국세청		보도참고자료

보도 시점	2025. 3. 11. (화) 12:00	배포	2025. 3. 11. (화) 10:00

“설마 걸리겠어?” 늘 검증해도 또 걸리는 양도세 세무조사사례

- ｢밑줄 쫙, 부동산세금 체크포인트｣ 제1회차 -

□  국세청(청장 강민수)은 부동산과 관련한 유용한 세금 정보를 연재하고 있습니다. 지난해 놓치기 쉬운 세금 “실수사례” 시리즈를 게재한 데 이어 올해는 세무조사, 법령개정 등 납세자의 관심이 높은 사항을 쉽게 풀어서 콕 짚어주는 “밑줄 쫙, 부동산세금 체크포인트”를 연재합니다.

○ 이번 제1회차는 국세청에서 늘 검증을 하는 부분인데도 지속적으로 반복해 추징이 되는 대표적인 양도소득세 세무조사 내용을 사례를 통해 알아보고 유의해야 할 사항을 체크포인트로 정리하여 구성하였습니다.

□  “설마 걸리겠어?”라는 생각으로 사실관계를 왜곡하거나 자기 유리한대로 신고했다가 적발되면 세금은 물론 가산세*까지 무거운 부담을 지게 됩니다. 사례에서 보듯이 최선의 절세란 결국 성실한 신고라고 할 수 있습니다.

*  과소신고가산세(일반 10%, 부정행위 40%), 납부지연가산세(1일 0.022%) 등

Ι 밑줄 쫙, 부동산세금 체크포인트 제1회 : 양도소득세 조사사례 Ι

		구 분		사례 요지
1		소득세법상 “주택”에 해당하는지		▸공부상 용도가 업무시설이더라도, 사실상 주거용으로 사용하는 건물은 주택에 해당함
2		소득세법상 “1세대”에 해당하는지		▸주민등록 여하에 불구하고, 실질적으로 생계를 함께하는 동거가족이라면 별도 세대로 볼 수 없음
3		공제되는 필요경비에 해당하는지		▸증빙 없는 공사비나 집기․비품처럼 해당자산의 가치 증가와 관련 없는 지출은 필요경비에 해당하지 않음
4		공제되는 취득가액에 해당하는지		▸실제 취득가액이 확인되는 경우에는, 환산취득가액(양도가액 × 취득․양도시의 기준시가 비율)을 적용해 공제할 수 없음
5		자경농지 양도소득세 감면 요건		▸자경농지 감면은 농지소재지에 거주하며 8년 이상을 직접 경작한 토지를 양도하는 경우에 적용됨
6		부당한 분할 양도거래 실질에 따라 과세		▸하나의 토지를 양도시기를 달리해 나누어 거래함으로써 세부담을 부당하게 감소시킨 경우, 실질에 따라 과세

□  소득세법 상 주택이란 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는데 [붙임1,2]

○ 실제 주거용으로 써오던 건물임에도 주택 수에서 포함시키지 않거나, 실질적으로 생계를 함께하는 동거가족임에도 별도세대인 것처럼 하여 비과세로 신고했다가 추징되는 사례, 양도차익을 줄이려고 필요경비나 취득가액을 부풀렸다가 과세를 당하는 사례가 많이 있습니다. [붙임3,4]

*  주택거래 관련 사례 1, 2, 3, 4

○ 또한 본인이 직접 경작하지 않아 감면대상이 되지 않음에도 자경농지로 감면신청 했다가 추징되거나, 실제 하나의 거래인데도 양도시기를 달리해 나누어 거래한 것으로 신고하여 부당하게 세부담을 축소시켰다가 적발되는 사례도 자주 있습니다. [붙임5,6]

*  토지거래 관련 사례 5, 6

□  사례의 내용들은 과세관청에서 늘 검증을 하는 부분임에 유의하여 정확하고 성실하게 양도소득세를 신고할 필요가 있습니다.

○ ｢밑줄 쫙, 부동산세금 체크포인트｣는 국세청 누리집*에서 제공하고 있으며 국세청 공식 블로그 등을 통해서도 이용할 수 있습니다.

*  접근경로 : www.nts.go.kr 》 국세신고안내 》 밑줄 쫙, 부동산세금 체크포인트

담당 부서	자산과세국	책임자	과 장	김 영 상	(044-204-3401)
	부동산납세과	담당자	사무관	문 도 연	(044-204-3427)

붙임 1		소득세법상“주택”

□ 법령(소득세법 제88조 및 동법 시행령 제152조의4)

○ 주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말함, 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따름

-  대통령령으로 정하는 구조란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말함

□ 판례

○ 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 함(대법원-2004-두-14960)

붙임 2		소득세법상“1세대”

□ 법령(소득세법 제88조 및 동법 시행령 제152조의3)

○ 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매]와 함께 구성하는 가족단위를 말함

○ 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함

○ 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우

- 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우

- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

- 30세 미만 미혼자 : ① & ②

① 12개월간 경상적·반복적 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상

② 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지

□ 판례

○ ‘생계를 같이 하는 가족’이란 현실적으로 생계를 같이 하는 동거가족으로서, 생계를 같이 하는 동거가족인가의 여부는 그 주민등록지가 같은가의 여하에 불구하고 현실적으로 한 세대 내에서 거주하면서 생계를 함께하고 동거하는가의 여부에 따라 판단되어야 함(대법원2005-두-8443)

붙임 3		공제되는 필요경비 중 자본적 지출액

□ 법령(소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조)

○ 자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등(자본적 지출)으로

-  지출에 따른 증명서류*를 수취･보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되어야 함

* 지출에 관한 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서 등

□ 자본적 지출 vs 수익적 지출 비교

구분	자본적 지출	수익적 지출
개념	자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등	정상적인 수선 또는 경미한 개량을 위한 지출로 본래의 기능을 유지하기 위한 비용
필요경비 해당여부	O	X
예시	□ 아파트 베란다 샷시 비용 □ 냉난방시설의 설치·교체 공사비용 □ 방·거실 확장 등의 내부시설 개량공사비 또는 보일러 교체비용 □ 주택의 이용편의를 위한 발코니 샷시 공사비 □ 방, 거실 바닥교체 공사비용 등 □ 건물의 용도를 변경하기 위한 개조공사 □ 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등	□ 벽지, 장판, 싱크대, 주방가구 교체비용 □ 외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체비용 □ 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비 □ 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 타일 및 변기공사비 □ 파손된 유리 또는 기와의 대체 □ 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입, 마루 공사비 등

붙임 4		공제되는 취득가액

□ 법령(소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조)

○ 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 아래의 가액을 순차적으로 적용함

①  매매사례가액 : 취득일 전·후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성·유사성이 있는 자산의 매매사례가액

②  감정가액 : 취득일 전·후 각 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액의 평균액. 다만 기준시가 10억원 이하인 자산의 경우 하나의 감정평가 법인 등이 평가한 가액

③  환산취득가액 : 양도할 때 거래한 실지거래가액 등에 취득 및 양도 당시의 기준시가 비율을 곱하여 계산한 금액

* 양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액 ×	취득당시의 기준시가
	양도당시의 기준시가

□ 판례

○ 이 사건 부동산은 장부 및 기타 증빙서류에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 증빙서류에 의해 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우임을 전제로 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다는 원고들의 주장은 이유 없음(서울행정법원-2015-구단-53759, 국승 종결)

붙임 5		자경농지 양도소득세 감면 요건

□ 개요(조세특례제한법 제69조 및 동법 시행령 제66조)

○  거주자가 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도일 현재 농지인 상태로 양도하는 경우에 감면 적용

□ 요건

① (거주자) 농지 양도일 현재 거주자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자 포함)

② (거주지) 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 거주하면서 경작할 것

ㄱ. 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역

ㄴ. ㄱ의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역

ㄷ. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

③  (8년 자경) 농지의 취득일부터 양도일까지 8년 이상 직접 경작*할 것

* 농작업에 상시 종사하거나 2분의 1이상을 자기노동력으로 경작하는 것

-  경작기간을 계산할 때 총급여액, 사업소득금액, 총수입금액이 아래 기준금액 이상인 연도는 경작기간에서 제외함

구 분	기준금액	비 고
총급여액 (소득법§20②)	3천7백만원1) 이상	기준금액을 계산할 때 다음 ①, ②, ③의 소득은 제외 ① 농업·임업에서 발생하는 소득(소득법§19①) ② 부동산임대업에서 발생하는 소득(소득법§45②) ③ 농가부업소득(소득령§9)
사업소득금액 (소득법§19②)	3천7백만원1) 이상
총수입금액2) (소득법§24①) (소득령§208⑤)	도소매업･부동산매매업 등 : 3억 이상 제조업･숙박 및 음식업 등 : 1.5억 이상 서비스업 등 : 7천5백만원 이상

1) 3천7백만원 요건은 ’14.7.1. 이후 양도하는 분부터 적용

2) 총수입금액 기준은 ’20년 귀속분부터 적용

④ (농지요건) 양도일 현재 농지일 것

□ 감면의 종합한도

○  1개 과세기간 1억원, 5개 과세기간 2억원

붙임 6		실질과세의 원칙

□ 법령

○  세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용(국세기본법 제14조제2항)

○  제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용(국세기본법 제14조제3항)

□ 판례

○ 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 함(대법원-2021-두-57780)

○ 이 사건 제1, 2지분의 양도는 하나의 거래 즉, ‘이 사건 토지 전체’에 대하여 매매대금을 ‘총 0억 0만원’으로 정한 매매로서 그 대금 지급과 소유권이전등기절차만을 분할하여 이행하기로 한 것이므로,  … (중략) … 즉, 하나의 거래로 인정되는 이상 그 거래가 분할 이행되었다고 하더라도 그 거래 전체가 완결된 때를 기준으로 판단하여야 할 것이지 분할 이행된 각 부분에 대하여 각 양도시기를 판단할 것은 아님(부산고등법원-2021-누-10982, 국승 종결)