국세청		보도참고자료

보도 시점	2024. 3. 21. (목) 12:00	배포	2024. 3. 21. (목) 10:00

1세대 1주택 비과세 혜택 놓쳐, 양도소득세 수억 원 납부

- 국세청이 알려주는 ｢양도소득세 실수톡톡｣ 시리즈 제2회차 사례 연재 -

□  국세청(청장 김창기)은 국민들의 양도소득세 고민에 도움이 되고자 부동산 양도 전 미리 알아두면 유용한 비과세·감면 요건, 절세 방안 등을 담은 ｢양도소득세 실수톡톡(talk talk)｣ 시리즈를 연재하고 있습니다.

□  이번 제2회차는 국민들의 관심이 큰 1세대 1주택 비과세 실수사례를 중점적으로 다루어 일시적 2주택 및 상속주택 특례, 세대분리 요건 등 비과세 적용 시 알아두어야 할 내용을 알기 쉽게 설명하였습니다.

Ι  양도소득세 실수톡톡(talk talk)  제2회차 사례 내용  Ι

번호		구분		제 목
1		일시적 2주택		▸일시적 2주택 비과세 특례요건 중 신규주택 취득요건을 충족하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례
2		상속주택 특례		▸주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득･양도하여 비과세를 적용받지 못한 사례
3		주거용 전환		▸오피스텔을 주거용으로 사용 후 바로 양도하여 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
4		세대분리		▸주택 양도 전 주민등록상 세대를 분리하였으나 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
5		시골주택		▸사람이 살지 않는 시골주택도 주택 수에 포함되어 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
6		6
6		부득이한 사유		▸부득이한 사유로 다른 지역으로 주거를 이전하였으나 세대 전원이 이사하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례
7		장기보유 특별공제		▸상속받은 주택은 장기보유특별공제 산정 시 보유･거주한 기간이 통산되지 않아 양도소득세를 추가 납부한 사례

□ ｢양도소득세 실수톡톡(talk talk)｣은 제1회차(’24.1.17. 배포)에서 비과세･감면을 받지 못한 대표적인 실수사례를 소개한 바 있으며,

○ 제2회차부터는 국민생활과 밀접한 주제를 선정하여 각 테마별로 다양한 실수사례를 소개하고, 개별사례에 맞는 절세방안 등 유용한 세금정보를 지속적으로 제공하겠습니다.

Ι  양도소득세 실수톡톡(talk talk)  회차별 테마  Ι

회차		일시		주요 내용
제1회		1월		▸양도소득세 비과세･감면 대표사례
제2회		3월		▸1세대 1주택 비과세(일시적 2주택 등 비과세 특례 포함)
제3회		5월		▸조합원입주권 및 분양권 비과세 특례
제4회		7월		▸종합부동산세 실수톡톡(합산배제 신고 및 과세특례 대상 등)
제5회		9월		▸임대주택 요건, 임대주택 사업자 거주주택 비과세 등
제6회		11월		▸기타 비과세･감면 사례

□  ｢양도소득세 실수톡톡｣은 누구나 쉽게 접근하여 활용할 수 있도록 국세청 누리집에 별도 코너*를 신설하여 제공하고 있으며, 국세청 공식 블로그, 페이스북 등을 통해서도 이용할 수 있습니다.

* 접근경로 : www.nts.go.kr 》 국세신고안내 》 국세청이 알려주는 양도소득세 실수톡톡

담당 부서	자산과세국	책임자	과 장	한 지 웅	(044-204-3401)
	부동산납세과	담당자	사무관	양 창 호	(044-204-3427)

붙임 1		양도소득세 실수톡톡 제2회 주요 내용

1		일시적 2주택 비과세 특례요건 중 신규주택 취득요건을 충족하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례

∎  한누리씨는 종전주택을 신규주택 취득일부터 3년 이내 양도하고 일시적 2주택으로 비과세 신고하였으나, 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나기 전에 신규주택을 취득하여 비과세를 적용받지 못함

실수사례

* 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 161백만 원

∎  ① (취득요건) 종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, ② (양도요건) 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세 적용 가능

사례설명

∎  일시적 2주택 비과세 판단 시 종전주택의 양도기한(3년)뿐만 아니라 신규주택의 취득요건(종전주택 취득일로부터 1년 경과 후 신규주택 취득)도 확인 필요

Check Point

∎  일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 요건에서 정한 기한을 충족하여야  하므로 신규주택을 취득하기 전부터 미리 계획을 세우고, 계획된 일정에 따라 주택을 취득·양도하는 것이 중요

절세 TIP

2		주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득･양도하여 비과세를 적용받지 못한 사례

∎  장세종씨는 상속주택이 주택 수에서 제외되는 것으로 잘못 알고 다른 주택을 양도한 후 비과세 신고하였으나, 상속개시 후 취득･양도한 주택은 상속주택 특례대상에 해당하지 않아 비과세를 적용받지 못함

실수사례

* 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 123백만 원

∎  상속개시 당시 이미 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 주택을 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용함

사례설명

∎  상속주택보다 나중에 취득한 주택의 경우에는 상속주택 특례가 적용 되지 않으므로 비과세를 적용받기 위해서는 주택의 취득순서를 미리 확인

Check Point

∎  주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우 상속인간 상속재산 분할협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 소수지분만 상속받는 것도 절세에 도움

절세 TIP

3		오피스텔을 주거용으로 사용 후 바로 양도하여 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

∎  홍길동씨는 양도 시점에 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있어 비과세 신고하였으나, 주거용으로 사용한 날로부터 2년이 되지 않아 비과세를 적용받지 못함

실수사례

* 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 113백만 원

∎  주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용하는 경우에는 주거용으로 사용한 날(또는 주택으로 용도변경한 날)부터 주택을 취득한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부 판단

사례설명

∎  주거용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에는 해당 건물을 양도하기 전에 주택으로 사용한 날부터 양도일까지 보유기간이 2년 이상인지 확인 필요

Check Point

∎  건물을 공부상 용도와 달리 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 실제 사용용도를 확인할 수 있는 증빙자료를 미리 준비

절세 TIP

* 전입신고내역, 입주자카드, 내부사진, 관리비내역(수도, 전기사용내역 등)

4		주택 양도 전 주민등록상 세대를 분리하였으나 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

∎  이민국씨는 A주택 양도 시점에 다른 주택을 보유한 아들과 주민등록상 주소가 달라 비과세 신고하였으나, 아들이 소득도 전혀 없고 실제 부모와 함께 생활하고 있는 것으로 확인되는 등 별도세대로 인정받지 못해 비과세를 적용받지 못함

실수사례

* 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 141백만 원

∎  1세대 1주택 비과세 적용 시 동일세대인지 여부는 형식상 주민등록내용에 불구하고 실질적인 생활관계 등을 고려하여 사실상 생계를 같이 하였는지 여부로 판정

사례설명

∎  1세대 1주택 비과세 여부는 양도 주택의 양도(잔금청산일) 당시 현황에 의하여 판정하므로 주택 양도 전에 실질적으로 세대분리가 되었는지 반드시 확인 필요

Check Point

∎  자녀의 소득, 직업, 거주지 등을 고려하여 생계를 달리하는 별도세대로 인정받을 수 있는지 미리 확인하고 증빙서류를 사전에 준비

절세 TIP

* 관리비 상세내역, 교통･신용카드 이용내역, 수입 및 지출 관련 금융거래내역 등

5		사람이 살지 않는 시골주택도 주택 수에 포함되어 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

∎  김국세씨는 시골에 방치되어 있는 주택이 비과세 판단 시 주택 수에 포함되지 않는 것으로 잘못 알고 본인이 거주하던 B주택을 양도 후 1세대 1주택 비과세 신고하였으나, 2주택자로 비과세를 적용받지 못함

실수사례

* 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 189백만 원

∎  주택으로 사용하던 건물을 장기간 방치하여 주거용으로 사용하지 않는 경우에도 공부상의 용도가 주택이면 비과세 판단 시 주택 수에 포함될 수 있음

사례설명

∎  시골에 방치되어 있는 주택도 주거로서의 기능이 유지되어 사람이 거주할 수 있는 주택인 경우 주택 수에 포함될 수 있으므로 다른 주택 양도 전에 시골주택이 주택에 해당하는지 미리 확인 필요

Check Point

∎  다른 주택 양도 전 시골주택을 철거･멸실할 경우 1세대 1주택 비과세 적용 가능

절세 TIP

6		부득이한 사유로 다른 지역으로 주거를 이전하였으나 세대 전원이 이사하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례

∎  이로운씨는 근무지 이전으로 1년 이상 보유·거주한 서울 주택을 양도하고 비과세로 신고하였으나, 이로운씨의 나머지 세대원은 특별한 사유없이 함께 주거를 이전하지 않고 계속 서울에 거주하고 있어 비과세를 적용받지 못함

실수사례

* 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 118백만 원

∎  근무상의 형편 등 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 이전하여야 비과세 적용 가능

사례설명

∎  1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하면서 보유･거주기간에 관계없이 비과세 적용받기 위해서는 세대전원이 다른 시·군으로 이전할 수 있는지 확인

Check Point

∎  주거를 이전하지 못한 세대원에게 취학, 근무상의 형편 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 해당 세대원이 함께 주거를 이전하지 않아도 비과세 적용 가능

절세 TIP

7		상속받은 주택은 장기보유특별공제 산정 시 보유･거주한 기간이 통산되지 않아 양도소득세를 추가 납부한 사례

∎  김양심씨는 동일세대인 부친의 사망으로 상속받은 고가주택(12억 원 초과)을 양도하면서 동일세대원으로서 부친이 보유･거주한 기간도 통산하여 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것으로 잘못 알고 신고하였으나, 김양심씨가 상속주택을 취득한 이후 보유･거주한 기간만 장기보유특별공제가 적용되어 양도소득세를 추가 납부함

실수사례

* 양도소득세 : 보유·거주기간 통산 시 4백만 원 ⇒ 미통산 시 36백만 원

∎  상속받은 주택의 장기보유특별공제율 계산 시 보유기간 및 거주기간은 상속인이 상속주택을 취득한 날(상속개시일)로부터 계산

사례설명

∎  상속주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건의 보유･거주기간은 동일세대원으로서 피상속인이 보유･거주한 기간을 통산하는 것이나, 장기보유특별공제율 계산 시 보유·거주기간은 상속인의 상속주택 취득일(상속개시일)부터 계산

Check Point

∎  동일세대원으로부터 주택을 취득하더라도 장기보유특별공제 산정은 본인이 주택을 취득한 날부터 계산하므로 해당 주택 취득일부터 장기간 보유·거주하는 것이 절세에 도움

절세 TIP

붙임 2		양도소득세 실수톡톡 제2회 목차