적용 범위

10.3   이 장은 투자부동산의 회계처리에 적용한다. 다만, 투자부동산의 대체에는 문단 10.45A를 적용하지 않고 문단 10.45B를 적용한다.

유형자산의 정의

10.4   ‘유형자산’은 재화의 생산, 용역의 제공, 타인에 대한 임대(부동산 임대는 제외한다)에 또는 자체적으로 사용할 목적으로 보유하는 물리적 형체가 있는 자산으로서, 1년을 초과하여 사용할 것이 예상되는 자산을 말한다.

재분류

10.45A  타인에게 임대하던 유형자산을 정상적인 영업과정에서 일상적으로 판매하는 기업은, 유형자산의 임대가 종료되고 판매 목적으로 보유하게 되는 시점에 해당 자산의 장부금액을 재고자산으로 대체한다.

10.45B  투자부동산은 해당 부동산의 용도 변경의 증거(예: 정상적인 영업과정에서 판매할 목적으로 개발을 시작)가 있을 때에만 그 시점에 해당 자산의 장부금액을 재고자산으로 대체한다. 다만, 부동산을 정상적인 영업과정에서 판매하는 기업은, 상황에 따라 이러한 부동산을 임대하여 투자부동산으로 분류하였더라도 해당 투자부동산의 임대가 종료되고 판매목적으로 보유하게 되는 시점에, 임대 중에 판매하는 경우에는 수익 인식시점에 해당 자산의 장부금액을 재고자산으로 대체한다.

용어의 정의

유형자산:   재화의 생산, 용역의 제공, 타인에 대한 임대(부동산 임대는 제외한다)에 또는 자체적으로 사용할 목적으로 보유하는 물리적 형체가 있는 자산으로서, 1년을 초과하여 사용할 것이 예상되는 자산

투자부동산: 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하는 부동산[토지, 건물(또는 건물의 일부)]. 다만, 다음의 목적으로 보유하는 부동산은 제외한다.

(가) 재화의 생산, 용역의 제공, 또는 자체적으로 사용

(나) 정상적인 영업과정에서의 판매

실무지침

실10.13	부동산을 유형자산으로 사용(재화의 생산, 용역의 제공 또는 자체적으로 사용)하다가 내용연수 도중에 사용을 중단하고 처분할 예정인 경우에는 문단 10.35에 따라 사용 중단시점의 장부금액으로 투자자산으로 재분류하고 감가상각을 중단한다. 따라서 이러한 경우에는 투자부동산으로 재분류하지 않는다. (문단 10.35)

실10.14	투자부동산이나 유형자산으로 분류한 자산은 원가모형과 재평가모형 중 하나를 선택하여 측정해야 한다. 재평가모형을 적용한 투자부동산이나 유형자산이 문단 10.26에 따라 적정한 빈도로 재평가되었다면 다른 자산으로 대체되는 시점의 장부금액은 대체 전 장부금액을 사용한다. (문단 10.45A, 10.45B)

결론도출근거

결10.10     회계기준위원회에서는 2022년 X월에 임대수익을 얻기 위하여 보유하는 부동산의 분류를 유형자산에서 투자부동산으로 변경하였다. 개정 전에는 이러한 부동산은 유형자산으로, 시세차익을 얻기 위하여 보유하는 부동산은 투자부동산으로 분류하도록 하였다. 그러나 장기간 보유하면서 시세차익을 얻으려는 경우에는 해당 부동산을 임대하는 경우가 많고 시세차익만을 얻기 위하여 보유하는 부동산이 상당히 적을 것으로 예상되므로 이를 구분할 실익이 없을 것으로 보았다. 또 임대하던 부동산을 매각할 때 시세차익을 얻게 되더라도 그 처분손익의 분류(유형자산처분손익, 투자부동산처분손익)에 대한 구체적인 지침도 없었다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 임대수익을 얻기 위하여 보유하는 부동산도 투자부동산으로 분류하도록 용어의 정의와 관련 문단을 개정하였다. (용어의 정의, 문단 10.4)

결10.11     일반기업회계기준에서는 보유 목적에 따라 자산을 유형자산, 투자부동산, 재고자산으로 분류하도록 요구한다. 이때 관찰되는‘현재 용도’가 경영진이 생각하는 미래 의도와 다르다면 보유 목적은 관찰되는‘현재 용도’에 따라 판단한다. (용어의 정의, 문단 10.4)

결10.12    회계기준위원회에서는 2022년 X월에 타인에게 임대하던 유형자산을 재고자산으로 재분류하는 경우를 명확히 하는 규정을 신설하였다. 유형자산을 임대하다가 판매하는 경우에 재고자산으로 분류할 수 있는지, 어떤 경우에 재분류할 수 있는지를 질문하는 경우가 많았기 때문이다. 문단 10.45A를 신설하여 타인에게 임대하던 유형자산을 정상적인 영업과정에서 일상적으로 판매하는 기업은 유형자산의 임대가 종료되고 판매 목적으로 보유하게 되는 시점에 장부금액을 재고자산으로 대체하도록 하였다. 이 개정 내용은 한국채택국제회계기준인 기업회계기준서 제1016호 ‘유형자산’의 내용과 같다. (문단 10.45A)

결10.13    회계기준위원회에서는 2022년 X월에 타인에게 임대하던 투자부동산을 재고자산으로 재분류하는 경우를 명확히 하는 규정을 신설하였다. 회계기준위원회는 주된 영업으로 부동산을 건설하여 판매하는 기업이, 환경적 제약(예: 경기 침체로 인한 미분양, 정부 규제) 때문에 건설한 부동산을 즉시 분양하지 못하고 임대한 후에 분양하는 경우가 있음을 확인하였다. 그러한 경우에는 부동산을 단순히 장기적인 시세차익 획득을 목적으로 보유하는 경우(판매에 제약이 존재하지 않음)와는 구분할 필요가 있다고 보았다. 따라서 문단 10.45B를 신설하여 부동산을 정상적인 영업과정에서 판매하는 기업은 환경적 제약 때문에 이러한 부동산을 임대하여 투자부동산으로 분류하였더라도 임대 종료시점이나 수익 인식시점에 이를 재고자산으로 대체하고, 시세차익을 목적으로 보유하는 투자부동산(임대하는 경우도 포함)은 용도 변경의 증거가 있을 때에만 재고자산으로 재분류하도록 하였다. 어떤 상황이 시세차익을 목적으로 보유하는 것인지는 사실 관계를 판단해야 할 사항이지만, 침체에서 벗어나 분양될 수 있는 상황이거나, 분양가에 대한 정부규제를 회피할 수 있게 된 상황에서도 최대 매각차익을 기대하며 매각하지 않는 경우라면 시세차익을 목적으로 보유한다고 판단해야 할 것이다. 이 개정 내용은 용도 변경의 증거만을 부동산 계정 대체 요건으로 하는 기업회계기준서 제1040호 ‘투자부동산’의 재분류 규정과는 다르다. (문단 10.45B)

결10.14    또 회계기준위원회는 투자부동산을 재고자산으로 대체할 때 유형자산과 마찬가지로 ‘임대 종료’를 계정 대체 요건으로 보아야 할지도 고려하였다. 그러나 부동산에 대한 다양한 법적 규제(예: 임차인의 갱신요구권)와 부동산의 특성(예: 임대 상태에서도 쉽게 매매되며, 공실인 경우보다 임대 중에 가치가 더 높게 평가될 수도 있음)을 고려하여 ‘임대 종료’가 투자부동산 재분류의 필요 요건이 아니라고 결론 내렸다. 따라서 문단 10.45B에서는 투자부동산의 임대가 종료되고 판매목적으로 보유하게 되는 시점뿐만 아니라 임대 중에 판매하는 경우에도 투자부동산을 재고자산으로 재분류할 수 있도록 하였다. 이 개정 내용은 임대 중단을 계정 대체 요건으로 하는 기업회계기준서 제1016호 ‘유형자산’ 재분류 규정과도 다르다. (문단 10.45B)

시행일 및 경과규정(2022. 8. XX)

시행일

일반기업회계기준 개정(2022년, 투자부동산의 정의와 임대 목적 부동산 등의 계정 대체)에 따라 제10장 용어의 정의, 문단 10.3, 10.4를 개정하고, 문단 10.45A, 10.45B를 추가하였다. 이 개정 내용은 2023년 1월 1일부터 시행한다.

2	이 개정 내용은 시행일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하되, 조기 적용할 수도 있다.

경과규정

3	유형자산과 투자부동산으로 분류되었던 부동산에 서로 다른 측정모형을 적용했던 기업이 제10장 용어의 정의와 문단 10.4 개정 내용에 따라 유형자산이었던 부동산을 투자부동산으로 변경해야 하는 경우, 일반기업회계기준 제5장 ‘회계정책, 회계추정의 변경 및 오류’ 문단 5.9 충족 여부에 관계없이 투자부동산의 측정모형을 변경할 수 있다. 이 경우, 이 일반기업회계기준 시행일 이후 최초로 시작되는 회계연도의 비교정보가 표시되는 기간 시작일의 해당 부동산 장부금액을 그 시점의 간주원가로 사용한다. 투자부동산에 재평가모형을 적용했던 기업이 원가모형으로 변경할 경우, 재평가와 관련하여 인식한 기타포괄손익의 잔액이 있다면, 그 투자부동산을 제거할 때 당기손익으로 인식한다.

4	문단 10.45A와 10.45B는 시행일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 전진적으로 적용할 수도 있다.

5. 개정안과 K-IFRS 회계처리 비교

□ (임대 목적 부동산의 분류) 임대 목적으로 보유하는 부동산의 분류가 K-IFRS에서는 투자부동산, 일반기업회계기준에서는 유형자산으로 서로 달랐으나 개정안에 따르면 투자부동산으로 분류가 동일해짐

□ (투자부동산의 재분류) K-IFRS는 투자부동산 용도 변경의 증거(개발)가 있을 때만 재분류를 허용하나(제1040호 문단58), 일반기업회계기준 개정안에 따르면 최종적으로는 분양하려고 건설한 부동산을 임대하다가 판매할 경우, 개발이 없어도 재고자산으로 대체할 수 있음

□ (유형자산의 재분류) K-IFRS와 일반기업회계기준 개정안 모두 타인에게 임대할 목적으로 보유하던 유형자산을 통상적인 활동과정에서 판매할 경우, 임대가 종료되고 판매목적으로 보유한 시점에 재고자산으로 대체하도록 함

Ⅵ. 향후 일정

구 분

일 정(안)

일 자

개정 공개초안

기준위원회(서면 의결안건)

2022. 5. 27.

외부검토의견 요청 (4주)

2022. 6. 24. ~ 7. 29.

개정안

기준위원회(심의․의결안건)

2022. 8. 19.

금융위 보고

2022. 9월중

붙임 1

관련 회계기준

1

일반기업회계기준 제10장 ‘유형자산’

유형자산의 정의

10.4	‘유형자산’은 재화의 생산, 용역의 제공, 타인에 대한 임대 또는 자체적으로 사용할 목적으로 보유하는 물리적 형체가 있는 자산으로서, 1년을 초과하여 사용할 것이 예상되는 자산을 말한다.

감가상각

10.35  내용연수 도중 사용을 중단하고 처분예정인 유형자산은 사용을 중단한 시점의 장부금액으로 표시한다. 이러한 자산에 대해서는 투자자산으로 재분류하고 감가상각을 하지 않으며, 손상차손 발생여부를 매 보고기간말에 검토한다. 내용연수 도중 사용을 중단하였으나, 장래 사용을 재개할 예정인 유형자산에 대해서는 감가상각을 하되, 그 감가상각액은 영업외비용으로 처리한다.

제거

10.45  유형자산의 제거 손익은 순매각금액과 장부금액의 차액으로 산정하며, 손익계산서에서 당기손익으로 인식한다. 유형자산의 재평가와 관련하여 인식한 기타포괄손익누계액의 잔액이 있다면, 그 유형자산을 제거할 때 당기손익으로 인식한다.

용어의 정의

투자부동산  시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산. 다만, 다음의 목적으로 보유하는 부동산은 제외한다.

(가)   재화의 생산, 용역의 제공, 타인에 대한 임대 또는 자체적으로 사용

(나)   정상적인 영업과정에서의 판매

2

일반기업회계기준 제7장 ‘재고자산’

용어의 정의

재고자산	정상적인 영업과정에서 판매를 위하여 보유하거나 생산과정에 있는 자산 및 생산 또는 서비스 제공과정에 투입될 원재료나 소모품의 형태로 존재하는 자산

3

일반기업회계기준 제5장 ‘회계정책, 회계추정의 변경 및 오류’

회계정책의 선택과 적용

5.3	거래, 기타 사건 또는 상황에 적용되는 회계정책은 일반기업회계기준을 적용하여 결정한다.

5.4	거래, 기타 사건 또는 상황에 대하여 구체적으로 적용할 수 있는 일반기업회계기준이 없는 경우, 경영진은 판단에 따라 회계정책을 개발 및 적용하여 회계정보를 작성할 수 있으며, 이 때 회계정보는 다음과 같은 특성을 모두 보유하여야 한다.

⑴	이용자의 경제적 의사결정 요구에 목적적합하다.

⑵	신뢰할 수 있다. 신뢰할 수 있는 재무제표는 다음의 속성을 포함한다.

㈎	기업의 재무상태, 재무성과 및 현금흐름을 충실하게 표현한다.

㈏	거래, 기타 사건 및 상황의 단순한 법적 형태가 아닌 경제적 실질을 반영한다.

㈐	중립적이다. 즉, 편의가 없다

㈑	신중하게 고려한다.

㈒	중요한 사항을 빠짐없이 고려한다.

5.5	문단 5.4의 판단을 하는 경우, 경영진은 다음 사항을 순차적으로 참조하여 그 적용가능성을 고려한다.

⑴	내용상 유사하고 관련되는 회계논제를 다루는 일반기업회계기준의 규정

⑵	자산, 부채, 수익, 비용에 대한 ‘재무회계개념체계’의 정의, 인식기준 및 측정개념

⑶	한국채택국제회계기준

5.6	문단 5.5에도 불구하고 적절한 회계정책을 정하지 못하는 경우, 경영진은 유사한 개념체계를 사용하여 회계기준을 개발하는 회계기준제정기구가 가장 최근에 발표한 회계기준, 기타의 회계문헌과 인정된 산업관행을 고려할 수 있다. 다만, 이러한 고려사항은 문단 5.5에서 기술한 고려사항의 내용과 상충되지 않아야 한다.

회계정책의 변경

5.9	기업은 다음 중 하나의 경우에 회계정책을 변경할 수 있다.

⑴	일반기업회계기준에서 회계정책의 변경을 요구하는 경우

⑵	회계정책의 변경을 반영한 재무제표가 거래, 기타 사건 또는 상황이 재무상태, 재무성과 또는 현금흐름에 미치는 영향에 대하여 신뢰성 있고 더 목적적합한 정보를 제공하는 경우

5.10	일반기업회계기준 제10장 '유형자산'에 따라 자산을 재평가하는 회계정책을 최초로 적용하는 경우의 회계정책 변경은 이 장을 적용하지 아니하고 각각 제10장에 따라 회계처리한다.

4

일반기업회계기준 시행일 및 경과규정

재선택 여부

8	유형자산에 대하여 과거 기업회계기준에 따라 재평가모형을 적용했던 기업은 이 일반기업회계기준 시행일 이후 최초로 개시하는 회계연도에 원가모형을 선택할 수 있다. 이 경우, 이 일반기업회계기준 시행일 이후 최초로 개시하는 회계연도의 직전 회계연도말 현재 해당 유형자산의 종전의 기업회계기준에 따른 장부금액을 당해연도 기초시점의 간주원가로 사용한다. 당해 유형자산의 재평가와 관련하여 인식한 기타포괄손익의 잔액이 있다면, 그 유형자산을 폐기하거나 처분할 때 당기손익으로 인식한다.

5

한국채택국제회계기준 제1016호 ‘유형자산’

용어의 정의

유형자산	재화나 용역의 생산이나 제공, 타인에 대한 임대 또는 관리활동에 사용할 목적으로 보유하는 물리적 형태가 있는 자산으로서 한 회계기간을 초과하여 사용할 것이 예상되는 자산

제거

68A	그러나 통상적인 활동과정에서 타인에게 임대할 목적으로 보유하던 유형자산을 판매하는 기업은, 유형자산의 임대가 중단되고 판매목적으로 보유하게 되는 시점에 이러한 자산의 장부금액을 재고자산으로 대체하여야 한다. 이러한 자산의 판매 대가는 기업회계기준서 제1115호 ‘고객과의 계약에서 생기는 수익’에 따라 수익으로 인식해야 한다. 통상적인 활동과정에서 판매목적으로 보유하는 자산이 재고자산으로 대체되는 경우에는 기업회계기준서 제1105호가 적용되지 않는다.

6

한국채택국제회계기준 제1040호 ‘투자부동산’

용어의 정의

투자부동산	임대수익이나 시세차익 또는 둘 다를 얻기 위하여 소유자가 보유하거나 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 부동산[토지, 건물(또는 건물의 일부분) 또는 둘 다]. 다만, 다음 목적으로 보유하는 부동산은 제외한다.

(가) 재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리목적에 사용

(나) 통상적인 영업과정에서의 판매

투자부동산과 자가사용부동산의 분류

8	다음은 투자부동산의 예이다.

⑴	장기 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 토지. 통상적인 영업과정에서 단기간에 판매하기 위하여 보유하는 토지는 제외한다.

⑵	장래 용도를 결정하지 못한 채로 보유하고 있는 토지. (만약 토지를 자가사용할지, 통상적인 영업과정에서 단기간에 판매할지를 결정하지 못한 경우에 해당 토지는 시세차익을 얻기 위하여 보유한다고 본다.)

⑶ 직접 소유하고 운용리스로 제공하는 건물(또는 보유하는 건물에 관련되고 운용리스로 제공하는 사용권자산)

⑷ 운용리스로 제공하기 위하여 보유하는 미사용 건물

⑸ 미래에 투자부동산으로 사용하기 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산

9	다음은 투자부동산이 아닌 항목의 예이며, 따라서 이 기준서를 적용하지 아니한다.

⑴	통상적인 영업과정에서 판매하기 위한 부동산이나 이를 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산(기업회계기준서 제1002호 ‘재고자산’ 참조). 예를 들면 가까운 장래에 판매하거나 개발하여 판매하기 위한 목적으로만 취득한 부동산이 있다.

⑵	[국제회계기준위원회에서 삭제함]

⑶	자가사용부동산(기업회계기준서 제1016호, 제1116호 참조). 미래에 자가사용하기 위한 부동산, 미래에 개발 후 자가사용할 부동산, 종업원이 사용하고 있는 부동산(종업원이 시장요율로 임차료를 지급하고 있는지는 관계없음), 처분 예정인 자가사용부동산을 포함한다.

⑷ [국제회계기준위원회에서 삭제함]

⑸ 금융리스로 제공한 부동산

10	부동산 중 일부분은 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하고, 일부분은 재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리목적에 사용하기 위하여 보유할 수 있다. 부분별로 분리하여 매각(또는 금융리스로 제공)할 수 있으면 각 부분을 분리하여 회계처리한다. 부분별로 분리하여 매각할 수 없다면 재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리목적에 사용하기 위하여 보유하는 부분이 경미한 경우에만 해당 부동산을 투자부동산으로 분류한다.

11	부동산 보유자가 부동산 사용자에게 부수적인 용역을 제공하는 경우가 있다. 전체 계약에서 그러한 용역의 비중이 경미하다면 부동산 보유자는 당해 부동산을 투자부동산으로 분류한다. 예를 들면 사무실 건물의 소유자가 그 건물을 사용하는 리스이용자에게 보안과 관리용역을 제공하는 경우이다.

계정대체

57	부동산의 용도가 변경되는 경우에만 투자부동산으로/에서 대체한다. 부동산이 투자부동산의 정의를 충족하게 되거나 충족하지 못하게 되고, 용도 변경의 증거가 있는 경우에, 부동산의 용도가 변경되는 것이다. 부동산의 용도에 대한 경영진의 의도 변경만으로는 용도 변경의 증거가 되지 않는다. 용도 변경 증거의 예는 다음을 포함한다.

(1) 자가사용의 개시나 자가사용을 목적으로 개발을 시작. 이 경우에는 투자부동산에서 자가사용부동산으로 대체한다.

(2) 통상적인 영업과정에서 판매할 목적으로 개발을 시작. 이 경우에는 투자부동산에서 재고자산으로 대체한다.

(3) 자가사용의 종료. 이 경우에는 자가사용부동산에서 투자부동산으로 대체한다.

(4) 제삼자에 대한 운용리스 제공의 약정. 이 경우에는 재고자산에서 투자부동산으로 대체한다.

58	투자부동산을 개발하지 않고 처분하기로 결정하는 경우에는 그 부동산이 제거(재무상태표에서 삭제)될 때까지 재무상태표에 투자부동산으로 계속 분류하며 재고자산으로 재분류하지 않는다. 이와 비슷하게 투자부동산을 재개발하여 미래에도 계속 투자부동산으로 사용하려는 경우에도 재개발기간에 계속 투자부동산으로 분류하며 자가사용부동산으로 재분류하지 않는다.

7

한국채택국제회계기준 제1002호 ‘재고자산’

용어의 정의

재고자산	다음의 자산을 말함

(1) 통상적인 영업과정에서 판매를 위하여 보유중인 자산

(2) 통상적인 영업과정에서 판매를 위하여 생산중인 자산

(3) 생산이나 용역제공에 사용될 원재료나 소모품

위치변경

목적: 결론(IFRS 16을 참조했음)을 먼저 언급

10.45에 ‘투자부동산’이 명시적으로 있지는 않으나, 제10장이 투자부동산에 적용됨

위치 변경