국세청		보도참고자료

보도 시점	2024. 12. 19. (목) 10:00	배포	2024. 12. 19. (목) 08:00

상속받거나 수용된 부동산, 양도세 비과세·감면 실수사례 알아두세요

- 국세청이 알려주는 ｢부동산 세금 실수사례｣ 제6회차 연재 -

□  국세청(청장 강민수)은 국민들의 부동산 관련 세금 궁금증 해소에 도움이 되고자 부동산을 양도․보유할 때 알아두면 유용한 세금 지식과 사례를 담은 ｢부동산 세금 실수사례｣ 시리즈*를 연재하고 있습니다.

*  1～3・5회는 양도소득세(1세대1주택 비과세 등), 4회는 종합부동산세(합산배제 등)

□  이번 제6회차는 상속으로 부동산을 취득하게 된 경우 및 부동산이 공익사업으로 수용된 경우에 적용되는 비과세․감면과 관련한 실수사례 위주로 구성하였습니다.

Ι 부동산 세금 실수사례 제6회차 내용 Ι

번호		구 분		제 목
1		상속주택 특례 적용대상		▸상속으로 2주택이 된 경우지만 선순위 상속주택에 해당하지 않아 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
2		상속받은 농지의 자경감면 적용 여부		▸부친이 8년 이상 자경해 온 농지를 상속받았으나 본인이 직접 경작하지 않고 양도하여 자경감면을 받지 못한 사례
3		상속받은 건물의 취득가액		▸상속받은 건물을 양도하면서 취득가액을 상속세 결정가액으로 신고하지 않아 양도소득세를 추가 납부하게 된 사례
4		잔존 부수토지 비과세 여부		▸주택이 수용된 후 5년이 지나서 잔존 부수토지를 양도하는 경우에 잔존 부수토지는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않음
5		취득시기에 따른 수용감면 적용 여부		▸사업인정고시일 전 2년 이내 취득한 토지가 수용된 경우에는 수용감면이 적용되지 않음

□  상속이나 수용은 당사자의 의사에 관계없이 일어난다는 측면을 고려하여

○ (상속 관련)  1주택(일반주택)을 보유한 1세대가 다른 주택을 상속(법령에 따른 선순위 상속주택) 받아 2주택이 되었더라도 기존의 일반주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있으며 [붙임1]

-  부모가 경작해 오던 농지를 상속받아 본인이 경작하다가 양도(경작기간 합산하여 8년 이상)하는 경우 등에는 양도소득세 자경감면을 적용받을 수 있습니다. [붙임2]

○ (수용 관련) 한편, 1세대1주택인 주택 및 그 부수토지가 일부 수용된 후, 남아 있던 잔존 주택 또는 잔존 부수토지를 양도(수용일로부터 5년 이내) 하는 경우 잔존 주택 또는 잔존 부수토지에 대해서도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있으며 [붙임3]

-  수용된 부동산(사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득)에 대해서는 양도소득세 수용감면을 적용받을 수 있습니다. [붙임4]

□  이러한 상속, 수용에 관한 비과세·감면은 요건이 복잡하고 사실관계도 다양하여 실수가 자주 발생하는데 적용요건과 관련사례* 등을 미리 알아두면 많은 도움이 됩니다.

*  상속 부동산 관련 실수사례 ☞ 사례 1, 2, 3
수용 부동산 관련 실수사례 ☞ 사례 4, 5

○ ｢부동산 세금 실수사례｣는 국세청 누리집에 별도 코너*에서 제공하고 있으며, 국세청 공식 블로그 등을 통해서도 이용할 수 있습니다.

*  접근경로 : www.nts.go.kr 》 국세신고안내 》 국세청이 알려주는 양도(종부)세 실수사례

담당 부서	자산과세국	책임자	과 장	김 영 상	(044-204-3401)
	부동산납세과	담당자	서기관	박 재 신	(044-204-3427)

붙임 1		상속주택을 보유한 경우의 1세대1주택 비과세

□ 개요

○  1주택(일반주택)을 보유한 1세대가 다른 주택을 상속받아 2주택을 보유하던 중 당초 보유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우에는 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용함

□ 요건

[ 상속 주택 ]

○  상속받은 주택 또는 상속받은 조합원입주권·분양권이 완공되어 취득한 주택

○  피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 소유한 경우에는 법령에서 정하는 순위에 따른 1주택(선순위 상속주택)을 말함

※ 선순위 상속주택 (소득세법 시행령 §155②)

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

② (① 주택이 2 이상) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

③ (①&② 주택이 2 이상) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상인 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택
(기준시가가 같은 경우 상속인이 선택하는 1주택)

[ 일반 주택 ]

○  상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권·분양권이 완공되어 취득한 주택

□ 혜택

○  일반주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용

붙임 2		자경농지 양도에 대한 양도소득세 감면

□ 개요

○  8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를  양도하는 경우 양도소득세를 감면함

□ 요건

○  (거주자) 농지 양도일 현재 거주자일 것(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자 포함)

○  (거주지) 농지 소재지*에 거주하면서 경작할 것

* 농지가 소재하는 시·군·구 및 이와 연접한 시·군·구 안의 지역 또는 해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역

○  (8년 자경) 농지의 취득일부터 양도일까지 8년 이상 직접 경작할 것

-  다만, 상속받은 농지로서 아래 ① 또는 ②의 경우에는 피상속인의 경작기간을 통산함

① 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 경작하는 경우

② 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 경작하지 않은 경우에는 상속개시일로 부터 3년 이내 농지를 양도하는 경우

○  (농지) 양도일 현재 농지일 것

□ 혜택

○  양도소득세의 100% 감면, 다만 감면 종합한도(1년에 1억원 및 5년에 2억원까지) 적용

붙임 3		수용되는 주택 및 부수토지에 대한 1세대1주택 비과세

□ 개요

○  공익사업으로 인하여 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부가 협의매수·수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 상관없이* 1세대1주택 비과세를 적용함

*  일반적인 경우에는 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었던 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주)하여야 1세대1주택 비과세 적용 가능

□ 요건

[ 수용되는 주택 및 부수토지 ]

○  (1세대1주택) 양도일 현재 1세대가 1주택을 보유할 것

○  (취득 시기) 사업인정고시일 이전에 취득할 것

○  (수용) ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의해 수용되는 경우일 것

[ 수용 후 잔존 주택 및 잔존 부수토지 ]

○  (비과세) 일부 수용된 주택 및 부수토지가 1세대1주택 비과세에 해당할 것

○  (양도기한) 수용일로부터 5년 이내에 잔존 주택 또는 잔존 부수토지를 양도할 것

□ 혜택

○  1세대1주택 비과세 적용

붙임 4		수용되는 부동산에 대한 양도소득세 감면

□ 개요

○  공익사업으로 부동산을 수용(양도)하는 경우 양도소득세 일부를 감면함

□ 요건

○  (취득) 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득

○  (수용) 토지보상법*이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 또는

* 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」

-  토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

○  (양도기한) ’26.12.31. 이전에 수용(양도)

□ 혜택

○  양도소득세의 10%∼40% 감면, 다만 감면 종합한도(1년에 1억원 및 5년에 2억원까지) 적용

보상방법		감면율	비 고
현금보상		10%	-
채권보상	일반	15%	-
	3년 만기 특약	30%	특약 위반 시 15% 징수
	5년 만기 특약	40%	특약 위반 시 25% 징수

붙임 5		｢양도소득세 실수사례｣ 제6회차 내용