국세청		보도참고자료

보도시점	배포 즉시	배포	2023. 9. 11.(월) 14:30

종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고(신청)하세요

- 기존 「부부 공동명의 특례신청자」는 따져보고 취소신청 해야 -

□  (신고개요)  2023년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례를 적용받고자 하는 납세자는 일정한 요건을 갖추어 9월 16일(토)부터 10월 4일(수)까지 합산배제 및 과세특례를 신고(신청)하여야 합니다.

○  임대주택, 사원용주택, 주택신축용 토지 등은 합산배제 신고 시 과세대상에서 제외되며, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 및 부부 공동명의 주택은 특례 신청 시 1세대 1주택자 계산방식*의 혜택을 적용받습니다.

*  기본공제 12억 원, 연령 및 보유기간에 따라 세액공제 최대 80% 적용

○  기존에 신고(신청)했으면 계속 적용되므로 다시 신고(신청)하지 않아도 됩니다.

□  (신고안내)  국세청(청장 김창기)은 올해 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 적용이 예상되는 7만여 명에게 신고(신청) 안내문을 발송*하였습니다.

*  합산배제 3.9만명, 일시적 2주택 등 특례 1.7만명, 부부 공동명의 특례 1.6만명 등

○  (부부 공동명의 특례 취소) 올해는 기본공제금액 상향*으로 부부 공동명의 특례를 통해 1세대 1주택자 적용을 받는 것이 오히려 불리할 수 있습니다.

*  (개인) 6억 원 → 9억 원, (1세대 1주택자) 11억 원 → 12억 원

- 국세청은 기존 특례 신청자가 불이익을 받지 않도록 올해 특례 적용이 불리한 납세자에게 기존 특례 신청을 취소하도록 안내문을 별도 발송하였습니다.

□  (신고도움)  신고편의를 위해 합산배제 요건충족 여부* 및 과세특례 적용에 따른 세액 모의계산 등 자가진단 서비스를 홈택스에서 제공합니다.

*  임대주택 종류, 소재지, 취득시기 등 다양한 조건에 따라 합산배제 가능여부 달라짐

□  (유의사항)  일시적 2주택 특례로 1세대 1주택자 계산방식을 적용받은 경우 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택을 양도하지 못하면 경감받은 세액 및 이자상당가산액을 부담할 수 있으니 신중히 신청해주시기 바랍니다.

담당 부서	국세청	책임자	과 장	한지웅	(044-204-3401)
<총괄>	부동산납세과	담당자	사무관	서범석	(044-204-3422)
<협조>	국세청	책임자	과 장	황남욱	(044-204-2501)
	홈택스1담당관	담당자	사무관	김선희	(044-204-2532)

1		합산배제 신고 제도

□ (대상물건) 전용면적 및 공시가격 등 요건*을 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등과 주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지가 신고대상입니다.

* 자세한 요건은 [참고2] 참조

ㅇ (임대주택) 과세기준일(6.1.) 현재 실제 임대하는 주택으로서, 지자체 임대업등록과 세무서에 주택임대 사업자등록을 한 주택이 이에 해당합니다.

※ 합산배제 신고기한 종료일(10.4.)까지 임대업등록 및 사업자등록을 해야 합산배제 가능

- 올해 초 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 전 지역은 조정대상지역에서 해제됨에 따라 종합부동산세 합산배제가 가능하게 되었습니다.

※ 18.9.14.이후 조정대상지역에서 신규 취득한 주택은 합산배제 불가능

합산배제 신고

종부세 과세대상

임대주택

(미등록)

거주주택

납세자 소유주택

거주주택

임대주택

(미등록)

임대주택

(임대등록)

종부세 과세제외

임대주택

(임대등록)

ㅇ (사원용 주택 등) 법령에서 정한 요건을 갖춘 사원용 주택, 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택, 주택건설 멸실목적 주택, 등록문화재주택 등을 말합니다.

ㅇ (주택 건설용 토지) 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 내 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지를 말합니다.

□ (효과) 일정한 요건을 갖추어 종합부동산세 합산배제 신고를 하는 경우, 해당 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다.

□ (신고방법) 최초로 합산배제 신고를 하거나, 합산배제 대상물건을 추가하려는 경우에는 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고를 하면 됩니다.

ㅇ 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 변동사항(소유권, 면적 등)이 없는 경우,계속 적용되므로 다시 신고할 필요가 없습니다. 다만, 요건을 충족하지 못해 합산배제를 받을 수 없는 경우에는 제외 신고(과세대상 포함)를 하여야 합니다.

□ 지난해와 달라진 내용

ㅇ 작년까지는 등록임대주택에 대해 건물과 부속토지 소유자가 다른 경우 건물만 합산배제 가능했으나, 올해부터는 공공성 있는 등록임대주택*의 경우 소유자가 다르더라도 부속토지 역시 합산배제를 적용받을 수 있습니다.

* 공공임대주택 또는 공공주택사업자 등이 소유한 부속토지 위에 지어진 민간임대주택

ㅇ 공공주택사업자가 보유한 미분양된 분양전환공공임대주택에 대해 미분양일로부터 2년간 한시적으로 합산배제를 허용합니다.

ㅇ 전통사찰 보존지 내 주택부속토지는 작년까지는 합산배제가 불가능했으나, 올해부터 합산배제*가 가능하게 되었습니다.

* 연간 토지사용료가 해당 주택부속토지 공시가격의 2% 이하인 경우에 한함

ㅇ 작년까지는 공시가격 3억 원 이하인 사원용 주택이 합산배제 가능했으나, 올해부터는 공시가격 6억 원 이하 사원용 주택으로 확대되었습니다.

2		과세특례 신청 제도

□ (부부 공동명의 1주택자 특례) 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 있는 경우 특례 신청 시 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다.

ㅇ (신청대상) 과세기준일인 ‘23년 6월 1일 현재 거주자*인 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 합니다.

* 국내에 주소를 두거나 183일 이상 국내에 거소를 둔 개인

ㅇ (납세의무자) 부부 중 주택에 대한 지분율이 큰 자가 납세의무자가 되며, 지분율이 같은 경우에는 선택하여 신청할 수 있습니다.

ㅇ (세제상 차이) 특례 적용시와 미적용시 차이점은 아래와 같습니다.

구분	특례 적용(‘23.6.1.기준 판단)	특례 미적용
납세의무자	지분율이 큰 자(같은 경우 선택)	각각 납세의무자
공제금액	12억 원	각각 9억 원씩
세액공제	가능(최대 80%, 납세의무자 연령 및 보유기간 기준)	-

※ 세액공제 : 1세대 1주택자의 경우 연령별·보유기간별 세액공제 합계 최대 80% 적용

연령	60세 이상∼65세 미만	65세 이상∼70세 미만	70세 이상
공제율	20%	30%	40%
보유기간	5년 이상∼10년 미만	10년 이상∼15년 미만	15년 이상
공제율	20%	40%	50%

ㅇ (취소신청) 올해는 기본공제금액 상향*으로 부부 공동명의 특례를 신청하는 것이 오히려 불리할 수 있으며, 기 신청자는 올해도 특례가 자동 적용되므로 특례적용이 불리한 경우 취소신청을 해야 세부담을 줄일 수 있습니다.

* (개인) 6억 원 → 9억 원,  (1세대 1주택자) 11억 원 → 12억 원

<1주택을 부부가 50:50 지분율로 공동소유하는 경우 표준 세부담 비교표>

세액공제율* 공시가격	0%	20%	30%	40%	50%	60%	70%	80%
12~20.5억 원
20.6~25억 원	부부 각각 납부 (특례 미적용)가 유리
25.1~32.5억 원
32.6~44.1억 원
44.2~61.4억 원
61.5~239.7억 원				공동명의 1주택자 특례 적용이 유리
239.8~447.1억 원
447.2억 원~

(사례) 甲(67세)이 1주택(공시가격 20억원, 보유기간 13년)을 50:50 지분율로 부부 공동소유한 경우

구분		공동명의 1주택자 특례 적용(현재)	부부 각각 납부(특례 취소 시)
공제	기본공제	12억 원	18억 원(부부 각각 9억 원)
	세액공제	1,327,200원(세액공제율 70% 적용)	-
납부할 세액 (농어촌특별세 포함)		682,560원	391,000원 (부부 각각 195,500원)

□ (일시적 2주택 등 과세 특례) 1세대 1주택자가 기존주택을 양도하기 전 다른주택을 대체취득하거나(일시적 2주택), 상속주택, 지방저가주택을 소유하는 경우 납세자 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다.

구 분	특례 적용	특례 미적용
기본공제	12억 원	9억 원
세액공제	최대 80%	×

※ 세액공제 : 1세대 1주택자의 경우 연령별·보유기간별 세액공제 합계 최대 80% 적용

연령	60세 이상∼65세 미만	65세 이상∼70세 미만	70세 이상
공제율	20%	30%	40%
보유기간	5년 이상∼10년 미만	10년 이상∼15년 미만	15년 이상
공제율	20%	40%	50%

ㅇ (신청대상) 과세기준일인 ‘23년 6월 1일 기준 아래 주택을 보유한 경우 일시적 2주택·상속주택·지방저가주택 과세특례를 신청하실 수 있습니다.

◾ (일시적 2주택) 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 과세기준일 현재 일시적으로 2주택이 된 경우로, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우

◾ (상속주택)  1주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세기준일(6. 1.) 현재 아래 어느 하나에 해당하는 주택

㉠  상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택

㉡  상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택

㉢  상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하 주택

◾(지방저가주택) 수도권 및 광역시·특별자치시(소속 군, 읍·면지역 제외) 외의 지역, 수도권 중 인구감소&접경지역(인천 강화·옹진, 경기 연천) 공시가격 3억 원 이하인 주택 1채

ㅇ (유의사항) 일시적 2주택자가 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하지 않는 경우 경감받은 세액(정상납부할 세액과 과소납부한 세액의 차액)과 이자상당가산액이 부과되니 유의하시기 바랍니다.

□ (세율 적용 시 주택수 산정 특례) 상속주택, 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우 납세자 신청 시 해당 물건을 세율 적용 시 주택수 산정에서 제외합니다.

ㅇ (신청대상) 1세대 1주택자가 아니더라도 과세기준일 ‘23년 6월 1일 기준 아래 주택을 보유한 경우 주택수 산정 특례를 신청할 수 있습니다.

◾ (상속주택)  상속을 원인으로 취득한 주택으로 아래 어느 하나에 해당하는 주택

㉠  상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택

㉡  상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택

㉢  상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택

◾ (무허가주택의 부속토지) 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자가 ｢건축법｣ 등 관계 법령에 따른 허가 또는 신고를 하지 않고 건축하여 사용중인 주택의 부속토지

ㅇ (신청 효과) 세율 적용 시 상속주택 등 해당 주택을 주택수 산정에서 제외하여 낮은 세율이 적용될 수 있습니다.

* (예시) 2주택을 소유한 사람이 주택 1채를 상속받고 특례 신청한 경우

구분	세율 적용 시 주택수	적용 세율
특례 신청 전	3	0.5% ∼ 5%
특례 신청 후	2	0.5% ∼ 2.7%

□ (법인 일반세율 적용 특례) 주택분 종합부동산세 계산시 법인 등에 대해서는 단일세율(2.7%, 5%)이 적용되고, 기본공제 및 세부담 상한 적용이 배제되나

ㅇ 아래 법인이 일반세율 특례 적용 신청 시 일반누진세율, 기본공제, 세부담상한 등을 적용하여 세액을 계산합니다.

	법인 일반세율 적용 대상 법인(종부령§4조의3)
1. ｢공공주택특별법｣에서 정하는 공공주택사업자 2. ｢상속증여세법｣에서 정하는 공익법인 등(종교단체 포함) 3. ｢주택법｣, ｢도시정비법｣ 등에서 정하는 재건축･재개발 사업시행자 및 주택조합 4. ｢민간임대주택에관한특별법｣ 상 건설임대주택사업자 5. 주택공동사용․취약계층 주거지원 등을 목적으로 하는 ｢사회적기업 육성법｣ 상 사회적기업 또는 ｢협동조합 기본법｣ 상 사회적협동조합 6. 종중(宗中)

ㅇ 특히, 올해부터는 법인 일반세율 특례를 신청하는 경우 주택수와 관계없이 중과세율(0.5~5%)이 아닌 기본세율(0.5~2.7%)이 적용됩니다.

- 다만, 「상속증여세법」에서 정하는 공익법인 등(종교단체, 교육단체 포함)이 공익목적 외의 용도로 주택을 보유하고 있는 경우는 종전처럼 주택수에 따라 기본세율(2주택 이하) 또는 중과세율(3주택 이상)이 적용됩니다.

3		합산배제 및 과세특례 신고[신청] 안내 개요

□ 국세청은 9월 11일1)부터 합산배제 대상 주택 소유자·일시적 2주택자 등 7만여 명2)에게 신고(신청) 안내문을 발송하였습니다.

1) 합산배제 및 과세특례 신고(신청) 안내문 발송: 모바일 9.11.(월), 우편(60세 이상 등) 9.14.(목)

2) 합산배제 3.9만명, 1세대 1주택 특례 1.7만명, 부부 공동명의 특례 1.6만명 안내문 발송

□ 종합부동산세 관련 법령이 복잡하여 납세자가 어려움을 호소함에 따라 납세자 중심의 맞춤형 안내를 실시합니다.

ㅇ (사업자 유형별 안내) 합산배제 안내문을 「주택 임대사업자」용과 「주택 건설사업자」용으로 세분화 하여 납세자 유형별 맞춤 안내*를 실시합니다.

* (주택 임대사업자) 임대주택 합산배제 요건, 임대주택 관련 합산배제 유의사항 등

(주택 건설사업자) 주택건설사업 관련 합산배제 유형 및 적용요건, 추징사유 등

- 맞춤형 안내를 통하여 종전 단순법령 나열 형식의 안내문 분량을 대폭 축소하였고, 개별 납세자에게 꼭 필요한 내용으로만 안내문을 구성하여 납세자가  보다 쉽게 안내문을 이해할 수 있도록 하였습니다.

ㅇ (부부 공동명의 특례 맞춤형 안내) 국세청은 납세자들이 불이익*을 받지 않도록 기존에 특례를 신청한 납세자 중 올해 특례 적용이 불리한 경우에 한해 특례 취소신청** 안내문을 발송하였습니다.

* 올해는 기본공제금액 상향(6억 원 → 9억 원, 1세대 1주택자: 11억 원 → 12억 원)으로 부부공동명의 특례를 적용받는 것이 오히려 불리할 수 있음

** 기존에 신청했으면 계속 적용되므로, 특례 적용이 불리한 경우 취소신청 필요

- (특례 신청 및 취소신청 방법) 홈택스(손택스)에서 간편하게 신청 및 취소신청 가능하며, 세무서에 방문하여 신청 또는 취소신청도 가능합니다.

[부부 공동명의 1주택자 특례 신청 또는 취소신청]

*  (홈택스)  홈택스 》(하단)자주 찾는 메뉴》종합부동산세》부부 공동명의 1주택자 특례신청

* (모바일)  손택스 앱 》신고/납부 》종합부동산세 》부부 공동명의 1주택자 특례 신청

ㅇ (QR코드 활용) 합산배제 자가진단, 종부세 모의계산, 각종 신청화면 등에 직접 접속할 수 있는 QR코드를 안내문에 기재하여 접근성을 높였습니다.

4		다양한 신고도움 서비스 제공

□ 홈택스를 이용하여 전자신고(신청)할 경우에는 신고(신청)에 필요한 부동산 명세를 조회하고 내려받을 수 있어, 보다 쉽게 신고(신청)*할 수 있습니다.

* 홈택스 》 공동인증서 접속 》 국세증명·사업자등록·세금관련 신청/신고 》 종합부동산세 관련 신청/신고 》 각 신고(신청) 메뉴 선택

ㅇ 서면으로 신고·신청하시는 경우 홈택스(www.hometax.go.kr)* 또는 세무서에서 신고서식을 제공받아 작성하시면 됩니다.

* 홈택스 》 (홈페이지 하단)홈택스 이용·세무서식 안내 》 세무서식 다운로드

□ 홈택스(손택스) ‘종합부동산세 모의세액계산 프로그램’을 통하여 부부공동명의 특례 적용 시 세액, 1세대 1주택자 특례 적용 시 세액 등 본인이 납부해야 할 세액을 미리 확인해 볼 수 있습니다.

* (홈택스) 홈택스(하단) 자주 찾는 메뉴 》종합부동산세 》간이세액계산(모의계산)

* (모바일) 손택스 앱 》신고/납부 》종합부동산세 》간이세액계산(모의계산)

□ 임대주택 종류, 소재지, 취득시기 등 다양한 조건에 따라 합산배제 가능여부가 달라지는데, 홈택스(손택스) ‘임대주택 합산배제 자가진단’을 통해 편리하게 합산배제 대상을 확인하실 수 있습니다.

* (홈택스) 홈택스(하단) 자주 찾는 메뉴 》종합부동산세 》임대주택 합산배제 자가진단

* (모바일) 손택스 앱 》신고/납부 》종합부동산세 》임대주택 합산배제 자가진단

□ 신고·신청과 관련하여 궁금하신 사항은 국세청 홈택스에 접속*하여 전자신고 가이드북을 참고하거나,

* 국세증명·사업자등록·세금관련 신청/신고 》 종합부동산세 관련 신청·신고 》 종합부동산세 과세특례 신고/종합부동산세 합산배제신고(제외신고) 》 (우측 바로가기) 전자신고 가이드북

ㅇ 안내문에 기재된 각 세무서 담당자 또는 국세청 국세상담센터에 문의하시면 친절히 안내받으실 수 있습니다.

국세청 국세상담센터	홈택스 상담 (전자신고․신청)	국번 없이 ☎ 126 (음성ARS 또는 보이는 ARS선택-1번-3번)
	종합부동산세 상담	국번 없이 ☎ 126 (음성ARS 또는 보이는 ARS선택-2번-1번)

5		성실신고가 최선의 절세

□ 합산배제 및 과세특례를 적용 받은 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되는 경우 경감받은 세액과 이자상당가산액 등을 추가 납부해야하므로 성실하게 신고(신청)하시기 바랍니다.

	<납세자가 잘못 신고(신청)한 주요 사례>
① 종합부동산세 합산배제 신고를 하였지만 합산배제 신고 종료일까지 지자체 및 세무서 임대사업 등록을 하지 않은 경우 ② 의무임대기간 경과 전 임대주택을 양도 또는 임대사업등록을 말소한 경우 ③ 사용승인일로부터 5년이 경과한 미분양 주택을 합산배제 신고한 경우 ④ 주택 건설업자 등이 보유한 신축용 토지의 취득일로부터 5년 이내에 ｢주택법｣ 상 사업계획 승인을 받지 못한 경우 ⑤ 일시적 2주택 특례를 신청하였으나, 신규주택 취득일로부터 3년이 도과한 이후에도 종전 주택을 처분하지 못한 경우

참고 1		‘23년 귀속 종합부동산세 법령 주요 개정내용

□  세율 인하

○  조정대상지역 내 2주택자 중과세율은 폐지하고 일반세율로 적용하고, 과세표준 12억 원 이하 구간은 기본세율과 중과세율이 동일

과세표준	일반세율		중과세율
	’22년 (일반 1～2주택)	’23년 (2주택 이하)	’22년 (조정2주택, 3주택이상)	’23년 (3주택 이상)
3억원 이하	0.6%	0.5%	1.2%	0.5%
6억원 이하	0.8%	0.7%	1.6%	0.7%
12억원 이하	1.2%	1%	2.2%	1%
25억원 이하	1.6%	1.3%	3.6%	2%
50억원 이하		1.5%		3%
94억원 이하	2.2%	2%	5%	4%
94억원 초과	3%	2.7%	6%	5%

□  기본공제금액 상향

○  일반 납세자의 경우 6억 원 → 9억 원으로, 1세대 1주택자는 11억 원 → 12억 원으로 기본공제금액 상향

구분	주택분					종합합산 토지분	별도합산 토지분
	1세대 1주택		개인		법인
	’22년	’23년	’22년	’23년
공제금액	11억 원	12억 원	6억 원	9억 원	-	5억원	80억원

□  세부담상한율 통일

○  다주택자의 세부담상한율을 300% → 150%으로 인하하여 주택 수와 관계없이 동일한 세부담상한율 적용

구분	세부담상한율
	’22년	’23년
일반 1∼2주택	150%	150%
조정2주택, 3주택 이상	300%
법인	제한없음	제한없음

□  지방 저가주택 적용범위 확대

○  1세대 1주택자 기본공제·세액공제가 적용되는 지방 저가주택 적용범위 중 수도권 內 일부 지역 추가

구분	’22년	’23년
지방 저가주택 범위	‧비수도권 중 광역시·세종시*를 제외한 지역 * 비수도권 광역시·세종시 內 읍·면지역은 지방 저가주택에 포함	(추가신설) 수도권 중 ①연천군, ②강화군, ③옹진군은 지방저가주택 범위에 포함

□  법인 일반세율 특례 적용 대상 추가

○  법인이 소유한 주택에 대해 일반 누진세율·기본공제(9억원)·세부담상한 적용을 받는 법인 대상 추가

구분	’22년	’23년
일반세율 적용대상 법인	‧공공주택사업자, 공익법인 등	(추가신설) ‧｢도시개발법｣ 등에 따라 임대주택 건설․공급의무가 있는 사업시행자

□  일시적 2주택 특례 기간 요건 완화

○  1세대 1주택자 기본공제·세액공제가 적용되는 일시적 2주택 허용기간 2년 → 3년으로 완화

□  종합부동산세 합산배제 대상 확대

○  공공성 있는 등록임대주택의 경우 토지·건물 소유자가 다르더라도 부속토지에 대해 종합부동산세 합산배제

- (공공임대) 토지소유자 제한없이 비과세

- (민간임대) 토지소유자가 공공인 경우에만 비과세

○  전통사찰 보존지 내 주택부속토지에 대해 종합부동산세 합산배제

□  종합부동산세 합산배제 요건 완화

○ 사원용주택 합산배제 대상 요건을 공시가격 3억 원 → 6억 원으로 완화

□  별장 종합부동산세 과세대상 편입

○ 별장에 대한 주택분 재산세 중과규정*이 삭제되고, 별장이 주택분 종합부동산세 과세대상으로 편입됨

* 별장 재산세율: (중과세율) 4.0% → (일반세율) 0.1∼0.4%

참고 2		합산배제 적용요건

□  임대주택 유형별 합산배제 요건(｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조)

임대주택유형	전용면적	주택 수	공시가격	임대기간	임대료
민간매입임대주택1)	-	전국 1호 이상	6억 원 이하 (비수도권 3억 원 이하)	10년 이상2)	증가율 5% 이하3)
민간건설임대주택	149㎡ 이하	시도별 2호 이상	9억 원4) 이하	10년 이상2)	증가율 5% 이하3)
미임대 민간건설임대주택	149㎡ 이하	-	9억 원4) 이하	-
공공매입임대주택	-	전국 1호 이상	6억 원 이하 (비수도권 3억 원 이하)	5년 이상	증가율 5% 이하3)
공공건설임대주택	149㎡ 이하	시도별 2호 이상	9억 원4) 이하	5년 이상	증가율 5% 이하3)
’18.3.31.이전 민간매입임대주택5)	-	전국 1호 이상	6억 원 이하 (비수도권 3억 원 이하)	5년 이상	증가율 5% 이하3)
’18.3.31.이전 민간건설임대주택5)	149㎡ 이하	시도별 2호 이상	9억 원4) 이하	5년 이상	증가율 5% 이하3)
’05.1.5.이전 임대주택6)	국민주택 규모이하	전국 2호 이상	3억 원 이하	5년 이상

1)  ① (아파트) 민간매입임대주택 중 아파트는 ’20.7. 10. 이전 임대등록분만 합산배제 가능

②  (개인) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에 있는 주택을 ’18. 9. 14. 이후 취득한 경우 합산배제 불가능(다만, 그 이후 조정대상지역에서 해제되면 합산배제 가능)

③ ( 법인)  법인 또는 법인으로 보는 단체가 소유한 조정대상지역에 있는 주택은 ’20. 6. 17. 이전 임대등록분만 합산배제 가능

2)  ’18. 4. 1. ∼ ’20. 8. 17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 임대기간 8년 이상 가능

3)  ’19. 2. 12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용, 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가

단, ｢공공주택 특별법｣ 제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 5% 초과 가능

4)  ’21. 2. 17. 이후 사용승인을 받는 분부터 적용(기존 주택은 6 억원 이하 적용)

5)  ’18. 3. 31. 이전 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택

6)  ’05. 1. 5. 이전 임대사업자 등록을 하고 임대하고 있는 경우

□ 주요 합산배제 사원용 주택 등(｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조)

사원용주택 유형	합산배제 요건
사원용 주택	· 종업원에 무상·저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하 또는 과세기준일 공시가격 6억 원 이하 주택
기숙사	· 종업원 등의 주거에 제공(건축법 시행령 별표1의 기숙사)
미분양 주택	· 주택신축판매업자가 소유한 미분양 주택으로서 사용승인일(검사일)로부터 5년이 경과하지 않은 주택
어린이집용 주택	· ｢영유아보호법｣에 따라 시·군·구 인가를 받거나 운영을 위탁받고, 세무서 고유번호 발급 후 5년 이상 계속하여 어린이집으로 운영하는 주택
대물변제 주택	· 시공자가 시행사로부터 대물변제 받은 미분양 주택으로서 공사대금으로 받은 날부터 5년 미경과한 주택
연구원용 주택	· ’08. 12. 31. 현재 정부출연 연구기관이 보유한 연구원용 주택
문화재 주택	· ｢문화재보호법｣에 따른 등록문화재에 해당하는 주택
노인복지 주택	· ｢노인복지법｣에 따라 설치한 노인복지주택
SLB 리츠 등 매입주택	· 주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동 출자 설립한 부동산투자회사 등이 매입한 일정요건을 갖춘 주택
주택건설 목적 멸실주택	· 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 3년 이내에 멸실시키는 주택

□ 주택 건설업자의 주택신축용 토지(｢조세특례제한법｣ 제104조의 19)

○  주택 건설사업자 등이 주택건설을 목적으로 취득한 종합합산토지로서 취득일로부터 5년 이내에 ｢주택법｣에 따른 사업계획 승인*을 받을 토지

*  취득일로부터 5년 이내 ｢주택법｣에 따른 사업계획 승인을 받지 못한 경우 경감 받은 세액과 이자상당가산액 추징

참고 3		합산배제 및 과세특례 신고(신청)관련 주요 Q&A

[합산배제 및 특례 일반]

Q1	올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

□  올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 23일 경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

Q2	합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지?

□  아래의 신고서를 작성하여 서면으로 신고하거나 홈택스 이용이 가능하며,

구 분	신고 서식
합산배제 주택	· 임대주택 합산배제(변동)신고서 · 사원용주택등 합산배제(변동)신고서
합산배제 토지	· 주택신축용토지 합산배제(변동)신고서
부부 공동명의 특례	· 종합부동산세 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서
일시적 2주택 등 특례	· 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서
무허가주택 부속토지 등	· 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서
법인 일반세율 적용	· 법인 주택분 종합부동산세 일반 누진세율 적용 신고서

*  접근경로  :  홈택스 ≫ 세무서식(우측하단) ≫ 종합부동산세법, 조세특례제한법

○  홈택스(www.hometax.go.kr)* 이용 시 과세물건 명세 조회와 합산배제 자가진단, 모의 세액계산 등 각종 신고 도움 서비스를 통해 보다 쉽게 신고 할 수 있습니다.

*   홈택스 로그인  》 국세증명·사업자등록·세금관련 신청/신고 》 종합부동산세 관련 신청/신고 》 각 신고(신청) 메뉴 선택

[합산배제 관련]

Q3	아파트는 합산배제 임대주택으로 적용받을 수 없는지?

□  아파트의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 매입임대 주택 유형은 합산배제를 적용받을 수 없고, 건설임대 주택 유형을 장기 임대*하는 경우에는 합산배제를 적용받을 수 있습니다.

*  ‘18.4.1. ~ ‘20.8.17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 의무임대 기간 8년이며, ‘20.8.18.이후 등록신청한 경우는 의무임대기간 10년임

Q4	자동말소된 임대주택을 재등록한 경우에 합산배제 적용을 받을수 있는지? (18.5월) A오피스텔 주택임대등록(단기 4년) → (22.5월) 임대주택 자동말소→ (22.7월) 장기임대주택 재등록(10년)

□  자동말소된 임대주택이 과세기준일(6.1.) 현재 계속 임대 중인 경우로서, 합산배제 신고기간 종료일까지 임대주택을 재등록한 경우에는 합산배제 대상에 해당합니다.

Q5	지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?

□   변동사항이 없는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다.

○  다만, 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권․면적 등)이 있는 경우에만 신고기간 내에 물건 변동내역을 반영하여 신고하면 됩니다.

□  또한, 기존 합산배제 적용 주택이 임대료 상한을 초과하는 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 “제외”하는 신고를 해야 합니다.

Q6	5층 이상 도시형 생활주택을 임대등록한 경우 합산배제가 가능한지?

□  ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정(’21. 3. 16.)에 따라 5층 이상 도시형 생활주택은 아파트에서 제외되어 민간임대주택 등록이 허용되며, 그에 따라 합산배제 역시 가능합니다.

〈종부세 합산배제 임대주택 요건 변화〉

○ (’18. 3. 31.이전 임대등록) 단기 및 장기임대주택 합산배제 허용

○ (’18. 4. 1.이후 임대등록) 단기임대주택 제외, 장기일반민간임대주택만 합산배제 허용

○ (’20. 7. 11.이후 임대등록 신청) 장기일반민간임대주택 중 아파트 합산배제 제외

○ (’20. 8. 18.이후) 민특법 개정에 따라 아파트 장기일반민간임대주택 등록 폐지

○ (’21. 3. 16.이후)  민특법 추가 개정에 따라 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외하여 민간임대주택 등록 허용 ⇒ 합산배제 가능

Q7	합산배제 신고 후 법정요건을 미충족할 경우 불이익은?

□  합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액*을 포함하여 추가로 신고․납부해야 합니다.

*  납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 22/100,000 가산

□  또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외됩니다.

Q8	종합부동산세 부과 시 조정대상지역 판단하는 시점은?

□  종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 기준으로 조정대상지역에 해당하는지 여부를 통해 판단합니다.

Q9	합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용 되고 어떤 불이익이 있는지?

□  ’19. 2. 12. 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 그 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용되며,

○  임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도까지 총 2년간 합산배제 대상에서 제외됩니다.

Q10	’18. 9. 14. 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하였으나, 취득 계약은 ’18. 9. 13. 이전에 한 경우 장기일반민간임대주택으로 합산배제 적용이 가능한지?

□  ’18. 9. 13.까지 조정대상지역 내 주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 합산배제가 적용됩니다.

Q11	임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?

□  임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며,

○  임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않습니다.

Q12	실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지 못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?

□  종부세 과세기준일(6. 1.) 현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우,

○  합산배제 신고기간 종료일(10. 4.)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있습니다.

Q13	주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

□  주소지 관할 시·군·구청에서 본인 소유 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 됩니다.

*  ’18. 4. 2.부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’ 에 동의하는 경우 세무서를 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리 가능

[부부 공동명의 특례 관련]

Q14	부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?

□  부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이나, 지분율이 동일한 경우에는 납세자가 납세의무자를 선택할 수 있습니다.

○  지분율 판단 기준은 공부상 면적이 아니라, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율입니다.

Q15	부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지? ☞ (사례) 단독주택 : 주택 지분(남편 100%), 부속토지 지분(아내 100%)

□  주택과 부속토지를 나누어서 보유하였더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있습니다.

Q16	부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 부부 공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지?

□  과세기준일 6. 1. 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 부부공동명의 특례 적용이 가능하며,

○  부부 공동명의 1주택의 납세의무자*가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2 제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용이 가능합니다.

* (납세의무자)  지분율이 큰 자, 지분율이 동일한 경우에는 선택

-  다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 적용이 불가합니다.

Q17	자녀와 공동으로 1주택을 보유한 경우 공동명의 1세대 1주택 특례를 적용 받을 수 있는지?

□  공동명의 1세대 1주택 특례는 부부로 한정하며, 자녀와 공동명의로 1주택을 보유한 경우는 특례를 적용 받을 수 없습니다.

[일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례 관련]

Q18	일시적 2주택 특례를 적용 받기 위해서는 이사할 집을 언제 사야 하는 것인지?

□  일시적 2주택 특례와 관련하여 양도소득세의 경우*와 달리 종전주택 보유기간에 대한 제한은 없습니다.

* 양도소득세는 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득해야 함

Q19	‘23.4.10.에 취득한 신규주택에 대하여 1세대 1주택자 특례를 신청한 경우 종전주택 처분기한은 언제까지인가?

□  매년 과세기준일(6.1.)을 기준으로 처분기한(3년) 경과여부를 판단하므로, 종전주택 처분기한은 ‘26.6.1.입니다.

○  즉, 납세자가 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지난 후 최초로 도래하는 과세기준일(6.1.) 이전에 종전주택을 처분하면 됩니다. 이후에도 종전주택을 보유하는 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징합니다.

Q20	상속주택을 여러 채 소유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

□  주택을 여러 채 상속받은 경우에도 법적 요건*을 갖춘 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

* 상속을 원인으로 취득한 주택으로 아래 어느 하나에 해당하는 주택

㉠ 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택

㉡ 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택

㉢ 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택

Q21	상속 받은지 5년이 지난 후 수도권 소재 주택의 공시가격이 6억 원을 초과하는 경우 5월 31일까지 일부를 처분해서 6억 원 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

□  1주택자가 상속받은 주택의 일부를 처분(양도․증여 등)하여 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 상속지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q22	상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우에도 지분율(40%)이나 공시가격 요건(6억 원(수도권 밖 3억 원))을 충족하여야 하는것인지?

□  상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 모든 상속주택은 1세대 1주택자 특례 적용 대상이 되며

○  상속개시일로부터 5년이 경과한 상속주택의 경우에도 ①상속주택의 지분율이 40% 이하이거나, ②과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하인 경우 특례 적용 대상이 됩니다.

Q23	피상속인이 일부만 소유하던 주택을 상속받은 경우, 1세대 1주택자 특례 적용 기준인 ‘지분율 40% 이하’는 상속받은 지분의 40%인지 아니면 전체 주택의 40%를 의미하는 것인지?

□  ‘1세대 1주택자 특례’의 적용 기준인 ‘지분율 40% 이하’의 의미는 상속받은 지분의 40%가 아니라 전체 주택에서 상속받은 지분이 차지하는 비율이 40% 이하인 경우를 말하는 것입니다.

☞  (사례) 피상속인이 50%를 소유하던 주택을 상속인 2명이 각각 50%씩 상속받은 경우 상속주택 지분율은 25%이므로 1세대 1주택자 특례 적용 가능

Q24	6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하의 주택을 상속받으면 5년이 지나도 계속 종부세 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

□  상속개시일로부터 5년이 경과하더라도, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하이거나 지분율이 40%이하인 경우 ‘1세대 1주택자 특례’를 적용받을 수 있습니다.

Q25	상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례와 세율 적용시 주택수 계산 특례는 어떻게 다른 것인지?

□  상속주택에 대한 2가지 특례 모두 동일한 법적 요건*을 갖추어야 특례가 적용됩니다. 다만, 1세대 1주택자 특례는 1주택자만 신청 가능하나, 세율 적용시 주택수 계산 특례는 1주택자가 아니더라도 신청 가능합니다.

*  상속을 원인으로 취득한 주택이 아래 3가지 요건 중 하나를 충족할 경우 특례적용
①상속개시일로부터 5년 이내, ②지분율 100분의 40 이하, ③지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(비수도권의 경우 3억 원)이하

○  1세대 1주택자 특례는 1주택자가 법적 요건을 갖춘 상속주택을 보유하고 특례를 신청하는 경우, 기본 공제(12억) 및 연령․보유기간에 따른 세액공제*를 적용받을 수 있도록 하는 제도입니다.

*  다만, 상속주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없음

○  세율 적용 시 주택수 계산 특례는 납세자가 법적 요건을 갖춘 상속주택을  보유하고 특례를 신청하는 경우, 상속주택을 주택수에서 제외하여 3주택 이상에게 적용되는 중과세율(0.5%~5%) 대신 기본세율(0.5%~2.7%)을 적용받을 수 있도록 하는 제도입니다.

Q26	경기도 읍․면지역에 소재하는 3억 원 이하 주택도 지방 저가주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

□  수도권에 소재하는 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며,  수도권에는 ｢수도권정비계획법｣에 따라 서울특별시와 인천광역시, 경기도가 포함됩니다.

□  다만, 올해부터는 예외적으로 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역에 소재(경기 연천군, 인천 강화군·옹진군)하는 지방 저가주택에 대해서는 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q27	지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

□  지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없습니다.

Q28	일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

□  1세대 1주택자 특례 요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

Q29	1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지?

□  1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산하여 세액계산 하므로 종합부동산세가 과세됩니다.

○  다만, 해당 납세자를 1세대 1주택자로 인정하여 기본 공제(12억) 및
연령·보유기간에 따른 세액공제*를 적용받을 수 있습니다.

*  다만, 특례 주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없음