국세청		보도자료

보도 시점	2024. 3. 13.(수) 12:00	배포	2024. 3. 13.(수) 10:00 (브리핑 11:00)

알박기･무허가건물 투기하고 세금도 탈루, 부동산 탈세 세무조사 착수

- 서민생활 피해 입히는 기획부동산, 재개발 지역 내 알박기･무허가건물 투기로 서민 주거 안정 저해하는 탈세혐의자 등 96명 세무조사 실시 -

□  (추진배경) 최근 부동산 시장은 거래가 주춤하고 있는 가운데, 서민 생활에 피해를 입히는 기획부동산이나 서민들의 주거 안정을 저해하는 투기 사례가 꾸준히 나타나고 있습니다.

○  특히, 은퇴계층의 노후자금을 노리고 소액 투자를 유도하는 기획부동산 사기가 지속적으로 발생하고 있고, 주거 낙후지역 재개발을 방해하는 알박기 투기 후 관련 세금을 탈루하는 행태도 계속되고 있습니다.

□  (조사대상) 국세청(청장 김창기)은 서민생활 피해를 야기하여 폭리를 취하면서 탈세행위까지 저지르는 부동산 거래 행태에 경종을 울리기 위해 96명에 대해 세무조사를 실시하게 되었습니다.

Ι 유형별 조사대상자 Ι
유형 1	□개발가능성 없는 토지를 지분으로 쪼개 고가에 판매한 후 가공경비를 계상하거나 폐업하는 등의 수법을 통해 세금을 탈루하는 기획부동산 혐의자 23명
유형 2	□재개발 지역 내 주택･토지를 취득한 후 사업을 지연시키면서 명도비･컨설팅비 등의 명목으로 거액의 차익을 거두고 양도소득세를 신고하지 않은 알박기 혐의자 23명
유형 3	□무허가 건물을 투기하면서 등기가 되지 않는 점을 악용하여 양도차익을 무신고 하거나 무허가 건물 취득 자금출처가 불분명한 혐의자 32명
유형 4	□부실법인･무자력자를 거래 중간에 끼워 넣어 저가에 양도한 것처럼 위장하고 단기간에 고가에 재양도하여 양도소득세를 악의적으로 회피한 혐의자 18명

□ (향후계획) 국세청은 앞으로도 서민 경제에 악영향을 미치는 부동산 거래 관련 지능적･악의적 탈세 행태를 면밀하게 관찰하여 법과 원칙에 따라 엄정히 대응해 나가겠습니다.

1		추진배경

□ 지난 2년간 주택 거래량이 감소하고 가격이 하락하는 등 부동산 경기는 하강하고 있음에도 시장 상황을 틈타 양도소득세 등을 탈루하는 지능적･악의적 탈세 사례가 누적되고 있습니다.

Ι  연도별 주택 거래량 및 가격지수  Ι

연도	2020년	2021년	2022년	2023년
주택 거래량(호수)	2,021,865	1,620,781	933,347	928,795
주택 가격지수	95.2	104.6	98.2	96.2

* 출처 : 한국부동산원

○  특히 기획부동산 사기 등으로 서민 경제에 중대한 피해를 입히거나, 재개발 사업 진행을 지연시키고 분양가 상승을 야기하는 알박기 행위를 통해 폭리를 취하면서 세금을 탈루하는 사례가 계속해서 발생하고 있습니다.

- 기획부동산에 속아 일용 근로로 어렵게 모은 돈 사라져(기획부동산 분석 사례) -

□’22. 12월 고령의 여성 일용근로자 A는 기획부동산 영업사원 B의 말만 믿고 △△도 □□시 소재 토지를 ○천만 원에 지분 매입(6명 공동소유)하였으나, 다수가 지분으로 토지 소유 시 재산권 행사가 어려울 뿐 아니라 해당 토지는 하천부지로 개발가능성이 없어 ○천만 원을 잃게 되었음

- 알박기로 150배 차익 거둬(알박기 분석 사례) -

□A는 ’22. 11월 □□시 소재 토지를 ○천만 원에 취득한 후 소유권을 시행사에 이전하지 않고 시간을 지연시킴에 따라 ’23. 4월 토지 양도금액 ○억 원에 더하여 용역비 명목으로 ○○억 원을 추가 수령하였음에도 해당 금액에 대한 양도소득세를 신고하지 않음

○  또한, 재개발 지역 내 무허가 건물 거래 시 등기가 되지 않는 점을 악용하거나 거래 과정에 부실법인･무자력자 등을 끼워 넣어 양도소득세를 탈루하는 행태도 꾸준히 확인되고 있습니다.

Ι  무허가 건물 거래 현황 (국세청 분석)  Ι

(건)

2019년	2020년	2021년	2022년	2023년(10월)
1,218	1,339	1,037	848	572

□ 이에 국세청은 기획부동산으로 인한 서민 피해를 막고, 서민 주거 안정을 해치는 악의적 탈세에 경종을 울리기 위해 세무조사를 실시하게 되었습니다.

2		조사대상

□  국세청은 부동산 거래 신고 자료, 등기 자료, 지자체 보유 자료 및 기타 과세자료 등 연계분석을 통해 탈루혐의자 96명을 선정하고 세무조사에 착수하였으며 구체적인 유형별 혐의 내용은 다음과 같습니다.

유형 1. 서민생활 피해를 입히고 탈세하는 기획부동산 23명

○  개발 가능성이 없는 땅을 지분으로 쪼개 팔면서 텔레마케터 등을 통해 투자를 유도하여 서민생활, 노후자금에 큰 피해를 입히는 기획부동산 혐의자 23명이 확인되었습니다.

- 이들은 가공경비를 계상하거나 폐업하는 등의 수법으로 관련 세금을 탈루하고 있는 것으로 나타났습니다.

○  이중에는 법인이 취득할 수 없는 농지를 개인 명의로 취득하고 기획부동산 법인이 컨설팅비 등 수수료 명목으로 이익을 흡수하는 형태의 신종 기획부동산도 포함되어 있습니다.

◇ 기획부동산 탈루 선정 사례

･ 기획부동산 법인 A는 임원 B의 이름으로 법인이 취득할 수 없는 농지를 평당 ○백만 원에 취득한 이후 1달 이내 6명에게 투자를 유도하여 공유지분으로 평당 ○백만 원(3배)에 판매하고 B로부터 양도차익의 84%를 컨설팅비 명목으로 지급받고 세금을 탈루

유형 2. 개발 지역 알박기로 폭리를 취한 후 양도소득 무신고 혐의자 23명

○ 재개발 예정 지역에서 주택･토지 등을 취득한 후 알박기를 통해 시행사로부터 “명도비”, “컨설팅비” 등의 명목으로 대가를 지급 받았음에도 양도소득을 신고하지 않는 유형의 탈루 혐의자가 23명 확인되었습니다.

- 특히, 이들은 시행사가 개발 사업이 확정되기 전까지 높은 이자율의 브릿지론*(Bridge-loan)을 활용할 수밖에 없어 이자 부담이 기하급수적으로 늘어나는 점을 악용하여 시간을 지연시키고 폭리를 취하는 행태를 보이고 있습니다.

* 시행사 등이 제2금융권을 통해 단기(6∼12개월)에 높은 이자로 빌리는 자금

◇ 알박기 투기 관련 양도소득세 탈루 선정 사례

･ A는 ’21. 4월 □□시 소재 주택가 이면도로를 ○억 원에 취득한 후 소유권을 시행사에 이전하지 않고 시간을 지연시켜, ’21. 11월 “사업포기 약정금액” 명목으로 ○○억 원을 수령하였음에도 해당 금액에 대한 양도소득세 무신고

유형 3. 양도차익 무신고･취득자금출처 불분명한 무허가건물 투기 혐의자 32명

○ 재개발 지역 내 무허가 건물을 투기하면서 등기가 이루어지지 않는 점을 악용하여 양도차익을 신고하지 않거나 그 취득 자금이 불분명한 혐의자가 32명 확인*되었습니다.

* 양도소득세 무신고 12명, 취득자금출처 불분명 20명

- 그간 무허가 건물은 등기가 되지 않아 거래 현황 파악에 어려움이 있었으나 국세청 자체 보유 자료와 국토부･지자체･법원 등 관계기관 제공 자료 간 연계 분석을 통해 무허가 주택 거래 현황과 신고 행태를 파악하였습니다.

◇ 무허가 건물 투기 관련 양도소득세 탈루 선정 사례

･ △△ 주택재개발 사업지역 원주민이 아닌 B는 ‘20. 1월 무허가 건물 2채를 해당 지역 원주민으로부터 각 ○억 원에 취득한 후 이 중 1채를 ‘20. 5월에 ○억 원(6배)에 양도하면서 양도소득세를 무신고

유형 4. 부실법인･무자력자 끼워넣기를 통한 악의적 탈루 혐의자 18명

○ 부동산 거래 과정에 소득이 없는 결손법인 등 부실법인이나 무자력자를 끼워 넣어 저가에 양도한 후 단기간에 실제 양수자에게 고가에 재양도하는 방식으로 거래를 위장하여 양도소득세를 악의적으로 회피한 혐의자 18명이 확인되었습니다.

◇ 부실법인･무자력자 끼워넣기 선정 사례

･ A는 ‘04. 4월 △△억 원에 경매로 취득한 토지를 ‘22. 7월 결손법인 B에게 ○○억 원에 직거래로 양도하였고, B는 양도 당일 다른 법인 C에게 ○○억 원(5배)에 재양도하여 A에게 귀속될 양도차익을 결손법인인 B에게 귀속시키는 방식으로 탈루

3		향후 계획

□  국세청은 부동산 거래 과정에서 특이 동향을 지속적으로 관찰하여 탈루 사실이 확인될 경우 세무조사를 실시하는 등 엄정하게 대응할 예정입니다.

○  특히, 기획부동산의 경우 확정 전 보전 압류 및 현금징수를 통해 조세채권을 조기에 확보하고 조세포탈 혐의가 확인되는 경우 검찰에 고발하는 등 강력하게 조치하겠습니다.

- 또한‘바지사장’을 내세워 영업하고 있는 기획부동산은 금융 조사를 통해 실소유주를 끝까지 추적하여 추징하겠습니다.

○  앞으로도 서민 생활에 피해를 입히고 주거 안정을 저해하는 부동산 탈세에 대해서는 국토부･지자체 등 유관기관과 신속히 관련 자료를 공유하고 협업하여 검증을 강화해 나가겠습니다.

담당 부서	자산과세국	책임자	과 장	한지웅	(044-204-3401)
	부동산납세과	담당자	사무관	김준호	(044-204-3417)

붙 임		세무조사 착수사례

사례 1 [기획부동산]	기획부동산이 주로 생계비･노후자금을 노리고 허위･과장 광고를 통해 임야를 지분으로 쪼개어 고가 양도 후 세금탈루

《 피해 사례 》

▸기획부동산 법인 A는 개발가능성이 없는 임야를 경매 등을 통해 저가로 취득한 후 텔레마케터를 통해 개발 호재가 있고 소액 투자로 큰돈을 벌 수 있다고 피해자를 현혹하여 해당 임야를 고가에 지분 양도

▸해당 임야는 개발가능성이 없고, 지분으로 소유함에 따라 재산권 행사가 어려워 투자자는 투자한 돈을 사실상 전부 잃게 되는 결과로 이어지며 이들의 총 피해규모는 ○○○억 원에 달할 것으로 추산됨

▸특히, 피해자 중 연소득이 최저생계비에도 못 미치는 사람이 수백명, 70세 이상의 고령자도 수십명에 이르는 등 이들 대부분이 생계비 또는 노후자금을 활용해 토지를 취득한 것으로 그 피해가 더 클 것으로 예상

□  주요 혐의내용

○  기획부동산 법인 A는 개발가능성이 없는 개발지역 인근 임야를 저가에 취득한 후 지분으로 쪼개어 고가 양도

○  양도차익을 줄이기 위해 타 지역 거주자나 타 근무처 상시근로자에게 사업소득을 지급한 것처럼 위장하여 관련 세금 탈루

□  향후 계획

○  가공인건비 등 관련 세금 탈루에 대해 조사

사례 2 [기획부동산]	기획부동산이 임원을 통하여 농지를 취득하고 지분으로 쪼개어 고가 양도 후 세금 탈루

□  주요 혐의내용

○  기획부동산 법인 B는 법인 명의로 취득할 수 없는 농지를 임원 A의 명의로 취득한 후 텔레마케터를 동원하여 취득가격의 3배에 달하는 가격으로 ○○○명*에게 지분으로 쪼개어 양도

* 양수인 대부분이 연소득이 최저생계비에 못 미치는 저소득층 이거나 60세 이상 고령자

○  임원 A는 양도차익의 대부분(84%)을 분양대행수수료 명목으로 기획부동산 법인 B에게 지급하고 기획부동산 법인 B는 허위 인건비 등 계상하여 관련 세금 탈루

□  향후 계획

○  관련 세금 탈루 및 명의신탁 혐의에 대해 조사

사례 3 [알박기]	알박기 수법으로 받은 고액 양도대금을 특수관계법인을 통해 우회 수령하는 방법으로 양도소득세 탈루

□  주요 혐의내용

○  부동산 개발업체 C가 △△일대 개발을 위해 토지매입 작업을 진행하자 양도인 B는 특수관계인인 사촌동생 A가 보유한 대지를 ○천만 원을 주고 저가에 취득

○  저가 취득 후 양도인 B는 알박기 수법으로 개발사업을 지연시켜 ○○억 원(취득가액×150배)의 양도대금을 “용역비” 명목으로 추가 지급받기로 약정하고

-  양도소득세를 줄이기 위해 특수관계법인*을 통해 고액 양도대금을 우회 수령하는 방법으로 양도소득세 탈루

* 양도인 B의 형제자매가 대주주로 있는 법인

□  향후 계획

○  양도소득세 탈루 혐의 및 세금계산서 관련 조사

사례 4 [알박기]	알박기 수법으로 가치가 없는 주택가 이면도로를 고액에 양도하고 대금을 편법 수령하는 방법으로 양도소득세 탈루

□  주요 혐의내용

○  양도인 B는 □□일대가 개발이 예정되어 있다는 소식을 접하고 부동산 개발업체 C가 사업부지를 매입하기 직전 가치가 없는 주택가 이면도로 취득

○  양도인 B는 취득한 주택가 이면도로를 팔지 않고 버티는 알박기 수법으로 부동산 개발업체 C의 개발사업을 지연시켜 C로부터 ○○억 원(취득가액×15배)을 지급받기로 약정하고

-  양도소득세를 줄이기 위해 고액 양도대금을 ‘사업포기 약정금’ 명목으로 편법 수령하여 양도소득세 탈루

□  향후 계획

○  양도소득세 등 탈루 혐의에 대해 조사

사례 5 [무허가건물]	등기가 되지 않는 무허가주택 2채를 취득한 후 단기에 고가 재양도하면서 발생한 양도차익을 무신고한 혐의

□  주요 혐의내용

〇  2주택 보유자인 외지인 A는 ◇◇ 재개발지역 원주민으로부터 등기가 되지 않는 무허가 주택 2채를 각각 ○억 원에 취득한 다음  그 중 1채를 4개월 후 6배의 양도차익을 남기고 단기 재양도

〇 외지인 A는 고액의 단기 양도차익이 발생하였음에도 무허가 주택은 등기가 되지 않는 점을 악용하여 국토교통부에 실거래가 신고만 하고 양도소득세는 무신고하는 방법으로 세금 탈루

□  향후 계획

○  양도소득세 등 탈루 혐의에 대해 조사

사례 6 [끼워넣기]	개발지역 임야를 보유한 개인이 부실법인을 중간에 끼워넣어 실제 거래를 위장하는 방법으로 양도소득세를 탈루한 혐의

□  주요 혐의내용

○  양도인 A는 경매로 취득해 18년간 보유하던 개발지역 임야를 부실법인 B에게 취득가액과 유사한 ○○억 원에 양도하고

-  부실법인 B는 양도인 A로부터 임야를 취득한 날과 동일한 날에 부동산 개발업체 C에게 5배의 양도차익을 남기고 재양도하였으나, 부실법인 B는 수년 간 결손이 ○억 원 발생한 법인으로 법인세 ○억 원 체납 중

○  양도인 A는 부동산 개발업체 C에게 직접 양도하였음에도 거래 중간에 부실법인을 끼워 넣어 실거래를 위장하는 방법으로 양도소득세를 탈루

□  향후 계획

○  양도소득세 등 탈루 혐의에 대해 조사