국세청		보도참고자료

보도 시점	2024.11.14.(목) 12:00	배포	2024.11.14.(목) 10:00

내년도 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 사전열람

- 전년과 큰 변동 없어(오피스텔 0.3%↓ 상가 0.5%↑), 의견제출은 12월 4일까지 -

□  국세청(청장 강민수)은 2025년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가를 최종 고시하기에 앞서, 11.14.(목)부터 12.4.(수)까지 소유자와 이해관계인의 의견을 듣고자 합니다.

○  이 기간동안 제출한 의견에 대해서는 한국부동산원에서 수용 여부 검토 후 결과를 개별 통지하고, 수용된 의견을 반영한 기준시가는 평가심의위원회 심의를 거쳐 확정 후, 12.31.(화) 최종 고시할 예정입니다.

□  고시 대상은 전국 오피스텔 및 수도권, 5대 광역시, 세종특별자치시에 소재하는 일정 규모(3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 상업용 건물로, 이번 고시물량은 240만호(오피스텔 128만호･상가 112만호, 전년 대비 5.1%↑)입니다.

○  기준시가는 대체로 전년과 유사한 수준으로 오피스텔이 전년보다 0.3% 하락한 반면, 상업용 건물은 0.5% 상승할 것으로 예상됩니다.

□  사전 열람은 국세청 누리집(www.nts.go.kr)과 홈택스(www.hometax.go.kr)에 게시된 배너를 참고하기 바라며, 기준시가에 이의가 있으면 온라인 또는 관할 세무서로 직접 방문하여 의견을 제출할 수 있습니다.

【 지역별 기준시가 변동률(안)】

(%)

구 분	오피스텔	상업용 건물	구 분	오피스텔	상업용 건물
전국	-0.31	0.51	세종	-1.11	-2.83
서울	1.34	0.85	강원	0.48	해당없음
경기	-0.51	0.76	충북	-1.52
인천	-3.59	-1.01	충남	-3.04
대전	-0.13	0.38	경북	-1.49
대구	-4.37	-0.43	경남	-2.39
광주	-0.93	1.11	전북	-0.25
부산	-0.90	0.07	전남	-2.33
울산	-0.91	-0.83	제주	-3.24

1		2025년 시행 기준시가(안) 개요

□  국세청(청장 강민수)은 상속세 및 증여세법 제61조에 따라 매년 오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가를 고시하고 있습니다.

○  기준시가는 토지와 건물 가액을 일괄하여 호별 ㎡당 가격으로 산정하며, 최종 고시 전 건물 소유자 및 이해관계인의 의견을 듣고, 재조사 및 평가심의위원회 심의 절차를 거치게 됩니다.

□  이번 고시 대상은 2024.9.1. 기준으로 조사한 <전국 오피스텔> 및 <수도권, 5대 광역시, 세종특별자치시에 소재하는 일정 규모(3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 상업용 건물>입니다.

○  고시 물량은 전년 대비 5.1% 증가한 240만호(오피스텔 128만호･상가 112만호)로, 특히, 신축물량이 많은 경기도가 86만호(오피스텔 38만호･상가 48만호)로 가장 큰 비중(35.9%)을 차지하고 있습니다.

【 지역별 고시 물량】

(호)

구 분	오피스텔	상업용 건물	구 분	오피스텔	상업용 건물
전국	1,283,747	1,122,759	세종	4,058	18,433
서울	372,604	332,508	강원	9,378	해당없음
경기	383,106	481,206	충북	11,131
인천	140,036	116,884	충남	31,336
대전	17,425	30,210	경북	13,723
대구	28,865	32,984	경남	39,230
광주	25,304	22,933	전북	7,884
부산	147,236	75,865	전남	18,417
울산	15,513	11,736	제주	18,501

○  기준시가(안)에 따르면, 오피스텔은 전체적으로 하락세(-0.3%)인 가운데 서울이 1.34%로 소폭 상승하였고, 상업용 건물은 전체적으로 0.5% 상승하였으나 세종은 –2.83%로 하락률을 보였습니다.

□  참고로, 기준시가는 상속･증여세 및 양도소득세를 과세할 때 시가를 알 수 없는 경우 활용되며, 취득세･재산세 등 지방세 및 종합부동산세와 건강보험료 등 사회보험료 부과에는 활용되지 않습니다.

2		가격 열람 및 의견 제출 방법

□  가격 열람 방법

○  국세청 누리집(www.nts.go.kr) 초기화면(우측) 알림판 ｢2025년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견제출｣ 배너에 접속하거나

○  홈택스(www.hometax.go.kr) 기준시가 조회화면* 하단의 ｢2025년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견제출｣ 배너에 접속하여

* (접근경로) 홈택스  > 상담·불복·고충·제보·기타  > 기타 > 기준시가 조회 > 오피스텔 및 상업용 건물

-  건물의 소재지와 동･호를 입력하면 기준시가(안)를 열람할 수 있습니다.

□  의견 제출 방법

○  기준시가에 이의가 있으면 ｢기준시가 고시 전 가격열람 및 의견 제출｣ 조회화면에서 온라인으로 제출하거나,

-  같은 화면에서 ｢의견 제출서｣ 서식을 내려받아 관할 세무서에 우편 또는 직접 방문하여 제출할 수 있습니다.

-  아울러, 기준시가 열람 및 의견제출과 관련한 문의가 있는 경우 편리한 상담을 위해 전용 안내센터(1644-2828)도 12. 4.(수)까지 운영합니다.

○  열람 및 의견제출은 11. 14.(목)부터 12. 4.(수)까지 가능하며 제출한 의견은 한국부동산원에서 수용 여부 검토 후 개별 통지하고,

-  이후 수용된 의견을 반영한 기준시가에 대해 평가심의위원회 심의를 거쳐 12.31.(화) 최종 확정 고시할 예정입니다.

【붙임】 1. 법적 근거 및 고시 범위

2. 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가의 사용례

3. 2025년 기준시가(안) 지역별 변동률 현황

4. 전년 대비 고시물량 증감 현황

담당 부서	자산과세국	책임자	과 장	최성영	(044-204-3441)
<총괄>	상속증여세과	담당자	사무관	이정순	(044-204-3442)
<협조>	정보화관리관	책임자	과 장	이주연	(044-204-2501)
	홈택스1담당관	담당자	사무관	권승민	(044-204-2542)

붙임 1		법적 근거 및 고시 범위

□  법적 근거

○  오피스텔과 상업용 건물은 건물의 종류․규모․거래상황․위치 등을 고려하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시

- ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 【부동산 등의 평가】제1항 제3호

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

□  고시 범위

○  고시지역

- 오피스텔: 전국

- 상업용건물: 수도권(서울․인천․경기), 광역시(대전․광주․대구․부산․울산), 세종시

○  고시대상

- 2024년 8월 말까지 준공되었거나 사용승인된 것으로서, 구분 소유된 오피스텔 전체 및 일정 규모(근린생활시설 · 판매시설이 포함된 건물 면적이 3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 건물 전체

※  해당 건물이 미분양이나 상권 퇴조 등으로 공실률이 과다한 경우는 고시 제외 (기고시 건물은 계속 고시)

붙임 2		오피스텔 및 상업용 건물 기준시가의 사용례

□  양도소득세

○  양도소득세의 경우 ｢소득세법｣ 제96조에 따라 모든 부동산의 취득․양도가액은 실지거래가액으로 과세되나

- 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액*을 계산할 때 고시된 기준시가 활용

* 환산취득가액 =	양도당시 실지거래가액	×	취득당시 기준시가
			양도당시 기준시가

□  상속세 및 증여세

○  상속(증여)세는 상속개시일(증여일) 현재의 상속(증여)재산의 시가*를 과세기준가액으로 하여야 하나

- 시가를 산정하기 어려운 경우 고시된 기준시가 활용

* 시가: (상속) 상속개시일 전･후 6개월, (증여) 증여일 전 6개월･후 3개월 이내의 기간 중 확인되는 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매 또는 공매가격(｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 및 같은 법 시행령 제49조)

□  취득세, 재산세 등 지방세 및 종합부동산세

○  ｢지방세법｣ 제4조에 따라 행정안전부의 시가표준액 등이 적용

붙임 3		기준시가 지역별 변동률 현황(전년 대비)

□  최근 5년간 지역별 기준시가 변동률 (총액 기준, 전년 대비)

(%)

시행일	구분	전체	서울	경기	인천	대전	광주	대구	부산	울산	세종
2025. 1. 1.	오피스텔	-0.31	1.34	-0.51	-3.59	-0.13	-0.93	-4.37	-0.90	-0.91	-1.11
	상업용 건물	0.51	0.85	0.76	-1.01	0.38	1.11	-0.43	0.07	-0.83	-2.83
2024. 1. 1.	오피스텔	-4.78	-2.67	-7.27	-4.44	-4.40	-5.58	-7.90	-1.93	-3.89	-1.78
	상업용 건물	-0.96	-0.47	-1.05	-1.54	-2.21	-2.09	-2.25	-0.92	-3.19	-3.27
2023. 1. 1.	오피스텔	6.06	7.31	6.71	3.98	5.08	0.67	-1.56	2.90	0.38	-1.33
	상업용 건물	6.32	9.64	5.10	2.39	2.07	1.27	2.21	3.89	0.61	-3.51
2022. 1. 1.	오피스텔	8.05	7.03	11.91	5.84	6.92	2.41	3.34	5.00	-1.27	1.22
	상업용 건물	5.34	6.74	5.05	3.26	1.72	3.31	2.83	5.18	1.44	-1.08
2021. 1. 1.	오피스텔	4.00	5.86	3.20	1.73	3.62	1.01	0.73	1.40	-2.92	-1.18
	상업용 건물	2.89	3.77	2.39	2.99	1.75	1.67	2.82	1.29	0.87	-0.52

붙임 4		전년 대비 고시물량 증감 현황

□  전년대비 지역별 고시물량 증감 현황

(단위: 동, 호)

구 분	계		오피스텔		상업용 건물		복합용 건물
	동수	호수	동수	호수	동수	호수	동수	호수
								계	오피 스텔	상업용 건물
전 국	1,058	116,880	328	26,923	360	43,091	370	46,866	38,757	8,109
서 울	274	25,302	79	5,175	36	6,816	159	13,311	9,054	4,257
경 기	369	47,454	75	4,062	170	25,060	124	18,332	15,886	2,446
인 천	87	13,341	20	1,682	47	6,098	20	5,561	4,820	741
대 전	25	1,768	6	578	12	237	7	953	861	92
대 구	47	5,048	25	2,714	16	667	6	1,667	1,188	479
광 주	32	3,779	8	563	20	1,806	4	1,410	1,355	55
부 산	105	9,080	33	2,905	27	1,098	45	5,077	5,140	-63
울 산	16	1,118	2	211	11	438	3	469	397	72
세 종	27	1,174	4	217	21	871	2	86	56	30
그 외 지역	76	8,816	76	8,816	해당없음