국세청		보도 참고자료

보도 시점	2025.04.24.(목) 12:00	배포	2025.04.24.(목) 10:00

터무니없이 낮게 신고한 상속･증여 ‘고가주택’, 확대된 국세청 감정평가로 바로잡아

- ’25년 1분기 고가 단독주택 등 75건 감정, 가액 87.8%↑

- 60억 원으로 신고한 꼬마빌딩, 433% 오른 320억 원으로 평가되기도

□  국세청(청장 강민수)은 상속･증여받은 부동산을 시가에 맞게 평가하여 과세하기 위해 ’20년부터 부동산 감정평가 사업을 시행하여 왔습니다.

〇  지난해까지(’20년~’24년) 꼬마빌딩 896건을 감정평가하여 신고액(5.5조원) 대비 75%가 증가한 가액(9.7조원)으로 과세하였고,

〇  올해는 관련 예산을 대폭 확대(45억원 → 96억원)하여 기존 꼬마빌딩 뿐만 아니라 고가 아파트와 단독주택까지 감정평가를 확대․시행하고 있습니다.

* 관련 보도참고자료 : ｢부동산 감정평가 확대로 상속･증여세가 더욱 공정해집니다.(‘24.12.3)｣

□  ’25년 1분기에 국세청은 총 75건의 부동산을 감정평가하여 신고액(2,847억 원)보다 87.8%가 증가한 가액(5,347억 원)으로 과세하였습니다.

〇  특히, 기준시가 60억 원으로 신고한 성수동 카페거리의 한 꼬마빌딩의 감정가액은 320억 원으로 증가율이 433%에 달했습니다.

〇  부동산 종류별로는 감정평가 1건당 증가액은 꼬마빌딩이 더 컸으나, 신고액 대비 감정가액 증가율은 주택이 훨씬 더 높았습니다.

< 부동산 종류별 감정평가 실적(’25년 1분기) >

종류	건수	신고액(①)	감정액(②)	건당 증가액	증가율 [(②-①)/①]
꼬마빌딩	41	1,861억	3,339억	36.1억	79.4%
주 택	34	986억	2,008억	30.1억	103.7%
합 계	75	2,847억	5,347억	33.3억	87.8%

단독주택 감정가액 증가율(151%) 가장 높고, 대형 아파트‘세금역전’확인

□ 올해 감정평가 대상에 포함된 주택의 감정 결과를 살펴보면, 단독주택의 신고액 대비 감정가액 증가율(151%)이 다른 주택 유형보다 특히 높았습니다.

< 주요 단독주택 감정평가 사례(’25년 1분기) >

지 역	연면적	신고액(①)	감정액(②)	비율(①/②)	증가율 [(②-①)/①]
서울 논현동	255㎡	37억	140억	26.4%	278.4%
서울 삼성동	309㎡	33억	95억	34.7%	187.9%
서울 삼성동	143㎡	25억	74억	33.8%	196.0%

□  또한, 매매사례가 거의 없는 초고가 대형 아파트의 신고가액이 중･소형 아파트의 신고가액보다 낮은 ‘세금역전’ 현상이 여럿 확인되었습니다.

〇  대형 아파트인 청담 신동아빌라트(226㎡)의 신고액(기준시가 20억 원)은 인근 청담 자이 중․소형(49㎡)의 신고액(매매가액 21억 원)보다 낮았으며, 같은 단지 내에서도 더 큰 평형 아파트의 신고액이 더 낮은 사례도 있었습니다.

< 대형 아파트의 신고가액이 더 낮은 사례(청담동) >

구 분	신동아빌라트 (226㎡)	청담 자이 (49㎡)
기준시가	20억	14억
신고가액	20억(기준시가)	21억(매매가액)
결정가액	40억(감정가액)	21억(매매가액)

< 대형 아파트의 신고가액이 더 낮은 사례(용산구) >

구 분	푸르지오써밋 (190㎡)	신동아아파트 (85㎡)
기준시가	23억	12억
신고가액	23억(기준시가)	24억(매매가액)
결정가액	41억(감정가액)	24억(매매가액)

< 큰 평형 아파트의 신고가액이 더 낮은 사례(동일 단지) >

구 분	압구정 현대 (108㎡)	압구정 현대 (80㎡)
기준시가	23억	19억
신고가액	23억(기준시가)	30억(매매가액)
결정가액	37억(감정가액)	30억(매매가액)

〇  이처럼 시가 확인이 어려운 초고가 단독주택이나 대형 아파트를 상속･증여받고도 기준시가로 신고하여 중･소형 아파트보다 세금을 적게 내는 ‘세금역전’ 상황을 국세청 감정평가를 통해 바로 잡을 수 있었습니다.

기준시가 대신 시가로 신고하는 납세자 많아져… 시가 과세 정착 기대

□  지난해 국세청이 감정평가 확대 방침을 발표한 이후 상속･증여재산을 자발적으로 감정평가하여 신고하는 납세자가 대폭 증가하였습니다.

〇  특히, ’25년 1분기에 고가 부동산(기준시가 20억 원 이상)을 감정평가액으로 신고한 비율(60.6%)은 '24년(48.6%)에 비해 약 12%P 높아졌습니다.

〇  국세청의 감정평가 사업 확대의 영향으로 납세자의 자발적 감정평가 신고는 계속 증가할 것으로 보여 장기적으로 시가에 따른 상속․증여 신고 관행이 정착될 것으로 기대됩니다.

□  앞으로도 국세청은 철저한 감정평가 사업 추진을 통해 시가보다 현저하게 낮은 기준시가로 신고한 상속․증여 재산을 시가에 맞게 평가하여 납세자가 정당한 몫의 세금을 부담할 수 있도록 하겠습니다.

〇  또한, 감정평가를 피할 목적으로 재산을 나누어 증여하는 소위 “쪼개기 증여” 등 회피 행위를 주기적으로 점검하여 원천 차단하겠습니다.

〇  더불어, 부동산 과다 보유법인이 직･간접적으로 보유한 골프장･호텔･리조트 및 서화･골동품에 대해서도 감정평가를 강화하는 등 상속･증여세 형평성 제고를 위해 계속해서 노력하겠습니다.

담당 부서	자산과세국	책임자	과 장	이상걸	(044-204-3441)
	상속증여세과	담당자	사무관	조상훈	(044-204-3452)

참고 1	｢상속세 및 증여세법｣ 상 부동산 평가방법
□ 재산평가 적용 순서(상증법§60, 상증령§49) ① 당해재산의 시가(매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액) ② 유사재산의 시가(매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액) ③ 보충적 평가방법(기준시가, 개별공시지가 등) → 국세청 감정평가 대상 ※ ①,②항에서 시가가 둘 이상인 경우 가장 가까운 날에 해당하는 가액

참고 2

감정평가사업 성과

구분	예산	건수	신고가액	감정가액	증가율
’20년	19억	113건	0.7조원	1.3조원	68 %
’21년	46억	248건	1.5조원	2.5조원	74 %
’22년	46억	174건	1.1조원	1.9조원	76 %
’23년	45억	192건	1.2조원	2.0조원	72 %
’24년	45억	169건	1.0조원	1.9조원	84 %

참고 3	국세청 감정평가 관련 판례(서울고법 2023-누-42333, ’24.8.20.)
〇 과세관청이 정당한 과세표준 및 세액을 조사･결정하기 위하여 감정을 의뢰하는 것은 부과과세 방식의 상속･증여세에서 과세관청의 정당한 권한에 속하는 사항이다. 〇 매매사례 등이 존재하지 않는 부동산에 관하여 납세자가 보충적 평가방법으로 상속세를 신고하였는데 과세관청이 시가로 보기 어렵다고 볼 만한 상당한 이유가 있다면, 감정을 통하여 확인된 시가를 적용하는 것이 조세공평뿐 아니라 시가주의 원칙 및 실질과세 원칙에 부합한다. 〇 공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속･증여 부동산을 대상으로 감정평가하는 것은 조세형평주의에 위배되지 않는다.